23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その35）

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/

[965: 匿名さん]

ご参考
http://www.nochuri.co.jp/report/pdf/f0206fo1.pdf

[966: 匿名さん]

家計は土地不動産の下落分を金融資産で埋めてトントンという話？

インカム獲得手段が途絶えてるのに、
落ち目の不動産に投資するマインドにはならんでしょう。

[967: 匿名さん]

小金持ちさんは、
昔の蓄えをNTT株やJR株の儲け話には使わず、
金利の安い預貯金に20年間預け続けて、
マンションブームでも買わなかった。
だけど、僅かに増える贈与税非課税枠へは飛び付いてこの時期にマンションを買うわけですね。

[968: 匿名さん]

住宅取得資金に関する現行の贈与税は２本柱となっています。

一つは相続時精算課税制度があります。親が自分の相続人となる子でその年年１月１日において満２０歳以上である人に住宅取得資金を贈与する場合、３５００万円まで非課税です。この非課税は選択をした親から生涯受ける財産の合計から控除できます。それを超える部分は２０％の税金がかかります。ただしこの贈与財産は、親に相続が起きたときに親の相続財産に組み込まれ、相続税の対象となります。
＊これから住宅購入する３０代前半の人たちの親はまだ相続していないので、若い人は使えないんです。
　使えるのは６０歳以上のひとたち。

もう一つは暦年（１月１日から１２月３１日までの１年間）の課税で個人が個人から受けた受贈財産の評価額の合計を基礎として課税する方法です。その非課税枠は１１０万円です。暦年課税の贈与税率は、課税価格（受贈財産）が１０００万円を超える部分は税率５０％と高く、なかなか大型の贈与はしづらいということがあります。今回の非課税枠が拡充になるのは、この暦年課税の方です。通常の非課税１１０万円に拡充額５００万円を加え、６１０万円まで非課税であげることが出来ます。こちらの方は、親が亡くなる直前（３年間）の贈与でなければ、相続財産に持ち戻しされることなくあげっぱなしです。
＊これなら若い人も使える。墓場にお金は持って行けないから可愛い孫のためなら小金くらいポンと出します。
田舎でいくらお金を持ってても使い道がないからな。

[969: 匿名さん]

夫婦そろって贈与を受ければ１２００万円。
夫婦の貯金が１５００万円で、合計の頭金は２７００万円。
６０００万円の物件で、借金３３００万円。
こんな感じじゃない。

[970: 匿名さん]

子供や孫は１人だけとは限らない。
１人に贈与したら他の兄弟が自分達にも生前贈与してくれとトラブルになる。
田舎の人は相続のトラブルを身近に見聞きして知ってるから、
気楽に財産の贈与をしませんよ。

[971: 匿名さん]

今、23区内でそれなりのお値段のマンション買う方々ってどういうお仕事なんでしょう？

ちょっと前まで春を謳歌していた銀行証券、自動車、外資、コンサル、会計士、弁護士みな元気なさそうですが。。

[972: 匿名さん]

親の金貰えた人。俺もだけれど。

[973: 匿名さん]

相続時精算課税制度は親に対して子一人の一対一の制度だけど、
贈与は何人いようが、すべての子供が対象。使いやすいですよ。
子供みんなに６００万円、みんなが都心部にマンションを買う。
田舎出身者は都心部がお好き。
波及効果は絶大。

[974: 匿名さん]

>>970
だからトラブルにならないお手軽な金額、
一人当たり６００万円なんす。
３人の子供で１８００万円程度のお話。

[975: 匿名さん]

相続税より、今は保有不動産の含み益にかかる税金を安く出来る税制の方がインパクトあるでしょ。

２、３億の賃貸買えば、その金額まで過去の不動産の売却益にかかる税金を安く出来るってやつ。

お金持ってる人はもう動いてる。２～５億の都心物件は品薄になると思う。もうなってるのかな？

[976: 匿名さん]

ってか、そんな難しいことより、在庫急減とゼロ金利で、普通に不動産価格は底打ちして上昇局面に向かうんじゃねえの？買いたい30代、40代でリストラ対象じゃない人って数千万人いるんだから。

[977: 匿名さん]

マンションブームで買った30代、40代が大勢いたのに、
これから買いたいのがまだ大勢残ってんのか？リストラ対象外なら。

[978: 匿名さん]

ここにネガな書き込みしてる人は買いたい予備軍だから、たくさんいるんじゃない？

[979: 匿名さん]

>>975
２、３億の賃貸＞
バブルがはじけて
借り手がいませんがな。
今は実需の時代で、買った人がそのまま住めるお手頃価格じゃないとダメよ。

[980: 匿名さん]

↑　ホントば・かだね　1部屋じゃなくて、1棟のことだよ。１部屋あたり2,3000万ね。
ついでに言えば、今、閑古鳥が鳴いてる2,3億も3割引ぐらいで買っとけば、3年寝かせばある程度は
いけると思うけどね。

[981: 匿名さん]

そういう人はスレ違いなのにねぇ

[982: 匿名さん]

スレ違いで、ほとんどの人が縁のない話だが、相場的には重要。

うちに来た信託の人も、今の税制は、政府が金あるやつは不動産買えって言ってるようなものだと言ってたよ。

[983: 匿名さん]

民主党がもし政権取ったら、政府もチェンジ。

[984: 匿名さん]

政権が変わっても政策は変わらない。小泉の時みたいに官僚に抵抗出来るような強い政権にはならないからね。

[985: 匿名さん]

そろそろ動き出しそうですね、東京の不動産市場

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37823620090503

[986: 匿名さん]

>>985

>商業ビルへの注目が高まっている。

現物は現物でも、マンションとは一言も書かれていない。

[987: 匿名さん]

>>980
今、閑古鳥が鳴いてる2,3億も3割引ぐらいで買っとけば、3年寝かせばある程度は
いけると思うけどね。

全然底を打ってないってことだね

[988: 匿名さん]

みずほのPBなぞ商売になってないだろ
信託の不動産も全然売れてない（仲介出来てない）

[989: 匿名さん]

失業率４．８％　デフレ顕在化？　「年内底打ち」揺らぐ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090502-00000090-san-bus_all

景気悪化と失業増加に歯止めはかからず。
デフレ再燃も現実になりそう。
マンション価格も1段の下げがくるかもね。

[990: 匿名さん]

暮らし「苦しくなった」５４％に急増…読売世論調査
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090503-00000609-yom-soci

[991: 匿名さん]

988は銀行との付き合い方を知らないんだね。PBなんて税理士がいれば必要ないが、銀行と付き合っておけば、不良債権先の任売処理など美味しい話も結構くる。

[992: 過去スレの４０]

別に贈与税の非課税分が増えても、不動産不況が終息するとは思わないね。
だいたい地方の資産家なら、これまでも子供が家を買うなら、贈与税を払っても資金を譲渡するのでないか。
そもそも親を当てにする考え方に問題がある。自分の手で人生を切り開けと言いたくなる。

東京の不動産プチバブルは、アメリカのウルトラ金融バブルが原因だったのだから、
台風一過で、日本経済の実力が露呈しているという現状だろう。
米投資銀行のＣＥＯが１０億以上の年収を手にし、２０代でＭＢＡを取得したら年収２０００万以上は即保証されていた世の中は、おかしいと感じていた。他方で、小林多喜二の本が売れている世の中でもあった。

日本の製造業は底堅いと思う。７０年代のドイツの酸性雨問題に、自動車業界２社は見事に対応した。
シャープが大阪の堺（さかい）で太陽光発電の実験事業がやっている。
まいた種が、着実に育っていくと思う。

[993: 匿名さん]

犯罪発生マップ、平成１９年と平成２０年の比較マップです。
発生数が増えて茶色が濃くなって来ているところ、
減って緑の色が濃くなっているところがあります。
住まいを選ぶ時の参考にしてください。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj_19_20.htm

[994: 匿名さん]

>993

中央線沿線酷いね　戸建が多いからな・・・やっぱり最新鋭・防犯設備付きマンションが安全。

[995: 住まいに詳しい人]

首都圏新築マンションの販売在庫数は3月末時点で8846戸、前月比で973戸減でした。
遅くとも年後半には適正在庫になりそうですよ。
12月末の在庫が12427戸でしたから、3ヶ月で3581戸減。かなりのスピードです。

[996: 匿名さん]

また、何を言いたいのかわからないレスだと思ったら過去スレの４０かよ
自分で人生を切り開けとか、唐変木のおまえに言われたくねえよ（笑）

[997: 住まいに詳しい人]

１年間に売れるマンションを首都圏全体で３万戸程度と考えれば、
大量の在庫を考えると、新規供給量は年間で２万戸ちょい超えくらいで十分。
世帯数はそれ以上増えるから、その差は賃貸が増えるってこと。

実際１～３月の新規販売戸数は6600戸程度で、昨年より3600戸くらい減ってる。
単純に年間で4倍とすれば、約26000戸。そんなもんかなって感じ。
5月も新規販売戸数は低調で、在庫の販売に集中するみたい。
マンションの着工延期が続出してるから、来年は足らなくなるかもしれない。

[998: 匿名さん]

着工延期が続出ってことは、いつかは新規が溢れ出てくるって事。
足らない時にわざわざ買い急いで手を出すと、後で後悔しかねない。

[999: 匿名さん]

過去スレの40って
徘徊老人そのものだな
MBA大学院は2000万www

[1000: 住まいに詳しい人]

>>955
>遅くとも年後半には適正在庫になりそうですよ。

在庫が減っていること自体は間違いないけど
その中には再販業者に売却されただけで、実際にはエンドユーザーが購入していない住戸も
結構含まれている

何週か前のエコノミストにちょろっと載っていたけど
半値で仕入れて２割引で売り出して、やっぱり売れなくて“２次遭難”している
再販業者も出ているとのこと

半年経って統計データ上は4000戸ぐらいまで在庫が減っても
市場では４割引の新古物件ゴロゴロしているつう可能性もあるよ
　
　
リクルート／08年首都圏マンション契約者動向、主役はポスト団塊ジュニア
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=30361

なんて記事も出ているし、既に団塊Jr.の需要ピークは過ぎているなら
30代前半の客の多くは4000万円台、5000万円台の商品には手は出ないし
在庫が減ってもすぐに価格が上昇してくるとは思えない

[1001: 住まいに詳しい人]

>>998
着工して出来上がるのに２年かかるから、
着工延期のやつが再開さるのが来年の夏だと、
2012年の夏からの入居だね。
2010年1月から2012年の夏までは新築が足らなくなって中古が値上りするかも。

[1002: 匿名さん]

良い中古物件が少なくなれば、優良物件の中古の値下がり幅は小さくなる可能性はあるけれど、
市場全体でみればほんの一部の物件であって、中古全体の弾数が少なくなるわけじゃないから
中古全体の値上がりにはならないよ。

中古物件が少なくなって、買い替えの人や、賃貸から中古購入の人が増える訳じゃないから、
これも中古物件の値上がりにはならない。

仮に今年の秋以降、急速に景気がよくなって世間が買いたくなれば、買いたいと思う物件が少なくて
ヤキモキすることはあるかもしれないが。

[1003: 匿名さん]

在庫調整とか新築着工件数とか「魔の94年物件」と同じニオイがするのは気のせいか

[1004: 匿名さん]

新築に住みたい人は中古なら敬遠したいでしょう。安くない限り。

[1005: 大学教授さん]

中古の登録物件数は減って来てるけど、逆に賃貸の物件数が増えている。
新築で売れないのが中古に回って、
中古でも売れないのが最終的に賃貸に回っているだけでは？
ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸登録数（募集物件数）、
０８年５月１日と０９年５月１日を比較し、大きく増えている区
１位　世田谷区　１８３６４件→２３５７３件　＋５２０９件
２位　品川区　６１０２件→９４２２件　＋３３２０件
３位　港区　１１５９９件→１４８６９件　＋３２７０件
４位　渋谷区　８３６５件→１１３１２件　＋２９４７件
５位　杉並区　１１６４１件→１４４６９件　＋２８２８件
４月の需要期を過ぎ、最終的な皺寄せが特定の区に集中しているように見えます。

[1006: 匿名さん]

あれだけ必死に宣伝してた埋立地がこの悲惨な状況ではもうなんの説得力もないかと・・・
それでも活動再開させなきゃいけないほど追い込まれました？

[1007: 匿名さん]

>「こーいう時だからこそ買い時」という発想自体はアリだと理解出来るが
>それを実践できるほどの資金力と度胸は自分にはない

あーわかるわ～…。
今なら最長でも5年で返せるぐらいのローンしか組みたくないし…。
でも資金的にそこまで安く買えるほどの物件なんて住みたくないし（鬱
親の資金を当てにできる人が心底うらやましい…

[1008: 匿名さん]

投資用マンションと居住用マンションの底値を打つ時期って明らかに違うと思うのですが
投資用は銀行が金を貸さない時期が底値と言えるんでしょうけど
居住用は2～3年ズレませんかね

[1009: 匿名さん]

勤務地に近いから月島・門仲・東陽町・清澄で物件探してるけど、2005年分譲と比較して全然下がってこないよ・・
むしろ2~3割は上昇している・・下落しているとはとても思えない。
どうなんですかね？？

[1010: 匿名さん]

すごく欲しい新築物件がある。
審査も通る。でもフルローンなのでかつかつ。
完済予定期間は20年前後。
一生住む気はないので途中で売却予定。

そんな状態で家を買うのってリスキーだろうか・・・
それとも自分が気に入った物件ならば多少は割り切れるだろうか・・・
少なくとも数年は新築気分を味わえるか？？

皆さんならどうしますか。
ローンかつかつでも本当に欲しい物件なら市況問わず買いますか。
それとも見送りますか？

[1011: 匿名はん]

市況が良くて収入が安定している時期は、当然、物件価格も高くなる。安くて良い物件を買いたければ、みんなが将来に悲観的な時期に逆張りで買うしかない。これをリスクと見るかどうかは、2006年〜2007年の景気の良い時期に高値で買った買い物が現在どういう状況であるのかと比較すると、どちらが本当のリスクなのか自ずと分かるだろう。

[1012: 匿名さん]

1009
月島の2005年分譲って何処？
月島駅周り最後の新築タワーのライオンズタワー分譲は2004年だから。
あの辺、ミニバブル中に中古売出し価格が上昇した。
でもその高値で買ってくれる客は少なかった。

[1013: 匿名さん]

＞2006年〜2007年の景気の良い時期に高値で買った

現在、分譲販売物件の方が高いのですけどｗ　景気悪いのにね、どうしてかね？

[1014: 匿名さん]

>1010
新築に住むのは気持ちいいものです。
買えるなら、買っても困ることがないのなら、買っちゃったほうがいいと思います。
どうせ買うなら、高値のときに買うのではなく、安値で買ったほうが、いいに決まってる。
自分は今年じゃないけど、それなりに底値で買いましたが、タイミングがよかっただけです。