パークハウス護国寺について

[物件比較中さん]

物件ホームページ位しか情報がなく、都心５区といいつつ文京区は土地勘がないの場所なので、どんなエリア（買い物・通勤・環境）か、ご近所の方ご教示下さい。
建物の間取りや仕様はなかなか良さそうなのですが、専用スレッドもたってないので、あまり人気のないエリアなのでしょうか？

所在地：東京都文京区大塚6丁目81番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分

[91: 匿名さん]

＞８９

90ってデべ自身のヒント（誘い水）の事あるよ。

[92: ビギナーさん]

９０じゃないけど行ってみよ

[93: 契約済みさん]

じぇんじぇん売れてないみたいですねぇ（笑）

[94: 購入検討中さん]

立地が多少のネックになっているみたいだから
建て売りにしてくれた方が検討しやすいかも。
棟内モデルルームをつくる予定はないですかね？

[95: 匿名さん]

今日とりあえずモデルルームに行ってきましたが、ぱっと見4割くらい売れ残っているようでした。
一番高い部屋はまだ売れてませんでしたね。

[96: 購入検討中さん]

事前案内会前の営業さんの話では「ここは億ションを目指しています」と威勢が良かったが、その後情勢が変化し大変そうだな。

[97: 匿名さん]

欲をかきすぎて
業界は自らブームを潰してしまったね

[98: 匿名さん]

↑　それはスミフ批判ですか？。

[99: 物件比較中さん]

すみふよりだいぶ安いので、護国寺限定の人（お受験予備軍？）にはむいているかもね。
ＭＲはトイレがグー。何時間でも本とか読んでられそう。他は普通＋。
南池袋のピーコックは例えば馬場店辺りと較べて品揃えがイマイチ。

[100: 契約済みさん]

先週末最近の売れ行きを探りに話を聞きに行きました。
結果としては4月から持ち直しているそうです。（本当かどうかは分りませんが）
特に不動産バブル崩壊と雑誌等で騒がれた１〜３月は客足が遠のいたそうですが、ここに来て立地とグレード、そして価格のバランスの良さ（絶対的に安くはありませんが）がじわり浸透してきて来場者自体は増えているそう。

確かに、仕事で扱う商業用不動産と印象は同じですね。

不動産価格が下落するのは、所有者が銀行等から融資（運転資金の借り換え含め）を絞られているところだけ。要するにもともと地価上昇局面でリスクを取って高い土地を仕入れられなかった信用力の低い（レバレッジが非常に高い）会社は倒産を避ける為にも多少の損を出して投げ売りに走らざるを得ない（たとえば郊外の物件で顕著）けれど、信用力があり運転資金が潤沢な優良不動産会社はじっと我慢して値は下げず時間をかけてでも売り切ることができる、っと。
元凶は銀行本体の収益悪化ではなくて制度化されていない金融庁の暗黙の行政指導的業種別総量規制が問題なので、このまま日本経済が停滞または緩やかな後退に入る分には優良不動産の投げ売りは始まらないであろうこと。
もちろん、急激に日本経済が悪くなったら金融機関も悠長には構えてられないので優良不動産会社であっても融資を絞り、結果として優良不動産も値下がりするであろうけれど。

要するに自分のマクロマーケットビュー次第で今買うべきかそうでないかが別れるってことですね。

販売の方曰く、「確かに既に購入頂いたお客様には申し訳ないが、現地モデルルームを作ることになるかもしれない。しかし竣工時には７〜８割は売れていると思う。」とのこと。
これを、「売れ残るのかぁ〜」と見るか、「地所も余裕あるねぇ（少々の値引きはともかく大きな値下げはないだろう）」と取るかは先の読み方次第。


個人で気には手付以上に値が下がったら、手付流し＆再契約する覚悟だけれど、そこまでしなくても良さそうな雰囲気。仕事的にはもっと不動産の値段が下がってくれないと困るけれど（汗）

ここまで書いたのでもうひとつ書いておくと、日本でも確実にインフレは起こるということ。これはマクロ経済の歴史的なセオリー、財政赤字が増えるとインフレは確実に起こる、ということと世界的な資源価格高騰が招く各種コストの上昇。日本では過去15年間インフレが無いのでインフレなんて信じられないかもしれませんが、これから世界の人が資源の消費を抑えるなんてことのほうが想像しにくい、否、逆に消費は増え続けると考えたほうが自然では？？

それにしても、2000年頃の最安値圏で不動産を買うのも、今買うのも、いつの時代も大きな資産を買うってことは悩むところですね♪

早く竣工しないかなぁ。

[101: 匿名さん]

僕はコストパフォーマンスで見送り決定、ＭＲにも行ってなく、
昔資料請求しただけなのに、４月以降もセールスから何回も電話があったよ。
やっぱり現場はあせっているはず。

もっとも、地所全体では賃貸ビル事業でしこたま儲けて安泰だから、
カタカナデベと違って、銀行から迫られて安値で在庫処分ということはない。
（用賀の物件だけはどうもがいても駄目だろうけどね）

[102: 匿名さん]

今後、建築されるマンションは、
原材料費の高騰を受けて、
部屋を小さくして仕様のレベルを落とす

と大学の同期が言っていました。

値下げして売っている新築は買いだと

言っておりましたが

むむむ・・・

[103: 近所をよく知る人]

ふざけた値付けだが護国寺三兄弟のなかでは立地は一番じゃと思うとる。

[104: 周辺住民さん]

75だけど〜〜

竣工前から値下げじゃあ、どうしょうもないな。
手付け流し＋再契約　ご苦労さんｗ

この期に及んで、未だ、マンションが戸建ての半額だって信じている人がいること自体、驚異。
このマンションは、近隣戸建ての倍なの。倍。

セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。
近隣戸建ての倍の価値があると考えるのは、とてつもない妄想だ。

[105: 匿名さん]

空き巣、強盗、火災（失火・もらい火）、耐震強度不足等々は
圧倒的に戸建てだけどね。

[106: マンション住民さん]

＞セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。

いわゆる大手デベの今時の3次セキュリティーぐらいまである分譲物件で起きた性犯罪のニュースでも貼付けてもらえますか？。
５年ぐらい前からでも良いですよ。

[107: 匿名さん]

>>104 セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。

犯罪白書では、集合住宅での犯罪が高いとされている。
いわゆるアパートとＭＳの線引きはそこにはされていない。ゆえこれは間違え。

ただし、殺人などの重犯罪における加害者が被害者の、身内や知人である確立はそうでない場合より有意に高い。
つまり、万全なセキュリティーが犯罪に巻き込まれる可能性を否定するものではない。

[108: 近所をよく知る人]

セキュリティーの問題はともかく、
値段が高すぎることは確かでしょうね。
倍の値段であるということは、間違いがないとおもいます。
売り手がボッタクリということではなく、
マンションの相場そのものが、高すぎなのではないでしょうか。
それに、販売中に値下げをした物件というのは、ちょっと。

このマンションを買おうとしている人は、
セキュリティーがどうのとか、デベロッパーがどうのとか、無理やりに理由をつけて、
納得しようとしていらっしゃるのではないでしょうか。
個人で防犯が万全な戸建てを建てることはいくらでも可能ですしね。
開運坂のマンションの住人がそうですが、地域からは「どうせ引っ越す」と見られていますから、子どもの付き合いは不利です。

環境はいいですよ。
青柳小の評判もよし。区立中は行きたいところを自由に選択できます。
（みなさんのお子さんは、私立志望が多いでしょうが。）

[109: 匿名さん]

ここだれも見てないから意味ないですよ。

失礼ですが、もしよろしければ、近くの更に高い住友の物件で書き込みをされたら如何かと？。この三菱の物件は不忍通り沿いの住友の物件より明らかに割安です。

＞販売中に値下げした。
＞個人で防犯が万全な戸建てを建てることはいくらでも可能。
＞子どもの付き合いは不利です。

などの書き込みはあまりに根拠が無く、108さまの御投稿内容、人格などが根本的に疑われますので御注意ください。

この周囲はいわゆるミニ戸建ての地域なので、MSも階高が高いため3階以上になると戸建てでは得られない日照、御陵の緑の景色が得られるのは事実ですし、同意していただけないと思いますが一般には個人で管理人を雇ったり、防犯カメラ（観察者付き）を作るのはコストも多額にかかると思います。どちらにしろ、MSの高層階は（ここは中層物件ですが）同じ建物でも驚く程（ここよりもずっと）高値で売買されていることは少なく無く、この物件の価格もそれほど非難にはあたりません。

[110: 物件比較中さん]

この金利上昇＆インフレ時代では、マンションはもっと安くならないとうれないですよねー
とくに金利上昇が痛い・・・

[111: 近隣住民]

>>109
根拠がないのは、あなたの方です。

それとも、デベの営業の方で、「値下げはない」と言い切れる立場にあり、
しかも、青柳小の保護者の方ですか？？

あなたこそ、人格疑われますよ

それに、ガードマンや防犯カメラがなくても、セキュリティーの追求は可能です。
まあ、マンションはその程度しかアッピールしどころがないですからね。

それにしても、デベの方？？

[112: 購入検討中さん]

というか、住友も三菱も高すぎるんだからしょうがない。五十歩百歩。
別に非難するつもりはないが、売れない＝下げるしかない、ということでしょ。
まあ、財閥系は体力あるから、永遠に値下げしなくてもかまいませんが。

[113: 購入検討中さん]

見に行ってきました。
狭い道だったので迷いましたが、意外にいい場所ですね。
実際の部屋の印象も良く、やはり緑が目の前にあるのはいいですね。
実物見学できるのは買いたくなりますよね。
ただ、やはりみなさんが書いてあるようにいい値段しますね・・・
はぁ〜欲しいけど、値引きってしてくれるんでしょうか？
こっちから言うべきなんでしょうか？

[114: 匿名さん]

１１３さん
買う意志があるならば、値引き要求をして損することはないでしょう。
言わないことには向こうから値引きする旨伝えてくるとは限りませんから。

[115: 匿名さん]

何割引いてくれるの？

[116: 匿名さん]

夜、行くことをすすめる。
あの狭い道、結構怖いかも。

[117: 匿名さん]

グリーン大通り方面から行っても（東池袋・護国寺）
開運坂経由で、新大塚方面から行っても、
人通りがあるから、恐いということはない。

しかし、土地の値段で、坪当たり３００切る地域だから、
マンションであの値段は、どう考えても高すぎる。

戸建ての倍の値段だ。
一億も出すなら、訳あり物件ではなく、いい戸建てが買えそう。

[118: ご近所さん]

えらい遠回りですな、その道順は（w

良いかどうかは分からんが、
1億近くを出す気があるのであれば、一軒家も視野に入れるべきという意見には同意。

[119: 匿名さん]

遠回りでも安全第一。

[120: 匿名さん]

夜は怖いの？

[121: ご近所さん]

恐くはないですよ。
あの辺は、地域コミュニティがシッカリしていて、何かあるとすぐに警察に掛け合います。
（痴漢や引ったくりが出ても、叫べば１１０番してくれるでしょう。夜中に襲われたという話は聞いたことがありません。）

半年前くらいに、少女に声を掛ける男が出現しました。青柳小からの通報により、警察がしょっちゅう巡回するようになりましたね。

でも、皆さんがいうように、異常な高さ。

検討中の方は、この辺の中古の相場を調べてから決断した方がいいですよ。
私も、やもめになった高齢の父を引き取ろうと、検討しました。
だけど、９０００万あったら、ＲＣの豪邸が建つものね。
どなたかが指摘していたように、
前面道路が狭いから、土地はせいぜい坪２８０万程度です。
どうして、マンションの床面積当りの坪単価の方が高いのか、
私には理解不能です。

[122: 匿名さん]

隣（の隣？）にある神社みたいなところには夜行く気にはならないっす（笑

マンションの方が一軒家よりも便利と言えば便利。
あと防犯面でも共働きだったらマンションの方が良いかな。

例えば25年後、移転する気があるのだったら、
2〜3,000万円ぐらいでしか売れないと思う（厳し目に見てます）。
それで資金繰り的に大丈夫であって、気に入ったなら良いんじゃない？
確かに閑静な所だし。

2〜3,000万円で少ないと思うなら、一軒家の方が良いとおもいます。

[123: 匿名さん]

夜は神社いくひとは居ないのでは？
昼間お参りするのですよね。きっと。

[124: yama]

お隣のあばら家は、人は住んでいるのでしょうか？
Google ストリートビューで見ると洗濯物が干してあるから、住んでいるんだろうなぁ。

[125: 物件比較中さん]

なんかＤＭ来ましたね・・・

[126: 周辺住民さん]

完成したけれども…

こんなことをいうのは申し訳ないけれども、貧相ですね。
部屋はどのくらい埋まったのでしょうか？

値段はともかく、地域はいいですよ。
自治会の夏祭りなどもあります。

[127: ビギナーさん]

値下げはあるんでしょうか？

[128: 物件比較中さん]

ここのルーバル付のお部屋が7000万なら買うのですが。

[129: 匿名さん]

竣工が半年以上前なのに、半分売れてないってすごいマンションですよね。
入居済みの方たちも不安でしょうね。

[130: 匿名さん]

地所って、出来上がると外観安っぽいケースが多いよね
三井はそういうの少ないけど
モデルルームの出来は良いから騙される人が多い

[131: 匿名さん]

このご時勢で半分埋まっているってある意味すごいよね。
住不なんかはまったく埋まっていないところいっぱいあるよ。
ここはそれに比べたら希望があるんじゃない。
どちらも最後は半値だろうけど。

[132: 周辺住民さん]

やっぱり、爆下げ確定。
検討者は、人の人格にケチつけたり、すごい勢いだったのにね。
（テハハハハ…ｗ）

[133: 住民じゃねえが]

↑何が人の人格だ
ボウズの方がよっぽどはらたつわ

[134: 匿名さん]

8掛けなら検討するけど

[135: 物件比較中さん]

まだここ売れてないの？
完成時に完売目指す地所としては相当苦戦しているね！
しかも大幅な値引きしているのに、、、
何か致命的なネックでもあるんですか？

[136: 匿名さん]

隣の家がゴミ屋敷（お化け屋敷？）
見学行った時、道路までゴミが積まれててドン引きだった。

[137: ご近所さん]

今朝の朝刊チラシで見ました。
売れ残り悲惨ですね。
3割引きしかないでしょう。

[138: 申込予定さん]

そんなに悪く言わないで下さいよ！
今実は前向き検討しています。
価格重視なので
ただ37戸しかないのに半分くらい売れていないのはなぜですか？

[139: 匿名さん]

それはあの周辺を5分も歩けばわかるはず
ゴミ屋敷に古家、、、女性子供が一人では歩けない怖さがあるよね
でも文京区で５，６０００万円台のマンションなんてそんなもんでしょ
７，８０００万円出せれば良いとこ買えるのにね

[140: 匿名さん]

ゴミ屋敷、グーグルで見てみたけど想像以上に強烈だなー
あの状態で人が住んでいるとは思えない
夜だとお化け屋敷より怖いんじゃないの？
変な鳥居もあるし

こりゃ、売れんね

[141: 周辺住民さん]

何せ、延べ床面積当りで、近隣の一戸建ての倍以上。
９０００万も出せば、駐車場・エレベーター付きのＲＣの１００㎡以上の、注文建築の戸建が建つ。
２ｘ４の注文建築なら、６０００万以下だ。

何が悲しくて、倍の値段出してマンション買う？

マンションはての届かない、いい地域に廉価で住まいを手に入れられるのが、
最大のメリットだったのではないか。
廉価どころか、二倍もするんだよ。二倍だよ。二倍。
>132
の言う通りだね。残念ながら。

[142: 買いたいけど買えない人]

ここって値引きしてませんか？
実質、中古になってますよね・・・。

[143: 匿名はん]

子供を育てるには良い環境なのでしょうか？
あまりこの辺のことを知らないので教えてください

[144: 入居予定さん]

目の前って護国寺の墓の場所だし、
道路狭くて夜道歩けないもん。

昼間行ったらそれでも緑多くていいかなと思ったけど、
夜通ったら浮浪者歩いてるし（隣の住民かな？（笑））

[145: 匿名さん]

現在ホームページに出ているルーフバルコニー付きのIタイプってどうなんでしょうね。
確かに西側の角部屋はかなりきびしいと思いますが（お隣の関係で）、東側だとわざわざ西側に行かなければ目に入ることもないですよね。
ここも値引きになってるなら（といっても３割程度ですが）、購入を検討しようと思っています。
ただ、夏場はお隣のにおいはどうなんでしょうか。窓を開けると異臭が入ってくるというのなら、検討に値しないと思いますが、どなたかご存知ですか？

[146: 匿名さん]

匂いのことは住んでいないのでよく分りませんが、部屋としては大きなルーフバルコニーが二か所あり人目も気にならないつくりでしたね。
ただ皆さんが書いていらっしゃうように、マンションに辿りつく間にずいぶんカラスを見かけましたので、覚悟しておいた方がよさそうです。
車ですが、前の通りが一通なので遠回りしないといけないのも、カラス同様うちにとってはネックとなりました。
時々クリアランスという広告が入ってきますので、気に入られたのならば後は価格交渉頑張ってください！

[148: 匿名さん]

実際見に行ったわけではないですけど、
噂通りカラスが多いとなると、年中バルコニーの手すりとかに
カラスがとまってて、フン害にもあいそうな気がします・・・

[149: 近所をよく知る人]

カラスの鳴き声も結構してましたよ

[150: 匿名さん]

カラス対策は何がありますか？

[151: 匿名さん]

実際にはどうしようもないと思います

近所ではゴミに網をかける程度ですがそれもあまり意味はないようです
餌がある限りは改善しないと思います

ゴミが外に出ない環境を続けるしかないでしょうね

[152: 匿名]

ここって前ＴＶでやってたごみ屋敷があるとこですよね。

かなり値引きが期待できるから、安く買って売ったらもうかるのでは？

[153: 匿名]

値段をさげたせいかだいぶ売れてきみたいですね。
あと４、５戸とのことです。
物件はいいですね。
もう少し安ければ言うことないのですが

[154: 匿名さん]

きっと売れないだろうなと思ってみたらやっぱり。
こんなゴミ屋敷の近くに住む人がいるんだｗ

[155: 匿名]

凄い閑静すぎる立地ですね。向かいに古いアパート建ってますけど多分ここも近々マンションになる感じがする。あんな一等地にゴミ屋敷あるなんて、、、
土地売って優雅に暮らせばいいのに。。。

[156: 入居済み住民さん]

ＨＰ上に【完売御礼】がでていますね。
一住民として良かったです！

[157: 匿名さん]

良かったですね。
物件自体はむしろ良いものでしたからね。

[158: 物件比較中さん]

やっと売れたんだ。先に買ったお客には値引き分還元するのかな？

[159: 匿名さん]

値引きの還元って、どれくらい値引きがあったの？

[160: 物件比較中さん]

ものすごいあったんじゃない。
家具とか含めたら500万単位いきそうじゃない？

[161: 匿名さん]

↑ それって本当ですか？
それとも推測？

[162: 物件比較中さん]

定価で買った人が不公平だって言ってきたら値引くんじゃない。

[163: ご近所さん]

わたくし１０００万くらいのこと言われましたよ

[164: 匿名さん]

↑　で、買ったの？いくらの物件を1000万円引くって話？
実際に買ったひとの値引き情報が欲しいですね。

[165: 物件比較中さん]

161、164は定価買いしちゃった人かな。
かわいそうに。理事会で問題にして地所さんに
言ってみたらどうでしょうか。

[166: ご近所さん]

いや買いませんでしたよ。

やっぱりゴミ屋敷が気になって…

[167: 物件比較中さん]

んじゃそんなに気にしなくていいんじゃない？
まーすごい値引きだったろうけど。

[168: 匿名さん]

いいマンションだと思います。
中古が出たら買いたいです。

[169: 匿名さん]

住まいサーフィン会員限定だったけど、すさまじい値引きでしたね。
でもそれでも売れ残ってるってことは元々の値段が高すぎたってことか。

[170: 匿名さん]

あ、と思ったら完売したのか。おめでとうございます。

[171: 入居済み住民さん]

住まいサーフィン限定の限定なってあってなきもの。
そこから粘ればもっともっとすごい値引きでしたよ。

[172: 匿名さん]

こんなにいいマンションがあったんですね
気づきませんでした
残念です

[173: 物件比較中さん]

私も残念無念でなりません

[174: 匿名]

販売事務所何々の椅子にすわれば即1000万、最終的に3割引。でも、立地の悪さで売れない。

[175: 匿名さん]

買えなかった人のひがみでしょう。

[176: 匿名]

175
いつまで売れ残っていたかご存じではないみたいで。
残念ながら大幅な値引きをしていたのは事実ですよ。
最後の方は特に力業でした。

[177: 匿名さん]

夜間、女性の一人歩きは怖くないですか？

[178: 匿名さん]

まぁ、本当に値引きが大きいなら良いのですがね。

[179: 入居済み住民さん]

静かですが意外と人通りがあり怖くないです。
またパトロールも頻繁です。

[180: 匿名さん]

皇族のお墓とかあるから
パトロールがすごいんじゃないかな？

[181: 匿名さん]

ここはたしかに護国寺の裏ですけど、大塚６丁目ですよ！　この場所で「護国寺」って名前を付けるのは無理ありませんか、三菱地所さん？　護国寺って言ったら、普通は目白台、音羽、大塚なら２丁目と５丁目までです。三菱らしいプライドもって、正しく、「パークハウス東池袋」とするべきでした！　こんな嘘ついて商売していると、三菱のブランド価値を落とします。

[183: 物件比較中さん]

今中古で売りに出ていますよ。。

[184: 匿名]

「ザ」がついてませんからお買い得です。

[185: 匿名さん]

パークハウス東池袋なら完売していたでしょうね、ネーミングの問題です

[186: 物件比較中さん]

ここのマンション、中古で出てるけど、値段ほどの価値あるの？

[187: 匿名さん]

現地に行って見てみましょう。

[188: 物件比較中さん]

>>187さん
現地みました。隣に新築マンションできるみたいですね。ただ古びた壁と電線の束を見るとダメダメですな。

[189: 購入検討中さん]

>>188
そんなことないよ。でも、引き渡し時期が遅い上に、値段も相場以上なので、隣のブランズに流れようか正直迷う。

[190: 匿名さん]

電線の束すごいですね
カラスはどの位すごいのですか、
住民の方教えてください。 朝目が覚めるほどと?????