早稲田の懐！パークハウス西早稲田

[匿名はん]

新線開通で　活気づく？


所在地：東京都新宿区西早稲田2丁目28番1、28番11（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩3分 （1番口）
　　　東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩7分 （7番口）
　　　山手線 「高田馬場」駅 徒歩11分 （早稲田口）

[2: 近所をよく知る人]

駅近・高台のいい場所ですよ。

地所だから高いかな？

[3: 匿名さん]

大使公邸の緑が借景できる北側が良さそうな感じがします。ここにあったY字型の建物は何だったのかご存知な方いらっしゃいますか？。

新目白通り沿いの高層MSの価格はそれほどでも無いので、平均坪350ぐらいでだして頂けるとな〜と。
比較的硬い商売の三菱である事と、小規模であること、サントクが使える事、明治通り沿いの騒音と排ガスが少なそうなのがとても気に入っています。
逆に部屋が小さい事が気になりますね。せめて70平米を越える部屋をたくさん作ってほしいです、敷地の広さにしては戸数がせっかく少ないので。

[4: 匿名さん]

住友のテラス目白のHPがとても参考になります。

あちらに希有と書いてありますが、ここも同じ第１種文教地区でした。あちらに副都心線の宣伝が満載ですが、ここの方が駅が近くて坂があちらより楽。そして、明治通から離れているなどの利点がありそうです。しかし、基本的に規模、部屋の大きさが違うので競合物件ではないと思います。

立地的、環境的な問題点を近隣の方がいらしたら是非教えて頂きたいと思います。
私は単なる検討者なのでネガレスをどんどん皆さん書き込んで頂いて購入するかの参考にしたいと思います（デベが削除依頼するかもしれませんが。）。最終判断は自分でするものだと思っていますので、是非御願いします。

[5: 匿名さん]

ここは飽くまでも早稲田・高田馬場エリアであって、どう逆立ちしても目白とは名乗れない場所ですよね。

あの辺りの地形は若干北が低く、南が高くなっているのが気がかりなのと、周りも結構狭小住宅が建て込んでいて、物件へのアクセス道路も狭いですよね。

あとは、この界隈は基本的に学生街であり、学生さんの数が多く、学生向けの安価な店が多い所です。なので、そういう街の雰囲気があまり好きでない方にはこちらの物件は不向きだと思います。

[6: 匿名さん]

＞目白とは名乗れない場所
目白と名乗ろうとした事が計画段階であったのですか？。
住所も目白でないし、徒歩10分以上ある駅ですからね、高田馬場ならあり得ると思いますが、確かに目白は無いですね。遠い駅の名を付けるのって逆に憧れみたいで恥ずかしいと感じます。ここは西早稲田が正解だったと思います。自分の居住地の住所にプライドとは言わないまでも、隠す様なのは売る為だとしてもかっこ悪いですよね。
前面道路は細いのですか？、明治通りの排ガスと騒音から離れられていて良い事ですが、逆に抜け道になって無いかご存知でしたら教えて下さい。

[7: 匿名さん]

5000台半ばまでで買える部屋ありますかね？（2LDK）
クランクのワイドスパンで60平米あると嬉しいけど..ないか..
天板に大理石とか使わないで..ほどほどの設備で買いやすい値段にして欲しい。
けど、地所さん高い物ね..やっぱり夢なのかな。

[8: 匿名さん]

ご近所に詳しい方にお尋ねします。
この界隈は、学生の町だと思いますが
通勤の道や近隣の公園そしてこの物件の周り..とガヤガヤとしそうな所ですか？
また、以前戸山公園に行ったことがあるのですが、ホームレステントのような物が
多数見えましたが、この辺りの街の雰囲気はどんな感じなのでしょうか？
良かったら詳しく教えて下さい。

[9: 匿名さん]

>>06さん

物件の前面道路は結構細いですよ。車が１台通れる程度です。確か一方通行だったと思いますが、車の行き違いは難しいです。


07さん

55〜60平米位の2LDKで5000万円台半ばというのは結構厳しいラインかもしれませんよ。オリックスのサンクタス神楽坂は55平米の2LDKで6700万円（約坪400万）だそうですから。北区のモリモト売主のディアナコート飛鳥山でも60平米前後の2LDKで5000〜6000万位（坪300以上）になるそうですから…。ましてやここは天下の三菱地所が売主ですし、少なくとも坪350程度にはなるのではないでしょうか？少し専有面積を狭くした条件の悪い部屋がかろうじて予算内に入るかも？といった程度だと思います。なので、この界隈でお探しなら、高田馬場駅の向こう側の丸紅・グランスイートとかレクセルのマンションなども併せて検討した方が良いかもしれません。


>>08さん

まず、ホームレスについてですが、山手線の線路の向こう側の西戸山公園で毎朝日雇いの仕事の募集と送迎があるので、近くの公園にはホームレスが多いのは確かです。ですが、街中至る所に居るというよりは、大きめの公園とか高田馬場駅周辺に居る程度ですので、あんまり気にするほどではないかと思います。

学生さんについては、早稲田通りへ出ると高田馬場駅と早稲田大学の間を年中大勢の若者がぞろぞろ歩いています。特に、新歓コンパ、学園祭、早慶戦優勝時、追い出しコンパなどの時期は、いきおい酒の量も多くなり、そこらにゲロを吐き散らすことも少なくありません。さすがに物件前の裏道まで学生さんであふれることはないにしろ、表通りや公園などが若者のたまり場になることは心得ておいた方がいいでしょう。また、副都心線開通後は大学と西早稲田駅の間の諏訪通りの往来も増えてくることが予想されます。こういう場所柄ですので、住む以上は学生さんとの共生が求められます。なので、もしこのような学生街の雰囲気がお好きでないとか、許容し難いようであれば検討を止めておいた方が無難かもしれません。

[10: 匿名さん]

前はなにがあったところなのかな？

[11: 匿名さん]

>>07

そりゃ無理ですよー。

６０㎡・２ＬＤＫなら安い部屋で６，０００万円台後半でしょう。

[12: 匿名はん]

Ｙ字型建物（４階建）は、東京銀行諏訪舎宅でした。
山手線内側で、静かな三方道路。
まあ立地はよい方と思います。

[13: 匿名さん]

現地の正面にある公的な施設？（割と新しい）も
どこかの社宅跡地だったと言っていましたね。本当かな？

あと、この現地の周りも殆どが新旧なマンションに囲まれていますね。
地元の土地持ちの方がマンションにしたのかなぁ？そんな印象でした。
それと北面？側はクラシックな賃貸アパートらしき物があったような..。
かなり建物同士が隣接しそうです。

日ごろの買い物は、近くにスーパーとか無かったみたい。
どこで買うんでしょうね。安くて良い品の店ってありますかね？

ところで、価格のお話は、三菱の人が書いてるんでしょうか？
信憑性のない数字の書き込みだとしたら困ってしまいます。
いっそのこと、援助なしのコツコツ貯蓄サラリーマン家庭には不向きな物件価格です
といって売り出して欲しいです。
そしたら、早くに諦めもつくし他も探せる。

[14: 匿名さん]

この辺はスーパーは三徳でしょ。ここからだと多分300ｍぐらいだから、徒歩圏内にイイスーパーがひとつとコンビ（ローソン）にもあるって重要ですよね。

価格帯はまあ皆さんが常識的な判断をしているというと感じます。最低が坪350ぐらいで平均は400前後というのがイイとこではと予想します。みなさん三菱じゃなくて素人だと思いますよ。

[15: 匿名さん]

5000万までで地下部屋でなく、
60平米のお部屋を作ってくださいませ。
それが私の願いです。

[16: 匿名さん]

>>15

城東で探したら？１００パー無理だよ、新宿区では。

[17: 匿名さん]

そういわずに、それを作って売って下さい。
出来ませんかね？善良なサラリーマン向けマンションなんて..

[18: 匿名さん]

安いの沢山あるじゃないですか。久米川とか。

[19: 物件比較中さん]

この物件、いくらくらいですか？
ＭＲなど見に行かれた方、お値段教えてください。

[20: 匿名さん]

価格は14さんがほぼあたりです。地下はもっと安いぐらい。自分が狙っていたところは400ぐらい。いい立地だけど、やはり高いねえ。

[21: 匿名さん]

先週MRに行ってみましたがやはり売り出し価格はイイ値段になりそうですね。
3LDK地下以外だと年収＆頭金がそれぞれ一千万以上はないとキツそうな価格帯でした。
規模が違うので近くの〇友物件との比較は難しいですが立地は上、グレードは下、価格は同等という感じがします。
〇友を諦めた＆辞めた方がかなり流れそうですが、この価格帯だとちょっと手が出しにくのでは？

[22: 匿名さん]

価格でましたね。
今この価格を設定したということは現在の経済環境も折込済なのでしょうね。
昨年〜今年前半に販売したマンションの値引き価格のような設定。

竣工までまだ先なので様子見ですね・・。

[23: 匿名さん]

まだ高いね
1平米100〜120万くらいという感じ
ここから2割は安くならないと厳しいでしょう
立地、仕様を考慮しても1割引きかな
個人的には狭い部屋が多いので、住民層にバラツキがでそうなので
買いたいとは思わない

[24: 匿名さん]

確かに、ご近所のレクセル高田馬場（コンセプトは違うけど）の価格と比較すると、
この差は何だろうと・・。

まぁ単純には土地代なんだろうけど、あちらは夜景もあるしな・・・。

[25: ご近所さん]

土地の仕入れが高かったのでわりが合わず
地下部屋を追加したとの噂ですね。
どちらにしても買い手の感覚からするとこの価格では2割高いですね。

[26: 匿名さん]

＞24
あちらとの差は土地とデベでは？
両方とも実際に現地みましたが、あちらは団地に囲まれてるよ。
ここの土地はいいよね。幹線道路から入って静かだし。
早稲田通りからだとかなり坂をのぼる感じで高いし。
さすがもと銀行寮で、大使館官邸近くだよね。

でも価格が高い^^;

[27: 匿名さん]

ここのほうが駅近だしね。

[28: 購入検討中さん]

この物件、三菱地所のサイトには存在しなくなっています。また、物件のサイトもホームページだけが残っていて、間取りや物件概要は表示されなくなっていますが、どなたか理由はご存知でしょうか。完売したのでしょうか。

[29: 匿名さん]

まだ、第一期販売の16戸の契約が始まるのが今週末8日からという段階ですね。
同時に第一期第二次申し込みが始まるようですから16戸も契約が決まってないものがあるのでしょう。
間取りによって、人気、不人気の差が付きそうですもんね。

まるっきり推測ですが、最初に申し込みをした人で実際に契約まで行くか微妙な人とかがいて、
正確な情報が出せないから公開を制限してるってところではないでしょうか？

[30: 匿名さん]

そういう問題もあるにしても物件概要も公開停止だし、間取詳細も見れないし、地所のHPにも出てないし、なんか変だよね？

[31: 匿名さん]

トップ左下の「第一期第二次登録受付」の文字辺りをクリックしたら2戸分の物件概要が表示されました。
でもこの2戸、前の16戸とは別の部屋っぽいですね。
ほぼ買う人が確定してて、変に別の希望者が出て来て抽選になると面倒だからわかりにくくしてるとか？

[32: 匿名さん]

価格は決まったものの全く売れないから赤字で売るより寝かすつもりかな？

[33: 匿名さん]

住宅地なのに全体的に狭めの部屋ばかりで、なのにあの値段。
販売開始からもしかしたら一戸も売れなくて販売停止したんじゃないかと邪推したくなります。

[34: 周辺住民さん]

現在、HP見ると2件だけ物件概要に載っている。
今日、情報公開されて明日の午前中登録で明日の午後抽選なんてインチキ！
この２件だけ買い手が現れて急いで手続きだけ踏んでいる感じです！

[35: 匿名さん]

>31、>34
ほんとだ！
物件概要も復活していて、地所HPにもリンクが復活している。
いきなり今日の13時抽選だって（笑）

[36: 物件比較中さん]

ほんとだ。
第一期販売の時に掲載されていた他の部屋の情報と値段が消えてますね。
載っているのは2件だけ。これしか売れなかったんだ。

なんでこんな不自然なことをやるんでしょう。
まさか売り惜しみ？

[37: 匿名さん]

今度は３戸先着順のようです。

[38: 購入検討中さん]

先着順販売のDMが何回か送られてきました（HPにも掲載されています。）。
私が検討しているのはGタイプの３LDKなのですが、どう考えても高すぎる値段のように思います。また、この規模だと仕方ないのかもしれませんが、直接基礎工法というのも大震災のことを考えると二の足を踏んでしまいます。
近くにフォレスト早稲田レジデンスという物件があり、それと比較しているところです。
グレードはパークハウスのほうが高そうですが、販売価格はかなり低く抑えられています。
ただ、問題はデベと建設会社の規模と信用です。すみふが販売代理ということで少し化粧（？）しているようですが、デベと建設会社はグループ会社どうしのようですし、大手でないことは確かです。
どちらも一長一短があり、なかなか購入に踏み切れません。

[39: 匿名さん]

規模が小さいから直接基礎なんじゃないですか？この規模で免震とかは、ないですょ（笑）

[40: 匿名さん]

少しは売れたのかい？

[42: ご近所さん]

３割値引きしないと誰も買わないだろう。

[43: 匿名さん]

こちらも含めて８冊ほどの青い本をいただきましたが、やはり地所は凄いね！
これだけ売れない状況下でも必死さは全く感じさせない。
値引きにもほとんど応じない。
ドーンと構えて良い客が来るのをひたすら待つ。
立派だと思います。諦めて協力的な某大手物件を買いました。

[44: 購入検討中さん]

ここは売れているんでしょうか。
上の方のときとは事情が少し違ってきている（竣工間近）と思いますが、値引きはどれくらい期待できるのでしょうか。

[45: 匿名さん]

まだ売り出してないのと合わせて、戸数で3分の1弱くらい残ってると思います。
値引きはせいぜい色つける程度で、かなり渋いのかなぁと思いますが、
希望するプランや購入の本気度で、出て来る情報は違うかもしれません。
この規模の物件だと、こういう場所にはなかなか正確な情報出て来ないですよね。
モデルルームで、様子を探ってみてくださいな。

[46: 匿名さん]

45はなんか思わせぶりな書き込みですね。

[47: 匿名さん]

45です。
思わせぶりと言われて読み直すと、確かにそう読めますね。すみません。
全くそんな気はありません。
小規模で情報は少なくて個別性高いし、条件次第で変わるだろうし、
本当に検討するなら行って聞いてみないと始まらないと思う。
ってことを丁寧に言おうとしたらそうなっちゃっただけです。

[48: 匿名さん]

ホームページではモデルルームもなくなり、マンションギャラリーは現地に移ったみたいです。
建物が竣工してもなお現地で販売しているということになると気になるのが値段です。
このご時世で竣工後も値引きなしというのは、いくら地所さんでもないと思いますが、どうなんでしょう。

場所が気に入ってるだけに、３割程度の値引きがあれば……。
なんて考えてるのは私だけでしょうか。

[49: 匿名さん]

この辺り、岩倉邸宅があったりインド大使館公邸は元毛利邸宅です。
しか～し、新宿区高台は戦前は高級住宅街、でも戦後はドヤ街化を政策のようにされたところで、品川とは違い人足寄せ場も縁もゆかりもない地に強引に建ちました。
高級軍人宅が多かったためと思われます。

元帥、大将級は同じ新宿区でも西落合や下落合などの高台に豪邸がありました。
今、嬉しいことに人足寄せ場は撤去されましたので、嬉しい限りです。
まぁ諏訪台町といったところです。

[50: 匿名さん]

なんとなく、値下げしたような……。

[51: 物件比較中さん]

値下げした感ありますか。
立地の良さにはとても惹かれるものがありますが、価格がね・・・
もう少し、ねばっていれば下がるかな。
その前に、売れちゃったりして。

[52: 正解]

毛利邸宅でなく南部伯爵邸宅。→○

[53: 早稲田住民]

ここはすべて売れたんでしょうか？
フォレスト早稲田を見て、やはり早稲田近辺がいいなあと思っています。

ただパークハウスは高いですよね。
住友の目白・・と余り変わらない値段。
場所は便利だけど、路地裏って感じですよね。
夜は少し静かすぎて怖いぐらいだし。

フォレストの２LDKが5000万弱、３LDKが6000万台半ばだと、
庶民にはこっちのほうがいいのかな。

PKHのメリットってなんでしょう？
低層住宅？閑静な住宅街？
ちょっと馬場からも遠いし、西早稲田もなあって感じで

[54: 匿名さん]

だったら、わざわざ死にかけていたスレにカキコする理由はないと思うけどね。
それともフォレストの宣伝をここでしたいの？

それぞれ住んでいる人がいるってことは、あっちにはあっちのよさがあるだろうし、こっちにはこっちのよさがあるんじゃない？
自分は両方みたけど、それぞれに魅力は感じましたよ。

[55: 匿名]

祝！完売！だそうです。

[56: 匿名さん]

パークハウスは、護国寺や市谷仲ノ町プレイスなど近くのものがまだ売れ残っているようですが、ここはどれくらい値引きして売り切ったのでしょうか？

護国寺、市谷仲ノ町プレイスも検討対象にしていますので（値引き次第ですが）、教えていただけると参考にさせていただきたいと思います。