23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 匿名さん]

神経質になり過ぎているのは確か

[402: 匿名さん]

>>397

金利は大きなトレンドが短くても数年続きます。
バブル以降、金利は確か15年近く下げ続けて、底打ったのが、確か
2004年かな。イールカーブ全体で言うと。

その後ちょろちょろだったけど、日銀の金利上げの後、思ったよりすんなり
企業側が金利上げを受け入れ、交渉力の全くない個人の住宅ローンにも
きっちり反映されだしたので、恐らく今後10年くらいは続くであろう金利
上昇期が本格始動しはじめた、と騒いでいる。

かつ、現状の金利が（国際比、かつ日本の過去の平均的金利比）以上に低いので
相当な上昇余地があります。

人口が減ってくなかで、金利が長期上昇トレンドに入ったとすると、
うーーーーん。不動産価格は上がりにくいですねー。でも、金利上昇が
続かないと見る向きも多く、まだ微妙なタイミングと思います。

[403: 匿名さん]

多くの人は多数のマンションを束ねて、ポートフォリオして買うのではなく、一戸一戸選びながら投資するのだろうから、２３区ひとくくりにして、一般的、平均的にものをいっても意味はないきがする。どういう物件が下がりはじめるか、を見たほうがよい気がする。

[404: 契約済みさん]

いままで買えなかったやつは、今後も上昇なら全く手が出ず、下落時は下がるのが怖くて
どうせ買えないのだろうから、タイミングもクソもないだろう。

[405: 匿名]

地価と中古マンション（都心）の価格は当分上昇基調だろうね、これは持主心理の領域。新築マンションの平均売価は下がるだろうね、郊外の土地と安普請で売れる価格を作る、これは商売の領域。

[406: 匿名さん]

下がったら下がったで「マダマダ下がるので今はマダ待ちの時！」
とか言い出すからねｗ

[407: 匿名さん]

>>405
典型的な検討者心理の領域ですね。

[408: 物件比較中さん]

まさしくダウが崩れだして、それに伴い日本市場もグダグダになりましたね。
これは終わりの始まりかしら？

[409: 匿名はん]

ダウはまだまだ健全ですよ。自然に起こる調整時期かと思います。

[410: 匿名さん]

>>404、>>406
本当にそうですね。的確なコメントに拍手。

「４年前湾岸戦争勃発」（供給過多じゃ竣工と同時に３割さげるぜ）
「待ちだ」（慌てる乞食は貰いがすくないぞ。下げ相場だし俺は３Ａ狙い）
「TTT、PCT冷やかしMR見学」（1000戸以上じゃ売れ残るぞ、値引き必死よ）
「待ちだ」（東雲の価格みてみろ！。いずれ山手内側も値崩れるよ）
「グローヴ、ケープ販売」（所詮グローヴ価格じゃ売れ残り必死よ）
「待ちだ」（３Aだめでも湾岸値引き合戦で美味しいとこいただきよ）
「クリスマス〜正月」（来年は港区のマンションGETか、会社で羨まし
　　　　　　　　　　　がられるぞ・・・ハッハッ、、、はーー）
「新価格」（そんなの内陸と城南の一部だけだろ）
「地価公示」（まあ、都心のビジネス街は当然さ、会社では吹いてたから
　　　　　　（上司、同僚がオレのこと関心してたさ）
「待ちだ」（どうせ、豊洲タワーだってPCT程度だろ）
「新新価格」（えーー、豊洲タワー３００万かよーー。後１５年貯金か？）
　　　　　（う、定年３年前かーー、所詮、外周＆郊外狙えば今と同じよ）

①45歳女房「どうせ、昔からうだつ上がらないのよ、あなたは・・・。と胸の囁き」
②30歳嫁さん「ボーナス査定、ずーーっと横ばいじゃない、あなたは・・・。
　　　　　私より安いし・・と、胸の囁き、離婚の暗雲ただよう序章」

「４年前の湾岸戦争からＭＲは５０ぐらい見たなー」
「オレの好み合うグレードは、あまりなかったな」
「おーーい（女房に向かって）、風呂入るわ」…もう１５年も賃貸の１０１２：完

＊それでも、早く決断していれば、９０平米近くを5000万円以内で買えた。

[411: 匿名さん]

新物件が出る度に「今が天井、ババ引かされるのはゴメンだ！」
って毎回騒いでるからね、この掲示板の住民ｗ

[412: 物件比較中さん]

たすけてくれー！
誰か頭のいいヤツで、上がる理屈もってるやついないのかー！

強気派のカキコ読んでると、頭おかしくなりそう！
このまんまじゃ、どう考えても上がらんじゃないかッ

[413: 匿名さん]

別にやみくもに上昇しなくてもいいじゃないですか
いい物件は上がる、ただそれだけです
そして何よりも理論より実践です

[414: 購入検討中さん]

>>そして何よりも理論より実践です

いや、その通りなんだけど、理論からかけ離れた価格（の長期安定）も
期待できないわけで。

今の価格が割高じゃないことを説明できる人いませんか？あるいは
下がらない理由とか。下がる派のヤツのほうが理屈うまいじゃんかorz

[415: 契約済みさん]

>いい物件は上がる、ただそれだけです

そうだといいんだが、いい物件は、発売時に全部のいい話を織り込んだ
（売主サイドの都合）価格で売り出されて、基本的には価値が下がるだけ
なんじゃぁないのか？

その辺どうよ？

[416: 匿名さん]

ちょっと目を地方に移して大阪の物件とかみてくると面白いよ。
ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲ　ＯＳＡＫＡ　（完売）
シティタワー西梅田　２５戸くらい売れ残り。
でも坪単価２４０万。大阪は空き地がいっぱいあってまだまだ供給される。
そういうなかで、東京の市場を冷静に捉えてみるのもいいのじゃないだろうか。

[417: 購入経験者さん]

このマンションの住民であることを考えて意見してください！

[418: 物件比較中さん]

>415
御意。上げ相場ではその通り+α　の価格で売り出されるべし。
可能な限り高く売りたいのが当然。中古でどうかというと、
外周区、郊外と連れ高いしてて、「ここでこの値段なら都心の中古」と思ってもらえるうちは
いける。あくまでそこの比較で、許容してくれる差額部分までは維持できる。
都心新築がでないか、でても庶民には無意味な数字では比較してくれないから。
>良い物件は上がる
真に良い物件だけね。ほとんど無いと思います。（安い時の中古はもちろん上がるが）

[419: 物件比較中さん]

418です。良い物件はほとんどないといってますが、
自分はいろいろ買ってしまいました。真の高級物件かどうか？けど
それらしいやつも中古も含めて保有してます。
だから、買った人の物件を馬鹿にしてるわけではありません。
念のため。

[420: いっぱい買ってしまった者]

儲けたいのか（ポートフォリオの要素にしたいのか）
良いところに住みたいだけなのか（あるいは保有したいだけ）なのかで
汐も風も判断は違ってくると思うが・・。

金利は中期にどの程度まで上げるか？　
大して上がらないと予想している人が多いはず（プロ・アマ問わず、現時点では）
しかし、言わずもがな異常な低金利は、修正されるべきで、自ずと動き出す。
景気回復停滞、後退局面では、多少でも、金利の下げしろを用意しておく必要もあり、
政策としても必要。
しかし、せっかくやっと上がった地価を、下げたいと思っているものは誰もいない。
（あえて賃貸の人も、地価下落を望んでいるわけでもない。
　買いたかったのに、買い逃して口惜しい思いの人は、間接的にマンション価格が
　下がって欲しいとは思ってるでしょうけど）

外資が買うと言うといけないような雰囲気だが、
世界的な過剰流動性の時代が、少なくて3〜4年、おそらく10年少々続くと見ている向きが大勢。
単純にあまっている資金が、不動産に流れる図式が、まだあるわけで。
かつ、
他がいよいよ上げ詰まってきたので、Tokyoや、一部その他へ流れ込んできたようなもの
だと思う。
我々エンドよりも、この金の主は、まだ下落を良しとしてはいないだろう。
よそから資金を引き上げる時に、それがTokyoへシフトするのか?
一緒にTokyoからも引き上げるのか?
それは他の有望な投資先いかんよりも、日本のファンダメンタルズにかかってるでしょう？

下がる時に買うのは損だが、今4億半ばで売れ行き悪い物件が、2億になれば、
含み損でも欲しいでしょ。4億だと思わなければ、十分なかなかの物件なのだから。
去年辺り2億で売ってたものよりは、やっぱり良いですよ、物は。
バブルになるかも、いつはじけるかも分からないけれど、
買いそびれてお金ためてた人が、自宅物件の豪華さでは
逆転できることもありうる。（資産では逆転しませんけど）

[421: 匿名さん]

>>410
業者　乙！！！
そろそろ在庫が積み上がりすぎてやばいか。

[422: 匿名さん]

私は０３年に買った都心の億ションを売りました。０３年の底値といっても
株のように叩き売りされてたわけでなくて、実はその頃も結構な高い値段でしたし
ここ一二年の上昇でもはや危険な割り高感が出ちゃってました。

都心で夜景の綺麗な、、共用部や占有部の内装や設備も素晴らしい物件でしたがしょせんは中古。
いざ売ると時は大変な苦労をしました。多くの業者と打ち合わせ
休日のたびオープンハウスで頑張ってひやかし客は多いがいつまでも決まらず
結局大きな値下げをしてやっときまりました。
他にも売りがたくさん出てるが苦労してる割にいつまでも売れずさらしものになってる
ところが多くああなりたくないと思ったからです。

私自身はしばらく賃貸に住みながら次ぎは割安な半永住用海外不動産を探しています。
売った半分以下の値段で広い庭付きプールつきの豪邸があちこちで探せれるので
わくわくしています。
東京の不動産を次に買うのは金利上昇で投売りが出たしてからです。

[423: 匿名さん]

金利上昇⇒不動産価格下落という考えは正しいけど
過去ほど顕著には効かないかもよ

銀行の不動産関連貸出額とREITや不動産私募の額から
だいたいのレバレッジがわかるが、多少の金利上昇は
賃料上昇でカバーできるレベルなんじゃないかな。

バブル時みたいに満額借金で投資利回りより金利の方が
高いなんて状況なら金利上昇も効くんだろうけど。

不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
理由とかがないと、そう下がらないものだよ。

[424: 匿名さん]

＞不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
＞理由とかがないと

金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
変動で組んでる人とかたくさんいるし。

[425: 匿名さん]

＞金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
＞変動で組んでる人とかたくさんいるし。

増えるとは思うけど、大量にはでないよ。
住宅ローンの年間デフォルト率は0.2%〜0.3%でほぼ安定的
に推移しているし、任売を考慮しても大したボリューム
じゃない。

[426: 匿名さん]

>>425
その通りだ。
旧公庫も含めフラット３５などの超長期固定ローン貸し出し残高と
短期及び変動の住宅ローンの残高比率は３５：６５くらいになっている。
ローンの対象の住宅の６割は１９９４年以降の購入という数値もある。
まず、政策的に急激な金利上昇は不可能に近い。
仮に変動が５％になったとしても３０００万のローンの３０年払いで
月に１６万の返済になるだけの話だ。
今１１万〜１３万でも奥さんがパートで稼げば済む話だろうよ。

[427: 匿名さん]

423さん
４年前に購入を決断した時も回りからいろいろご指導を受けました。
「不動産を買うのはまだ早い、まだまだ下がるよ」などとね。

しかし２０年近く自分の身銭をかけて経済や投資の学習と実践をやってきてる自分は
あの時も自分の意思で決めましたし、今回も同じように自分で決断したわけです。
実は私もこの年明けくらいまで423さんと同じような期待や考えを持っていました。
方針を変えたのは以下の観察によります。

２月の利上げ時の日銀の淡々たる姿勢やコメントからあることを感じたこと。

マンション価格自体が９０年代の戻り高値まで上昇してしまったが、都心のマンション戸数は
あの頃と比べてはるかに多くなっていることを確認したからです。

そして高値維持の期待理由となるはずの高級賃貸需要に関しても都心でもトップクラス人気のはずの
青山や六本木の新築超高層賃貸ですら空き室が多く苦労しているのを実地で観察したことにより
何かが変りつつあることを感じたからなのです。

[428: 匿名さん]

まあ住居用途と投資用途ではスタンスが違うんだな。

[429: 匿名さん]

427さん
いい時に買いましたね。
2003年問題とか不動産は冷え込んでた時期で当時私も知人に
購入を勧めましたが、あまり反応はよくなかったのを覚えて
います。

自分の感覚は大事だと思いますが、私はまだ都心の不動産には強気です。

理由としては
・都心の不動産所有者は売り急ぐ理由がない
・既にファンドなど長期運用向けの保有割合が増えている。
・マンションに限っては今の土地の値段から採算が合わず、まず出てこない。
・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。
・不動産上昇トレンドが一般的に認識され先高観がある。
・過去の歴史から不動産の上昇局面は正当化できない価格まで上昇するケース
　が多く、収益還元法で妥当な水準である現在の価格で相場が終わるとは思えない。
　相当オーバーシュートするのではないかと思ってます。

バブルと言う方もいますが、グリーンスパンが米株式を根拠なき熱狂と発言してから
2000年の崩壊まで３〜４年かかり、価格にして２〜３倍の拡大があったことを考える
と日銀の政策運営で今回の不動産高騰を制御出来るかどうかは疑問だと思ってます。

[430: 匿名さん]

>・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。

デベって、キャッシュフローがきついんじゃないの？
そんな資金回収を遅らせるような、運転資金に余裕のあるところってあんまりないんじゃないか？

[431: 匿名さん]

S友は結構在庫積みあがっているよね。ゴー◆レしかりだな。

[432: 匿名さん]

>>430
不動産に限ったことでは無いが、製造業も在庫調整(供給調整）は
頻繁に行っている。供給（前払支出コスト）を押さえれば調整可。

金利も、やっと定期預金金利がミレニアム頃の0.5％弱に戻る。
主要２行は今年2度目の引き上げ。されど、まだシュノーケルで
水面上で息(顧客リターン）している状況。年金不安もあり、
せめて1％以上に戻さないと、一般預金者の金利収入実感は薄い。

裏腹だが、逆さの点では、低利の住宅ローンが依然組みやすい
(返済し易い）環境が継続している。

故に、三段論法では、現物恩恵が直ぐ受けられる(生活の基本で毎日過ごす）
不動産取得願望は衰退しない。金利動向は定期で１％超〜２％程度が何時
到来するかで、物件価格＋金利負担が着目される。当面、当局はじめ、
産業界、政府等は景気回復軌道を落とさない施策が優先されるだけに、
金利面の配慮（影響）が出てくるのは、さらに数度の利上げをされないと
過熱冷却議論は本格化しない。

[433: 匿名さん]

都内23区限定ですよね
経済を考えれば簡単です。
賢い方は、色々な理由付けをしていますが、
数年前は安かった。
今は値上げ局面ですよ
ここで、値下がりをするとデベも辛いと思いませんか？
売り難くなり売れ難くなる
下がる下がるといわれる中、デベは強気ですよね
数年前も今も、建てれば売れる時代ではありません。
いつか売れるのです。
バブル時代を知らない方が多いようですね
今は、都心の一部以外はバブルではありません。
都心の築20年のワンルームが8000万とかしていたのですから…

[434: 匿名さん]

>>423

まず、REITは基本的には事業用・商用ビル投資だから、
賃料のそこそこの上げも期待できようが、居住用となると別
と見ます。

これが居住用不動産弱気の最大の要因。

居住用に投資した人は、これだけ新規・中古マンション相場が
上がっても賃料は全く上がらない。つまり利回りは低下傾向。
ここで金利が上がってくる。ここ1-2年で買った人の多くは
固定期間1-3年のローンを組んでおり、今後1年くらいで
一気に金利が上昇し、賃料上げもない中で、利回りだけが一気に
低下。逆ザヤの可能性も高い。

バブル時に完全な逆ザヤでもある程度の期間もったのは、キャピタル・ゲインを（盲目的に）期待したからであって、合理的な理由が
あったわけではない。今や日本の構造的な不動産余剰は明らかで
利回り低下はキャピタル・ロスにも直結。負のスパイラルが一気に
加速します。

自宅用の人は、金利上昇が単純なコストアップに。ほとんどの場合、
金利上昇はシナリオになく、定時の昇給などいまはあまりないので、
利息負担増への対応力は強くない。

銀行の過去のデフォルト率は全く当てにならないのは周知の事実。
まず、雇用の安定性・就業形態などが大幅に悪化。特にローンを
組む若年〜壮年期初期の収入は下がっている。
しかも銀行は100%子会社の保証をつけており（100%子会社じゃ
まるっきりリスクの遮断が出来ていないわけだが）
銀行側でのデフォルトは、保証会社にどの物件を回してしまうかで
コントロールできる。実態の貸し倒れ状況は、保証会社も含んだ
数字をきっちり銀行が開示しない限り分からない。つまり
住宅ローンの実際のデフォルト率が過去安定していたかについても
不明だし、これからとなると、実質デフォルト率が暴騰する可能性も
十分あると見ます。

まとめますと、切羽詰ってしまう人はかなり多いと思いますし、
仮にあまり出なかったとしても、ほっとけば不動産は下がると
思います。豊富な在庫と減少する需要、金利上昇があれば緩やかな
下落が自然な結末と見ます。

[435: 匿名さん]

あわてて不動産売って、その金どうすんの？まさか0.5%にまで利息が上昇した定期預金！あるいは１％の個人向け国債か？すばらしい選択だね。

[436: 匿名さん]

バブルではなく適正な水準に戻ったということでしょう。さらに緩やかに上がっていく可能性は高いが、数年後をみると値下がりする可能性も結構高い。
マイホームとして考えた場合、今は買い時とも待つ時でもありません。
だって、マイホームだったら多少先高観や先安感があるからといって売ることはできませんものね。そんなこと言い出したら奥さんが怒っちゃいます。家が手狭だ、息子が結婚した、職場が変わった、娘が遠くの大学に入学したとか、一般の人はそういう理由でマイホームを売るものです．
じゃあ、投資として、特にこの板の趣旨に沿ってキャピタルゲインを狙えるかどうかというと、微妙なとこですね。不動産は流動性が最も低く，売買に多額の経費がかかります。プロでも失敗するところを考えると、新築物件を買って値上がりを待って売ってやるというのはかなりリスキーな計画です。
　私は国際分散投資とドルコスト方を実践していますが、相場の上下にかかわらず成績は安定しています。ぼろもうけもない代わりに、大損もない。（とはいっても、今のような上げ相場、円安ではもうかっちいますが）逆に今みたいにダウがどんどん上がると，外国株を高値で買わなきゃいけないなと嫌な気持ちになったり，日本の新興株がどんどん下がると、逆に買いましていけると安心したりと，本当に気持ちに余裕ができます。
　一方，不動産は金額が大きく，それこそ一発勝負ということになりませんか。しかも、通常借金してレバレッジをかけています。自分の資産の半分を日本の不動産に賭けるということになる。
マイホームなら住むという先高観があっても、わたしのような小心者にはできません。

[437: 匿名さん]

>>435

リスクとリターンを両方考えないと。

現物不動産しかもひとつの物件に、例えば5000万突っ込んでた人
は、言い換えれば、株式一銘柄（グッドウィルグループ株？）に
5000万突っ込んでたようなものです。

その不動産を売って、国債や定期に入れたのでは、とるリスクが
一気に低下して、期待利回りも下がるのは当たり前。
（一定リスクテイク当たりのリターンはまた別の話だが）

もし不動産市況なみのリスクをとり続ける気があれば、
個人向けで高リスクなオルタナ商品を組み合わせて500万
投資すればいいなじゃない？


エネルギー先物、新興国株式ファンド、ハイイールド（ジャンク
ボンド）もの、商品先物、PE、ヘッヂファンド、それぞれは結構な
高リスクだが、2-3を組み合わせて持てば、少なくとも東京の不動産
持ってるよりは、全然よさそうだ。

沈み行く国の、大地震を待ってる首都の実物不動産一件に一極集中
してるより、確実に期待リターンもリスク当たり期待リターンも
遥かに高いと思うよ。

小金持ちさんならHKなり欧米なりに口座作って、FXヘッジしながら
外貨の高利回り商品組み合わせれば、リスク自体を相当抑えて
5-10%のリターンをより確実に狙ってく道もある。

[438: 匿名さん]

＞４２６
奥さんにあらたに月13万働いてもらってローン補填って。
自給千円だとして、一日8時間拘束（この時点で無理？）
7000円の週４〜５日働いてもらうのか。
かつ扶養控除から外れるから、年間20万くらいは税金増える？
なんかあやうい計算だな。

[439: 匿名さん]

>個人向けで高リスクなオルタナ商品を組み合わせて500万
投資すればいいなじゃない？

5000万の打ち間違い

[440: 匿名さん]

個人サラリーマンが生きる道は違う。
要はキャッシュで1億も給料の他に儲かってマンション都心
に一軒ももてりゃあ御の字だろ。だから元々給与が低いとお話に
ならないけどそこそこ良ければなんとかなる。
俺の場合は港区にマンションを数年前に6千万台で買って
3500万は頭金であったが全額１．３％弱で借り入れて浮いた
キャッシュの内3000万で株投資。それが約4倍強になって
全額早期返済で6千万弱現金で持ってるな。共稼ぎ
だけどな。あとは、人生余裕な感じまで来た感じ。

結局個人にとって二つのポイントがあったのよ。マンション
買えば超低金利で金返りれて頭金分まるまる投資が出来て
しかもマンションも株も安かったから物件、株の値上がりも取れる。
売るつもりはないがな。今は株もマンションももう上がり目が薄いから
この作戦は通用しないけどな。まーみんな残念だったね。
たいした成功じゃないかもだけど俺はこれでかなり満足。
こおいう数年前の状態って今後50年はないだろうね。

[441: 匿名さん]

まあ、そんな感じだよね。でも欲って際限ないんで、どうしても次の投資、投資へと目がいってしまい、もうこれで終了って気持ちにはなかなかなれんのだよね。

[442: 匿名さん]

タイミングに乗ってうまく買えたことはもういいけどさ、どうせ今はもう買い時期ではない
って意味では、揶揄している相手と結論は同じこと言ってない？

[443: 匿名さん]

>>440

ネット・キャッシュな人が低利で住宅ローンお借り入れ
を起こして、バランスシートを膨らませて、余剰資金で投資に
お金を向け、蓄財するのは、まぁ、王道中の王道で、新しくも
ないし、今後機会がないわけでもないよ。

自分が置かれた状況が特殊だ（った）と思い込みやすいのも
よくあること。

キーは投資の巧拙ですね。

[444: 購入検討中さん]

>>440

自慢話は、したてに出て書くのが、「王道」かと。
6000万くらいで天狗になられては、、、、

[445: 匿名さん]

４４０さん
で、これからどうなさるの
六千万円はどこに振り向けられるので？

[446: 匿名さん]

なんか香ばしい人が多いですね。
２ちゃんねるみたいだ。

[447: 匿名さん]

>>443
おいしい時期は一瞬なんですよねー。理論はいつでもあーだこーだ考えてられるけど
行動はなかなかできませんよね。いまは株も、リアルエステートもおいしいプライス
じゃないから買っても買わなくてもたいしてかわんないでしょ。ホールド（笑）
って状態かな。

あの2002年から2003年の状態を50年に一度の特殊においしい状況と
思わない人が多いから儲かるんだけどね。まー何度もいうけど
今後50年はないだろうね。

[448: 匿名さん]

>>444
いやいや天狗になんてなってないですよ。（笑）
ただ、なにかサラリーマンとして余裕が出来たというか
一生困らないだろうなとおもうと気分が楽になりました。

>445
含み資産が大きくて実質PBRが1倍割れの株。。。。。。。。
まーみなさん程の人に言うことじゃないですね。

[449: 購入検討中さん]

>>447
本当にたまたま当たっただけの無知な人間の自覚がないと
すぐ元の木阿弥だからご注意を。

値上がり期待できないもんをholdしてたら、相対でどんどん
目減りするよ。甘い。

常に相対的により上がるものに資産を入れ替えていかないと。

投資できるのは別に日本の株と不動産だけじゃない。
毎年、どこかの国のいずれかの市場が50%以上の価格上昇を
必ず演じている。不動産の乱高下なんて、全く珍しくないよ。

投資家それぞれの投資対象として見られる資産の幅、スコープが
違うだけだ。

日銀二度目の利上げが2月にあって以来、不動産株がすぐに2月中に
ピークを売って下落。
4月以降、中古マンション価格が下向き始めてるし
（東京カンテイの発表参照）
ついに先週REITバブルも崩壊した。10年国債利回りは1.9%に
達する勢い。日本の不動産は売り。できればショートしておきたい。

[450: 申込予定さん]

>449

なんでーなんでー、もう潮目かわってるじゃん！
あぶねーあぶねー、買うとここだった。
稼ぎが安い上に、自宅購入で損こいちゃ目も
あてらんねーからな。

[451: 匿名さん]

株では高値つかみ、安値パニック売りを繰り返し、反省してインデックス投資しているオレが、日経新聞で中古マンション価格上昇が続いているのを見て慌てて、マンション探し始めているのだから、もう当面の高値圏なんでしょう。経験で分かる

[452: 匿名さん]

>>449
賃料データは、都心＆周辺中心に都内で対前年比で
上げてるよ。外周県はやや弱いけどね。

故に賃貸じゃない販売価格も、
①都心中心の都内＝＝＝旺盛な取得願望を背景に堅調新価格維持
②外周県(区＆郊外）＝＝賃料データとリンクすべく、人気地＆
再開発物件を除くと、全然手ごろ価格で推移

要は、需給バランス的に、体力あるデベは今年も順調に
戸数供給するのは、一次中心の購入待ち検討者の期待に答えるため。

ただ、購入者の優勝劣敗状況(格差鮮明）は明確化しているので、
マイホーム持ちでも、所有地の格差は如実にでてきている。

[453: 匿名さん]

４５１ですが
今のオレの心理状態は株で高値つかむときとそっくり

２００４年ぐらい　底との報道（経済誌）
２００５年　　　　マンション市況異変（同）
２００６年　　　　地価狂乱（同）数物件当たるが、高い割に希望の物件ないので見送り
２００７年　　　　今必要なわけじゃないが、相場に置いていかれるんじゃないかとの恐怖感から本格的にマンション探し

　完全に遅れていますね

[454: 匿名さん]

値下がりって、4月の中古は調整でしょ
今販売中の物件が売り急いでないわけですよ
ここで、デベが値下げするはずがない。
明らかに売り渋りなのですから

[455: 申込予定さん]

>>449

データありがとです。

賃料あげてるんですか？

でもやっぱり新規分譲物件、中古MSの価格上昇には全く
追いついてないですよね。賃料上げって、ほんのわずかでしょ。

しかも、恐らく一部の賃料高額な新規物件が全体を持ち上げてる
だけで、既存物件が賃料を上げてきてることはないように思いますが、どうなんですか？

[456: 申込予定さん]

>>454

調整でも、値上がり率が鈍る程度だったはずのところ
10%近くも値下がりした（しかも取引は少なかったのに）のが、

潮目変調の何よりのシグナルです。

強気派が売り渋ってる間に市場は冷めるものです。
（取引量の拡大を伴わないと、市場は上がらないのです）

懐疑の中で、市場トレンドは醸成されるのです。
強気派がまだいるうちにアクションを起こさないと、
ジリ貧です。

戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
顕在化したら恐ろしいことになります。

[457: 申込予定さん]

>戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
>バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
>顕在化したら恐ろしいことになります。


それバラしたらだめじゃ〜ん。
この世は団塊世代のためにあるんだから、
引退する前に、もう一回不動産上げてもらって
バブル組みの「ヤレヤレ売り」を国上げて
目指してるのに！（日銀のアホが空気読んでないが）

まだ2-3年たのんまっせ。その後？後は野となれ山となれ。

[458: 匿名さん]

私も2002年に買った口ですが、必要なときに買いやすかったから買っただけです。そのときは底だなんてちっとも思いませんでした。知り合いの投資家が動いたのは2004年で、しっかりと潮目を読んで買っていました。結果的に底で買えた人間と、底を確認して買う人間とでは、似て非なるものなのでしょう。

[459: 匿名さん]

>>455
あるリサーチ調査で１％程度。
452にも概ねの傾向書きましたが、都心３区や目黒周辺の城南区を
除けば、23区外周や近郊県(ハマ、川崎、小杉はやや高いが）は
60〜70万円／㎡前後で、幾らでも物件供給はなされている。

ミレニアム前後以降の都市回帰に伴い、体力ある購入者は
戻ったり、買い増したりした訳です。この中には、従来都心部に
全く縁が無かった購入層も含まれている。

要は、この、縁は無かった購入層(価格面で都心居住を得られた）に、
乗り遅れた残影組みが尾を引いているのでしょう。元々都心部に
親の時代から縁が無かった世帯(親子共）の、ほんの一部は実現できたものの、
実現できなかった俺たち（同種検討者）だって都心近辺に拘り検討、
できたら購入したいと・・・。新価格なんてと・・・。

これが、この掲示板（個別スレではなく）全体に及んでいる、
高すぎる合唱（連呼）に結びついているのでしょう。
高い視点では、少子高齢化はあるものの、都心部人口は
当面、減少に転じません。直近では出生率も改善し、地方若年層の
東京流入は将来も当たり前に続くでしょう。

勤労所得は全面的一律に上がる時代ではないです。業績優劣が所得者の
衣食住や高額耐久消費財の購買力に格差をもたらしています。
上場企業数は膨大になり、従来、在来高官や一部リッチ層限定の
都心高額賃貸も、外資供給も参加し物件数は増加し、その高額家賃入居者も
管理職層居宅、転勤借り上げ社宅、ディンクス、商的外国人の居所として
グローバル化背景も含め浸透拡大してきています。

455さんが、都心部に拘るのであれば、取得、賃貸ともに、それなりの
コスト（支出or固定資産）は必要だということです。
特段、強い拘りがなく、住居コストを膨らませられない事情があるなら、
それに見合っただけ、都心から離れる地域を選ぶということになります。

経済循環的な手ごろ価格を求める(来た時に都心買いたい）のであれば、
20年以降(2020〜2030）まで、保証無しでただ待つということになる
可能性が高いでしょう。ただ、誰しも加齢は一律に進みますので、
楽しめる時期に、ほぼ満足できる”快適住居”（生活）の大きな部分は
機会逸失になります。

[460: 申込予定さん]

2004年底？

いやいやこれからですよ。人口が減るのは。

若い人の人口流入が続くとのことは本当ですが、
彼らの雇用は不安定で賃金も低い。団塊世代はネット
流出。

全体の不動産購買力は基本上がらない。この数年、
そしてこれから数年は物件供給量が過剰で、これが
ストック全体としても過剰につながる。

国力減退で、外人（法人・個人）から見ても東京の
不動産の魅力は右肩下がり。

国の財政悪化から、国債金利上昇継続は避けられず、これも
市況に悪影響する。

2004年が底だったわけではなくて、今が踊り場的に下げ相場
の小休止になってるだけでしょう？

底はまだまだですよ。95年のミニ・マンション・バブルさえ
もう忘れられてるのかな？！

[461: 匿名さん]

No.460さんの語っている意味がわからないのですが、
だれか解説してくれませんか

[462: 購入経験者さん]

今後もマンション価格が上がるなんて思い込んでる人、
ここのスレの数人だけでしょ。
勝手に投資してなさい。

[463: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。

[464: 匿名さん]

今が新築マンション(中古も）とかの価格のピークなんでしょうか？
今後5年　10年　20年後　長い目でみればまた上昇するんでしょうかね？

[465: 匿名さん]

４５９さん
日本の財政の状況はご存知ですか
私はマンション価格とか、地価上昇とかこの板の話はせいぜい２０１０年ぐらいまでのことだと思っていたのに２０２０−３０年まで高値を続けるわけですか
そのころの日本の労働力人口とか、財政赤字額とか、考えると恐ろしくはないのかな。今後、経常収支すら赤字となる予測もあるのに。
それとも、景気循環なんか無視して景気拡大が今後も続き，国民負担増なしに２０１２年には公約どおりプライマリーバランス達成して、赤字額が減っていくのかな。国民の貯蓄率も急回復したりして。
第一、今強気派の評論家も金利上昇が本格化する２００８年まではとか、首都圏の人口が減る２０１５年まではとか、条件をつけて強気の見通しを立てていますよ
いまから１０年、２０年先を見通す眼力には敬服いたします
私なんか今年後半の市況のこともわからないのに

[466: 匿名はん]

まこのまま上がり続けることは無いのは確実だが、一律に下げることも無いだろう。今後さらにモザイク状に上げ下げするんじゃない。物件ごとに部屋ごとにね。>>459はいい事いった金の損得も大事だが「機会逸失」は重大だ、寿命があるからな。みんな良く吟味して投資するなり、住むなり、待つなりしてくだされ。

[467: 申込予定さん]

機会逸失？保有の機会逸失ですよね？
別に私は拘らないな。

不動産には利用と保有があって、これは完全にではないけど
分離ができるもです。

いい物件を賃貸すれば使用の機会は逸することはありません。
値下がりリスクも回避でき、悪くないと思います。

不動産保有は、相当の資産家でない限りバランスシートを
崩すことが多いので、保有に拘るのは賢明ではありません。

>>465
いや、2020-30まで相場の底を見ない、と言ってるんじゃないですか？

首都圏の人口だけ見てもしょうがないですよ。その人たちの購買力、
需要量、対して物件の供給量、国の財政と金利、国の国際競争力、
この辺りまで考えて、東京に強気になれる人がいれば買えばいい。

[468: 匿名さん]

世界中のいくつかの都市に行ったが、東京ほど安全で便利、
家が広ければ住み心地いい都市はあまりないと思う。

自分が日本人だからかと思ったが他の国の人からも結構
賛同されるよ。

[469: 申込予定さん]

中古価格下がりなば、新築暴落、遠からじ。
金利上がりなば、強気派撤収遠からじ。

の、ような気がしています。
自分の為には、相場安定が一番なのですが、
ジリジリ下げてく展開だろうなと思います。

[470: 匿名さん]

しかし新築マンションって地域内で選択出来ないくらい
数減ってるような気がする。

タワーなんかは今契約しても完成は２年後とかだし。

下がるの待ってたらローン組めない歳になってたりして。

[471: 申込予定さん]

だったら賃貸で繋ぐのが最も適切。
いちいち売買してたら、取得税やら譲渡課税やら、
仲介手数料やらで簡単に500万くらいとられちゃう。

[472: 大学教授さん]

>>460
まっ　ハッキリ言って勉強不足ですな。
日本の人口が減っていくと思ってる時点で、すでに間違っている！
２０年後に人口が減っている事もなければ、２００３年頃の地価を今後下回る事もない。
逆に２０年後に地価はミニバブルになって、今より数段高い値位置に
なってるはずです。

[473: 買い換え検討中]

どんな勉強をしたんだろう？

[474: 匿名さん]

ま、私も都心に住みたければ賃貸にしますよ。
会社から補助出るし。でも、基本的には都心には住みたくない。
駐車場高いし，趣味のバイク止める場所ないし，趣味の犬との散歩する場所少ないし、第一賃料高い。
郊外でもターミナル駅周辺なら十分便利だし、私の住んでるところなんて東京に近いし、家賃そこそこだし、環境もいいし最高です。
なんで、みんな都心、都心て言うのかな。

[475: 契約済みさん]

>473さん

物価上昇やインフレの記憶が薄れている今、
そのような考え方をする人がいてもしょうが
ないですね。
１８年前くらいまで当たり前だった現実です。
世界中では今でも当たり前です。

数年前までバランスシートの縮小、借金返済が
美徳とされていた時代があったわけですから。

現状の不動産がバブルと言う方はみなさん、今の
貨幣価値が未来永劫維持されることが前提で話さ
れているわけです、つまり考えている基準が大き
く違う。

だからこそ、チャンスだと思いますよ。

だって、みんなが上がると考えたときがバブルなんですから。

最近の常識は数年単位で変わります。
一体だれがこの売り手市場の雇用環境を想像できたのでしょうか？

[476: 申込予定さん]

>475
全くイイタイコトが見えないのですが。

[477: 匿名さん]

そうそう、港区に住むと大変だよ。
子供はたいてい小学校・幼稚園から有名私立。
毎日こぎれいなかっこうをして送り迎えする妻。
幼稚園から電車通学する子供たち。
物件買うだけじゃ駄目だからさ〜。

[478: オレが大学教授だ！]

>>472

全く非現実的に楽観的な

↓大本営ご発表の人口推移のリンク

をご覧ください。ちと古いがね。この予想ははっきり言って
すごーーく楽観的だった。
実際には、この予想を既に上回り、一昨年に人口はピークをつけた。
今後人口は急降下。反転の見込みゼロ。

しかも生産人口はもっとものすごい勢いで減ってくよ！

儲けたい人は不動産なんか買ってないで、老人介護ビジネスでも
始めたほうがよさそうだよ。

http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_1.html
http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/z_1.htmlいや、東京の人口は逆に増えるよ、、、って方、下をごらんあれ
↓これもやや古いが、六本木にある某大学院大学のペーパー
http://www3.grips.ac.jp/~depopulation/01002.pdf

そんなはずない？
↓あああー、誠実で謙虚な石原都知事は、こんな絵姿を部下に
書かせたみたいですが、単なる願望のような気がします。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf

これ以上はムリっていうくらい楽観的な筋書きを使うと、かろうじて
東京の人口はあと数年保てるという絵が描けるようです。
でも、そういうのを見越して、その先に来る、より大きなトレンド（結局は人口減）を、今現在の価格に反映させるのが市場って
もんですから、やっぱり苦しいでしょうねぇ。

でも、上のペーパーの中にもあるけど、あんまり東京の人口減ると、
不動産価格が下がって、流入を招くし、逆に価格が高騰すれば
それは人口動態にはマイナスなんですよね。

[479: 契約済みさん]

>476

ワカリ難くてすいません。
ずばり、今より価格の絶対値が下がることはデノミを
の除いて未来永劫無いということです。

ただ、デフレに戻ることはないとすれば（不動産↑派
の主張）インフレかスタグフレーションしかないわけです。
スタグフレーションは無いことを祈ります。

不動産はリーマン年収の１０倍程度がいいところでしょう。
よってインフレで年収も上がっていくと言うことです。
残念ながら不動産の方が足は速いですが・・・。

将来的にみなさんが変えなくなるのではなく、今買った方は
すごい安かったよね、ということだけですよ。
特に固定金利の長期ローンで買った方は最高です。

ただ、私は都心＊＊＊＊ではないので４７７さんの意見には
同意です。

[480: 匿名さん]

港区にも都営住宅、ちょっと話題になった区営住宅（被害者の方には申し訳ないが）
あります。
区立小・中学校が足らないとかいって、プレハブ校舎ではないですか。
港区でも南青山あたりの奥まったところは、静かでいいですよ。
社宅だから、３ＬＤＫ７０㎡家賃５万駐車場付きです。
むしろ、近くに激安スーパーがないのが困ります。
紀伊国屋で毎日買い物したら、金なくなるよ。

港南地区は・・・・余り住みたくないですね。
港区にも格差はあります。

[481: オレが大学教授だ！]

>>477

いや、そんな人ばかりじゃないですよ。
公立学校だってちゃんとあるし、勿論通ってる生徒さん
も沢山いるよ。
住宅の資産価値と、キャッシュフローがつりあってない人も
多いからね。

でもやっぱり今の都心は人の住むとこじゃないね。
きったないもの。とにかく。町並みをちょっとくらい
きれいにしても、大気が汚い汚い。
換気してきれいな空気に入れ替えましょうってったって、
窓開けたくないくらい。

ウチも代々住んでなきゃ、湘南とか、せめて世田谷とか辺に
住みたいくらいですよ。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air/mapmenu.asp?mapno=16&...

[482: 匿名さん]

でも、私立に通っている率は高いね。港区、都心区というか、ある程度高級感のあるマンション
で考えると。

[483: 匿名さん]

>475さん
よくわかります。
一般的にデフレ慣れをしているために、インフレについて余りに無防備状態ですよね。
「金利が上がれば、不動産は下がる」と本気で思っている人が多い現実にも驚きです。
金利が上がる＝貨幣価値が下がる＝不動産価値が上がる
すなわち、動産の価値が怪しくなれば、不動産をもって、価値変動に備えるという
危機管理の意味がわからない人が増えているのですね。
今のデフレは、中国製品の氾濫に支えられている部分がありますが、中国物価の上昇が
日本の物価を不安定にする日も近いと考えています。政府も年金問題等々を片付ける
ためにはインフレについてはウエルカムの部分がありますし。
国民の固定低利借入れ金額が少なくなった時点で、インフレの可能性があるとみて、
現在不動産に投資しています。

[484: 購入検討中さん]

>>479
インフレ・デフレは、むしろ消費財の価格変動を中心に指数化したものの動きを指すのであって、不動産価格とはまた別ですよ。

もし不動産価格が一般物価の動きにに収斂すべきという主張であれ、（すでに先行して棒上げしてしまっているので）今後、明らかに不動産価格の上昇は割り負けですから、不動産所有者は大損をする計算ですね。

ごくごく単純な考え方としては上の話も分からないではないですが、当然財ごとにその需給は違いますし、価格動向は違います。

お書きになっているように、不動産は価格が高いので、金利（資金コスト）も大いに関わってきます。

他の方がお書きになってるように、或いは全ての未来予想の出発点が
そうであるように、人口動態が最も中心的なキーになります。

一般消費財、一般耐久消費財、これは結構上がる可能性が高いと思います。
なぜなら、人口はかなりのスピードで増えるからです。と言っても、これは海外の話ですが。グローバルな人口増加がグローバルなコモデティ市場価格を押し上げる可能性が高いと思います。シャンプーや自動車の価格はグローバル市場でおおよそのレベルが決定します。

翻って、不動産と言う財は、基本的に日本人の人口動態のみが関係します。（移民に対して門戸を開くということでもなければ）日本の人口はへります。東京もやや遅れて減り始めます。ここで注意は、それと同時に、外国人の日本の不動産へのニーズも、急速に冷えるということです。

外国人の場合はそのほとんどが東京の不動産への投資ですから、不動産価格自身は、東京も日本全体も同じくらいのタイミングで下げ始めるのではないかと思います。

その後人口は休み無く減り続けますが、それは非常に確実性の高い予想なので、市場価格は比較的速やかにその予想を反映する形で下がっていって、実際の人口減の底打ちより前に、不動産価格が底打ちする可能性も高いと思います。金利次第面もありますが。でもそれは恐らく15年くらい先の話ではないかと思っています。

ですので、基本的な日本社会の構造的収縮に伴う不動産価格の下落トレンドは15年くらいは続くでしょう。その時々で、短期的なゆり戻しはあるでしょうが、underlyingな価格低下トレンドは変わらないでしょう。

[485: 大手企業サラリーマンさん]

ｓ

[486: 購入検討中さん]

オレも契約しちゃったから、上げて欲しい。
というか下がらないで欲しいと思うんだけど、
なんとなく、冷静に考えると、別に焦って買う
必要もなかった気もするよ。

不動産会社のセールスの話と、足元の価格上昇基調が
あまりにもパワフルにアピールするんで、契約
しちゃったが、こういう板に来て、下がると主張
する人の話を読んでると、確かに長期的には下がっても
しょうがない社会状況なんだろうなという気はする。
こんな話、不動産屋とか絶対しないし。

ただ、その谷がどれくらい深いかは分からないし、
少なくとも史上最高値つかみではないから、（いや、
豊洲のタワーとかの人はそうかな）まぁ何とかなると
祈っています。でも、もし下げ始めたら、売却価格
（仲介手数料他差っぴき後の手取り金額）が、残債を
上回り始めちゃったら、早めに手放す覚悟はしました。

[487: 匿名さん]

>481
世田谷なら空気がキレイってわけではありません。
環七環八246など排気ガスはいくらでも…

[488: 匿名さん]

全人口→減少
不動産価額→減少
わかりやすい。しかし、これは不動産以外のいろいろな財にも言えることではないの？
実質所得ベースでみれば、意味ない分析ではないの？

[489: 大学教授さん]

４８４は久しぶりに読み応えのあるカキコでした。
しかしさっきも書いたように、移民政策は間違いなくとるでしょうね。
なぜ先進国の多くが移民政策をとっているか、不動産価格が毎年毎年　上がってるか
そこを理解すれば未来が見えてきます。
現在の欧米の姿が、２０年後の日本の姿です。

[490: 匿名さん]

質を全く考えてないよね。
需給バランスって質と価格のギャップも考えてみなくちゃ

[491: 匿名はん]

日本全人口が少なくなってても、
中国や韓国からの移民？が多いんやないの。
都会では外人だらけですよ。

[492: 匿名さん]

４７６さん
あなたの言っていることって、まるっきり土地神話健在の時代の発想ですね。
米国はいま不動産不況でしょ。ですねー、反論できませんよね。
豪州は最近は盛り返してきているけど２０００年初めぐらいやはり不動産がスタグしました。
双方ともそれまでに価格が倍ぐらいになったからですけど豪州なんて１６年連続成長で所得も倍になっているからね、そこですらスタグするのに、人口へって高齢化して労働人口へって財政赤字先進国で最悪で、貯蓄率急減して潜在成長率２パーセント台で、通貨独歩安で移民受け入れない日本だけ別なのかな。
そういう人がいっぱいいて、今歴史的超低金利で支えられている日本の不動産市況を日本の実力と勘違いして、今後も続くなんて考えている。デベなんか本当にそう思って、高値で売り出して完成在庫が出ても，地価が後からついてくるから大丈夫なんていっている。
本当に繰り返します。私はバブル期も不動産の売買の経験があるけど、あなたの言っていることは本当にバブル期とまったく同じです。何の根拠もなくリーマンの１０倍の価値だの絶対下がらないだの言っている。
先進国では不動産は株と同じで景気や金利の如何で上がったり下がったりは当たり前ですよ。
契約済みだから、なけなしの金で買ったからそう思いたくなるのは当然ですけど、現実はそんなに甘くはないよ

[493: 匿名さん]

４８９さん
ロンドンには「町をイギリス人が歩いているのを見つけるのは難しい」というジョークがあります
それだけ旧植民地からの移民が多いわけです
それと、英国の証券会社や金融機関がビックバン後、どんどん外資に買収されました。ついでい言えば、国産の自動車、オートバイメーカーもなくなりました。
ここまで徹底的に門戸を開き，ロンドンを国際金融のハブにしてきたわけです。
日本はこんなこと絶対できない。今の入管政策が変わるのは１０年かかるだろうし、企業も買収防衛策で頭がいっぱいでしょう。一言で言って日本のエリートはコンサーバティブで、守旧派で、自分の保身ばかり考えています。ロンドンのアパートはアラブやロシアの金持ちがいっぱい買っていて，実際たくさん住んでいる。ロシア人なんか欧州で一番たくさん住んでいるんですよ。
じゃあ、中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。アジアで買うんなら香港，シンガポール，上海、将来性見越せばハノイ，バンコクといったところです。ちょうど、中東やロシアの金持ちがベルリンを買わないのと一緒です。
２０年後にロンドンみたいになるろいうのは希望的観測ですよね

[494: 匿名さん]

＞中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。

ここ読んで笑いました。事実をご存じない。華僑資本のみならず豪州のファンドも動いているよ。

[495: 匿名さん]

地球規模で見た東京の可能性を織り込めばいいんですね。でも織り込めますかね？所詮英語も通じない田舎ですからね。

[496: 匿名さん]

４３８です
買っているでしょう
私も日経の報道見て知っていますよ
でもそれはファンドがオフィスを中心に収益物件として飼っているのであって、実際に住むためではないでしょう。
あとロンドンの高級住宅地には本当にロシア人居住区とか、アラブ系の街区とかありますよ。彼らはそこで住んで商売して投資をしているわけ。
世界のファンドが各国でＲＥＩＴを組むのは当たり前で、それをもって日本の不動産市況も国際化している（多少はしているでしょうけど，ロンドンと比べるとまったくしていない）というのは無理があるでしょ
報道の上っ面だけ見て判断せず、実際に現地見て判断してください

[497: マンコミュファンさん]

不動産の価格は、そもそも「相場」性のある商品だと捉えたほうがよいと思います。つまり、当たり前ですが、需要と供給で価格が決まる商品ということです。

当然人口は大きなファクターになるとは思います。しかし、それだけで単純化するのは大きな過ちです。

たとえば、イギリスの不動産価格はこの１０年間ほどで２〜３倍になりました。その間、人口が同じように伸びましたか？

人口と需要が同じでも、資材価格が３０％上がれば、供給側としては価格を上げざるを得ません。人口だけで決まるのであれば、この数年間の不動産相場上昇だって、説明がつきません。

要は、株価と同じで、振り返ればトレンドはあるけれど、将来的に価格が上がるか下がるかは誰にも分からないはずなのです。

[498: 賃貸住まいさん]

移民政策もいつになったらはじめるんだか。
もう何年も前からいわれているのに、はじまる気配はまったくなし。
移民の人たちの生活が安定して、ある程度の税金が払えるようになるまで何年もかかるのにね。
おまけに、介護とか日本人が嫌がる仕事だけを低賃金で外国の人に押しつけようとしているし。

[499: 匿名さん]

ロンドン、ニューヨークとまで行かなくとも、地球規模の市場の中で都市に人と金が集まる傾向は、とめようがない。東京もその中にはいるのではないかな？

[500: 匿名さん]

新築マンションの価格が上がっている理由
①団塊世代Jr.が30歳代になり、家庭を持ち始めたための需要増
　（昭和49年生まれが最も多い。今年で33歳。）
②バブル以降の値下がり待ち世代（40歳代、50歳代）が底値を確認して購入開始。
③定年間近で退職金が見込める団塊世代が郊外一戸建てから都心への買い替え。

①のうち長男は親と住めば良い。
③はそのまま郊外で暮らせば良い。
結局、２０年前のバブルと同様、団塊世代が原因であることがよく分かる。

ちなみに10月からREITも法律上金融商品になるから今まで見たいなドンブリ投資はできなくなるよ。

[501: 匿名さん]

団塊世代の足腰が弱って都心に住みたくなるおよそ１０年後（70歳前後）
団塊Jr.の住宅取得のピークが過ぎるおよそ１０年後（40歳前後）
まで日本の住宅価格は上昇するでしょうね！
移動や大量生産がきかない不動産は結局国内の需要と供給で決まるのです。
１０年ぐらいは基本的に上昇トレンドでしょう。
その後は若者が急速に減少しますから不動産価格は急落するでしょうね。

既に日本の住宅数は世帯数を上回っていますが、日本人は新築を望む悲しい習性を持っていますから
相変わらず新築ラッシュです。潔癖症すぎるんでしょうね。今は何でも抗菌処理ですからね。
自分だけはとっても清潔だと思っているのでしょうね・・・

[502: マンコファンさん]

一見もっともらしい理論でも
単に先行きが見通せる気になるという安心感に過ぎないですな
実際は未来なんてどうにでもなりますがな
別に自説で他人をねじ伏せて説得する必要なんてないですぜ
賢いあなたは自説は大事に胸にしまってこっそり実行しておけばよし

不安な羊たちはメーメー鳴いて不安感を紛らわせる・・・メ〜♪

[503: 契約済みさん]

>484さん

479です。
お詳しい方が出てきていただいて恐縮です、
ご主張の中で質問がでてきましたので、お答えいただければ幸いです。
以下をご参照ください。

＞インフレ・デフレは、むしろ消費財の価格変動を中心に指数化したものの動きを指すのであって、不動産価格とはまた別ですよ。
→それではインフレで影響を受けるので資産はないのでしょうか？
　消費財も資産に含まれるとは思いますが。。。

＞もし不動産価格が一般物価の動きにに収斂すべきという主張であれ、（すでに先行して棒上げしてしまっているので）今後、明らかに不動産価格の上昇は割り負けですから、不動産所有者は大損をする計算ですね。
→株や商品とくらべて割負するかもしれませんが、キャッシュホルダーよりはマシじゃありませんか？
　不動産市況について、今後、ここ数年の大儲けがないことには同意です。

>その後人口は休み無く減り続けますが、それは非常に確実性の高い予想なので、市場価格は比較的速やかにその予想を反映する形で下がっていって、実際の人口減の底打ちより前に、不動産価格が底打ちする可能性も高いと思います。金利次第面もありますが。でもそれは恐らく15年くらい先の話ではないかと思っています。
→おそらく人口は仰るとおり減少するでしょう。
　今まで人口の割には土地が少なすぎたのです。
　おそらくそれが適正なのでしょう。私は住環境の改善と経
　済の構造改革によって好影響もあると考えています。

　また、私はタコのように価格が上がり続けるとも考えており
　ませんので底と天井があることにも同意です。

　それでは一点質問ですが、日本の総資産は円建てで減少すると
　お考えでしょうか？
　私はドル建て、ユーロ建て等、外貨建で減少することは
　想定しております。

[504: 匿名さん]

世界的に建設資材の価格が上がっているのは中国やインドの需要増が原因。
アメリカが温暖化対策に真剣になりはじめたのは環境意識の向上などではなく省エネが目的。
自国はもとより中国やインドにも省エネを強制せねば資源が枯渇し高騰してしまうから・・・
将来のことよりも現世を楽しむことを選ぶアメリカ人も温暖化対策の真の意味がようやく分か
ってきたようです・・・

メーメー鳴く羊もいなければ、近づいてくる狼に誰も気づかないのです。
鈍感な羊はなぜ自分が死ぬのかも分らないうちに死ぬでしょうね・・・
同じ死ぬのでも、本人も理由が分からず死ぬほどつらいことはないでしょうからね・・・

[505: 匿名さん]

不動産は一生に一度の買い物といわれるように購買年齢がおおよそ
決まっていますから（＝基本的に子供の勉強部屋が必要になる時
期）、日本全体の人口の増減で論じても意味はないのです。

だからいつ頃不動産価格が上がり始めるかは人口ピラミッドを見て
いれば分るのです。

アメリカの不動産が上昇しつづけてきたのは基本的に若者人口が増
えているからです。

[506: 契約済みさん]

479,503です。

豪州と中国ですが、特に豪州は日本向けの不動産ファンドが人気です。
私の取引先である豪州系の不動産会社のファンドマネージャーは、
豪州在住ながら、最近は日本滞在が長いほど日本に入れ込んでいます。
安くて信じられないそうです。
豪州がバブルの様相を呈していることも大きく影響していますが、
日本に魅力がないというのは間違いです。
安いと思われたらどこからでも買いに来ます。

また、中国人の金持ちは中国に住むのを怖がっています。
公害がひどく、国や安全性に不安がある本国に住みたく
ないといっていますよ。
日本がビザを出すんであれば大挙して押し寄せるでしょう。
日本の不動産が安いと感じているようですから。

元高になればさらにその思いは加速します。

一点、念のために申し上げますが、日本だけにどんどん押し寄せるのではなく、押し寄せる国の中の一つに含まれると言うことです。

[507: 匿名さん]

>>506
豪州は、随分前から金落としてくれてるお客さんだけど、
ある所で占領されそうな過熱もでている。
なにせ、自国より上質だったのが徐々に広がった。

[508: 匿名さん]

資産が上がるか下がるかは、難しい理論を振りかざして議論を
するまでもなく、外国が欲しがるものを作って売り、外国から
たくさんの物を買わなければ、自然と資産はたまる。

その資産を国富として国内にとどめられるか否かが重要であり、
これまでは国内の機関投資家が持ち合いでとどめてきた。

バブルが崩壊してから、経済オンチの団塊世代以上が規制緩和を
すすめ、海外のハゲタカ企業に日本の土地や企業を売り飛ばした
ゆえに雇用は守れたが国富が流出するようになった。

これが現在日本企業が稼いでも社員に還元できない一つの理由。
国内外の株主への配当を増やさねば重役以上は更迭されてしまう。

このようにアメリカかぶれで何でもかんでも”アメリカでは・・・”という奴の言葉を信じていたらそのうちえらい目にあう。
自分で考える癖をつけねば・・・

そんなに欧米が好きなら自分だけ欧米に行って暮らせば良いのさ！
日本まで欧米にしないでおくれ！と俺は言いたい。

別に俺は欧米が嫌いではないが・・・何度も行ったし・・・

[509: 匿名さん]

豪州や中国に日本の不動産のセールスに通っている日本人がいるわけでしょ？「儲かりますよ」と言って・・・
売国奴も同じですね。
手数料で自分が儲かればそれで良いって訳ですね。
日本人も既にアメリカ人になってしまいましたね。

[510: 大学教授さん]

他人に儲かる情報教えるかな？
普通は教えないな
意図的に誤った情報流す人もいるだろうし・・・
ここの情報鵜呑みにするととんでもないことになるよ

[511: 匿名さん]

需要の見込めないところに誰も投資なんてしませんよ。
破産したいのなら別ですが・・・
需要が見込めるから投資するのです。
現実が見えている企業はね・・・

[512: 匿名さん]

教えてもらわなくても自分で分かりますよね。これぐらい。
少し分別が付く人ならば・・・義務教育をしっかり受けて覚えている人ならね。

成人しても漫画ばかり読んで携帯ピコピコしている人は知りませんが・・・
そんな人は自業自得でしょ？

[513: 匿名さん]

需要も読めず勢いで出資するのは投機、需要を分析して出資するのは投資

[514: 匿名さん]

人口増減と不動産価格にはほとんど相関ないよ。

マンションも他の商品と同じで需要と供給で価格が決まるはず
　　　　　　　　　　　　↓
人口が減って需要が減るから価格は下がるはず
値段が上がって買える人が減るから高値は保てないはず

という意見多すぎだけど、この考えだとこれまでの不動産価格
変動はどう説明するつもりなんだろう？

不動産買うのは個人だけだと思ってるのかな。

バブルの時は財テクブームで法人が買いあさったけど、今回は
ファンドバブルだね。

ファンドは不動産価格下落しても投資家が損するだけで所有物件
を売る必要ないからバブルの時より足腰強いと思う。

まぁ金利と規制で抑制するしかないけどどうなるかな。

[515: 匿名さん]

でもファンドが買った後、物件はどうするの
住宅地なら住宅用に誰かに貸すわけでしょ
そうすると賃貸物件が増えて、賃貸派のオレにはウハウハだね
今の住宅系ファンドはテナントの空きで困っているのは常識

[516: 匿名さん]

そんなに困ってないよ
別に空室あっても利回り落ちるくらいだし

それでも資金集まってるからね

[517: 匿名さん]

３−４年前に比較して株も高いし、不動産も高いよね。
もう相場は天井圏だからいつ下がるとか議論してるん
でしょうね。
残念ながら３-４年前の水準になることは今後ないよね。

３−４年前は金利も安くて株価、不動産価格も安かったんだよね。
３-４年前に買えなかった人は女々しくいつ下がるとか言ってないで
一旦買えなかった負けを認めて今後一生あんなＷ好条件（超低金利
超低価格）はないことを反省して、もし次回好機が到来したら
どうするか子供に教えておくといいと思うな。君らの人生の
間にもうあのおいしい状態はこないから。

みんなどうも億を逃していた熱さがこのスレからは伝わって
こないよね。億の金が違ってたんだよ？タイミングひとつで
人生変わってたんだよ？おおきいよ。
気がつけよ。買えなかった人たちよ。

[518: 匿名さん]

まあ最近の都心は急激に上がりすぎだから
こうやって悲観論が出てくる方が健全だな。
歴史に残る不良資産整理のバーゲンセールと同じような状況が
またやってくると思える気楽な人がうらやましいな

[519: 匿名さん]

好機の次にはいつ逃げるかも考えとかなければね。
山高ければ谷深し。
損は一般人に被せれば良い。

[520: 匿名さん]

今秋から金融商品取引法が施行され、不動産投資信託にも適用されます。
今までのように個人投資家から資金を集められなくなる可能性があります。
急いで買わずに様子を見るのも良いかも？
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200606160225.html

>君らの人生の間にもうあのおいしい状態はこないから　に対して一言
大丈夫ですよ！１０年経たないうちに大幅に下がりますよ！
購買者が激減するんだから・・・
いくら外国人が投資したって借り手がいなければ回収できないからね・・・
人口ピラミッド見てみましょう！
なぜここ１０年ほど安かったか分かりますよ。
（不景気だったからではなく、４０歳代人口が少なかったから、仮に４０歳代人口
が多ければあんなに不景気にはならなかったでしょうね・・・）
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2006np/index.htm

[521: 匿名さん]

>>520
いい加減気づきなよ（笑
もう来ないから。価格が下がる？でもあの水準には下がらないし
下がるにしても金利が上がるから下がるんでしょ。ローンしての支払い総額は金利が高いからむしろ高くなるよ。
中国台頭で資材が高くてもう二度と下がりません。

人口ピラミッド？笑えるね。東京は仕事が豊富で地方から
どんどん人が増えるのよ。ていうかもういい加減超荒い
マクロ予想は何の意味もないよ。

[522: 匿名さん]

今回の団塊Jrの住宅需要は団塊世代ほど過熱はしないでしょう！
その理由として
・団塊世代ほど人口ピラミッドのピークが立っていない。
・既に日本全体の住宅数が世帯数を上回っており数は充足されているため
　価格高騰は人口集中地域のみに限定されている。
・団塊世代に比べ団塊Jrは独身者が多いため需要が限定される。
・今後団塊世代以上が徐々に亡くなり始めるので空き家・空き地が生じてくる。
さらに、人生９０歳時代と言われるようになり、あまり年齢の早い時期に買ってしまうと
長生きしてしまった場合、年金暮らしになってから追加資金が必要になるかも知れないので
自分が長生きすると思う人は慌てて買わないほうが賢明ですよ。老後に貧乏するほどつらい
ことはありませんからね・・・
あと１０年もすればかならず不動産価格は下がりますからね・・・

[523: 匿名さん]

>>517

そう？だって、底値と言われた３，４年前だって、バブル直前（1980年代前半）から見たら
別に安くもなんともなかった。バブルで上がったのも不動産、株価であって、消費者物価は
ずっと安定している。よって、バブル直前に不動産を買った人も勝ち組だと思うが。
人生にチャンスが一度きりなんて嘘だよ。数十年スパン見たら、何が起こるかなんてわかりまへん。

[524: 匿名さん]

不動産価格全体に占める資材価格なんてたかが知れてますよ！
要は不動産価格の設定方法が不透明なだけで、デベは需要の腰の強さ（人口ピラミッドのピーク出現）を感じて、自己の利幅を大きくするため、資材価格等を理由に１０００万円単位で価格を上げ
ているだけですよ。現在、不動産関連業者の経常利益を見てください。過去最高益が続出でしょ！
それが何よりの証拠。
資材価格だけで１年前と比較して１０００万円も上がるはずないでしょう！
一桁多すぎですよ！
高騰の原因は需要増（団塊Jrの購入）にほかなりません・・・

[525: 匿名さん]

＞520
個人投資家からお金が集まらない？

あなたが預けている貯金や預金がしっかり
廻りまわって不動産市場に流れ込んでるんですけど。

マンション買うのに抽選ある時点で売主優位。
不景気で買い控えていた30〜40代はまだかなりいる。
そういうあなたもその一人では？

[526: 匿名さん]

>>523
だからその感覚がにぶいんよ。
１９８０年代？借り入れ金利何パーセント
だったか調べなよ。（笑）

[527: 匿名さん]

昨日の日経にも出てたが、デべも都心の仕入れでは資金力の差で
寡占化が進んでおり、これがまた価格高騰の要因になるのだろう。

売り渋りもデべの足並みが揃ってこそ。

しかし郊外の物件売れるのかね
都心で検討していた人たちが諦めて郊外買うまで時間が必要だろう
なぁ

[528: 匿名さん]

抽選までいかなくていつまでも販売中のマンションも結構ありますよね！
バブル時代はほとんど全て完売御礼だったのに・・・
今回は大手不動産などのネームバリューで買わされているところがあって、
きらびやかな内外装や豪華な共用部分・電化製品につられてしまっている
感じですね。
マイナーな地場の不動産の物件は駅近でも驚くほど安い場合がありますよ。
数年前と比較して不動産関係の法律や保険がしっかりしてきているので地
場不動産から購入しても安心と思われます。

[529: 匿名さん]

1985年頃にも、今後、日本は少子化で買い手需要が縮小していくので、不動産価格は下がるかもなんてまことしやかにエコノミストがのたまってたのが懐かしいね。その後の20年ではっきりしたことは、マクロの需給論はあまり意味がなく、銀行が不動産融資に対してどういったスタンスをとるか次第でどうにでもなるといったこと。

[530: 匿名さん]

＞526
僕の親は6%で借りてました。
6%で12年間借りるとほぼ借りた額の倍返すことになります。

つまり１２年で返しても3000万で買ったマンションに6000万
払っていたことになるのですね。

[531: 528]

地場の不動産　→　地場の不動産屋

[532: 匿名さん]

1985年といえば団塊世代が35〜37歳でまさに自宅を購入したい時期だったわけでしょ？
少子化で買い手需要が縮小していくのはまさにこれからですよ！
今は大きな下降トレンドの中の小ピークに過ぎないだけ・・・
1985年に子供だった連中は今何歳？
30歳以下でしょ？

[533: 匿名さん]

いつまでも販売中→売れ残ってるんだ
という感性が問題。

デべも売ろうと思えば、安くして売るよ。
売れ残ってる→なんで安くしないんだろう？
と考えなくっちゃ。

[534: 匿名さん]

あの〜そもそも前のバブルってマンション需要で上がったん
でしたっけ？

子供だったんで知らないんですけど・・・

[535: 匿名さん]

当時の国土庁が需要を過大に見込んだ表現を土地白書の中でしてしまい、
それを見た企業のオフィス需要から始まって、住宅に波及してしたのが
バブルの原因と言われているが、
住宅需要についてみれば団塊世代の需要とタイミングが合ったというべ
きでしょう。マンション高騰もその一現象です。

[536: 匿名さん]

それからアングラ企業の暗躍もね（地上げとか・・・）

[537: 匿名さん]

バブル当時に「慌てて買うな、もう少し待てば下がるから」と国民に訴えていた
建設経済研究所の長谷川徳之介さんのメッセージを無視して高値で買った人や、
頭金で高級外車を買った人がたくさんいましたね。

[538: 匿名さん]

銀行も将来の需給を見越して融資スタンスを決めるのですよ！
そのためにシンクタンク抱えているのですから・・・
私でも分かるようなことをシンクタンクが分析していないはずはありません。

[539: 匿名さん]

>>526、530

だからと言って、買い時でなかった理由にはならないが・・・
それに、住宅ローンを借り替えずに、そのままほったらかす
方がにぶいっつーの。

[540: 匿名さん]

マンションの場合、通常、原価に３割程度の利益を上乗せして販売します。
（例えば原価が４０００万円であれば５２００万円で販売する）
差額の１２００万円は販売社員の給与になるわけです。
登記した途端に中古扱いになるから安くなるのではなく、もともとそのマ
ンションの価格は４０００万円だったわけです。
４０００万円がスタートですからよほど需要が強くなければ、購入価格を維
持できないわけです。
ましてや人口減・高齢化が進む今後は特に郊外の物件は半値半掛け状態にな
るかも知れませんから高値つかみは要注意です。
大都市においても今後は急速に高齢化しますから、本人死亡に伴う出物も増
えてくるでしょう！今は子が親と同居しませんし、相続税も高いですから、
本人死亡で即売物件になることも多いですからね。大都市の人口構成も実は
地方都市を追いかけているだけで、いずれ高齢化社会になることは既に予測
済みですよ。今は親と同居すれば良い者まで親の援助で物件を買っているか
ら高いわけでいずれその反動（＝相続者不在）が来るでしょう。

[541: 匿名さん]

よく、こういう原価で相場を語る人がいるけど、企業の経済活動である以上、全ての商品は
販管費が入ってる。そんなこと言ったら、マンションの原価だって、建設会社の経費、利益
（赤もあるが）が入ってるし・・・なんでデベの上乗せ分を除いたものがスタートなのかよ
うわからん。そんな計算や解釈は意味ないよ。
不動産価格が上がるのが常識（マンション転がして一戸建てで上がり）だった時代もあったんだし。

[542: 匿名さん]

>原価に３割程度の利益を上乗せして

経費と利益の区別がついていない時点で失格

[543: 匿名さん]

不動産屋の経費ってほとんど人件費でしょ？
すぐに売れる今の時期ならそれ以外にはあまりかからないでしょうから・・・
手数料等は別途徴収するしね・・・
年間５件成約すれば年収１千万円らしいですね・・・

[544: 販売関係者]

価格決定会議では、ユーザーが付いて来る最大限で決定します。
売れればいいんですよ。

[545: いつか買いたいさん]

このスレ見ててよかったぁ！日本が没落して
おいらみたいなボンビーリーマンでも麻布青山あたりに
住める時代が来るんだね　おいら楽しみに待ってるよぉ！

[546: 匿名さん]

今の価格設定で売り切れるのであれば、そこそこの需要があるわけです。
当面は下がることはないでしょう。
タワマンの低層階などは、今でも結構買いやすい値付だと思いますよ。

インフラを共有する同一プロジェクトでも、購買ターゲットによるグレードの差別化が
より一層明確になっていくと思います。
下町とお屋敷がセットになっているのは東京らしい風景ですから。

[547: 匿名さん]

＞543
仲介とデべとごっちゃ？

[548: 匿名さん]

＞543
広告宣伝費を知らない

[549: 匿名さん]

将来の事なんて誰にも解りません。
エコノミストも予測はしますがほとんど当たりません。

だから、個人個人で判断して「買い」と思う人は買えば良いし
「待ち」と思う人は待てば良いのです。
それぞれ自己責任で。
なのに、ここは自分の価値観を押し付けようとする人が多い。
正解なんて、あとにならないと解りません。
10年後の事は10年後にならないと。

[550: 匿名さん]

＞５４９
ブチ切れなくても良いと思うのだが。

明日には、来月には、来年には、３年後は等々、
不動産購入に限らず、何かにつけ
先行きのメド、目標、予定等は人は考慮するもの。

[551: 匿名さん]

＞530
金利が６％の世の中の場合、モノの値段は10年前後で倍になるペースで値上がり（インフレ）していくのが普通ってコト。

資本主義の国の場合、普通はこういった感覚が正常な感覚。特に不動産は一般的なモノよりも値上がりピッチが早くなるのも普通の話。なぜなら劣化しないし、永続的に富を産出する類のモノだから。

これからは、エネルギーも上昇基調、食料も上昇基調、不動産も上昇基調といった巨大新興国需要をテコとしたグローバルなインフレ局面に本格突入といった状況でしょう。

今日の日経にも海外から見た割安感で東京の不動産に外資が殺到。現状は５回表で、まだまだこれからって記事になってるよ。

日本国内だけみてると、今、何が起こっているのか、見誤りますよ。

[552: 匿名さん]

土地が高騰するなら、マンションより土地を買っとく必要が
あるのでは？　というかそのほうがいいのでは？

[553: 匿名さん]

もちろん、資金力があれば、そうでしょ。表参道の土地は依然として３ヶ月で20%ぐらい上昇してますから。

[554: 匿名さん]

>551
>東京の不動産に外資が殺到
東京の超一等地にな。
だから住宅地でいえば東京の港区・千代田区・渋谷区の一部と新宿区・文京区・中央区の極一部がこれからも値上がり続けるんじゃねーのってとこ。
だから日本全体のみならず、23区平均でも下落するよ。

[555: 匿名]

そこまでインフレになるなら、賃金、株価も高騰しないと、暴動がおきないか？
でも、日本人の賃金なかなかあがらなそうだ。。。

[556: 匿名]

このスレは「都心」と「都心８区」と「２３区」と「首都圏」を
ゴチャゴチャに話してるから何時まで経っても話がまとまらないんだよね。
いい加減そろそろスレ分けすれば？ハッキリ言って時間と労力の無駄な気がする。

[557: 匿名さん]

そこが最大のポイントなんだよね。でもたぶん答えは賃金はあまり上がらずに株価はまあまあ上るといったとこじゃない。労働については、供給が近所に多すぎるし、インターネットという競合がいるからね。

[558: 匿名さん]

＞551

記述されているのは日経ではなくて東洋経済の内容記事ではないですか？
都心人気物件と郊外物件（売れ残り等）の二極化が顕著になっている内容ですね。
バブルの時とは異なり、郊外物件は売れ残りが目立ち売価低下している模様ですね。
”駅力分析”って言う記事は面白かったです。参考にしても良いかもね。

[559: 匿名さん]

＞一応、目黒区も入れといてね。土地値はいいピッチで騰がってますんで。

[560: 匿名さん]

団塊の世代やそれ以降の高齢者って、そんなに買い換える人多い？
年金もどんだけ出るか怪しいし、65歳以上から上がっていくかもしれないし、
とりあえず今の住まいをキープして、老後の資金を取っておく人のほうが
多くないかね？

[561: 匿名さん]

>>560
大して居ないよ。
都心物件を全額キャッシュで買う割合も６０歳以上の世帯の割合も１割程度。
都心物件をキャッシュで買って、その後も都心ライフを満喫するには
数億は資産が必要。
数千万程度の退職金貰う程度じゃ全然足りない。
そしてそういう世帯は既に都心に物件持ってるのが当たり前。

それがこうも騒がれる原因はマスコミが大きく取り上げたのが原因。
退職後は地方でのんびりと考えられてたのに都心に物件買う老世帯が居る、ってことで話題になったが、こういうのは珍しい＝少数派だからこそ話題になる。
マスコミの喧伝するイメージをそのまま受け取ってると実体数を見誤るという好例だね。

[562: 匿名さん]

インフレ論者も根強いですね。
あと、世界中のファンドが来る論者も。

日本人の勤労世帯の賃金上がってないし、東京都の調査でも金持ちは
減っている（少なくとも都内は）という結果が出ており、他の要因に目を向けないと上がる理由の説明が出来ない段階まできちゃったというところでしょうか。

[563: 匿名さん]

> 東京都の調査でも金持ちは減っている（少なくとも都内は）

役所のアンケートに真面目に答える金持ちはどれだけいるのか？
東京都の調査基準は・・外国人も対象にしているのか？
また現在、都心に土地&MSを保有している日本人の非居住者をどうやって追跡調査するのか教えて欲しい。

[564: 買いたいけど買えない人]

えっ？　登記簿じゃダメの？

[565: 匿名さん]

今持っている物件が売れる見込みがついてから買うのが団塊世代や
高齢世代、なんとかなるだろうと深く考えずに買うのが団塊Jr世代。そうやってバブル時期に泣いたのが団塊世代。
今はそのJrが泣く時代。カエルの子はカエル・・・
それをあおるのがデベと外資。これはいつの時代も同じ・・・

[566: 匿名さん]

>>565のようなタイプの人たちへ（565は典型的見本意見）565へのレスではないですよ。
結局そのような粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達がここの
出遅れ買いそびれ価格が下がると信じてる典型的なタイプなんですね。

今の若い世代は学習してて親の郊外の家は通勤が大変なの分かってるから芝浦、豊洲、品川
勝どきと一瞬にして買ってしまっていますよ。そこをまだ下がると（年収が低いからそれらの
物件が十分安くても手が出なかったのが現実だろうけど）待ってたらもう埋立地すら
無くなってしまってこのスレに集合してるわけだよね。（笑）
だから買った側（勝ち組）はこのすれが滑稽に見えるのよ。あの２−４年前買えなけりゃ
今度下がった時も買えないのは目に見えてるからね。

[567: 匿名さん]

買う本人は近くて良いかも知れないが、工業地帯で育つ子供はたまらんだろうね・・・
頭金程度の金は十分持ってるけど全く買う気がおきませんね・・・
がんばって・・・

[568: 匿名さん]

どうして芝浦や品川の物件買ったら勝ち組なの？
東京湾の水質がいくらきれいになったといっても、雨天時には下水道から汚水（し尿や生活排水）
が垂れ流しだし・・・トイレットペーパーの塊も時々浮いているでしょ？大腸菌も多いし。
お台場で素肌で海にもぐるなんて自殺行為のように思えます。
（東京都の下水道は合流式といって雨水と汚水が一緒に流れるので雨天時は未処理であふれる
構造になっているのです・・・信じられないなら東京都に聞いてみて・・・）
雨の後に海から風が吹いたら臭ってこないですか？

[569: 匿名さん]

私なら都内なら海からなるべく離れて住みますがね・・・
海沿いに住むなら横浜方面、千葉方面に住みます。
横浜や千葉は大半が分流式といって、汚水と雨水を分けて処理しているので
雨天時も垂れ流ししないのでトイレットペーパーも浮きませんから・・・

[570: 匿名さん]

>559
あー、ごめんごめん。
郊外に興味ないんで目黒区忘れてた。
青葉台だけはいいんじゃないの？

[571: 匿名さん]

これ読んで勉強してください。
改善中らしいけど全くゼロにはならないらしいし、今後は地球温暖化で大雨が増えますからね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kanko/kankou/s_of_tokyo/11.htm

[572: 匿名さん]

下記のＨＰに雨天時に未処理の下水が出てくる吐き口が表示されているから勉強してください。
いずれにしても最後は東京湾に流れて行きますがね。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sewerage/yakuwari/cso_kaizen.html

[573: 匿名さん]

オイルボールってつまりはトイレットペーパーと中華料理屋から出た油が混じり合って
冷えて固まったものですからね。

[574: 購入検討中さん]

>>566

僕は565じゃないですが、566さん、

>>粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達

あなたの文章こそ「粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出し」になってるように読めましたよ。ご注意あさばせ。

買えても買わない人はいくらでもいる。むしろ、今買ってるのは、
ぎりぎりで買えるかも、デベが言ってる通りになったら、本当に
5年後は買えないかもって人だと思います。
特に湾岸のタワーとか。

むしろ今のマンション価格に危うさを見てる人は、いろんなデータに
アクセスがあったり、それを読みこなせたり、不動産価格形成の歴史やマクロ経済史に明るい冷静な人だと思いますよ。

そうでない人は、足元の相場の動きと、デベのセールスの話からしか
将来の絵を描けないのではないですか。

[575: 匿名さん]

ちなみに大阪市もほとんどが下水道は合流式ですが、阪神が優勝した時に橋から飛び込んだ人で
眼病になった人が結構いたらしいですよ。大腸菌にやられたそうです。
最近はノロウィルス（大腸菌みたいでもっと強力な奴）も出てきているから、汚れた水にはなる
べく近づかないことです。傷口があると感染して死にますから・・・

[576: 買いたいけど買えない人]

>>566

おれは＊＊＊団塊Jr.だけど、周りの同世代の話を聞くと買ったら勝ち組って思ってる奴、あんまいないと思うけどなぁ。

確かに、親が金持ってて金もらって億物件買える奴は勝ち組認定してもいいとは思うけど。

普通に働いてるおれも含め周りの奴らは数千万程度の貯金はあるけど、居住は賃貸で金は投資もしくは貯金に回してる方が主流。35年ローンとかありえねー、というのが一般的。まあ俺が＊＊＊で勝ち組とつきあう機会がないから勝ち組一般がどうかは知らんがね。

俺は会社やってるから所得落して都民住宅（特優賃）に住んでるが、まあ分譲ほどクオリティはよくないけど、安く住めるから、今の分譲価格では買うインセンティブはあんまりない。安くなったら買ってもいいと思う程度。

ということで、自分が勝ち組なのを自慢するのは構わんが、もう少し言い方を考えてくれ。同世代（だと思うのだが）として恥ずかしい。

[577: 匿名さん]

くどいようですがノロウィルスは細かい波しぶきの中にも含まれて
いる場合がありますので、台風などで風雨が強い時は海に近づかな
い方が良いですよ。特に体力の無い子供や老人は・・・

[578: 大手企業サラリーマンさん]

海の近くは怖いですね。
元々、湾岸地域はそのために倉庫などに限られていたのに、そこに人が住むようになって今後、どんな健康被害が出てくるか心配です。
保険費は、我々内陸部の住人にも降りかかってきますから人事ではないです。

[579: 匿名さん]

東京の山の手がなぜ昔から高級住宅地であり、下町がそうでなかったか？

見晴らしが良いからなどではなく、大雨が降っても浸水せず、汚染が発生しても
下流に流れていって足元に残らず安全だったからですよ。

[580: 匿名さん]

>>574
今いつ下がるか？という考えること自体が不動産に関しては粗悪な感性なのよ。分かるかな？不動産に関してだよ。まともな感性を
持ってれば2000年ぐらいからいつが底かをじっと黙って
探してたんよ。（笑）

上がり始めたところでいつ下がるか？でしょ。（笑）
もうたいして下がりっこないじゃない。郊外と違って湾岸にしろ都心にしろ日本全国のどこの出身者にでも売れる後背需要を抱えてるんよ。

住む環境は郊外が良いのは当然だけどいくらでも買い叩ける
から欲しけりゃ後でゆっくり買えばいいしね。まあ通勤に
毎日往復2時間かかるところは価値がないのが価格が語ってる
しね。

[581: 匿名さん]

>>580
言いたいことは分かったから根拠を示して論理的に説明してね！
それに子供のことを考えると近けりゃ！安けりゃ！とは残念ながらいきませんね。

[582: 匿名さん]

環七周辺とか排ガス滞留最悪地域に住むより、海風で新鮮な空気が入ってくる
湾岸の方がよっぽどいい。

[583: 匿名さん]

>>582
　天気の良い日はごもっとも・・・

[584: 匿名さん]

都内でヒートアイランドの影響を受けないのも湾岸だけだしね。
夏は窓と玄関を開ければクーラーが要らない位涼しい風が入ってくる日も多い。
これから温暖化の影響でますます都内の夏は厳しくなる事を
考えれば湾岸は最高の場所でしょう。
どうしても地盤が気になる方は止めれば良いだけの事。
私は逆に他より地盤対策のしっかりしてる湾岸物件の方が安心ですが。

[585: 匿名さん]

>564
えっ？登記簿で非居住者の勤労世帯賃金の調査が出来るの？
海外で納税しているのに・・・

[586: 購入経験者さん]

別に都心でも緑が多いところは夏涼しいですよ。
地盤も良いし。

[587: 匿名さん]

都内のマンションデベは本当に強気だね
あそこで、この単価で売れたんだからこれでいけるはずてなもんで
どんどん単価上げている。
大手は売り物件、今年は５割増やすんでしょう。
売り渋りしていたのは見え見えだね。
ゴクレの中央区物件なんか完成して、入居始まっているのにまだ期分け販売している。売上見ながらさらにあげてやろうという魂胆でしょ。
東京スイートとか立地があまりよくなくても坪２００万ぐらいで割安に見えちゃう。売行きも順調。
新浦安の野村の物件も坪２００万円で、バス便で海が見えない住戸もあるのにどうなるのかなと思ったら、売行き順調。
当然、中古売却するつもりだった個人も売りやめるてさらに上がるのを待つか、チャレンジ価格つけるか。それでも徐々に売れちゃうんだから恐ろしい。
今，不動産会社回っていると総強気。もちろん、場所にもよるし２極化は感じるけど。
でも、こういったときは逆に恐ろしい。オレが７合目まできたというと、いや５合目だ、４合目だという人がいるでしょ。そんなに強気というのが逆に恐ろしいわけ。２００４年から始まった地価高騰は不当に安かった水準訂正を経て、バブルに入りつつあると本当に感じるね。だって、ここの板の人は結構冷静だけど、不動産関係の人は本当に強気だからね。あとワン，ツープッシュ上がって、遅ればせながら地価高騰、バブル再来て新聞報道があって財務省、日銀が怒って、銀行融資の指導とか利上げがあって、ガクンて下がると思うね。
問題はそのときに何合目まで来ているかということ。１０合目目で来ていたら日本経済へのダメージは修復不能なぐらい強烈だと思うな。利下げの余地少ないし、大量の国債抱えて財政出動できないし。へたしたら危機本がさんざんあおる債務不履行までいくかもしれん。
本当は成長率に合わせる感じで、緩やかに上がるのが一番はいいんだろうけど、地価はいつもオーバーシュートするし、人間の心理状態が本当に影響するからな。
オレは相当外貨持っているし、そのときはそのときでいいけど、やっぱり日本がそんな風になるのは嫌だね。何とかバブルにならないで欲しいし，日銀も皆にぼろくそ言われながら利上げ急ぐものそうした危機意識があるからだと思う。
オレとしては高ければ買わないし、買い逃してどんどん値が上がってもそれはそれで仕方ない。住宅は相場じゃないけど、相場の世界では本当に高いと思ったらいくらあおられても買っちゃいけないよ

[588: 匿名]

都心や内陸に８年位住んで、最近眺望重視で湾岸高層マンションに引っ越したが
湾岸の快適さを経験してしまうと、もう他には引っ越せないな・・・。

[589: 匿名さん]

内陸だから安心というわけではない。あなたの住んでる家が実はこういう地盤の上に建ってる
かもしれないよ
火災旋風でも起これば、運に身を任せるしかなくなるしね

NHK2006年9月1日 NHKスペシャル「地震の危険をはらみながら首都は膨張してきた」 ...
【住宅地崩落】 ・谷を埋められたところの地盤がもろい。 ・昔の谷の地形にそって崩壊する。
埋立たところには地下水を多く含む。 ...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/49/29/5d3980f24ff0eb4e4c19d39de684...

[590: 匿名さん]

湾岸・南高層マンション居住者です。
冬は1日中ポカポカ、初夏（今）は涼しい風が抜け、空調いらず。
眺望も最高。ほんと、もう他には引っ越せませんな。

[591: 匿名さん]

いくつか値下がる理由に突っ込んでみた。

今後人口は減少するだろう。団塊が＊＊ば都心の住宅供給増でウハウハ。←仮に団塊世代が半分死亡する年（平均年齢８０とする）を平成４０年とするとそれまで待つの？その年齢じゃローン組めないよ。

東京は他都市に比べ外国人投資の魅力が少ない。都心の一部を除いて値下がりする←都心の一部だけが値上がりするけど周辺地域が値下がりして買えるようものなら多少周辺でもみんな買う。つーか俺が買う。だからやっぱり高いまま。

金利上昇とインフレ。←今後金利は上昇するだろう。でも高すぎる金利を認めるほど政府の足元は強くない。再び不況を招いたら内閣が一発で吹っ飛ぶ。インフレも進行する。食料とエネルギーが上昇し周辺まで波及する。でも現金や株で保有するよりマシ。

[592: ご近所さん]

>>591

でしょ、「何となくまだあまだ上がるでしょう、不動産なんて」
って思ってる人のレベルはコレくらいですから。

本当に本当に本とーーーーーーに何も分かってない。
経済学をちゃんと勉強して、
懇意にしてる証券会社（ネット系はだめだけど）から、マクロ経済
レポートでももらうようにして、半年くらいは読み込んでからに
したら？

不動産買うんだったら、最低限、世の中のことをある程度
分かってないとまずいと思うんだけど。

まじでヤバイよ。

[593: 匿名さん]

周辺部も高いままなの？　じゃあ賃金がさほど上がらない人は
一生賃貸？　
誰かも言っていたが、団塊世代その後の世代ってそんなに購買
意欲ある？

[594: 購入検討中さん]

>>592

いや、私は経済学とかレポートとかそういうレベルじゃなく、
591さんはもう相手にしなくていいと思いますよ。

二つ目なんて読んでて頭痛くなってきた。

私はきっと591さんはきっと本当は弱気論者で、
典型的強気論者はどんなにお利口さんか、ということを
偽の書き込みで他の強気論者に見せ付けて、
自軍の旗色の悪さを認識させる作戦だと思う（笑）

[595: 物件比較中さん]

強気派頭よすぎる。
あかんわこりゃ。

[596: 匿名さん]

じゃあ投資物件はどうなのよ

[597: 契約済みさん]

04-05の底打ち時と何が変わったか

地価へのプラス点
-そもそも地価が反転しだした事実（下げ続けていると、買い手が出てこないが、反転しただけで、買いがでてくる）
-都市銀行をはじめ、不良債権処理が進み、融資に対して積極姿勢をとりやすくなった
-REITがより一般化して、機関・個人投資家からの投資を集めるようになった。REITが事業用中心に価格を吊り上げる要因を作った。
-地価反転・金利先高観で、買いを焦る人の出現。

地価へのマイナス点
-不動産価格そのものが上がってしまった。（もう昔ほど安くない。）
-利回りの悪化（特にレジデンシャルは賃料が上がっていないので、値上がりがストレートに利回り悪化につながり、説明不能なレベルまで値上がっている。-->バブル懸念）
-15年以上下がり続けた金利がついに反転。
-マンションストック物件の増加。減らない供給量。
-実際に日本の人口が（大戦時など除き近代で）史上初の減少へ転換した。
-団塊ジュニア層の住宅取得がかなり進んでしまった。（一番の需要層）

不変
-人口減少見込み
-金利先高観
-政府による大地震の可能性の指摘

こうして見ると、04-05時点では、まだ懸念事項でしかなかった

-人口の実際の減少への転換
-金利の実際の上昇への転換

という二大　特大ネガティブ要因がついに実現してしまい、
団塊ジュニアが不動産取得年齢に達するという「神風」も
去りつつある今、何か追加的に強気スタンスを強める理由が
見あたらない。

[598: 契約済みさん]

もう勝負はとっくについてる。
とくに先週の金融市場の動きは象徴的だった。

終わりの始まりがはっきり見えた。

[599: 匿名さん]

月曜発売の「東洋経済」なんだか、提灯記事に堕した感のある見出しだが
中身に期待。あした電車のなかでゆっくり読んでから書き込みするぞ。

[600: 匿名さん]

＞592
証券会社のマクロレポートって。
それ見て何がわかったの？