サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

[匿名さん]

O'R'ix が 'R'e-Senju するってコンセプトのサンクタスガーデン北千住、情報交換しましょう。

所在地：東京都足立区千住関屋町20-4他（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩11分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩11分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩11分
間取：2LDK-4LDK
面積：60.29〜87.15㎡


売主：オリックス不動産
販売提携（代理）：コムハウス
販売提携（媒介）：ファーストレジデンシャル
設計・監理：エムエーシー建築事務所
施工：三井住友建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ

[22: 購入検討中さん]

１割くらい下がっても、まだ、イニシアより割高でしょう。
検討はしてますが、これならイニシアやベリスタの方が全然いいですね。

ただ、隅田川沿いが活性化するのはいいことですね。

[23: 匿名さん]

>22さん
競合の多いエリアですから、イニシア等の名前を出せば案外一割はすんなり引くかもしれませんよ。
北千住へは三分近いけど、隣は倉庫ですから条件としては相殺されてるわけですから

[24: 匿名さん]

ベリスタは恐らく手の出る価格にはならないと思います。
仲町の地価は高いですから…

[25: 中層階の負け犬]

私の記憶では
2005年分譲の河原町の三菱物件は
坪200万円いっていなかったと思うけど
仲町で坪250万とか？
寿町で250万を超えているから、260万？
ひやぁ〜、買えないよ。

[26: 匿名さん]

仲町の方が寿町より地価は高いはずですから、坪270は行くのではないかと推察します。
いずれにしても販売開始が楽しみですね。

[27: 匿名さん]

容積率までみて、専有面積1坪あたりの土地の仕入れ価格を比較しないと、高い安いってのは
地価だけじゃ決まりませんよ。　ここは200しか使えないのが、敷地がゆったりめと良い方向に
働いている一方で、値段が高いのは、専有面積の半分相当の土地を買わないといけないから
ですね。　イニシアは400使えることが、あの安めの価格の理由になっているわけで、
地価水準だけではわからないですよ。　入札によって土地取得が行われる場合に容積とれる
ところでは、その分強気の落札も可能になりますから、25/26さんもはずしているわけでは
ないでしょうけれども。

ここの坪250は、大はずしするだろうなとは思いますが、一方でべりスタ千住仲町が、
来月あたり、まだ、ここ・イニシア・ヴィークと残った状態で、坪270に設定可能かといったら、
ORIXの1010タワーあたりでの苦労も見ているはずですから、昨今の売れ行きの落ち込みをみれば
これはやらない気がします。

[28: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層をターゲットにしているように感じます。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[29: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[30: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはベリスタのギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワーの坪260以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[31: 匿名さん]

28と29 誤りです。
掲示板の美観を損ねてしまい申し訳ございません。

[32: 匿名さん]

北千住は西口側で徒歩10分以内じゃないと価値なし

[33: 27]

ここと、べりスタでの合計戸数が150戸近く。
富裕層相手といっても、普通に場所を選べる富裕層で遠方在住の人の目に止まる立地では
ないでしょうから、地縁重視でかつ富裕層で150を同時期に売りなさいという厳しい条件に
なります。　通常デベロッパーの寝付けは、土地代に建物の原価積み上げにたいして、
1.5倍程度の価格設定を行うのが普通で、これで、15%程度の最終利益率を確保可能です。
逆にいえば、10-15%程度値引きをしても、早期に販売を終了できて販売経費を圧縮できる
なら、別に損がでるわけではないんですね。　新価格トライアルの1010タワーの売れ行き
を見たあとで、再びべりスタに270をつける勇気はないと思いますよ。
一棟売りはあるいはありかもしれませんが。
まぁ2年くらいかけて売るつもりなら別ですが。

[34: 30]

仰るとおり1010タワーの坪260であの苦戦振りですから、藤和が270なんて付けるのは無謀でしょうね。1010タワーのトライアル価格未だ不明ですが、１０%と仮定して坪235。これなら興味を持つ人はかなり多いでしょう。しかし、ここもオリックス物件と考えると、明らかに立地価値に勝る1010タワーとここが同等坪単価というのは明らかに不適切ゆえ、ここも早々に１０%引かざるおえないと思います。
(ここは買い物エリアも皆無ですし、売りがなく、１０%でも厳しいでしょうが)

ベリスタが利益を無視して、トントンで良いなら坪240もありでしょう、ただしいきなりバーゲンプライスを提示してくるかというと…難しい気がします。
それであれば、やはり１棟売りの可能性が高いかもしれませんね。

[35: 匿名さん]

>> 34 =30他
・・・をえない、ね。はずかしいよ。

[36: 匿名さん]

暇だね〜>35

[37: 購入検討中さん]

文脈から理解できるのでそういうのいらないです>>30さん
ここの正式販売価格はまだ発表にならないですかね？
これくらいの規模の物件が好みなので、イニシアと価格差が小さいようであれば前向きに検討したい物件のひとつなんですが、MRに行かれた方から坪単価ではなく、間取りごとの可能な限り正確な予定価格を伺えたらありがたいです。

[38: 購入検討中さん]

>>30さん→>>35さん

[39: 匿名さん]

確かに規模の面でイニシアとは違いがありますね。判断材料のポイントですね。
同じ川沿いである条件ですが、こちらは対岸が南千住のマンション群、イニシア
は汐入公園＆浅草の方まで抜けている。
とはいえイニシアは川のカーブの外側、こちらはストレートと、なかなか判断に
迷いそうです。

[40: 匿名さん]

いがいと安そうよ、70で4000マンぐらいだって
ヴィークに合わせるそうです。

[41: 匿名さん]

70で4000なら北千住に近い分イニシアよりこっちが良いですねー
それにしても予定価格よりも大分下げてますが、構造や仕様でコストカットしてないか心配…