パークハウス用賀三条通り

[ビギナー]

最近人気の用賀。駅からちょっと遠めだけど、三菱地所がパークハウス用賀三条通りを販売開始します。どーなんでしょう。

所在地：東京都世田谷区上用賀5丁目140-7（地番）
交通：東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩8分

[42: 物件比較中さん]

暴走族って用賀喧嘩会の事？
5年以上前の話ですよね．今は，あの周辺で見たこと無いけどね．
同じ内容の書き込み，トワイシア用賀に見たことあるよ．

　ところで売れ行きはどうなんでしょうか．誰かご存知の方いたら教えてください．

[44: ご近所さん]

間違いないですね。

１期で販売していた住戸がまだ残っているようなので、
値下げは避けられないでしょうね。

私はしばらく静観します。

[45: 購入経験者さん]

>逆に、高値つかみリスクが高まった感じ。

「感じ」というレベルはすでに超えてますよね。
私としては、「ほぼ確定的」です。

だって、家賃上がってないもの。利回りから言っても、全く正当化できませんよ。

地価だって、もう完全に上げの足を止めちゃって、売れ残ってる売り地、戸建の価格変更が目立つこのごろですもの。

やっぱり丸の内にAクラスオフィスビルたくさん持ってて、家賃上がられてる会社だと、つい同じ感じで用賀のレジも考えちゃったんだろうけど、、、、

きみ子供ですか？（こどもの人、ごめんなさい）っていうのが正直な印象。

焦んなくて本当によかった。

周りアパートだらけだし。

[46: 物件比較中さん]

売れ行きの現状を教えていただき有難うございます．
ここだと1期の最低価格近辺の物件しか手が出ないので，
様子を見ていても遅くないと思いました．

[47: 匿名さん]

私は1.3億くらいで、家族で住めるものがあれば、と思いましたが、、、、、駄目でした。残念。

[48: 物件比較中さん]

HPでは残り4戸みたいだけど本当はもっと残ってるのかな？

[49: 匿名さん]

残ってると思いますよ。

近場の岡本にあるマンションと同様、
購入者はかなり限定的でしょうね。

[50: 社宅住まいさん]

49

岡本とは、かなり違う点もあると思いますが。
駅からの距離、近隣の利便性はこちらの方がかなり上ですよね。
そういう意味では、潜在的には、このマンションは売れる
可能性を持ってたと思うのです。
（岡本は、エリア自体が人を選びますから）

でも全然売れない。

まず、使用がちゃちすぎた。デフレ時代を引きずった
超シンプルお座なりな仕様。

しかし、その一方で、価格が新新心身新進身伸宙返りくらいの
「新価格」だった。

このギャップに気付かず買うお○鹿さんは、そうはいないです。

加えて、売りは前のいらか道だけ。周りはアパートや資材置き場
空き地。首都高の音はダイレクトに聞こえてくる。環八も至近。
（車の遠出には便利だが、近くの移動は混雑から却っておっくうになりそう）

地下も買いたくないし、かと言って、この仕様、ロケーションで
坪450万からというのは、あまりにデベの独りよがり。

こうやって城南の物件の動きを止めちゃうと、都心でも相場が
冷えてきて、結局自分の首を絞めることになっちゃうよ。

多分、麻布あたりからの住み替え層とかも狙ったのかもしれないが、
だったら、この仕様じゃないでしょ。オプションつけったって、
元の仕様が悪すぎて、結局割高になっちゃう。

[51: 周辺住民さん]

う〜ん。結局立地がウリでの販売と思います。
仕様が低いとのご意見もありますが、少し違うかな？
ここまで高値物件の購入者は、自分に合った「新築リフォーム」するでしょうから。。。
あえて、仕様は控えめにしていると自分は考えます。

[52: 匿名さん]

５１

だとしたら利益取りすぎじゃない？
仕様を落とすならそれに見合う価格にすべき。
高値物件購入者は小うるさい立地はそもそも選ばないし、
基本プランのクオリティにもこだわるはず。

さらには間取りにも工夫が見られない。

間違いなく売れ残るでしょう。

[53: 周辺住民さん]

でも売れる。
購入者は個人ばかりではない。
法人名義で購入するパターンが多いかと思われます。

用賀周辺、芸能関係者多数在住。
ほとんどプロダクション名義での登記。
あの立地と規模はその関係の人好み。
税金対策的に価格もオーケー。

[54: 大手企業サラリーマンさん]

>あの立地と規模はその関係の人好み。

一緒になった医者や弁護士はたまったもんじゃないなー。
ゲーノージンと同じマンションじゃな。23戸しかないというのに。
生活時間ハチャメチャで頭の悪いゲーノー関係と一緒はつらい。

やっぱパス。

[55: 買い換え検討中]

51さん、

50さんのかきこみ読みました？
元の仕様が低すぎて、あれじゃ、リフォームにも金が余計にかかりますよ。
何しろ、パークハウスだもの（笑）
パンピー向け仕様丸出し。

金持ち相手の物件は、たとえ、リフォーム（オプション）いれると
しても、グレードが高いのが当たり前。

ここは論外。大いなる企画ミス。
担当者は猛省すべき。

52さん、

間取りに工夫がない、というか、間取りはかなりお粗末な感じがします。はっきり言って、下手です。

[56: 周辺住民さん]

51です。ご指名のようなので登場しました。

私は今後のマンションは、スケルトンで販売してくれないかな〜。なんて思うのです。
もちろん買い手でないので、構造図など知りませんけれど。

あの仕様は、明らかにリフォームを意識してますね。壁壊すの簡単そうだし。
とにかく低層マンションのニーズはあるのですよ。

私は買えませんけどね。トホホ。。。

[58: 購入経験者さん]

用賀で坪４５０万はやり過ぎですよねぇ。
でも購入者はいると。

[59: 匿名さん]

用賀のマンション、芸能人も確かに買うけど長居しないで転売して出てく芸能人も多いと、不動産仲介屋の営業が言ってた。

[60: 近所をよく知る人]

芸能関係者＝芸能人のみならず、マネージャーやプロダクション関係者。
用賀は便利なんですよ。車移動が主だしね、都内でインタ近くて住環境もまあまあって事で。

都内（キー局撮影）が込んでる昼間は、電車も使えるし。。。
砧スタジオ（主にフジ系）近いし。緑山スタジオ（主にTBS系）へは東名、青葉台インタですぐ。

京都・大阪など、関西での仕事へは新横浜へ第三京浜で新幹線。
地方の仕事は、環八混むから環七で羽田空港へ。。。

[61: 匿名さん]

芸能関係の方は非常に少数派でしょう。

しかし低層マンションでこの価格ならもう少しグレードを上げるべきなんじゃないかな。スケルトンとか壁式構造にするとかさ。

さらに仕様や設備関連に特段評価すべきところがない。

非常に今の市場に見合わない物件だと思いますが。

[62: 匿名さん]

でも超都心部がこの秋から坪1000万円を超えてくる今日この頃ですから、今は多少高いと感じる価格設定も竣工する頃には、そこそこの水準ってことになるんじゃないの。
確かに２年前と比較すると３−４割高い水準だからインフレを知らない人からすると、なんじゃそれって感じなんだろうけど、超都心部の物件の動きをみてると、年間４割、２年で倍って感じだから、それもありかなと思いますよ。

[64: 匿名さん]

他の1年前のスレを見ていても、高い、売れないのワードばかり。
だけど、結局竣工前に完売してるし。。。
このままあがり続けるのか？それともピークで下がるのか？
買うか、買うまいか悩んでいます。

[65: 匿名さん]

確かに１年前といえば、用賀のトワイシアや新浦安のプラウドが新価格物件の典型として、その価格設定に関して、相当な話題を呼んだのを記憶しています。
ここからの１年は、これまでのプロや富裕層のみが市場プレイヤーとして活躍した局面からプチ富裕層へ裾野が拡がるかどうかの転換点に差し掛かっているのではないでしょうか。
もう一段の不動産価格上昇がはっきりしてくれば、判断しやすいのですが、前回のバブルと異なり、今回は都心部だけで郊外には波及しないとの根拠のない考えが支配的なので、みんな迷っているのではないでしょうか。プロが買う収益不動産は郊外では成り立たないにしても、一般人が買う居住用マンションは収益性とは異なる世界であり、結局、予算5000万前後でどこを買うかだけが論点になるので、価格が上がれば、段々と郊外へシフトしていくのは自然な流れで、今年後半は用賀からたまぷら、そして青葉台へとボリューム層の対象がシフトしていくといった感じになるんじゃないでしょうか。
そして来年には、久しぶりに港北ニュータウンにも久しぶりの日が差すことになるとも。

[67: 物件比較中さん]

確かに、この価格帯になっては大手企業に勤めていても
厳しいでしょう。

いくら地価上昇が世間で言われていても、
市場原理を無視した価格設定をしているデベに未来はない。

で、結局売れ残ってきたら値引きするんだから。
近くの２４６沿いのマンションも、この前行ったら値引きするって言われたからね。

[68: 匿名さん]

そらあ、竣工して１年以上たてば、値引きの話もでてくるでしょうし、そもそも車通りの激しい246沿いのファミリーマンションとの比較はちょっと微妙ですよね。
ただ、地価上昇により、用賀近辺の30坪クラスの戸建てでも、１億前後の価格で売れるわけですから、子供が独立し、お年寄りだけで、セキュリティに不安のある一戸建てに住むより、駅近の安全で快適なマンションに住みたいと思う購買層は意外と多いと思いますよ。
評価の高い土地を売却し、預金をプラスして２億のマンションにしておけば、相続税対策にもなりますしね。
いずれにしても、１億超えてくる価格ゾーンだと、ローン組んでちまちま返済するといった買い方じゃない買い方の方が中心でしょうから、高いから買えるはずがない理論は、ちょっと下から目線すぎる見方だと思います

[69: 匿名さん]

会社が全額家賃もってくれて、外国の方が住んでるマンション。
そんなカンジの典型的な物件のようもします。

彼らは、すごい内装の変更しますし。特に中東系の方々。
SUN関係の社宅と思えばわずかな個数。売れれしまうのでしょうね。。。
その後の住環境は解りませんけどね。

多物件ですが、強引にパラボラアンテナ建てて（インドの国際放送のため）、揉めた例を最近聞きました。

[70: 近所をよく知る人]

いや、実際用賀のサンにいる連中はそんな奴は少ないよ。
基本、赤坂にいるんだよ。

ますは誰かが買って賃貸に出さないと、借り上げ社宅にならないしな。
まず売れなきゃな。でも、ここは家賃とれる物件じゃないから、逆に
坪一万がやっとだろう。

23戸だとすぐ管理組合の役員が回ってきちゃうしな。それもネックだ。

第一、ここはexpatには狭すぎるよ。
用賀、桜新町には、120平米超の（バブル期ものがおおいけど）
超ど級物件が以外に多いから、そっちだろうな。
あるいは戸建の賃貸もあるよ。空き室目立つし。

＞68
？？？？

資産家ほどローン組むでしょ。もちろん組まなくても買えるけど。
低利・定率でローン組んで、ほかの資産の運用にまわす。（或いは人によっては、事業に回す）
これより安くは長期で借りれないもの。

[72: 匿名さん]

車通りの激しい246沿いのファミリーマンション=シティハウス桜新町

[74: いつか買いたいさん]

モデルルームへの集客にさえ困っているらしい。
タイミング悪すぎたね。

初めの価格出しで、見込み客が本気で引いてるのを見ても、
強気の値付けの「無理っぽさ」を理性的に見直せなかった価格決定担当者（などというのがいるとすれば）は反省すべきだね。

もう全然遅そうだけど。

用賀レジデンスを大幅に超える、「ロングセラー」になりそうだ。
23戸でロングセラーってのも泣かせるね。販売費が上ぶれたら、よけいに値引きできなさそうだ。

[75: 匿名さん]

高い、高いといわれているのでマンション情報を見てみたらなるほど、これは驚愕の価格設定だ
そして価格に対して驚愕の低仕様だ
この価格だと現在の水準でも都心物件が買えてしまうのだが、何を好き好んでわざわざここを買う人がいると思ったのだろうか
この物件は市場テスト用なのか？
ここを買う人がいればまだまだ他の物件価格を吊り上げても大丈夫、みたいな

[77: 匿名さん]

＞76
首都高と環八はわかりますけど、246には囲まれてませんよ・・？

住環境はそんなに悪くはないと思います。
駅に近いし、砧公園に近いし、甍道に面してるし。
確かに夜は暗いけど。

半端じゃなく高いのには同意です。
高級仕様ならともかく、これでは・・。
しかも地下住戸つきってかなりビミョー。
竣工間近のトワイシア用賀も地下住戸ついてますけど、ほんと地下！！って感じですよね。
最近よく作ってるけど住み心地どうなんでしょ？
暗い場所で地下室ってなんか怖い。。

[78: 匿名さん]

通りがかりのものですが、このスレほど最初から最後まで「高い」「駄目」とけなされているマンションはないですな。。

社員ガンガレ！

[79: 匿名さん]

ここ、この値段で玄関入ってすぐに外廊下と極小中庭なんですよね。雨風が強かったら玄関ホールまでびしょ濡れになるのでしょうか。風が自然に抜けていく構造なんです！っていわれても。。。。営業さんもこの値段がいかに高すぎるかは十分知っていて、はっきりとアンケートに希望価格書いてくださいと言ってました。でも、その後の発表では価格変更なしでしたけど。。。

[80: サラリーマンさん]

駅８分だから、遠くないが、近いというほどでもないよ。

砧公園に近いと言えばよく聞こえるが、
それは環八・首都高・ごみ焼却場に近いというのと同義だよね。
これ全部セットだから。お忘れなく。

ここの唯一の美点は、北側の瓦道だと思うよ。
西は地主の遊休地・肝心の南隣は、ぼろアパート。東は、資材置き場にアパート。

南西の首都高が夜は結構耳障り。

[82: 匿名さん]

まぁ、高い高いと言われてもいつの間にか完売しちゃうのが最近のマンションですよ。
買えない人間が集まって、ごちゃごちゃ言ってもねぇ。。
結局みなさん手の届かないお値段にむかついちゃって、ほえてるだけでしょ？
仕様がどうの環境がどうのって物件価格に見合った経済力を持ってる人の言うことでしょ。

[83: 匿名さん]

>82
つられないぞ！！

[84: 契約済みさん]

>82
ここまで高いとむかつきすらしない。ただどのくらい売れるのか純粋に興味がある。

[87: 匿名さん]

ほとんど売れてないということは
経済力があっても買わないマンション
ということだ罠。

[88: 土地勘無しさん]

桜新町なら場所によっては売れたかもしれん。

[89: 購入経験者さん]

価格設定もさることながら、
ちょうど、この1億超え2億までくらいの顧客の
動きがピタって止まってるからね。最近。

売主にとってみたら、不運な面もあったとは思う。

上げ相場マジックの怖いとこだね。ついつい強気、ついつい売り惜しみ。
で、ドつぼにはまる！

はまったのが、エンドじゃなくて、デベ側だったから、まだ救われるけど。

[91: 匿名さん]

たったの23戸なんだから強引に持ってけないもんですかね。
ド素人なのでわかりませんが、内輪とか抱えてる上客とかで。

[92: 申込予定さん]

安いとか、物がいいとかなら何とかなりそうですが、
高いし、物もはっきり言ってひどいもんだし。

どうするんでしょうねー。

[93: 匿名さん]

中古で悪いけど、5年落ちの、大手デベのまぁまぁ駅近の物件が、
坪250万割れで住宅情報タウンズにまで出てる状況なんですけど。

同じ駅で、坪単価倍って、ありうるかなぁ？

[94: 匿名さん]

こちら買われた方はいらっしゃいますか？？

[96: 匿名さん]

なんだかんだ言われつつ、先着順対象の物件は減ってきてますね。

[99: 購入検討中さん]

どんくらい残ってるの？
いや、どんくらい売れたの？
って聞いたほうが早いかな？

[101: いつか買いたいさん]

週末、また電話ありましたよ。
相当ご苦労のご様子で、、、、、

[104: 物件比較中さん]

この辺は永く住む土地じゃあないね。
空気も悪いし土地柄も良くない。

[107: 申込予定さん]

上用賀は駅からちょっと遠いけどいいところですよ。
でも、ここは低地なので、今ひとつですね。
水はけ悪いです。
首都高が直に見えるしなぁ。

[108: 匿名さん]

上用賀は馬事公苑寄りの方が格が上だね。

[109: 匿名さん]

どの程度売れてるのでしょうか？値引きも期待できますか？？情報お願いします

[110: 匿名さん]

とりあえず、薄型テレビとかはつけているらしいよ。
あとは実践してみては？
報告よろしくね。

[111: 匿名さん]

一割くらいいけるのでは？
・・と言っても一億超だからねえ。焼け石に水かな。

[112: ご近所さん]

この物件の売れ行きは進んでいるのでしょうか？なんだかんだで、桜新町や等々力で同じような価格のマンションがでるみたいですが、本当にさばけるのでしょうか？

[113: 匿名さん]

１割じゃ全然だめでしょ。

低地だし、首都高が直に見えるし。

坪単価が、マーケットが最も過熱してたときの
さらに先回り強気価格設定（MR来訪客へのアンケート結果無視）
だったから、まぁ、ざっくり40%引きくらいはしないと。
（坪５００万円台から３００万円台への調整イメージ）

でも一度けちついた物件だし、周りはシャビーなアパートに
囲まれてるし、それでも億ション買う人の審美眼には適わないと
思うよ。仕様がちゃちいもの。

[114: 匿名さん]

4割引はないだろー？
スーパーの見切り品じゃないんだから。
でも、竣工してしまえば2割くらいいけるんでないの？

[115: 匿名さん]

別に先に割引率ありきでなく、あくまでも、売れるマーケット価格と、
もともとの販売価格を比較した結果の割引率だから、もとの売り出し価格が
トンデモ価格なら、40%引きもありえるでしょうね。

ここって450万ー550万くらいの坪単価で売り出したんじゃないっけ？
1/4は地下の家だけどね！すごいよね。いまとなってはありえない。

[116: 匿名さん]

でも、300万円台は難しいんじゃないの？
400万前半が精一杯じゃない？
まあ、そうだね。売れないと仕方ないからね。
ちょっとずつお客の顔を見ながら、徐々に下げていくんでないの？
ある意味、競売？もしかして。

[117: 匿名さん]

私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。

相場がめちゃくちゃ強いときに、絶妙のタイミングで売り出さない限り、
用賀で坪400万円はつかないと思います。

[118: 匿名さん]

>私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
>（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。

バブル期を除くと、ここ30年の平均値という意味ではもう少し下だと思います。
数年後はその辺で落ち着くと思います。余程いい物件でも坪32-330万円程度。

[119: 匿名さん]

今なら、半額なら売れるでしょ。
今のうちに半額にして売った方がいいのでは？

金利上がって、企業業績ダメでボーナスも下がり、
二子玉川に1000戸のマンションが出来て、坪300万以下で
売り出したら、ここも相当あおりを食うでしょ。

[120: 匿名さん]

どのくらい売れているんでしょうか？
桜新町や等々力の物件に顧客もさらに流れてしまうんですかね？

[121: 購入検討中さん]

キャンセルも結構でてるみたいですね。
まぁ、そうでしょう。この価格では。
物件自体も魅力が薄いですね。

用賀の今回の上昇相場の高値は@330くらいだったということでしょうか、、、、
ちなみにここは@450万超。（笑）

そりゃ無茶だ！っていう。

[122: 匿名さん]

今更、煽って何の意味があるのかしら？

現に坪４５０万で２３戸中１９戸は売れてるわけですから。

[123: サラリーマンさん]

事実を伝えること自体に意味があると思います。

例え4/19でも2割近く残ってる訳です。あと2ヶ月ほどで竣工ですが。
それから、今売り出しの4戸以外も売れているわけではないそうです。

[124: 匿名さん]

結局坪450でこれだけ売れたんですね。全然相場が下がった感じじゃないか。
ここは全然売れないだろうと思ってましたが。

[125: 近所をよく知る人]

じっさいどんだけ売れたか聞いたの？
2-3戸を三菱不動産系の賃貸会社が買ったのと、
三菱グループの重役がしぶしぶ1-2戸買っただけでしょ。
大半はまだ売れてないと聞いてるよ。

[126: 匿名さん]

>>125

誰から聞いたの？その情報。

[127: 匿名さん]

それいい話じゃない！一回ケチが付いてしまった物件なんだから、責任もって三菱グループ内で全て買い取って頂くというのが…。アホみたいな価格まで値下げ（例えば半額３割・４割当たり前とか）して用賀の相場を乱すより、遥かに近隣の地所物件を買ってしまったものには誠意を感じさせる方法だよ。

[128: 匿名さん]

前、三菱の人がここは高いけど儲けもすくないといってました。どうしてそんな値段で仕入れるんですかね？それで、相場を破裂させてるんですから、何なんでしょうかね?

[129: 匿名さん]

まぁまぁ、地所も23戸だからコケても高が知れてると思ったんでしょ。
（実際、そうでしょ。）

この会社はいつまでたってもレジを本気でやろうなんてことにはならないですよ。

[130: 匿名さん]

ここは　振動とか揺れは部屋内で感じたりするだろうか？
大通りから
割と近いけど。

[131: 匿名さん]

金曜日の地所の見開き2ページ使った世田谷・杉並の
（在庫晒し）新聞広告は結構鬼気迫るものがありましたね、、、、、

発売当時、ロングセラー確定と喝破した人はさすがです、、、、

[132: 匿名さん]

どのくらい残ってるんだろうか？

[133: 匿名さん]

ちょっと、商品設定に無理がありすぎたね。
用地買収を、相当な高値でしてしまったのかな？
いろんな意味でセンスが悪かったね。

セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。

[134: 匿名さん]

勘違いスリーダイヤだからしょうがない。

>セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。

[135: 匿名さん]

ここどうなっちゃんでしょうか？千歳台のようなことがあれば考えたいです。

[136: 匿名さん]

もし仮に1億5千万の部屋が9000万以内で売られるようなことがあれば、
他物件を買ってしまった身としては非常に悔しい。

[137: 購入検討中さん]

ついに竣工してしまった。

完成後の継続販売きっついなぁ。
小規模物件だからなお更。

1年は続きそう。

[138: 匿名さん]

竣工しましたね。
久しぶりに昨日家の周りを散歩していたら完成していました。

個人的には建物的にもなかなかのクオリティ、いから道も雰囲気良かったです。
高級物件なのに若干周りの建物が庶民派なのが残念なんですけどね。
私は結構好きです。お金さえあれば引っ越したいと思っちゃいました。

お金のある方は実物もチェックできる訳ですから、良く確認したうえで、
ゆっくり価格交渉されたらと思いますけど。

[139: 匿名さん]

＠400って

中目黒、五反田と並ぶ用賀の立地なら
いけるんでしょう

しかしいつも思うんだけどデベの人って世間とずれている人多いよね

[140: 匿名さん]

用賀が中目黒と五反田に並ぶことは永遠にないと思うが
もし並んだらとても高価な投資になる

[141: 匿名さん]

これさー
今のうちに＠250にして捌いたほうがいいんじゃないの？
余計なお世話かもしれないけど。

だってこれからマンション下がりまくるよ

目黒だって今＠300切ったところ出始めたし、
1年後には＠200でも売れなくなるよ

ましてや二子玉が＠300切ってきたら、、、

幽霊ハウスがまた一丁できあがりってことか、、、