エクシオ南大沢見附橋レジデンス ってどうですか？

[物件比較中さん]

今週末、ＭＲに行ってきます。
情報交換しましょう。

所在地：東京都八王子市別所2-54-14他(地番)
交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩17分
　　　京王相模原線「南大沢」駅 「京王電鉄」バス「京王堀之内」行約6分、バス停「見附橋」下車、徒歩3分

[401: ビギナーさん]

すみません。

「シャブコン物件」って何ですか？

[403: 匿名さん]

別に双方主観的な意見だから、いいんじゃない？
おつむとか小学生とか、よっぽどトラウマがあるのかねえ。

[404: マンコミュファンさん]

401さん
コンクリートがしゃぶしゃぶ並に柔らかいという業界でのたとえです。
当建築物は、水コンクリート比が60パーセント以下（数値が高いほど水の割合が高い）と記載されていますが、60パーセントだと早期にコンクリートのひび割れ等が生じ、グレードが低いということになります。ひび割れがひどいとご存じのとおり鉄骨の錆が早く進みます。
ちなみに、公団の建築基準は65パーセント以下で、多くの現在の民間分譲マンションは50パーセント以下になっています。
長谷工でも六会コンクリートを使用していた物件があり、それは現在建築中止になっています。
こちらのマンションは、東京都ですので大丈夫かと思いますが、六会コンクリートは座間あたりにも工場がありますので絶対安心とは言い切れないでしょう。
古い資料なので、現在は多少変わっているでしょうが、以下にゼネコンの満足度を示します。
管理組合でしっかり栄泉と交渉されてください。栄泉は関西でかなり高額の物件の売れ残りを抱えていますから、少し注意が必要ですが。

2006年6月　日経ビジネス「1万5000人アフターサービス調査」
まだまだあった売りっぱなしの罪

＜新築マンション部門＞
順位、会社名、満足度指数（▲はマイナス）

1.リクルートコスモス　46.3％
2.大和ハウス工業　45.8％
3.穴吹工務店　42.9％
4.三井不動産　34.8％
5.三菱地所　26.8％
6.大京　20.5％
7.近鉄不動産　15.8％
8.ゴールドクレスト　14.3％
9.住友不動産　13.5％
10.東京建物　13.3％
11.野村不動産　12.1％
11.藤和不動産　12.1％
13.扶桑レクセル　11.1％
14.東急不動産　8.8％
15.丸紅　0.0％
16.長谷工コーポレーション　▲3.3％
17.ダイア建設　▲13.6％
18.日本綜合地所　▲20.0％

[405: 匿名さん]

建築物環境計画書制度の公表ページでは、水セメント比は50%以下と記されていますがね。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/2_tama_s/060132_0...

それと「1万5000人アフターサービス調査」
これって、デベ？施工主？

デベだったら、ここは栄泉９０％で長谷工１０％
栄泉で話を進めないといけないんじゃない（苦笑）

[406: ビギナーさん]

＞４０４さん

教えていただいてありがとうございました。

全然知らない言葉でした・・・

ちなみに、現在、平成元年築の公団分譲に（賃貸で）住んでいますが、たしかに大規模修繕した後もひび割れなおりません・・・。

いまだ物件検討中ですが、本当に難しいですね〜〜

以前、こちらの物件が環境、仕様他、素晴らしいと思っていましたが、契約にはいたらず。。。。

今は南大沢のエストに興味を持っています。（スレ違い失礼しました）

[407: 匿名さん]

> 405

本当だ。50%以下って記載されてる。

> 404

久々登場のマンコミュファン
今更六会の話を出してくる方もどうかと思いますが。

この物件を嫌っているのか、今まで何度も
貶めるようなコメントを残してるね。

[408: 匿名さん]

栄泉不動産が・・。

[409: 匿名さん]

エクシオシリーズのマンションって不運だね。
プロバイスから投売りされ栄泉に移って栄泉が…
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2906.html

[410: 入居済み住民さん]

住人にどのような影響がでるのでしょうか？
恐れ入りますが、詳しいお方がいらっしゃればご教授いただけませんでしょうか。

[411: 匿名さん]

長谷工が作っている説明書（住宅情報ナビに載っているよ）では、水コンクリート比が
６０％以下となっている。
どっちが正しいんだろうか。まさか届け出書類に偽装が・・・。
栄泉が逝ってしまうと定期補修等の責任の所在があいまいになり、しっかりしたアフターの対応が出来なくなります。
あと、カートのサービスなどこまごましたところが管理組合に委譲されて資金の負担がかかってくる事が。
シーズ町田などは、倒産したことにより大々的に宣伝していた無料シャトルバスがなくなったって言うね。

[412: 匿名さん]

４０４さんは確かにデベロッパーをゼネコンと間違えてますが栄泉不動産民事再生法の情報をいち早くキャッチしているのは大したもんです。
以前に栄泉が保険会社系でしっかりした会社とか、アフターがしっかりしている見本とかここに書いてる住民がいたけれど、どんな根拠でそんなこといっていたんだろう。
人のこと客観的とか主観的とか言ってる資格あるのか？
さて、このマンションの行く末はいかに！！！

[415: 購入検討中さん]

ここ早まって買わなくて本当によかった〜〜。

[419: マンション住民さん]

民事再生法ということは倒産とイコールでしょうか。
今後復活の道はまったく無い？580億では銀行もだめですかね。
（私は「入居済み住民さん」とは別人物です。念のため）

[420: 入居済み住民さん]

アフターサービスと、瑕疵担保責任は長谷工が引き継ぐと連絡がありました。
ですので、住人は何も心配ないとの事です。

栄泉と長谷工のJVでしたので、全て長谷工が引き継いだのでしょう。

これで、100%長谷工が売主になりましたが(笑)

[421: ご近所さん]

そんな馬鹿な。
ちゃんと調べないと。長谷工は１０％出資なんだから、９０％増資して１００％になるわけない。
落ち着いて。とりあえず、住人を安心させてるだけ。
これから債権がどのように処理されるか見ないと。

[422: 入居済み住民さん]

っていうか、そういう書類を受領しました。
売主も引き継ぐっても。

竣工済みマンションですし、出資比率はあまり関係ないのでは？
工事代金はもう受領済みでしょうしね。
おそらく、売れた金額の１０％を受け取っていたのでしょう。

それが栄泉不動産が民事再生を申請したので、売れ残ってた部屋を
全て買い取ったと思われます。

[424: デベにお勤めさん]

大変ですが、少し長い目で落ち着いて考えましょう。
幸いにもここは、長谷工ＪＶ物件です。単独物件とことなりＪＶであれば瑕疵担保、アフターはとりあえず問題ありません。しかも売主が施工者ですから、直接対応が可能です。他の物件で単独売主が倒産ゼネコンも倒産という物件に比べても条件は格段によい方です。
また、長谷工が万が一のことがあっても、破産になることはないでしょう。会社更生か民事再生であれば、法人として存続する限り問題ないと思います。
それに、世の中のマンションは半分以上は売主が倒産してしまいうという状況です。
確かに、価格は下がります。それはどこでも同じです。
この時代仕方ありません。ここだけが、とんでもないことになっているわけではありません。
まだ、不幸中の幸いではあります。

[427: 入居済み住民さん]

長谷工さんの迅速な対応に感謝いたします。
安心しました。

[430: 匿名さん]

>>426
栄泉不動産の販売中の分譲マンション一覧
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4423.html

[431: 匿名さん]

おいおいいっぱいあるじゃないの。長谷工物件。
というか長谷工物件が一番多い。やばい。
424＞
長谷工の人間かなんか知らんが、半分以上は売主が倒産する？
データを示せ、データを。
そんな話にだまされるのは427ぐらいだぞ。

[432: 匿名さん]

>430
長谷工はプロバイスから引き継いだ物件ばっかりやん。

モルガンから無理やり引き継がせられたんじゃない。
気の毒な栄泉。

[433: 匿名さん]

契約者なら契約者、住人なら住人で、もっと建設的に考えたらどうだ。

[434: 住民さんＡ]

３９６＝４００＝４０２＝４１３＝４１７＝４２０
このような住民とは建設的な話は無理。
この人「抜き」で長谷工に対して騙されないように立ち向かいましょう。

[435: 匿名さん]

ここ、とうとう住宅情報ナビからも削除されてしまったね。
理由
１　コンクリートの情報を捏造していたから？
２　栄泉が倒産したから？

完売して削除は夢だったか。さようなら。

[436: 350=352です]

銀行はあの時点で栄泉の財務状況を疑っていたんですよ。そう書きましたよね。

住民の方は私の意見に対してさんざん否定してくださいましたが、

今となっては・・・ですね。反論ありますか？

状況を読める購入検討者はあの後こんなマンションを相手にしなかったでしょうね。

[437: ご近所さん]

>436

だから何なの？

[439: 入居済み住民さん]

>436

437さんの言うように、436さんはご自身が何をどうしたいと仰っているの？

[440: 契約済みさん]

そうだよね。
436さんは、それで意見は終わりなのかい？
後で評論するだけなら誰でもできるよな。

[443: 住まいに詳しい人]

この物件売り出したころのプロバイス、元丸増の財務内容とか、当初購入した人たちは少しくらいは確認していなかったのかな。
もともと三和銀行のお荷物のとんでもない財務内容の会社だったわけで、帝国の評点とかみれば実情は一発でわかるよね。今頃おどろいていることがおどろき。

[445: 匿名さん]

長谷工はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47565/

[446: 匿名はん]

栄泉が民事再生手続開始したことがどういう結果をもたらすのか？
①アフターサービスと瑕疵担保責任
　栄泉との共同売主である長谷工コーポレーションが責任を負う。
　売買契約書の連帯債務に明記されている筈。
　責任を「引き継いだ」のではなく、契約当初から連帯責任を
　負っていたに過ぎない。
　09年1月30日付けで販売代理の長谷工アーベストとの連名で
　発行している文書は上記関係を再度周知したものと解釈した。
　（民事再生手続開始でどうなるか？）
　　長谷工が債務履行出来なくなった時に栄泉に債務履行を迫る選択肢があったものの、
　　その選択肢が無くなった訳ではないが危うくなった。そもそも選択肢として
　　期待していたかどうかは別問題とする。
②資産価値
　民事再生手続開始で廉価販売等による売り急ぎが出れば影響が出ると考える。
　既に引渡しが完了している物件にどの程度影響があるのかは、売れ残り戸数に依存
　すると考えるのが自然だろう。近く売却しなければならない場合に未入居物件との
　競合が起きてしまう問題。少し前にはあと6戸と広告されていたが事実はどうか？
　実際この数字に近ければ競合の問題はその範囲でしかなく限定的。
　むしろ既に買っている人が損した気分になるかどうかの問題だろう。
　ただし、共同売主の一方が民事再生手続を開始したことが直ちに売り急ぎに
　繋がるかどうかは判断が分かれる。
③住宅ローン
　物件の引渡しが済んでいれば、売主がどうような状態でも、特段影響の及びようが
　ないと推測。売主が民事再生手続開始したとしても、マンション購入者個人の信用力を
　査定して融資をしたローンについて、金融機関が全額返済を求めたり、
　金利にリスクプレミアムを上乗せしたりする合理的な理由が見当たらない。
④マンションの維持管理
　影響なし。
⑤イメージ
　イメージへの影響は否定しきれない。
　住人への経済的な影響は不明。

とりあえず、こんなところでしょうか？
売れ残り物件について、長谷工コーポレーションがどのような方針をもっているかが、
ポイントのように思います。近所の市況、財務体質、時間との相談でしょうか？
まずは静観。

[447: ご近所さん]

>No.446 by 匿名はん

なんだよ、結局静観しますって言いたかったのかよ〜
そりゃみんなそうだよ。

[457: 匿名さん]

きれいさっぱり削除されました。
法律を知らない人があまりアツくなるとやけどしますよ。
今後お気をつけて。

[458: 匿名]

散らかったのを　お片付けして頂いて、感謝します。また、活発な意見が出るといいですね

[459: 匿名さん]

共同売主の場合はまだいいよね・・・・。

うちなんて栄泉単独だよ。

引き渡し受けたばかりなのにやってらんないよ。

[460: 匿名さん]

496さん
エストいいですね。
南大沢駅3分はこれが最後とみていいでしょう。
価格もぐっと値下げされて坪単価はこことそう変わらなくなったみたいですし・・・。
私は既に別のところ（ここではありません）買ってしまっているのでエストに移るこ
とはできませんが、検討中なら買ってますね。
ただ大京については調べていません。

[461: 匿名さん]

496でなくて406さんですね。

[462: 周辺住民さん]

最近外壁のひび割れがますますひどくなってますね。
そこから白く中のコンクリがにじみ出てきています。
１年でこのありさまとは、長谷工施工とはいえ早すぎるのでは？
タイル張りでないので余計に目立ちます。

[463: 物件比較中さん]

どこの場所を言っているのですか？

[464: 周辺住民さん]

物件比較中ならご自分で探してください。
「そこかしこに」ありますから。

[465: 匿名さん]

393
出てこーい。
栄泉の社員でなければ。

[466: 物件比較中さん]

462さんは、もし根拠が無いのであれば中傷のような言い方はお止めになられた方がいいと思います。
具体的に、どこにご指摘された様なコンクリートが滲み出てきている不具合箇所があり、それが何によって発生していると思われるのかをはっきり言われるのであれば議論を重ねて検証できると思うのですが、そうでなければただの嘘ということになりますから無意味な事を綴られていることになるのではないでしょうか？
この掲示板でどなたかが以前にご指摘された箇所を見ましたが、綺麗に修繕されていましたからサービスという点ではむしろ安心感を得ました。

[467: 入居済み住民さん]

466さんの仰るとおりです。
462は根拠がないことを言っているから、そこかしこにある、なんて言い方になるんです。
物件比較されている方はご安心して検討されると良いと思いますよ。

ところで、あまり462のような中傷が続くのであれば警察に届けでることを真剣に考えます。
コンクリートが滲み出てくる、それも、そこかしこで、なんてある訳がありません。
このような中傷は個人の資産価値を落とすことになるますから、立派な犯罪行為として立件できると思います。

[468: 匿名さん]

立件はできないでしょ。
この中傷を根拠にどれくらい資産価値が下がったか証明できますか。
損害賠償請求をするのなら請求側に立証義務がありますよ。
何でもかんでも犯罪だ、告発だというのは小学生みたいだからやめたら？

検討側としては隠蔽されるより本当にあるのかどうか知りたいですね。
見つけてないだけなのか、普段見ないようなところにたくさんでているのか。

[469: 契約済みさん]

私は他現場監督していますがそういったヒビ割れを見つけた
ことはありません　本当なら画像をアップロードして場所を
明確にして下さい　もしできないのであればこの話はただの
空想ということでチャンチャンね　468ちん

[470: 匿名さん]

>>469
意味不明。
他の現場を見ているから見つけてない？？
現場監督やってるから目が肥えている、だから見つけられないはずがないってこと？？
すごい優秀なんですね

証拠出して欲しいですね。
>>469のような妄想の人物の話ではなくて

[471: 匿名さん]

ハイ！　オワーリ

やっぱりないのねーん

証拠？ってなんの？？？？俺の？？

ここって俺の事書くスレ？

[472: 匿名さん]

471は何を言ってるの？？
ひび割れがあるって証拠を出してほしいと言ってるようにしか見えないんだけど。
ひび割れがあるって言ってるほうもないって言ってるほうも根拠レスなんだけどなぁ。

結局どっちなんですか？
471が必死になってるところをみるとひび割れがあるってことでいいのかしら。

[473: 入居済み住民さん]

ひび割れの証拠・・・証拠・・・って
他の人が立ち入れない場所かもしれないですよ。
そんなに知りたかったら管理人室に問い合わせたら
いいと思います。
「ひび割れの修繕の依頼きていますか？」って・・・

[474: 入居済み住民さん]

ここに住んでない人が、そこかしこにひび割れがあるなんて言うなんて、ストーカーなみの暇人なんでしょうか？？そんなの住んでる人が気にすればいいだけで、住んでない人はこんなところにいちいちアクセスして書き込みするなんて正直気持ちが悪いです。いつもジロジロこの建物を見てるんでしょうか？？

物件比較でここが気に入ってるのなら、ヒビなどのことは気になるでしょうからきちんと責任者の方に聞いたらいいでしょう。それで考えてもいいんではないでしょうか？私は住んでいて今のところ大変住み心地はよいです。

[476: 周辺住民さん]

証拠、証拠ってうるさいね。警察？勝手に言えば？たしなめられるのは
あんただからさ。
ここの住人は自分に都合の悪い話に文句をつける独善的な人間が多いね。
そういう性格だから状況判断を誤ってこんなとこ買っちゃって
大変なことになったんだろうって、妙に納得。気の毒。

めんどくさいけど写真撮ったよ。
まず、一番わかりやすい入口の屋根（写真）。左右に２個だ。これは右側。
写真はさっき撮ったから暗くてよくわからないかもしれないが
白くにじみ出ている上にひび割れがある。
住んでるのにそのぐらい気がつかないのか？

まだまだあるけど全部言ってほしいかい？
全部言ったらそれこそたくさんある空きがすべて中古物件に
なってしまうよ。いいの？

[477: 物件比較中さん]

４７６さんはどこかの営業マンかもしれないけど、ここまで一生懸命に訴えているのだから住民の方もご意見として捉えてみては？
その方がスッキリするでしょ。
直すべきなら直してもらったほうが良いと思うよ。

今は竣工済みのマンションがあちこちあって本物で検討できるのは買う側は安心だよね。
カタログでいくら部屋イメージしても広さとか日当たりとか実際わからんし。

でも、ここの住環境は他見た中でもピカイチだわ。
どこの物件もプラスマイナスあるけど、ここは断然プラスの方が多い。というか求めているものをほぼ満たしてるんだよね（我が家の基準ですが）。

ここって残り５戸だったはずだが・・（たくさんある空き？）。
このご時世にほぼ完売？近く売れたんだから健闘してる方じゃないの。

[478: 匿名さん]

476さん、もうやめといた方がいいよ。
写真までのせたら営業妨害とかで本当に訴えられるかも。

[479: 匿名さん]

469の要求に従っただけではないのかな。

[480: 匿名さん]

事実を載せたら営業妨害って

[481: 匿名さん]

これまでの流れだと476さんが不利になると思う。
本来住民の方が気にすればいいことを言ってしまってるから。

[482: 匿名さん]

>>481
何を言っているの？
完成済み物件ってどういう管理がされているか、欠陥や瑕疵がないかを確認してから買えるのがメリットってマンションズにも書いてあるのに。
これが放置されてアフターもなく直してもらえないのならこのマンションの資産価値はそんなものです、ということでしょう。
結構これひどいひびの入り方だと思うけど、6ヶ月点検で直してもらえなかったの？
それとも誰も気にしてない、気になってないの？
前者であれば長谷工なのか栄泉なのかどっちかわからないけど売る側の態度に疑問符
後者であれば管理体制（管理会社および管理組合）に疑問符
それと価格を天秤に掛けるというだけじゃないのかな。
これにより資産価値が下がったなんて笑わせるにもほどがある。
資産価値を高めたかったら売る側も住む側も努力しなきゃ。

[483: すごい執念だね]

476

防犯カメラにその姿が・・・？？

[484: 匿名さん]

写っててもマッタク問題ないでしょう。

[485: 匿名さん]

483
どうみてもあんたたちの方が粘着質だよ。
この人はひび割れがあるといって、あんたたちからさんざん嘘つきよばわりされたから、写真出しただけでしょ。
それからねひび割れがあるから単に直せばいいわけではないという本質的な議論から逃げている。水コンクリート比の問題もうやむやにされてしまっている。

[487: ？？]

476へ

今後、故意に貶めるような発言をしなければ、そこまではしないので
いいかげんやめなさい。

[490: 入居済み住民さん]

住民です。みなさん、脊髄反射な反応はしないようにしましょう、大人ですから。

少なくとも、476 さんの指摘は正しく、確認したところエントランスの上側に2カ所、
外の花壇などにもクラックがある模様。(駐車場の土台箇所にも?)

居住区部分の壁にはとりあえずさっとみたところでは見つかりませんでしたが、もうすぐ
1年点検になりますので、住民各自でチェックできることはすべきでしょう。
(管理組合に任せ放しにせず、自分の住居ですので)

アフターサービス規約的には、コンクリート自体の特性に対しての保証はないように
書いてありますが、補修をしてもらえるよう交渉しましょう。
(コンクリートのクラック自体はしょうがない部分もあるかと思いますが、そこから雨水等
による鉄筋のさびは防ぐべきでしょう)

水コンクリート比に関しては、前述の報告書を信じるしかないかと思います。

あと、6ヶ月点検はなかったような気がします。(入居後の3ヶ月点検はありましたが)

[491: 物件比較中さん]

以前、環境の良さから最優先にこちらの物件考えていました。

方位がよくなかったので（我が家には重要事項）、契約には至りませんでした。

今日、たまたまこちらの物件を見ましたが、外側にありえない色合い（黄色？？オレンジ？？）に驚愕し、早まって契約しなかった自分を褒めました。

すごくないですか？？？？？

あの外壁のセンス？？？？？？？？？

[492: 入居済み住民さん]

491さん、契約しなかったのだからいいではないですか。
方位がよくなかった、外壁も気に入らない。
他物件で良い所はいくらでもあると思いますよ。

私はこのマンションに住めて本当に良かったと思っています。
周りの環境に加えて、南東から昇る朝日のおかげで朝からお昼過ぎまでリビングは明るく、
今の外壁色のおかげで単調ではなく、でも柔和な印象を与えてくれていると思っています。
音も気にならないし、最新設備も十分で、内壁には絵を掲げるのも容易です。
住民の方々が必ず笑顔で挨拶を交わすのも、全体のバランスの良さやゆったりした雰囲気が
気持ちに余裕を与えてくれているからだと思っています。

491さんは気に入らなかった、私は気に入った。
是非ほかの良いお住まいを探されて、気持ちよい暮らしを実現して下さい。
もうこのサイトにも訪れる必要も無いですよね。

[493: 物件比較中さん]

＞４９２さん

はい。

そうします。

このご時世、倒産しないデベを探すのは簡単ではないですが、一生の問題なので、間違いない住まい選びに頑張ります。

[494: 匿名さん]

474とかこわい。。。執念じみたものを感じるけど。あと写真撮ったりして、こわい、そこまで。。。いくら乗せられたからといえ、写真撮りに来るなんて。よく言えばそこまでしてここの住人の方にひび割れのお知らせをしたいんでしょうか。でもそのおかげで住民はどこか改めて確認して、490さんのように冷静に判断していく人もいるんでしょうから、結果感謝でしょうかね。

それにしても住んでない人が、そこまでするのは、こういった掲示板に載せるのを趣味としている人ですか？なんでそんな時間あるんですか？自分の住んでるとこに満足していれば人が住んでるマンションのことをそこまでするなんて好きじゃなきゃできないですよね？

491さんの外壁に驚愕されたようですが、個人的に聞いてますがこちらのマンションの色は評判が良いですよ。隣のコルトーナとの調和を考えてるようで、バランスがよく調和しています。人それぞれ好みは分かれますが、ライオンズのように落ち着いた重い色合いが好きな人もいれば、無難な色を好む人もいますしね。。。

[495: 匿名さん]

わ〜凄いヒビですね。。。
倒産といい、もう少し慎重に考え直してみます。


営業妨害ではないと思いますよ！
むしろ、検討中の私にとっては、良い情報でした。
ありがとうございます。

[497: 匿名さん]

実は私も偶然見かけてしまったのです。
そこで撮影されてる方を。

[499: 匿名さん]

栄泉は倒産したし、ヒルズがこのマンションより価格も（値下げ後の）利便性も眺望も上物の仕上げも格段に有利なので（大京社員ではないですよ）栄泉社員がもう必死に防衛する必要性はないでしょう。再就職活動大変でそれどころでないでしょうし。
それよりここのマンションまだ販売するのかな。長谷工は。再販屋におろして処分か。

[500: 入居済み住民さん]

久々にのぞいてみたら、
なかなか活発化しててびっくりしました。
外壁などは、好みの問題かなと。。
ひび、補修などついては、なければ越したことありませんが、
その都度、なおしていきましょ。
一般的に大手のマンションさんでも
色々なトラブルを聞いてます。
問題が何にもない物件なんてないと思います。
個人が問題大ととらえるか、解決法があればよしと
考えるかですよね。。

私は、変わることのない環境に
重きをおき、選びました。
ここの物件を選んだ住民は、
皆、近い考えの方と思います。