パークタワー目黒 Part2

[匿名さん]

第二期も始まりましたね。
検討者の方も購入者の方も実りある意見を出し合いませんか。

公式ＨＰ
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5012001/index.html

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38792/

[2: 匿名さん]

いくら値上がり気味といっても、やはりこれは割高ではないでしょうか？

[3: 匿名さん]

不動産業界が徐々にレールを修正しつつあるようです。
港南・芝浦・勝どき時代の割安感から抜け出そうとしています。

[4: 匿名さん]

たしかに安くはないですよね。ただ最近のタワーマンションで、しかも三井のパークタワーのグレード。山の手の駅から徒歩1分。それでもこの人気。坪単価が高くなるのは仕方ないんですかね。

[5: ロンメル将軍]

安いでしょう。この立地なのだから。

[6: ブローティガン]

ただ、お風呂の床が、スタンダードの住戸ではカラリ床というのは、
いかがなものでしょうね。下駄ばきマンションというのもマイナスかなぁ。
高級雑居ビル、てな感じもしないではないです。

[7: ロンメル将軍]

マンションは立地を買え、ですよ！

[8: ブローティガン]

たしかにそうですね。
ただ、「買いの立地」としては「利便性」だけが特化されていて、
ほかの部分はどうなのかなぁ、と思わないでもない。

[9: 匿名さん]

確かに、赤坂や虎ノ門とは価格的に近いものの、スペックの低さが目に余る。

[10: 匿名さん]

高いでしょう。この立地なのだから。
仕様も最悪

[11: 匿名さん]

>10さん
購入検討者です。
「仕様も最悪」とは具体的になんでしょう？
私が思いつくのは、（スタンダード住戸標準で）
・キッチン・洗面天板が天然石ではない。
・カセットエアコンだがLDだけ
・換気が熱交換システムでない

です。あと何かあります？興味あります！
・

[12: 匿名さん]

水周りが天然石だと、どうしても腐食や割れの問題が無視出来ないので
デュポンの人造大理石である方がよっぽど親切設計。
カセットエアコンも、機種が限定され機能性が落ちる。コストパフォーマンスも
高いとは言えず、見栄えとしてリビングがカセットであれば居室は後付けでも良い。

この点に関しては別に仕様最悪とは言えないんじゃ？

[13: 匿名さん]

下駄履きは、まずいでしょうか？

[14: 匿名さん]

>12
11です。なるほど、天然石も考え物ですね。そうなるとあとは何でしょうね。
結構今までの書き込みを見ていると、「高い割りに仕様が低い」という発言が何度も登場していますので気になります。浄水器が標準じゃないのもたいした金額じゃないけど×ですかね。
食洗器とかは人それぞれにニーズが違うからオプションでいいかと思います。

[15: 匿名さん]

そもそも、下駄履きマンションってどういう意味ですか？

[16: 匿名さん]

多分下が雑居ビル、ということではないですか？

[17: 匿名さん]

熱交換式だと、有害物質が排出されないって、本当でしょうか？

[18: 匿名さん]

ここは熱交換式ではないですよ。

[19: 匿名さん]

他に仕様の低さで気になるところ、具体的にどこかありますか？

[20: 匿名さん]

全熱交換式に住んでいましたが・・・音が結構大きいのと乾燥するので寝る時間には、止めていました。有害物質うんぬんはわかりませんが・・・個人的には、窓を開けての換気が好きです。

[21: 匿名さん]

下駄履きマンションの、不都合な点は何でしょうか？

[22: 匿名さん]

＞２１
食料品店や飲食店が入ると、ネズミが出ませんか？

[23: 匿名さん]

食品関係以外であれば、いいということでしょうか？
不特定多数が出入りする店舗も、セキュリティからは好ましくないような気がします。

[24: 匿名さん]

＞２３
そういう面もありますね。
しかし、繁華街近くで不特定多数が出入りする店が周辺にあると同じでしょう。
この物件は、一応、テナントの店舗の入り口とマンション住民の入り口は明確に
分けているので、まだましでは？
「ネズミ」も、隣に飲食店が入っていれば似たようなもんですね。

では、「下駄履きマンション」のデメリットでなんですかね？

[25: 匿名さん]

見栄えが悪いですね。落ち着いた高級なレジデンス、ではなくなり、貸し店舗、貸しオフィス、賃貸マンションなどの、雑居ビル、という感じでしょうか。

[26: ロンメル将軍]

地下がそのまま駐車場などであれば、脆弱な感じはありますが、テナントが入っていても
それだけでは危険とは言えないのでは？

[27: 匿名さん]

個人的には、この物件の下層階のビルっぽい雰囲気が気に入っています。
マンションだけでは、５階までの外観の全面に御影石を使用しないと思いますので。
しかし、管理面ではいろいろ問題も出てくるとは思いますが・・・・・

[28: 匿名さん]

下駄ばきのデメリットは管理が複雑になりがち、って事じゃないでしょうか？
テナント部分の管理と住居の管理じゃ、決めなきゃいけない事がちがいますよね。知ってる話ではテナントの業種規定が徐々に済し崩しになり（オーナーさんは高く借りてくれる所に貸したい。間に不動産屋が入ってチェックが甘くなる、などが理由）、怪しい事務所が入ってたとか。静かな店だったのが、いつのまにか爆音で音楽かける店に変わってたとか。
そういう事が起きた時に対処できる管理規約になってるか？っていうか作れるか？が大事。

[29: 匿名さん]

そもそも、下駄履きマンションってどういう意味なのですか？

[30: 匿名さん]

店舗併用マンションの典型が、1階2階など低層が店舗で、その上の住居が下駄（店舗）を履いてる、と例えたのが下駄ばきマンション。その土地でもともと商売していた店が等価交換で入る場合や、スーパーなどを入れる場合もある。

[31: 匿名さん]

たとえば、他にはどのマンションが下駄履きマンションですか？

[32: 匿名さん]

＞31
ここ５年位で分譲された都心物件だと、以下あたりでしょうか。
地権者混在：東京パークタワー、代官山アドレス、白金タワー、
全住戸分譲：パークタワー東京サウス、品川Ｖタワー、芝パークタワー、高輪ザレジデンス、

[33: 匿名さん]

あれ？
庶民には手の届きにくい（狭い部屋なら届くかも）高級マンションばかりですね。

[34: 匿名さん]

>32

下層階にどのような店舗がはいっているのですか？

[35: 匿名さん]

ロンメルさん

「この立地だと安い」という根拠はなんですか？

[36: 匿名さん]

＞34
おおまかですが、以下のとおりです。
代官山アドレス、白金タワー：スーパー、飲食、物販、クリニック
東京パークタワー：飲食、クリニック
パークタワー東京サウス：コンビニ、飲食
品川Ｖタワー：クリニック
芝パークタワー：コンビニ、飲食
高輪ザレジデンス：スーパー、クリニック

＞33
知っている都心物件を列挙したので、それ以外では沢山あると思います。
特に再開発物件は低層に利便施設を併設するところが多いです。

[37: 匿名さん]

上記は、どちらかといとマンションの利便施設で、

下駄履きの良い例は、
賃貸ですが、赤坂インターシティでしょうか。

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-134akasaka1.ht...

[38: 匿名さん]

↑ここ、すっごいいいですよね。
こないだ広いバルコニーにデッキチェアー出して日焼けを楽しむ外国人の姿がありました。
いかにも港区！って感じです。

[39: 匿名さん]

>37
分譲物件で低層階に事務所がある物件というのは、あまり例がないのではないでしょうか。
少し古い物件では、リバーシティ２１のシティフロントタワー、スカイライトタワーが低層階にスーパー、飲食、事務所があります。

[40: 匿名さん]

>39
千代田区物件には多いです。

[41: 匿名さん]

分譲でも下駄履きって多いんですね。知らなかった。駅前の賃貸とコンビニだけかと思った。

[42: ロンメル将軍]

>>35

そんなの各自の感性やろ。
愚問には愚答しか返らんよ。

[43: 匿名さん]

「各自の感性」？バブル後は不動産価格は(思惑ではなく）その経済価値で合理的に決めるようになっているのです。

[44: 匿名さん]

目黒在住ウン十年のものです。
目黒駅は最高にいいですよ。
でもこの場所はどうかな。
便利は便利だが高級感がまるでない。落ち着かない。
都バス跡地のほうがちょっと引っ込んでて圧倒的にいいな。
どなたかそっちの情報お持ちでないですか？

[45: ロンメル将軍]

合理的に決める？！
株式と違って相対で決まるものに合理的とは笑止。

[46: 匿名さん]

株式こそ相対で株価決まるんだけど。

[47: ロンメル将軍]

分かってないね。

[48: 匿名さん]

>>47
(　´,_ゝ｀)オマエガナ

[49: 匿名さん]

なんだか匿名性が高いからか・・・、もう少しマナーを守って書いたらどうでしょうか。実際購入を検討している人の書き込みが少ないのも頷いちゃいます。いよいよ第２期も今日締め切りですね。どうなるのか楽しみです。

[50: 匿名さん]

最近の中古物件は収益還元法、つまり利回りで ある程度の価格が決まります。
でも、それには幅があり、その範囲内で相対的に契約金額が決まるのですが。