パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[977: 購入検討中さん]

９７４です。９０aeの割安の理由をご説明します。
まず割安の定義ですが、①住んでいる間の満足度が値段の割りに高い、ということと②中古になったときの値下がり率が低い、という２点に置くこととしますのでご了解ください。

まず、なるべく条件を揃えるため、まずは３６階以上のグレースフルタイプだけで比較することとします。
そうすると、値段表をお持ちの方はお判りだと思いますが、このマンションの平均坪単価は、
①北(予定)、②南、③東、④西の順になっています(北東角が一番高い。ちなみに３６階以上の坪単価は４６０万円を超えていました。)。しかし②南と③東の差は大きく③東と④西の差は僅かです。

(１)景色が良い
一般には南が一番高く東、西、北の順になるのが普通のマンションですが、ここは、北側の景色に相対的に価格を上乗せしており、現状の反響からも、その作戦は奏功しそうな気配です。ただし完成後に見てもらって売るということで、買う側としてはおそらく購入者の「期待はしているが、高い買い物なので、もし大した事なかったらどうしよう」という心理に配慮した売り方だと思われます。
しかし実は、東側の品川方面の夜景も、北側に引けをとらない素晴らしいものです。その証拠に、北側の売り出しは先延ばしになっているものの、北東角は２６階でも１億２０００万円を超えるにもかかわらず、とっくに完売になっています。東向きでもバルコニーからは東京タワーも見えますし、昼間は遠く海も望めます。東側上層階は、多くの人がその眺望に気づく前に、殆ど景色代の上乗せなしに買うことが出来るわけです。南と西は富士山は見えますが、特に加点ポイントではないでしょう。
(２)ワイドスパン・無駄のない間取り
まず、人気の高い３ＬＤＫです。そして間取りを見たときに殆ど人が「使い易そうだ」と思うのではないでしょうか。それぞれの部屋が十分な広さが取れていますし、無駄もありません。
角部屋は１０％以上も価格が上乗せされていることもありますし、その点はこのマンションでも同じですが、９０aeタイプは、一般にやはり加点材料になる「ワイドスパン」の上乗せが見られません。グレースフルになると、殆どの部屋がそれなりのスパンが取れているので、特に差をつける理由がなかったのでしょう。
その結果、このタイプは、長くて広いバルコニーが手に入りました。
角部屋との差は、リビングの窓面積だけですが、この点は逆に壁の長さが確保されることにより家具配置がしやすくなる、バルコニーと一体の暮らし方を楽しめるなどのメリットもあり、満足度は人それぞれになります。しかし、角住戸との価格差は相当なものであり、相対的な割安感が目立っています。
(３)陽あたり
当然のことながら、陽あたりを気にする人も多く、南向に次いで、この点有利です。
(４)スーペリアとの価格差
たとえば同じ中住戸の８０oeタイプ３３階と坪単価を比べてみてください。
８０aeは、３５６万円です。こちらは、東側の東洋製罐ビルに景色をさえぎられます。
これに対し、完全に眺望の抜ける９０ae３６階の坪単価は、３６８万円です。
この単価の差で、グレードの高い内装、すべての部屋がバルコニーに面した使い易い間取り、トイレ手洗いカウンター、駐車場優先使用権がプラスになります。
(５)買手の見つかり易さ
今後、値上がり期待でマンションを購入する方は少ないでしょから、いかに値下がり率を抑えて売却できるかの視点で考えます。
一般にマンションの価格には６０００万円、８０００万円、１億円の壁があるといわれています。それぞれの壁で、購入可能者層がぐっと少なくなってきます。
１億円まででしたら、都心の一流企業に勤めているサラリーマンが購入対象に入ってきます。４０歳前後で年収１３００万円前後の層です。貯金や親の支援が少しあてに出来れば、この人達は、１億円の家までなら買えます。
それ以上になると、普通のサラリーマンでは厳しく、ぐっと顧客層が限られます。
また銀行の融資も１億円が一つの目処のところが多く、その点からも購入層が広がります、なお、フラット３５は物件価格１億円が限度であり、これ以上の価格だと使えなくなります。
以上から、１億を越える価格の部屋よりは、値下げ幅を抑えても買い手が見つかる可能性が高いと思われます。


もろもろ挙げましたが、要するに価格面その他、極めてバランスの取れた難点の少ないタイプだということです。これ以上は長くなってしまいますので控えますが、ご検討中の方は参考にしてみてください。