ファインフラッツ南森町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.fineflats.net/minamimorimachi/
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：京阪カインド株式会社
販売提携（代理）：株式会社フルステージ
設計・監理：不二建設株式会社一級建築士事務所

所在地 大阪府大阪市北区南森町二丁目20番3（地番）
交通　大阪市営地下鉄谷町線・堺筋線「南森町」駅徒歩1分、JR東西線「大阪天満宮」駅徒歩1分
地域・地区　商業地域、防火地区
敷地面積　1,073.85m2（開発面積1,077.04m2のうち道路提供用地3.19m2を除く）
建築面積　515.26m2
建築延床面積　6,751.50m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数　108戸
間取り　1R～4LDK
住戸専有面積　34.55m2～98.50m2
バルコニー面積 5.27m2～16.03m2（ルーフバルコニー36.34m2）
販売戸数　未定
販売価格　未定
駐車場　敷地内10台（料金未定）
自転車置場　147台収容（料金未定）
バイク置場　3台収容（料金未定）
ミニバイク置場　11台収容（料金未定）
完成予定　2015年12月上旬予定
入居予定　2015年12月下旬予定
分譲後の権利形態　敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有　建物専有部分：区分所有、建物共有部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
分譲後の管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。

ファインフラッツ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%8...
南森町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8D%97%E6%A3%AE%E7%94%BA
大阪天満宮
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%A4%A9%E6%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1299&cid_...

[192: 匿名さん]

>>191
戸数をとるためにキッチンは横付け？っていうのかな？壁に面してるし魅力を感じません。せめてＬ型なら良かったのに…そのうち賃貸が多くなりそうで管理も難しくなりそう

[193: 匿名さん]

＞188さん
携帯会社の方に連絡されて確認していただけたのですね。ありがとうございます。
もしつながらなかった場合の、携帯会社でお金がなるたけかからない形で対応するとは？
方法としてはどのような対策があるのでしょう？

[194: 申込予定さん]

>>193
188です。私はドコモですが、ドコモレピータを言われました。

[195: 匿名さん]

ここかクレヴィアか…何だかどっちでもいい気がしてきました。両方ともまだまだ残ってますよね？どなたかご存知ないですか？

[196: 物件比較中さん]

>>195
どちらも厳しい感じ。
第1期完売？
んんん。
期に契約が絶対のお客様しかださなけれないくらでも
完売といえますからね。。。。
それに京阪さんはいつの間にか女性メインの広告
が下がってしまいましたね。
これって広告失敗＝販売不振の表れなんですよね。。。

[197: 匿名さん]

195です。
やっぱり数が多過ぎる？南森町の物件はどこも苦労するんですかね？南森町いいところなんですがね。これはゆっくりでも良さそう。他の物件を見る時間ができました。ラッキー。

[198: 購入検討中さん]

>>194
ありがとうございます。
結局はインターネットが選べれば問題にならない話ですよね。
Jcom強制ってのが一番残念て話ですよね。

[199: 購入検討中さん]

先週見学に行きました。実は主人に内緒で、7月位に1人で見に行ってたのですがなかなか忙しくて主人と一緒に行けませんでした。今のところ予定ないｄすが、将来的には子供1人予定しているので３ＬＤＫのＣタイプがいいな、と思ってたのですが、希望していた高層階は売れてしまってました。当初の希望より3階下の部屋で検討してますがもう少し早く主人を連れていけばよかった、と少し後悔してます。販売さんに見せてもらった価格表では結構売れてましたよ。

また、同じ駅1分なのでクレヴィアも近々見にゆくつもりです。
その他松屋町1分のシャリエと阿波座1分のＯＭＰタワーも気になってますが、見に行かれた方いらしゃったら教えて下さい。

[200: 申込予定さん]

>>199
私もシャリエとOMPタワーも見た結果、こちらに申し込むことにしました。選んだ1番の理由は駅力です。誰に聞いても高くても南森町にしときな。と言われてしまうんです。やっぱり南森町いいんだと思って。OMPは徒歩2分ですけど、実際歩くと改札から4,5分かかるのと修繕積立金が怖い気がしました。シャリエはマイナーで地中深いところを走る鶴見緑地線であることと、営業がうっとうしかったです（笑）。あと、結構ここの営業さん対応よかったので。まあ完全な主観ですので、あくまでも参考にということでお願いします。

[201: 匿名さん]

ジェイコムっだめなんですか？

[202: 購入検討中さん]

70平米代の部屋はありますか？？

[203: 匿名さん]

>>202
ないです。ホームページのとおりです。かなり早い段階で売れてます。

[204: 匿名さん]

やはり、誰しも希望する間取りって重なるものなんですね。
上階、角部屋ってどこも先に売れてしまう聞きます。
いかに、新しい物件の情報を早く得るかなんだと思いました。
じゃないと、他物件と比較して契約出来ないですよね。

[205: 物件比較中さん]

>>201
だって登り10メガのインターネットなんてあり得ないでしょ。

[206: 購入検討中さん]

私の今のマンションJ-COMですが、遅さとかそんなに気になりませんけどねぇ…
まぁ人それぞれってことですね。
ところでこの南森町で販売されてる3つのマンションの価格差はどうですか？ご存知の方教えてください。

[207: 物件比較中さん]

こう規模の都心のマンションでは、眺望とか関係無いんでしょうか？
もし、そうならタワマンの下層階の方が賢明な様な気がしますが、どうなんでしょうか？

[208: 匿名さん]

低層ならよほどの立地じゃない限りタワマンに住む意味があまりないのでは？

内廊下に憧れてならわかるけど…

[209: 匿名さん]

CタイプとAタイプが人気なようですね。好調なようです。

[210: 匿名さん]

ほんとに好調かな？

[211: 物件比較中さん]

確かに好調かは疑問ですね。
間取りが合わないっていうと梅田を紹介してきましたよ。

[212: 匿名さん]

駅1分で売れないってこともあるのでしょうか？
普通に売れるのだろうと思っていたのですが、そうでもないのでしょうか？

[213: 物件比較中さん]

流石に苦しいと思いますよ。冷静に考えて高いですよ。

[215: 購入検討中さん]

特にCタイプはほとんど売れているようです。Cタイプの上階が空いたらとキャンセル待ちを書きましたが、連絡がかかってこないので本当に売れているのでは・・・・。まわりの物件もいろいろ見ましたが、価格はどこも高いですよね。駅１分だしこんなもんなんでしょうね。

[216: 匿名さん]

ここってどのくらいの値段ですか？

[217: 匿名さん]

価格は公式サイトにも書いてありますよ。
1DK～3LDK、2,190万円～3,830万円だそうです。

[218: 匿名さん]

高いですし、「南森町」だけでは売れない時代になってくるのでしょうね・・・
これから販売のものも合わせて5物件もありますが笑

[219: 物件比較中さん]

どこも高くて手がでないですよね？

[220: 匿名さん]

たた、ついに値引きが始まったと聞きましたよ。

[221: 匿名さん]

値引きは今の時点でありえないでしょう。
完成は２０１６年です。どこかと間違えておられますか？
一生ものに近い買い物なので、安かろうで決めたくないかなと…。

[225: 匿名さん]

近くに同じ売主で新規マンション販売するからでしょ。

[227: 匿名さん]

何でも言ったもの勝ちなんですかね。
馬鹿らしくなってきました。

[228: 物件比較中さん]

はっきり言って買わないってより、買えないって人は、多いだろうね。
そりゃ、60平米の2LDKを4000万で買う人は少ないだろうね。

[229: 匿名さん]

ここはライバル企業の書き込みが多いようですね。
近隣二つのマンションも見に行きましたが、もちろん気になる点はありますが、それぞれ特徴がありよかったと思います。エルグレースを見に行った時にこことクレヴィアの事はかなり色々言われましたので、こことクレヴィアの事はかなり意識している様です。クレヴィアの書き込みにも記載がありました。
確かにどれも高いですが、中央区のマンションもやはり高かったですし、不動産の値段が上がっているのは表れている気がしました。
南森町にはあと高層邸宅？のマンションが気になりますが、あそこはかなり高そうですね。不動産が上がり続けるとあそこも安く見えるようになるのでしょうか。
京阪は近くにあと二つのマンションを計画している様です。北区は激戦区になりそうですね。

[230: 申込予定さん]

二つの新築はどのあたりですか

[231: 匿名さん]

ここだけじゃなく、他の板も足引っ張る書き込み結構されてますよ。
信用できそうな部分を自分で判断するしかないですね。そして実際モデルルームへ行って比較してみるべきだと思いますよ。掲示板を鵜呑みにする人なんていないと思いますが。

[232: 匿名さん]

ここで書かれてるネガ情報で気になることがあれば
営業に質問してみればいいよ。

もちろん売る側の都合のいいような答えが返ってくるけど、
その結果ここの書き込みと営業とどちらのほうが信憑性が高いか
判断すればいい。

レベルの低い営業だとボロが出ることもある。
特に上辺の講習会だけでは分からない地元ネタはどんどん投げてやればいい。

[233: 匿名さん]

ここの営業はレベル低いでしょ。
周りの物件の悪口ばっかり（笑）

[234: 購入検討中さん]

ここもそうだけど、南森町周辺のマンション販売員は全部そう。

エルグレースなんてあきらかにクレヴィアとここを全否定してた

[235: 匿名さん]

もはや駅前の近さですねここは。駅周辺って混んでます?。
ここまで近いと便利さはわかりますけど住まいとしての環境をしっかりチェックする必要があると思うんですよ。

でも不便よりは全然いいとは思います。
便利＞閑静、かな、個人的には。

戸数は多いけど条件的にどんどん売れてそうなイメージ。

[236: 匿名さん]

知らなかったのですが、南森町1分て穴場ですね。
堀川小校区内てのも素晴らしい。
やはり、中崎や南森町の人は目が肥えてるなー。

[237: 匿名さん]

南森町が穴場って（笑）
結構王道の立地ですよ。

でも本当の良い立地は同心や与力です。
価格も全然違いますけどね。

徒歩1分に価値はそんなにないですよ。
活断層マンションになっちゃいますしね（笑）

[238: 匿名さん]

237さん
王道だったんですね。
競争心が激しめそうなので避けてました。
同心、与力、雰囲気味わいに歩いてみます。
有難うございます。

[239: 匿名さん]

活断層絡みの大地震なら同心・与力もハザードマップの色は一緒ですけどね…

それ気にするのならマップ見る限り環状線内だと大阪城付近か天王寺あたりを検討してはどうでしょう？そこらは赤色表示されてませんし津波の危険性も無い。

[240: 物件比較中]

南森町の３件を検討しており、ここに絞りかけていたのですが、EVが１基しか無いことに気付きました。
１５階層１０８戸で９名乗りの１基というのは、輸送能力的に妥当なのでしょうか？

[241: 買いたいけど買えない人]

エレベーターは多いに越したことはありませんが、多いと点検費用や電気代がかさみ管理費が高くなりますね。
200室のマンションにエレベーター1個なら少ないと思いますが、100室位のマンションなら普通ですね。

[242: 匿名さん]

>>241
普通ではないです。
60戸～70戸に1機が標準ですよ

[243: 匿名さん]

普通ってのは建築基準法などで何か決められたものがあるのですか？
それとは別に何か管理会社で標準規定みたいなものがあるのですか？
今他で検討しているマンションも100部屋のマンションでエレベーターが一つなので教えて頂きたいです。

[244: 物件比較中さん]

そんなもんあるわけ無い。
242のライバルマンション販売員がここを非難するために言ってるだけ。まぁ俺はここもエルグレースもクレヴィアを買わないけどね。近鉄のタワーの販売が待ち遠しい。

[245: 匿名さん]

近鉄のタワーは坪250万になりますけど買えますの？

[246: 匿名さん]

エルグレース行った時に坪単価って言う言葉覚えて下さいって言われた。

[247: 匿名さん]

小宮町より次の近鉄のタワー待ちな方が、こちらのスレを覗いてる事に驚いた。

[248: 匿名さん]

マンション生活においてエレベーター(以下ＥＶ)はかかせない設備です。

今時、マンションを購入する際にＥＶがあるかどうかを確認する人はいないと思います。

では、ＥＶの数はどうでしょうか？

あって当たり前の設備ですが、マンションに何基エレベーターが設置されているか確認される方はあまり多くないようです。

ＥＶが何基ついているかによってマンション生活は大きな影響を受けます。

特に大規模マンションでは、ＥＶの数が少ないと朝の通勤時間は混雑しがちです。

とはいえ、ＥＶの数が多いのがよいとは限りません。

最近ではプライバシーを考慮して２戸１ＥＶや３戸１ＥＶのように、
共用する家族を少なくするマンションも増えつつあります。

プライバシーには優れていますが、ＥＶの数を増やすということは、
建築コストのアップによる分譲価格の上昇やメンテナンス費用(法定点検、部品取替等)の増大が起こります。

20～30年後にはＥＶの老朽化による大規模な修繕や交換も予想されます。

その際のお金は毎月の修繕積立金でまかなうことになります。

もちろんお金をかけてでもＥＶが多く欲しい方はたくさんいらっしゃいます。

これは価値観の違いです。

[249: 物件比較中さん]

ここ1機しかないのですか？108戸で1機は少ないでしょうね。
300戸規模のタワーマンションで3機とかだと、少し少ないけど大した苦痛は感じないレベルだと思う。
100戸規模のマンションに1機だと厳しいと思うな～。

[250: 匿名さん]

大規模は母数が違うから。経年劣化の修繕も計算済み。

[251: 匿名さん]

普段の生活面を考えるとＥＶは何基もある方が良いかもしれないですが
将来的なＥＶの交換のコストを考えると
この規模のマンションだったら1基でいいんじゃないかと思います
朝は激混みで、階段使っちゃったほうが低層階の人は早そうだけれど...
どう考えていくか、でしょうね。

[252: 匿名さん]

まあまあ、近鉄推しの中の人、小宮町、中古でてるらしいよ。

[253: 物件比較中さん]

実家が北区なので小宮町は検討外です。
一号線沿いが気になりますが仕方無いでしょう。

[254: 匿名さん]

あれ？いつの間にか3期ですね。今どれぐらい残ってるんでしょうか？1ヶ月前は3LDKの間取りはだいぶ売れてたけど1DKと1LDKはだいぶ残ってたと思うのですが。

[255: 物件比較中さん]

>>251
低層階の人は、ピーク時は階段を使う事になるのかもしれない。
問題は、同じ管理費払ってて、そう割り切れるか？かな。

[256: 匿名さん]

ここって全戸南向きでしたっけ？

[257: 物件比較中さん]

いつの間にか3期ですね。
この何期っていうの今一よく分かっていないのですが、どなたか分かりやすく説明してくれませんか？

[258: 物件比較中さん]

基本は西向き、一部は北向き。
方位と間取りはよくないね。でも1分って響きは良いよね。

[259: 匿名さん]

エルグレースもクレヴィアもそうだけど、南森町のマンションのスレを見てるとマンション買う気が失せますね。ここはエレベーターだのクレヴィアはビルに囲まれているだのエルグレースは場所で負けているだの、そのマンションの短所をあぶり出しているが短所なんてどんな商品でも当たり前にある。無い方が怪しい。

[260: 匿名さん]

掲示板で自分では見落としてる短所に気づけたら良いと思います。
買うと決めた物件を悪く書かれていたら気分悪いでしょうけど。

[261: 匿名さん]

私はエレベーター関係の仕事してますが、100戸に対して1台は少ないです。かなり不便に感じると思います。

確実に待ち時間が長くなる上に、メンテナンスで3ヶ月に1度、1〜2時間くらい停止します。時には半日以上停止することも。

それは多少我慢すればいいかもですが、改修の時が大変ですよ。
1週間以上ずっと使えないことになりますので。

勿論メンテナンスや改修費用がかかることも事実ですが、後で2台あればな〜と思うことが多々あると思います。

10階以上のマンションで1台しかないところは皆さん文句言ってますので。
高層階買う方はしっかり考えた方がいいかと思います。

[262: 匿名さん]

メンテナンスって年にたった４日くらいでしょ。やってることすら気づかん。
改修なんていつの話だ。そんなしょーもないことでここはやっぱりやめようなんてならないよ。
もっと他の意見ないの。

[263: 匿名さん]

>>262
261です。住んでからわかると思います。
こちらと同じ規模で1台しかEVないような現場はほぼ間違いなく引渡し後に
『EVが全然来ないって住人からクレーム来てるけどなんとかならない？』
って管理会社から連絡来ますから。
なんとも出来ないですけど。

[264: 購入検討中さん]

私もエレベーターの数が気になって止めました！

[265: 匿名さん]

今のマンション毎月1回止めて点検してるけど、3ヶ月に1回でもいいの？

[266: 匿名さん]

>>265
毎月1回は古いタイプのエレベーターだと思います。
最近のエレベーターはコンピューター化されてますので、常時遠隔で機器点検を行い、人的な点検は3
ヶ月に1度が主流です。

[267: 匿名さん]

>>258
西向きの時点でパスですな

[268: 匿名さん]

エレベーターの数、本当に少ないですね。
この戸数なら２基はやっぱり必要かなと思います。
１、２階の人は利用しないと考えたとしても、
朝などはイライラしてしまいそうかなと。
立地は悪くないのにね。

[269: 物件比較中さん]

活断層マンションで耐震等級1は企業姿勢を疑うわ

[270: 購入検討中さん]

モデルルームの寝室に付いてた照明器具ぐ気に入ったんですが、どこで買えますか？教えてください。

[271: 匿名さん]

直接問い合わせたら教えてもらえないでしょうか？
ここにチェックしていた方がいたら良いですね。

[272: 購入検討中さん]

>>271
そうなんですが、違うとこに決めてしまったんで問い合わせできないんです。
でも、あの照明だけは諦めきれなくて…
誰か教えてくださいっ！！

[273: 申込予定さん]

え？等級2でしょ

[274: 匿名さん]

えっ、耐震等級1でしょ？営業からお聞きになったんですか？もう一度お確かめになった方がいいのでは？

[275: 購入検討中さん]

>>273
耐震等級1ですよ！

[276: 物件比較中さん]

え？1分でしょ？

[277: 購入検討中さん]

30メートルだよ！

[279: 匿名さん]

エレベーターが1基で、ペット同乗可だと動物が苦手な方には
辛くなりますね。
ペット同伴表示ボタンがついているようですが、1基だけだと
乗り合わせないように別のエレベーターを利用する事もできず
待ち時間が発生してしまいそうです。

[281: 購入検討中さん]

結局どこが一番売れてるの？エルグレースってもう半年近くやってそうだけど全部で60室しかない割にはまだ半分くらいあるって聞いたし、ここもまだ半分100室のうち半分くらいみたいだし、クレヴィアが人気なの？

[282: 物件比較中さん]

はいはい。営業さんがいっぱいですね笑
ファインフラッツが一1番初めに販売を始めて、2番目に販売始めたのがエルグレース、3番目がクレヴィア。
全部自分で確認するのが一番ですが、どの物件もそれなりには売れてるみたいですよ。
耐震等級2と駅1分が魅力のクレヴィア、間取りが良くて安いのはエルグレース、選べるファイン（3件同時販売？）って感じかな？
まっ結局全部売れると思うよ。

[283: 匿名さん]

エレベーターが1基だけというのは
不便ではありますが
維持費としてはリーズナブルに済むので良いかもしれないです。
ただ、ペットが一緒に乗っても良いのであれば
キチンとマナーのある人じゃないと嫌ですね。

[284: 匿名さん]

このあたり、建設ラッシュで選びにくいですね。全部まわってみて判断するしかないですね…

[285: 匿名さん]

そうなんですよねぇ。
こちらが他とは違うというポイントを考えてみるとどうなっていきますでしょうか。
・駅からものすごく近い
・大通り沿いではない
・角地
ということでしょうか。
間取りや設備などはごくごく普通ですよね。
共用施設が集会室くらいなので、お金は将来的にもかかりにくい？

[286: 匿名さん]

公式ホームページに投資としても魅力的なマンション
として紹介されてますね。
年金収入だけでは不足する15万円を、家賃8万円で
家賃収入を得られるマンションを2戸所有すれば
補うことができると説明されています。
ここって、もし投資用に購入したとして借り手が
つかない場合の保障システムはあるのでしょうか？

[287: 物件比較中さん]

ここ買うならすぐ近くの物件でしょ。
冷静なご判断を。

[288: 匿名さん]

保証システムないと思います。売れないから賃貸投資へターゲット変えたのかな？

[289: 匿名さん]

いいっすねぇ。南森町徒歩1分いいっすねぇ。

[290: 物件比較中さん]

まぁここならクレヴィアでしょね。玄関開けたらすぐ廊下って・・・・
賃貸かよ笑

[291: 匿名さん]

駅まで30メートルの近さ、徒歩1分は投資向けとしても魅力的ですね。
相続税の増税対策で資産価値が下がりにくいマンションを
所有しておくのが良いとアドバイスされていますが、
これは資産を相続するようなお子さんのいる家庭の話ですよね？