23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その35）

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/

[885: 匿名さん]

株屋さんたちは、
省エネ特需やインフルエンザ特需(不謹慎)が来て景気が上向く、
みたいな事を言ってますね。
何でもポジに解釈できるのですね。

[886: 匿名さん]

>買っちゃってから、買って良かったのかと不安になりブルーになる時期がやってくる。

現時点ですでに買ってしまってブルーになってる人っていますか？居住・投資目的問わず。
参考までに聞いてみたい。

買いたい気持ちはあるけれど、（今後を含めた）市況なんかを考えると
賃貸のほうがいいんじゃないか（賃貸のが得なんじゃないか）という気持ちが抜け切れない30代男。

[887: 匿名さん]

高値と言われる2008年の春に買いましたが、買ってよかったと思います。
株で儲けたお金を頭金にしましたが、あのまま株にしていたら、今頃半値以下。近所でここにすれば良かったと思えるマンションはまだ出ないですし、待っててもしょうがなかったと思います。

[888: 匿名さん]

それは株を売ってマンション資金にした人の場合でしょう。

[889: 匿名さん]

ま、事情は人それぞれだからな。

[890: 匿名さん]

2007年に株を売ったお金で、そろそろマンション買おうと思うんだけど、タイミング的にどうかな？

[891: 匿名さん]

2007年に築浅を高く売ったお金で…
自慢話は嫌がられるスレだから以下省略。

[892: 匿名さん]

高く買ってというより、値上がりで予算に納まらず立地や広さを妥協して買ってしまったら後悔はするかもね。居住目的の場合ね

[893: 匿名さん]

886さんは買ってブルーになってる人の話を聞いて買わないことの安心が欲しいのかな？

私は買ってしまいましたが後悔ゼロ。
良いと思った物件なら多少割高でも買いますよ。

[894: 匿名さん]

部屋の階数や向き、も妥協すると居住してから後悔することがある。

[895: 匿名さん]

値引きでとても割安と思った物件なら、
買ってしまっても欠点に目を瞑れるから後悔しない。

[896: 匿名さん]

不動産は一等地、株はボロを買え！

[897: 匿名さん]

日本経済、企業の生産増でプラス成長に復帰の可能性も－第２四半期に

５月１日（ブルームバーグ）：日本経済は、在庫削減が進んでいることや、 一部市場で消費需要の増加の兆しが見えることを背景に、企業が生産を増やす動きを見せていることから、早ければ第２四半期にもプラス成長に復帰する可能性がある。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003017&sid=ao6ruULkvwuo...

[898: 匿名さん]

10人のエコノミストにアンケートした予測。

[899: 匿名さん]

>886さんは買ってブルーになってる人の話を聞いて買わないことの安心が欲しいのかな？

いや、むしろローンにしばられる生活に今から耐えられるかな・・とそっちのほうが心配で。
それが何十年と続くわけで。売却するにしても市況が見えないと不安で。
あ、全額キャッシュで買える方に関しては不問ということで（笑）
そのような事情から質問しました、悪気は無いです。

[900: ご近所さん]

>>893

後悔するのは、売る時に資産が半減しているのが分かった時ですよ！
マジで。

[901: 匿名さん]

永遠に資産価格上昇が続くと考えた米国を笑う頭は
永遠に下落が続くという想像の不自然さには気付かないのだな。

[902: 匿名さん]

いまだにエコノミトなんか信じてる人っているの？
武者とかよく首にならないよね

[903: 匿名さん]

>>901
だれも永遠に落ちるなんて思ってないだろに
現在の世界情勢から見て早急な改善はありえない
それだけさ

[904: 匿名さん]

なら、いつ下げ止まるかないなぜ言及しない？
見える範囲のことしか言わないのが、あたかも賢いみたいな。
本来のテーマは、「どの程度で底入れになるか。」だろ？
だったら、期間と価格水準を語らないとダメなんじゃないのか？

[905: 匿名さん]

×いつ下げ止まるかないなぜ言及しない？
○いつ下げ止まるかになぜ言及しない？

[906: 匿名さん]

なかなか下げ止まりが語れないのは、
日本経済のファンダメンタルが長期低落傾向だからだとおもいます。

世界第二の経済大国という高みから、破綻を回避しながら、
普通の島国への均衡点をめざして縮小していく過程では、
ドメスティックな土地や不動産、まして半分以上消費財であるマンションには、
価格上昇の機運は見いだしにくいといえるでしょう。

ここ数年、プチバブルにより高値が現出したものの、
マクロ的には十数年前から下落の大トレンドへと転換しているとおもいます。

株や通貨は、成長している市場や企業から利潤を上げられますから、
国際競争力のあるものはあがっていく可能性がありますけどね。

[907: 匿名さん]

>>904
当分の間はない
何時と聞かれて正確に答えられるやつは
世界中で存在しない

具体的な回復時期に現時点で言及している人間は
逆に信用できない

[908: 匿名さん]

ですから、その下落の大トレンドなるものは、1993年から2004年まで続き、
2007年までの3年でちょっとだけ東京圏、大阪圏、名古屋圏の中心部が
あげて、すぐに萎えただけで今後10年以上、資産デフレは続いて
現状の半値水準まで下がるとか、そういう「ニュアンス」を聞きたい
のですよ。
当面下げ止まらないというのなら、いつくらいには、どの程度が底値と
思うか。それはあくまで「予想」であり「仮説」であるから興味があるんです。
未来のことは、どう考えるかでなく、どう想像するかが重要ではないですか？
もちろんそれが筋道つけて説明できたらなおいいですが。

[909: 匿名さん]

>>908
良くわかんないな。お前の意見はどうなんだよ。
誰かの意見を聞いてもまた気に入らないと文句付けるだけの気がするよ。
お前が納得しない限り文句を言い続けるなら、誰も相手にしないよ。

[910: 匿名さん]

>>907
そもそも、未来に「正確」などという形容詞は使えない。
なにしろ可能性は確率的に存在するのだから。
ただ、家を買うという決断に際して、先行きをどう予想して
行動するか（したか）だけの話。
仮説がなくて、行動するのも、仮説がなくて
行動しないのもそれぞれの生き方だけど、それじゃどこまで下がったら
底と自分は考えるのか・・・ってあたりが、気になるわけですよ。

多くの人の「予想」や仮説は、読むのが面白い。ただ、
「底うちは当面ない」「いつかわからない」では
俺は買わないという理由を説明しているだけで、スレタイの
ネタにはなっていない。面白くないのですよ。

[911: 匿名さん]

>>909
おまえって言うな。

私は、もう底を打ったと思っているし、今後２年以内に都心を中心に
中古価格がじっくり上昇すると思っています。
一方都心２５ｋｍ以遠は引き続きさがり続ける。東京圏でも底をうつのに
時間差がある。
理由は、東京圏への若年層のさらなる人口集中。新耐震以前のマンションの
価格下落と新築マンションの供給減。

[912: 匿名さん]

>>909
誰も相手しないとか
自分が多数派だとでも思っているのかな
君が貼ったブルームバーグの記事のこの言及が
まさに現況を端的に表している

>モルガン・スタンレー証券のロバート・フェルドマン経済調査部長は「パ ニックは終わったが、
>それはわれわれが深い景気後退のど真ん中にはいないということではない」と表現、
>「賃金の減少は始まったばかりだし、企業収益はひどいものだ」と語った。

パニックは何とか収まったがとても反転する材料がない
巡航ミサイルのように地を這う状況が続くと考えるのが普通

俺は勝負に出るというなら勝手にしたらいいし
何か根拠があるなら是非開示したらいい

[913: 907、912]

>>909
すまん
私へのレスだと思って勘違いしてしまった
なんだか話がややこしくなってしまったようだ

>>908
まずはご自分のお話でもしてみたら？

[914: 匿名さん]

人口減少時代に入っているのだから、マンションの資産価値は長期的にみてゆっくりと下落していくのではないでしょうか？こんなことを言ったら怒られますが、これまで分譲マンションを支え続けてきた団塊の世代も、これから徐々にいなくなっていくわけですし。

[915: 匿名さん]

現在は新築マンションの供給はかなり絞られてるが
新興デベがかなり淘汰された後
もう一度新新興デベも出てくるでしょう
彼らはゾンビみたいなものだから
まあ銀行が供給をストップしている間は立ち上がらないでしょうが

デベも格差社会で、安かろう悪かろうでもしょうがないと思わざるを得ない
購入者層が出現するんでは？

[916: 匿名さん]

日本株（終了）続伸、円安や業績期待で輸出一角高い－商社や海運も

09年３月期決算で、オフィス賃貸事業の好調が示された三菱地所と三井不動産も高い。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003017&sid=a1rD6ufiL.kg...

[917: 匿名さん]

＞914
人口は減ってますが、世帯数はまだ伸び続けてます。
お一人様、ディンクスを中心に世帯数が増加、さらに東京への一極集中が
さらにひどくなってますからね。
少なくとも都心部に関しては、人口減とマンション需要（価格）の相関関係は
当面はないといってよいでしょう。
まぁ、今の団塊ジュニア層が高齢化した頃はどうだかわかりませんが。

[918: 大学教授さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸登録数（募集物件数）、
０８年５月１日と０９年５月１日を比較し、大きく増えている区
１位　世田谷区　１８３６４件→２３５７３件　＋５２０９件
２位　品川区　６１０２件→９４２２件　＋３３２０件
３位　港区　１１５９９件→１４８６９件　＋３２７０件
４位　渋谷区　８３６５件→１１３１２件　＋２９４７件
５位　杉並区　１１６４１件→１４４６９件　＋２８２８件
４月の需要期を過ぎ、賃貸供給量増大の皺寄せが、特定の区に集中しているようです。

[919: 匿名さん]

相変わらずくだらない議論をしてるね。
日本全体で人口が減るなんてことは百も承知だし、中国をはじめとする新興国が投資対象としては筋がいいことはセンスがいい奴は５年前からわかってる話。
でも実際、自分が住むって視点でいうと、上海でも北京でもNYでもなく東京ってが本質なんで、その中で最もいいのは広尾なのか六本木なのか南青山なのかっていうのが論点なわけですよ。
で、そこが外資系投資銀行マンが全滅してお買い得になってるチャンスをどうとらえるかが今のポイントというところでしょう。

[920: 匿名さん]

賃貸登録増加は、％なら品川区が飛び抜けてますね。

[921: 匿名さん]

>>917さん

都心3区はそう思いますが、それ以外はどうでしょうか。

世帯数が増えているといっても、そもそも30年ローンの分譲マンション購入は、経済の右肩上がりと年功序列による給料の上昇を暗黙の前提にしていますよね。今の30代半ば以下は、バブル期のように大企業に大量入社した世代ではありませんし、20代に至っては、そんな幻想を持っている人が一体どれくらいいるのでしょうか。今の30歳前後より下の世代は、10年経っても、それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは思えません。

[922: 匿名さん]

911に同感

逆に都心が半値に落ちていくならばナンピン買いします

[923: 匿名さん]

>>921
私はロスジェネ世代ですが、結婚している人達は共働きのため４０００万くらいの物件を購入しています。
好況とは思わないが、ダブルインカムのため収入はそこそこです。
ファミリー向けの物件に関しては、賃貸より安いという感覚が多数ですよ。

[924: 大学教授さん]

世帯数の伸びが鈍化して行くと、２３区でも郊外に当たる外周区の賃貸は年々厳しくなって行くでしょうね。
都心部で供給が増えれば、当然家賃レベルが切り下がって来て、借りれる人の裾野が広がる。
そうなると都心部を選択する人が増え、その分外周区の需要が食われてしまう。
まさに食うか食われるかの競争になります。

これは、オフィスビルについても当てはまります。

[925: 匿名さん]

自称大学教授がまた復活かよ
やれやれだな
消えてください

[926: 住まいに詳しい人]

>>919
>自分が住むって視点でいうと、上海でも北京でもNYでもなく東京ってが本質なんで、
>その中で最もいいのは広尾なのか六本木なのか南青山なのかっていうのが論点なわけですよ。

自分が住むという観点で選ぶなら簡単ですよ
自分が一番好きな街に住めばいいだけ

不動産価格が上がるか下がるかという問題とは全く別次元の話です

あなたにとっては、このスレは全く不要なスレです
サヨナラ

[927: 住まいに詳しい人]

>>917
>少なくとも都心部に関しては、人口減とマンション需要（価格）の相関関係は
>当面はないといってよいでしょう。

元々、因果関係が反対です

都心の地価が下がりマンションが増えれば、人口が増加する
都心の地価が上がりマンションが増えなければ、人口の増加が止まる
というだけです

人口の増減が不動産価格の動向の原因になるのは
地方対首都圏で30年間の動向を追いかける、ぐらいのエリアと時間で
人口動態を検討した場合でやっと現れるんじゃないでしょーか？

[928: 匿名さん]

↑
同意ですね。まあ卵か先か鶏が先か、みたいな話ですが。

＞それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは
ダブルインカムが増えてくれば買うでしょ。
だって賃貸してるより経済的だし、いい物件に住めるもの。

都心だけではそうした層をすべて吸収できないでしょ（首都圏の就労人口考えてね）。
価格的にもそうした層が容易に買える価格にはならないよね。
なりそうだったら日本にはもう見切りつけたほうがいいｗ

[929: 匿名さん]

とにかく人口が減るエリアは絶対やめといた方が無難だな。
今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、一貫して下げ続けてる状況だもんね。
超都心部の価格底打ちエリアから厳選する必要があるんだろうね。
ローン払ってて、残高が減少するペースよりも物件価格の値下がりスピードが速いなんて、ホント悲しすぎるよね！

[930: 匿名さん]

新たに地方から出てきて東京に住む層を、マンション購入の客として期待するのなら、
超都心部なんて買いきれる訳ないでしょう。
東京外周区や隣接県のマンションをローン払って買うのが関の山。

[931: 匿名さん]

一部で、ダブルインカムが増えても大勢には影響ないのでは？雇用の流動化と正社員比率の現象が重しとなって、30年ローンの主要な担い手であった終身雇用・年功序列の大企業サラリーマンは総体として次第に少なくなるでしょう。山の手線内や23区西側の一部の地域は、もともとそういう層とも無縁なので影響ないかもしれませんが。。

あと、湾岸は現状、賃貸の方が経済的で、地域最上級の新築分譲マンションも一部の物件が分譲と同時に賃貸として出ていますね。そういう地域が増えてくるかもしれませんよ？

[932: 匿名さん]

>今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、
>一貫して下げ続けてる状況だもんね。

福岡や仙台などは、かなりバブったけどね
外周区とやらも値段は上がった
ほとんど売り切る前に在庫と化したけど

[933: 匿名さん]

これからの時代、リタイアしても今までの世代のように年金をもらえるかどうか分かりませんし…。長期のローン組んで、マンションにお金つぎ込む気にはなれない、という人も増えるのでは？

[934: 匿名はん]

ローンを組まなくても、家賃は支払わなければならない（ローンより費用・効果が割高な）というのが、この問題を堂々巡りさせるんだよな。根本的に住居関係支出を下げるためには、東京を離れて地方に行かなければならないことになる。