ライオンズ武蔵野フォリーナ 《中央線東小金井駅７分》

[匿名さん]

この物件を検討している皆様。意見の交換宜しくお願いします。

[142: ご近所さん]

隣のマンション（大京）に住む住民です。
小金井市に住んで、もうすぐ一年になります。
中央線が近くにあり、住む前はもっと音が聞こえるかと思いましたが、窓を開けてもほとんど聞こえません。教習所の音も同じです。　すごく静かな環境と、近くに公園があり緑も多いので、とても気にいって住んでいます。
マンションの部屋作りは、最新型ではありませんが、とても落ち着ける部屋だと思います。
入居者の方、新生活が楽しみですね。

[143: 匿名さん]

私も以前モデルルームに行きました。中央線沿線としては周辺が寂しいような印象がありましたが、「中央線・徒歩圏内」としては価格も安いほうでは？最近のマンション価格の高騰は異常ですよね。
この物件はもうすぐ完成、つまり土地が高騰する前に用地取得しているはずなので、今後ＯＰＥＮする中央線物件と比較するとお買い得と思われます。

[144: 物件比較中さん]

某住宅サイトに住宅評論家の沖さんのマンション購入についてのコメントが参考になりました。
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分譲価格が上昇したことから、売れ行きが鈍化し、物件毎に見ていくと二極化が進んでいる。
つまり、売れている物件と売れていない物件が出てきている。

物件の見分け方のひとつに、構造・設備などの水準低下が著しい物件があります。コストに見合うパフォーマンスがないと見切られている物件が売れない傾向にあるようです。
売れ行きのいい物件は、販売センターも盛況ですし、倍率も付き、資産価値が高いと考えている来場者が多い＝「買い安心感のある物件」ということ。

逆にそうではない物件は地縁などで購入したい方もいる。
もし、購入を急がない場合には、売れ行き状況を見極めながら、売れ残り住戸を値引きしてもらって購入するということも。

要は購入者の住宅購入について売れ行きが悪い物件は評価されていないことが現れている。
価格が高騰しているからと言って、周りの環境に踊らされず、一生の買い物なので、冷静な判断が必要である。

[145: 物件比較中さん]

たしかに一生の買物であるので、冷静な見極めは必要です。けれども
大抵の方は、立地と価格で見ていくのではないでしょうか。
なので、同立地の複数物件と見比べるということになるでしょうが、
中央線沿線で武蔵野地方の物件ってそんなに多くないので、妥協せざるえない点はおおいにあると
思います。妥協したくないなら、戸建でしょう。柔軟に対応できますからね。
専門家の方もいろいろといわれますが、どこに住むかさだかでないひとならまだしもある程度は
このあたりという目星つけますよね。そのタイミングに資産価値の高い物件がその場所にあるかは
別問題な気がします。そりゃその場所に複数の物件があって価格もそれほどぶれないのならそれは
買っていいまんしょんなどの基準等を参考にして買うでしょうけど。そんなケースって東京都下でこの近辺ってありませんからね。どんな家に住むかも大事ですが、どこに住むかが最も大事なことだと思います。

[146: 契約済みA]

前にも書きましたが、このマンションを選ぶ人は、
中央線沿線・徒歩１０分以内・低層マンション
に比重をおいている人です。
そして、この３条件は、そのまま価格しかも土地代に大きく影響するものです。
たとえ話ですが、同じ５０００万円のマンションを買うとして、
フォリーナは、　土地代３０００万円、構造物・設備２０００万円
高層マンションは土地代２０００万円、構造物・設備３０００万円
であったりします。実際には高層マンションの土地代はもっと安いでしょう。
同じ価格の高層マンションとは構造・設備費で１０００万円も違うわけですから、
多少古かったり劣ったりしていても当たり前ですね。
当たり前のことで、わーわー騒がれても困ります。

また資産価値といった話も出ていますが、
土地は、減価償却をしない半永久的なものです。消費税もかかりません（地値の変動はありますが）。
一方、設備・構造物は、経年劣化をしていくものです。
つまり、極端な例ですが、たとえば震災などで建物が全壊した場合（または５０年後でもいいです）、
フォリーナの場合、３０００万円分の土地が残るのに対して、
高層マンションでは２０００万円分の土地しか残りません。

そのころの土地の値段がどうなっているかは、もちろん誰にも分かりません。

構造物・設備にばっかり目がいってる方は、この当たりのことを
どのようにお考えなのでしょうか？

[147: 契約済みA]

分かっていただいているとは思いますが、補足です。

高層マンションの方が、土地代が安いという表現は、
正しくは、一件あたり（一部屋あたり）の土地代です。

その理由は、簡単に説明しますと（実際には占有面積比などですが）
同じ大きさの土地であったとしても、一件あたりの土地代は
マンションが　４階建てであれば、　４等分した値段になりますし、
マンションが１５階建てであれば、１５等分した値段になるからです。

フォリーナは４．５階建てで、５０００万円のうち、土地代３０００万円ですので、
もし同じ土地で１５階くらいの高層マンションだったとしたら、
土地代は３分の１の１０００万ですね。
そして、１０００万の土地代＋２０００万の設備＋高層分
で、販売価格は３５００万くらいなんじゃないですか？
３５００−４０００万円で、中央線沿線・徒歩１０分の他のマンションと
比べて、ここの設備どうなんでしょうね（他のマンションあればの話ですが）。

もちろん、住む上で設備は重要になると思います。
ただ、比べる対象を間違えていることを分かっていただけたらうれしいですね

[148: 物件比較中さん]

>>146
>>147
頑張ったね。
だけど売れ残ってるんだよこの物件。
なぜだろう？
ここまで書いたあなたなら考えればわかるでしょ？

[149: 契約済みA]

148さん
それは今の流行が高層マンションだからでしょう。
ここに批判的な文章を書きに来る方の大半は、高層マンションと比較して文句いってますしね。
高層マンション＝高級というイメージが一般的に出来上がってしまっているので、
そういう方は、同価格帯のここを見た時にマイナス面ばっかり見えてしまうんじゃないですか？

ただし、賃貸として貸し出す場合は、高層マンションの方がいいかもしれませんね。
借りる側は、土地代ではなく設備代で判断するでしょうから、同じ立地条件なら、
高層マンションを選択することも多いでしょう。

むしろ148さんに質問です。
他の中央線沿線・徒歩１０分以内・低層マンションを満たす物件と比べて、
ここのマイナス面はどんなところですか？
比較対称にしたマンション名と共に教えていただけませんか？

[150: 匿名さん]

住宅は一生に一度の買い物。
マンションは立地、環境が大事です。
大金をつぎ込んで住むので、充実した生活を望んでいます。
大京の別の物件を見に行ったとき、三鷹のベルディオについて大規模マンションで作りは長谷工と物件について非難していましたが、全体的な作りはベルディオの方が上だと感じました。
設備面では床暖房、ペアガラスが無く、立地はバス便で劣っていますが、マンション全体のイメージと住戸内のセンスはベルディオが上です。
価格も大規模物件なので比較になりませんが、コストパフーマンスはベルディオが優れていると思いました。

[151: 匿名さん]

だから、バス便でいい人は、バス便も選択肢になるんですよ。ってことが、わからないかなあ。
駅徒歩10分以内を求めている人はどうしたらいいの？
一生の買い物を、バス便物件にすると、毎日毎日バスということでしょう。梅雨はチャリはつらいなあとか。
共働きだと、お迎えが間に合わないとかも、ありそうです。

[152: 入居予定さん]

142さん
これからご近所さんとなりますね。
マンションの設備は確かに？なところもありますが、
住環境が特に気に入っています。都心通勤者にとって、
駅からの距離、通勤時間は問題なしかと思います。
マンション近くに公園が多いのも魅力でしょうか。

[153: 物件比較中さん]

マンション買うのは、ほんと難しい。
よくある駅近がよい。
これは、その駅の規模によりますよね。
例えば、東京駅、徒歩３分って言われて、ＤＩＮＫＳや独身の方なら良いかもしれませんが
ファミリー層には、全く向いていないですよね。繁華街に家があっても。それなら
住宅街にあった方がいいですよね。
また、東小金井や私鉄などの小さい駅であれば、繁華街と呼べるものもほんの少しなので、
それなら徒歩圏内ですよね。
そういう意味合いなら、ここの物件は徒歩圏で近隣が落ち着いているので、ファミリー層にいいですよね。
ただ、電車での通勤面はマイナーな駅の分不利なので、少しつらいですよね。
やっぱり、すべて立地条件と価格を鑑みながら、決めるのが一番なのですかね。
今の世の中、少子化なので、より都心に近い高層物件に人気が集中するのでしょうね。
私もイメージ的に、高層＝セレブだなぁと思っちゃいます。
ただ、私は阪神大震災の経験者ですが、湾岸地域のマンションおよび高層マンションは
正直危ないと思います。もちろん建物自体は地震に耐えうるのかもしれませんが、一番の問題は
その周辺が壊滅状態になったら孤立するんですよね。阪神大震災では、そんなのばかりでした。
湾岸の埋め立て地域は、地盤ががたがただし、避難しようがないんですよね。そんな自体を関東の方は、知らないで買われているのかもしれません。物件自体は大丈夫でもその周辺が壊滅状態になったらどうしようもないので、なので私は湾岸地域にたつマンションはかっこいいですが、地震がきたら終了だと思っています。その点、武蔵野方面の地盤は、固い地域なので、この近辺でマンションを検討中です。ここの物件もその一つです。

[154: 近所をよく知る人]

桜堤フェイシアと比べたら明らかに割安ですよね。
完売するのは時間の問題なんじゃないですか？

[155: ご近所さん]

住宅ナビを見ています。
先週も今週も１３戸と同じです。
１３戸の部屋番号と間取りが載っていますが、先週も今週も違う部屋がいくつかあります。
販売住戸の戸数が同じなのにこれって１３戸以上残っていたことではないでしょうか？
キャンセルがでた？
桜堤フェイシアの事前案内が３月下旬より始まっていますが、価格は割安と感じます。
でも昨年６月から販売してまだ残っていることはちょっと考えものです。

[156: 入居予定さん]

ごきんじょさんは何を心配しているのでしょうか？そして私も知らない売れ残りをしっかりしらべているのでしょうか？買わないのに・・・

[157: 購入経験者さん]

以前ＭＲに何度が通った者です。
中央線沿線で徒歩10分以内を探しておりました。大京の営業があまりにも横柄で最後は我慢できなくなり購入を見送りました。購入してしまえば営業とは付き合いがなくなるのだから我慢すればよかったのかもしれません。
結局西武新宿線の井荻駅の物件を購入しました。東小金井と似て寂しい駅です。
23区内に入れましたので満足はしていますがやはり中央線はいいなぁとちょっとだけ未練があります。
フォリーナの一番の魅力はやはり『中央線・駅近』ですよね。
同価格で考えると違う沿線であれば23区内(←23区では田舎)で購入でます。都心からの距離が同じ程度であれば内外仕様とも数段上の物件が購入できます。要はどこに優先順位をおくかですよね。
駅に近ければ電車の音もします。アルミ柵？アルミでもいいじゃないですか。
この価格で中央線駅近！これがフォリーナの最大の魅力です！！
早く完売しゴミ焼却場も二枚橋になって購入者みなさんで雰囲気のよいマンションとなればいいですね。

[158: 購入検討中さん]

中央線沿線で駅近、緑豊かで駅が大きくないことが子供のいる世帯としてはとても魅力的だと思って気に入りました。
しかし、入居を今月下旬に控えたこの時期にも完売していないということは、今の世間の人気の視点が、最寄り駅周辺が栄えていることや物件自体の重厚感・華やかさにあるのだなっと思いました。
何かの理由で売却を考えた場合、同様の事象は容易に考えられるので売却額は人気物件だったものよりも下がる率が高いんでしょうね・・・。
アルミ柵や吹付の外壁は、いずれ修繕費に影響してくるでしょうし、マンション前に確保した駐車場も、あれだけの広さ・立地の良さを考えると何十年も駐車場として確保できる保証はなさそうですよね。住民間で問題になるだけならいいのですが、駐車場を確保できていないとマンションの売却に影響するんでしょうね。
内覧会も終わり、入居も始まるこの時期に敢えて購入するならば、価格面での優遇を待つべきかと思っています。先にできた隣の棟でも売れ残り物件には価格の優遇があったそうですから。
そもそも、市場の動向を見るために、１割ほど高値の価格設定をしているという噂もありますから。
それで、正規の価格のまま、この時期に購入を決める人がいるなら、縁がなかったのだと諦められるかなっと思っています。

[159: 近所をよく知る人]

このご時世で値引きは期待しない方がいいかも。
デベの側としてみれば値上げしたいくらいでしょ。

売却時のことも考慮しておくことは重要ですが、それよりもっと重要なのは
自分はどこに住みたいのかということだと思います。

[160: 匿名さん]

>>158
まさに同じ意見です。
隣の物件も、また、武蔵境のプリマージも価格メリットがあったようですね。
でも、価格メリットがあっても、住んだときの生活を考えると、我が家は満足をえられないと思いました。
これだけの販売期間があったにも関わらず、まだ、販売している状況を考えると、購入後、売却を考えた時、価格がかなり下がったり、売却まで時間がかかり、さらに売却価格を下げなければならなくなる確立が高いと思っています。要は販売開始で即日完売する物件ことが、購入者の評価をあらわしている。
東小金井は環境の良いところですが、市場の購入者は正しい目で物件を総合判断しているのです。

これから、価格がさらにＵＰするので、あとから、購入チャンスを逃したと後悔しないことも大切ですし、
購入を考えるということは、マーナス点があるからです。

[161: 匿名さん]

>>160
市場の購入者の“現在の人気要素”とは異なる要素で売ろうとしているのではないでしょうか。
住んだときの生活を考えると満足を得られないと思うのは、“現在の人気要素”が不足気味だからかも知れません。
もう、何度も同じ議論が出ていますが、マンションに何を求めるかは、人それぞれです。

少なくとも、子育てファミリーには、自然や教育等の環境が良く、通勤も悪くなく、
「住んだときの生活を考えて満足を得られる」家庭は結構あるでしょう。

販売期間の割りに売れていないのは、マイナーな立地で、現在の人気傾向からははずれていることや
その割りに価格的に高めの設定であることも、売れていない原因でしょう。
価格は、（おそらくデベの目論見どおり、）近隣物件が高くなってきているので、
相対的に高すぎ感は薄れてきている気がしますが。

また、この地域（東小金井）のマーケット（というか需要・人気）は、それほど規模が大きくないのに、
隣と合わせて結構な戸数を売り出しているというのも、販売が長期化する要因かもしれません。


市場の購入者が正しい目で物件の総合判断をしているというより、
現在の市場の人気要素ではない部分を売りにしようとしている物件であるため、
昨今の“マンションの買い方”的な視点からは評価されにくいということはあると思います。

都心のマンションは高騰し、サラリーマン向けの住戸は徐々に郊外に移動しつつあるかも知れません。
２３区の平均も６千万を超えたと報道されました。
そうすると、デベロッパは、マスマーケットであるサラリーマン世帯に売るために、
数の出る価格帯を減らさないためにも、
都心に近い地域は狭めのマンションが増え、
郊外の物件が増えていく方向に動いていくのではないでしょうか。

そうすると、郊外の物件を売るために、デベロッパや、マンション評論家は、
自然・環境を重視するように市場の購入者を誘導しようとする動きも多くなってくるかもしれません。
１０年くらい経つと、大きな公園など緑が多く、都心へのアクセスが良い路線の駅に近いというような
要素が住まい選びの大きな要素だとされるようになっている
というストーリーは、一つの可能性として不自然さの無いものだと思います。
（現在でもそのような要素を重視する人もいます）


どなたかがおっしゃっていましたが、階数の多いマンションは、土地の持分は少なくなります。
価格のうちの土地分が多い低層マンションは、地価が上がった時に、階数の多いマンションより
価値の上昇が大きいことになります。（逆もまたしかりで、地価が下がると低層マンションの方が、
価値下落が大きくなりますが）


また、売却のことを考えると、仕様重視（建築費高め）と、土地持分や立地重視（土地代高め）と
どちらがいいかというと、中古で、仕様を細かく色々気にすることは難しそうです。
中古マンションの売り出しは、
「○○駅徒歩△△分、南向き、築□□年、ルーフバルコニー５０平米付き、駐車場空き有」
みたいな感じでしょう。
「タイル多し、新築時即日完売、共用廊下コンクリ手すり、トイレ手洗い付、蝶番三つドア」
なんてふうになりますかねえ。

売ることを考えるなら、仕様に金出すより、土地に金出す方が、
価格が下がりにくいということはないでしょうか。

投資目的で都心のタワーマンションを買う人は、高層階の高い部屋など買わず、
安い低層階を買います。土地代は上でも下でも面積割ですね。家賃（利回り）も主に立地で決まります。