ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[No.1 by 匿名さん 2014-03-06 14:27:23]

ホームページ見ました。
この隣りのリビオを見送った者です。
皆さん、いくら位と予想しますか？

[No.2 by 物件比較中さん 2014-03-06 16:30:37]

周囲のマンションの相場と部屋の広さから考えて、5000万前半までに収まりそうな予感です。
下は3000万前半からでしょうか。

[No.3 by 匿名さん 2014-03-06 17:00:16]

私も3000万台〜とみています。
この辺りは帝塚山や北畠ほど生活面の不便さは感じませんし、駅から離れていますが駅チカのガチャガチャした雰囲気を回避出来るのでいいかなと。
あとは価格と広さのバランスですね。

[No.4 by 匿名さん 2014-03-06 18:41:07]

播磨町のマストメゾンは2700万位～でしたね。
そちらよりこちらのほうが大型だけど不便な文安いと思います。
すぐ近くで最近分譲された物件は、確か2500万位でしたよね？
3000万円台スタートではどう考えても高すぎると思います。

[No.5 by 物件比較中さん 2014-03-06 20:30:37]

プラウド播磨町の価格帯より＋300ぐらいでは？
西田辺駅までは、徒歩では真夏や真冬はかなり厳しいかと。駅からは、微妙な坂になってるので、電動機付き自転車がお勧めです。オアシスやコーヨーがありますし、ライフも出来ます。王子商店街もあるので、普段の買い物には、事欠かないと思います。

[No.6 by 匿名さん 2014-03-06 20:43:46]

少し場所は離れますが、お隣の住吉区にブランズ沢ノ町公園が現在販売されています。
住吉区の沢ノ町で3000万〜です。
ここは西田辺駅から離れてはいるものの、ブランズブランド+阿倍野区価格で3000前後ではないでしょうか？
戸数が多いので安く出るかもしれませんが、人件費、資材高騰も含め相場より高めになるかと予測しています。

[No.7 by 匿名さん 2014-03-06 21:20:38]

購入検討者というよりブランズ関係者の方と思われるコメントですね。
わざわざご苦労様です。

[No.8 by 匿名さん 2014-03-06 22:45:05]

2000万台を作ると、ルールやマナーを守れない人たちが入ってきそうですね。

[No.9 by 匿名さん 2014-03-06 23:36:48]

強気だな。
住吉区の物件も高いって書き込み沢山あったね。
私は、相場無視のここは検討対象外。
まぁせいぜい売れるように頑張ってね。

[No.10 by 匿名さん 2014-03-07 00:06:44]

ハルカスの影響も付加されて強気な価格設定できそうですね。
ホームページを見る限りは高級感や重厚感は感じなかったけど、子育て世帯がターゲットだろうからなんだかんだで人気は出そう。
学区もわるくないしね。

[No.11 by 匿名さん 2014-03-07 21:05:23]

大規模マンションのメリット・デメリットは
どんなところがありますか？

[No.12 by 親同居さん 2014-03-09 13:22:52]

＞大規模マンションのメリット・デメリットは
＞どんなところがありますか？

修繕費がたくさん集まるので
積立費用はある程度抑えられるというのはメリットかなと思います。
デメリットはお付き合いかしら?

[No.13 by 住まいに詳しい人 2014-03-09 17:08:54]

坪単価180というウワサですので、
70平米で3800万ってくらいですかね。

[No.14 by 匿名さん 2014-03-12 03:37:49]

王子町という地域はどんなもんでしょう？
ファミリーさんに人気がある地域なんですか？

[No.15 by 匿名さん 2014-03-12 11:33:43]

>>13
はっきりいってその単価では誰一人買わないでしょう
天王寺徒歩圏で人気の松崎町でもそれ位か、むしろそれ以下でしょう

この立地であれば適正平米単価は、40万～せいぜい45万位迄です

[No.16 by 物件比較中さん 2014-03-15 15:11:13]

平米単価40万だと70㎡で3000万切る？？
いくらなんでもそれは無理でしょう、既出の近隣のリビオより安くなりますよ！

消費税値上げによる資材の単価値上がり、東京五輪絡みで建築関係の人手不足→人件費高騰。
たぶんそれを理由に強気の値段で来ると思いますよ。
ここに限らず、マンション価格はしばらく上がっていくかも知れません。

大規模物件だと眺望だけでなく、間取り方角等かなり部屋による条件格差が生じますから、
絶対安く買いたいなら竣工間際まで待って売れ残り物件をじっくり交渉するしかないのでは？

[No.17 by 匿名さん 2014-03-15 15:54:33]

>>16
同感です。
リビオよりは高く来るでしょうね。

ファミリーターゲットですから、70〜85㎡中心の部屋をメインで、DINKS向けのややコンパクトな部を考えたら、ギリギリ2000万台からじゃないでしょうか。

ホームページを見てもわりとカジュアルな印象ですし、高級感はないのかな、と。

[No.18 by 匿名さん 2014-03-16 10:16:40]

>>17
外観の高級感もですが、価格も最高値の部屋でも5000万台前半〜中盤におさまるのではないでしょうか？
比較的、手が出しやすい物件ですね。

[No.19 by 匿名さん 2014-03-16 11:33:14]

戸数も多いし、2800〜5500くらいではないでしょうか？

[No.20 by 匿名さん 2014-03-16 13:00:23]

たしかに常盤や五条の校区のマンションと比べるとお手頃感はありますよね。

[No.21 by 匿名さん 2014-03-16 14:23:33]

五条は天王寺区ですが、阿倍野区の常盤小学校区だとそこそこしますからね。

[No.22 by 匿名さん 2014-03-18 07:30:50]

大規模マンションって確かに管理費や修繕積立金にスケールメリットはあると思うけど、
マンション管理の会社に勤めてる友達に言わせると、戸数が多ければ管理費滞納者も当然多いんだってさ。

それに見た目がなんか団地みたいでいやなんだよな～
特にここって、近所のUR賃貸と見た目的にはおんなじようになっちゃうんじゃない？

自分としてはある程度住人の顔が見えるくらいの規模のマンションを希望。

[No.23 by 匿名 2014-03-18 09:15:44]

>>22
それは規模だけじゃなく、住民の層の問題では？
滞納は安めのマンションでよくある現象ですよ。

[No.24 by 匿名さん 2014-03-18 10:47:00]

＞＞２３　
客観的データがあっての発言ですか？
マンション価格に関係なく、滞納問題はあるでしょう。

収入の多少と貯蓄額のそれが必ずしもイコールではないのと同じことです。

[No.25 by 不動産購入勉強中さん 2014-03-18 12:34:01]

ハイグレードでもファミリータイプでも、マンションには管理費滞納の問題がつきものだと思います。
資産家が運用に失敗して・・・なんてことだってよくある話しでしょう。

ただ確かに言えることは、分母が大きければ必ず分子の数は増えるということ。
住民の顔と名前が何となく一致する規模のマンションだと、滞納などはしにくいのも事実。
そういう意味で、２２さんの言ってる話は理解できると思いますよ。

[No.26 by 匿名さん 2014-03-18 12:43:09]

つまり、22さんの言っていることは理解できるけど、23さんの言っていることは否定も肯定も出来ない
ってことなんだと思います。

[No.27 by 匿名さん 2014-03-18 14:10:33]

「規模だけじゃなく」と書かれており、規模の影響があることも認めているのでは？
「住民の層」＝「民度」と考えると、南大阪がやや不利なのは確かですよね。

[No.28 by 匿名さん 2014-03-19 17:39:39]

団地っぽいというご意見があったので、
どれどれと完成予想図なるものを見てみました。
言われてみれば、そんなふうに見えてしまいますね。
自分も戸数が少なめのマンションが落ち着くかなと思ったんですが、
大規模なマンションも個人が特定されにくくて気楽な面もあるかなと思います。

管理費の話題が出てますが、このマンションは管理費、修繕費の月額を合わせると
いくらくらいなんでしょう？
滞納まではいかなくても毎月の負担が多いとローンと合わせて
支払いが辛くなりそうですね。

[No.29 by マンコミュファンさん 2014-03-19 18:32:07]

最近のマンションは新築時は管理費・修繕積立金を安めに設定しておいて、
５年おきくらいに段階的に値上げすることを当初から計画するというパターンが多いようです。

管理費に関しては大規模の方が１戸あたりの負担額は少なくなるのは確かなようです。
もちろんマンションのグレード（販売価格）と管理費は比例しますよね。

これは参考までに・・・ですが、私の実家マンションの話です。

ファミリー向けの大規模マンションの場合、新築時の入居者の年齢層が似通っていて
当初はみんな若く子供たちも小さく、活気があって宜しいのですが
築年数が古くなるのと住民層の高年齢化が同時に進んで行き、
２０年も経つと中年～初老の住民ばかりになり、駐車場にも空きが出だしたり、
全く使われない共有施設が無駄になってきたり、色々問題が生じて来るものですよ。

私自身結婚して今もマンション住まいですが、実家での経験から
総戸数３０戸以内の小さいマンションを選びました。

[No.30 by 匿名さん 2014-03-21 12:04:24]

マンションの周辺は便利そうですね。
できれば、もう少し近くに病院があるといいんですが。
生活店舗などは近くに多めなのでいいですね。
毎日のことなので、生活に必要な施設が豊富なほうが快適な生活を送れますから。
北畠までもう少し近そうですが、そう見えるだけかな。

[No.31 by 匿名さん 2014-03-21 13:10:04]

北畠は、阿倍野筋を挟んで、向かい側ですよ。近いです

[No.33 by 匿名さん 2014-03-22 01:21:27]

駅まで遠い（チン電、バスを除く）
個人的にそこまで不便さは感じないものの、
分譲価格は高めの設定らしいし、
徒歩１０分以上の物件は資産価値の減りが大きいので、
永住向きと言えますね。

[No.34 by 匿名さん 2014-03-23 01:10:50]

この場所は目の前のあべの筋が幹線道路の割りには交通量も然程多くないですし、尚且つハルカスやキューズモールにも一直線というのが高ポイントですね。

[No.35 by 匿名さん 2014-03-24 15:36:29]

今後はハルカスの存在は大きいなエリアだと思います、マンションの価値にも少なからず影響がありそうだと予想します。といってもいつも行くことはなさそうですね、たまーに行くぐらいが長く飽きないのでしょう。ハルカスがあるからマンションが便利になるということは直結しないかなーと思いました。お買い物は普段は慎ましく。

[No.36 by 周辺住民さん 2014-03-24 20:27:17]

心配なのはライフができることによって、王子商店街が遂にダメになるかも？ってことです。
マンションが増えて住民が多くなるのは賑やかでとっても楽しいですが、
昔ながらの商店街を是非利用してあげてくださいね！

（商店主ではありませんが、王子商店街ファンの住民です）

[No.37 by 匿名さん 2014-03-24 22:56:58]

ブランズの物件は高級感ある造りになりますか？

[No.38 by 匿名さん 2014-03-26 00:42:45]

場所的にファミリー向けのマンションでしょう。

[No.39 by 匿名さん 2014-03-27 20:25:54]

No.36さん

ライフなどのスーパーと同じようなスーパーの場合は

新しいスーパーが出来る事により客が離れるということも多くありますが

王子商店街などの商店街はスーパーで売られていないものが

安く買えるのと長年利用している人はライフが出来たとしても

利用すると思うので駄目になることはないと思います。

特に安心堂の豆腐は美味しいのでライフが出来たとしても私は利用します。

[No.40 by 匿名さん 2014-04-03 15:38:00]

そうですね。
私も39さんには同感です。
商店街とスーパーマーケットはうまく住み分けができるんじゃないカナ。
積極的に商店街は使っていきたいと思っている人は多いのではないかと思います。

[No.41 by 匿名さん 2014-04-11 16:09:13]

近くに北畠公園本通商店街、あべの王子商店街と懐かしい雰囲気を感じる事が出来る良い商店街があるのは高ポイントですね。

ここだけに限らず、この辺りは昔ながらの純粋な商店街が残ってるので大事にして行きたいですね。

[No.42 by 匿名さん 2014-04-12 17:28:49]

商店街が近いので飲食などの買い出しはいいですが、商店街は遅くまでやってないですからね。
やはり商業施設が傍にないと不便ですね。
駅前などはひらけていないんですかね。
地図をみているかぎり閑散としているような感じがしますね。

[No.43 by 匿名さん 2014-04-12 18:33:14]

ここ不便な割に値段高すぎ。消費税ＵＰにあわせて価格吊り上げているのが許せない！！
わざわざ３０００万円以上出してマンション買うエリアでもないしあきらめた

[No.44 by 匿名さん 2014-04-12 21:04:44]

ここの不便さは置いておいて、阿倍野区で予算が3000万ではやや少ないですね。

[No.45 by 匿名さん 2014-04-13 13:33:06]

いくら建築費が上がっているからって何でこんなに高いの？プレサンスより高いとかありえない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[No.46 by 匿名さん 2014-04-13 14:12:00]

プレサンスって安いでしょ。
普通、地方デベより首都圏デベの方が高いよね。

[No.47 by 匿名さん 2014-04-13 15:03:16]

プレサンスさんは関西一のデベロッパーで勢いもありますよ。
逆に東急さんの方がマイナーではないですか。

東急さんが一流ならもっといい土地でマンション建てるでしょ？
関西じゃ全然、悪条件の誰も見向きもしなかった所に建てるのが東急さんですよね？

[No.49 by 匿名さん 2014-04-13 20:58:13]

ここは最上階でも坪200万いかないでしょう。

[No.50 by ご近所さん 2014-04-14 13:26:45]

ここから西田辺13分はきつい。間違いなく毎日はきつい。自転車ならOK.ただ西田辺駅自転車駐輪場は朝早い時間に満車になります。それと播磨町交差点のコーヨーは閉店しましたね。プラウドでも西棟ですが2000万円台～だったのにここで3000万～とは！！強気ですね。

[No.51 by 匿名さん 2014-04-14 13:32:56]

プラウドにプラウドシテイがあるようにブランズにブランズシテイがあるのでは？
どちらかというとシテイがつくと大規模？価格グレード抑え目・・のイメージあります。

[No.54 by 匿名さん 2014-05-10 21:23:17]

大規模のスケールメリットとして、管理費や駐車場などの諸費用が安ければ検討できますが、
無駄な共用施設が多いようだったら問題外ですね。

[No.55 by 匿名さん 2014-05-12 13:23:08]

もう販売価格って出ているのですか？
規模も大きい物件なのに高過ぎるとなると人気はイマイチとなるのかな？
周辺もさほど便利にそうにも思わないけれど
販売ターゲットがファミリー層であれば、もう少し魅力が必要かもね。

[No.56 by 匿名さん 2014-05-12 16:47:10]

便利なのは今年オープンするライフが近いくらいでしょうか？
バス停も目の前にあると思いきやマンション自体が大きく土地もあるから、家出てからたどり着くまで意外に時間がかかりそうです。
価格気になりますね

[No.57 by 匿名さん 2014-05-13 19:23:28]

どうしても抵抗を感じるのはＵＲとほぼ隣接ですよね・・・
そしてこの規模・・・団地イメージが拭えないんやわ～

[No.58 by 周辺住民さん 2014-05-14 21:57:06]

もともと阪南団地ですから、団地っぽいのはしょうがないです。
それより駅から遠すぎです。

[No.59 by 匿名さん 2014-05-15 12:14:29]

団地と言えども高いですよ。
とてもじゃない貧困層は住めないはず。

http://www.ur-net.go.jp/kansai-akiya/osaka_chu/5110.html

[No.60 by 匿名さん 2014-05-15 22:37:25]

そうですね。
この家賃を払えるならローンも払えるだろうから、お隣から越してくる人も多いかも（笑）
いよいよ団地ムードやな～

[No.61 by 匿名さん 2014-05-16 02:22:29]

ビッグカーサみたいな雰囲気ですかね〜
ルールを守れない人も多そうですね〜

[No.62 by マンコミュファンさん 2014-05-17 09:26:14]

ここらへんの地価はどのくらいするのですか？

マンションは買っても管理費や駐車場代やら毎月取られるからね、
一戸建てのマイホームも考えてしまいますよ。
でも一戸建ては精々３階建てまで。マンションだともっと高いところに住める。
眺めも良い。ホームページで眺望の画像があったけど夜景は綺麗ですね。

[No.63 by 匿名さん 2014-05-18 11:27:23]

大型物件なのでファミリー層向けかなと思います。
小学校も中学校も徒歩５分程度という立地で
親からすれば、とても安心出来そうですが
このあたりの治安や校区の評判が気になるところ。
ご近所の方や情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

[No.64 by 匿名 2014-05-18 14:36:26]

>>63

治安は良い方だと思います。
マンションから徒歩5分の阪南中学校は晴明丘小学校・晴明丘南小学校・阪南小学校の3校が一緒になります。
晴明丘小学校は他から越境入学をされてくる方がたくさんいる程、地域・環境共に人気があり、比較的富裕層が多くしっかりとした家庭が多いです。晴明丘南小学校も同じく富裕層の多い地域で、家庭教育の行き届いた子が多いように思われます。そして、ブランズのある阪南小学校の地域は他の2校に比べると若干下町感がありますが、それは他の2校の地域にかなりの富裕層が集まっているからというだけで、特別阪南小学校が乱れているわけではありません。ごく普通の小学校だと思います。やはり若干はありますが、中学校で3校が一緒になっても特別大きな差が出るわけでもなく、むしろ混ざり合って良いのでは・・・という印象を持っています。
参考になれば幸いです。

[No.65 by 匿名さん 2014-05-18 15:55:47]

本当の富裕層は国立や私立の小学校を選ぶかたが多いかもしれません。
教育方針や子供の数により必ずではありませんが。

[No.66 by 匿名さん 2014-05-24 21:18:08]

ここ誰が書き込んでるんですか？やっぱり近所の人？
かなり検討してたんですけど、かなり不安になってきました~_~;

[No.67 by 匿名さん 2014-05-24 22:55:06]

なんで？

[No.68 by 匿名さん 2014-05-25 23:08:01]

書き込みだけで、色々と判断するのは止めた方が良いと思いますよ。
いろんな人が書き込みしていますが、感じ方と言うのは人それぞれ違います。
まずは自分の目でしっかりと確かめた方が良いでしょう。
学区については、どこの学区が良いと自分の中で決まっていないのでしたら
評判悪いとは書き込まれていないので、それ程神経質にならなくてもよいのかな？と思います。

[No.69 by 周辺住民さん 2014-05-26 11:58:13]

最近近所に越してきました。基本はいいとこですよ。満足してます。西田辺までうちは１０分ですが以前は８分でしたからそんな違わないか?と思ってましたが、毎朝歩くと結構２分は大きいです。歩いた感が全然違います。ここからだと１２分?結構あると思います。ただここはバス利用が便利ですね。ただ子供が小さいので駅近より住環境重視しましたから苦痛ではないです。阪南小、いいですよ。ただ同じマンションに同級生が多いのも大変です。お付き合いが・・戸数百数十戸のうちですら・・ですからここなら同じクラスに１０人くらい同じマンション・・もあり得ます!

[No.70 by 匿名さん 2014-05-30 14:13:05]

69さんありがとうございます。
ここは路線バス利用を前提で考えればアリなんですよね。
歩くと毎日はちょいときついなと思う部分がありありですけれど。
学校良い感じですか。
お子さんおられるとやっぱり学校気になりますよね。
大きなマンションだから
同じマンションの子がいてもきにならないくらいじゃないですか、学校。
中途半端な規模だと返ってきになりそうだけど。

[No.71 by 匿名さん 2014-06-01 16:34:42]

歩けば歩けるという距離ですがバス便は頻繁にありますか？混み具合などはいかがかな？バスの状況によっては歩いた方が楽な場合もありますからね。
間取りのタイプは42タイプもあるのですか。広さも部屋数も様々で希望に合った部屋があるといいですね。眺望は視界が開けていて開放感がありそうです。海や山が見えるというような眺望ではないですが。
低層階だとどうなのかも気になるところ。あとは価格を早く知りたいですね。

[No.72 by 物件比較中さん 2014-06-01 17:47:28]

案内会行かれた方、様子おしえてくださーい。

[No.73 by 匿名さん 2014-06-01 18:06:58]

見てきましたよー。
高いとは噂で聞いていましたが、かなりの強気価格で驚きました。ブランズの1階、しかも西向きのお部屋が、住吉側に500mほど行ったところにある積和のマストメゾン最上階南向きのお部屋より200万程高いんですよ（笑）
それだけではないでしょうが、東急というブランドと阿倍野区という立地でここまで違うか⁈と思いました。
部屋の感じも至って普通で、どこが特別便利とかお洒落とかいうわけでもありません。

マイナスなことばかりになりましたが、ブランズを楽しみにしていた私の正直な感想です。正確な価格・管理費等は後日発表のようですよ。

[No.74 by 周辺住民さん 2014-06-02 14:01:20]

消費税８～１０％にＵＰの駆け込みを狙っての価格設定でしょうか?戸数が多いだけに野村のようにアベノで出す物件すべて完成前完売とまではいかないのでは?ちなみに阪南団地前というバス停はブランズ阿倍野前になるんでしょうか？先日上六から住吉車庫行に9時ころ乗りましたがあべの橋で結構乗ってきて満タン・・驚きでした。

[No.75 by 匿名さん 2014-06-02 15:05:58]

かなり高くなりそうですか。
駅からかなり遠いのに、強気とは．．．ですね。

[No.76 by 匿名さん 2014-06-03 15:57:39]

仮に十分に予算内であれば割高でも気にしない方も居ると思いますが、それで高さのわりにデメリットがあるということは如何でしょう。

何も無いなら予算さえ足りてれば問題ないと思うんですよね。

私がデメリットになるのかなと思う点はやはり駅徒歩時間です。
すごく遠いわけではないですけど永住の目線だと老後はどうするか、ということも考えると思うのです。
でも駅から離れてても物件周辺は便利なら問題ないとも思いますが。

利便性に関する皆様のご意見をば、何かありましたら。

[No.77 by 匿名 2014-06-03 16:32:24]

あとは、予算に余裕のある人がこの物件を選ぶかどうかですね。

[No.78 by 匿名さん 2014-06-05 11:12:54]

駅まで徒歩１３分とありますが
実際には人によって違ってくるはずです。
特に歩幅の狭い人であれば１５分以上かかるかなとも思います。
近すぎると価格はもっと跳ね上がるのかもしませんが
確かにメリットはあまり感じないマンションかもね。
電車を利用しない人なら気にならないのかな～。

[No.79 by 匿名さん 2014-06-05 15:37:07]

このすぐ近くに去年分譲されたマンションありましたけど
あれ位がちょうどいい価格（相場）だと思います。
駅から多いのでそんなもんでしょう。
相場だと、平米単価40～45万程度ですね

[No.80 by 購入検討中さん 2014-06-05 15:41:40]

ちなみに駐車場は平面ですか?HPみても駐車場にかんして情報見当たらないので・・

[No.81 by 匿名 2014-06-06 13:17:52]

平米45万＝坪150万弱ですか。
阿倍野区では安いですね。

[No.82 by 親同居さん 2014-06-06 13:23:24]

高く感じないのはわたしだけ？

[No.83 by 匿名さん 2014-06-06 13:46:27]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[No.84 by 匿名さん 2014-06-06 18:38:53]

価格は高くないけど、内容も値段相応ですよ。

[No.85 by ご近所の奥さま 2014-06-07 16:10:13]

この辺りだと、広い土地でなければ戸建てが3980万以内で買えるのだから、駅遠いし、見た目は団地だし、マンション狙いの人が敢えて買う理由がわからない。
阪南小学校は荒れてはなさそうだし、道行く子どもはごく普通で環境は良いと思うけども…。スーパーもライフの他にオアシスもあるし、小児科も一応近いし。
駐輪場が空いてなくて数年待ちとか、購入後に知ってびっくりする人いそうだなあ。
プレザンスロジェ阿倍野阪南町と値段変わらないなら、あっちのがまだ良さそう

[No.86 by 匿名さん 2014-06-07 22:18:50]

事前説明会行って来ました。
正式な販売価格は、まだ決まってないそうですが、予定価格表を見ることが出来ました。

率直に言って、高いです。
予想（希望？）していた価格の2割増しという感じです。
建物の造りもシンプルで、豪華さとは無縁なデザインですし、余計に割高に感じます。

全体的なイメージは、華美な装飾もなく爽やかさがあって好印象でしたので、正式な販売価格を設定するに当たって、企業努力に期待したいです。

[No.87 by 匿名 2014-06-07 23:31:09]

最も高い部屋でどのぐらいの価格でした？

[No.88 by 匿名さん 2014-06-08 09:15:17]

図面見ているとエレベータが、5台だけないんですよね。
これだけの大型マンションだと通勤時間帯には大混雑しそうですね。

1フロアあたり20戸ほどだったと思いますが、皆さんどう思われますか？

[No.89 by 匿名さん 2014-06-08 13:54:36]

>>81
平方単価は2〜5階の低層階で、50〜60万でした。

駅からの距離を考えると50万円が上限では？
この立地条件で60万円は東急さん欲張り過ぎです。

[No.90 by 匿名さん 2014-06-08 22:40:26]

89さん、平方単価とありますが平米単価ですよね？
坪単価でなく。

進入路含む建築面積8672.93m2に318戸、で一戸当たりの平米単価50～60万はぼったくりでしょう。
いくら五輪や復興絡みで建築材料や人件費が高騰しているとは言え、元は阪南団地の土地です。
土地取得費用は割安だったのでは？と想像します。

今年竣工前に完売した近隣のマンションが平米単価40万台前半ですからね。
仮に45万と55万としてどれくらい違ってくるかというと、
平米45万で70㎡なら3,150万円、55万で70㎡なら3850万円ってことです。
それだけの差がある仕様だとは到底思えないな。

[No.91 by 匿名さん 2014-06-09 13:03:02]

>>90
90さん
ご指摘ありがとうございます。
×平方単価 → ⚪︎平米単価 です。

せめて、平米単価50万円までなら・・・

販売価格に期待しますσ^_^;

[No.92 by 買い換え検討中 2014-06-09 16:06:58]

西田辺にもっと近い完成前完売のプラウドでも45万／平米くらいかと。

[No.93 by 匿名 2014-06-09 18:23:41]

マンションは全体的に価格が上昇していますので、
それが嫌なら当時に買えば良かったのに。
または、再度下がるまで待てばよろしいのでは？

[No.94 by 匿名さん 2014-06-09 23:48:46]

この立地のマンション分譲価格の相場は、大体＠４５万円／平米です。
くれぐれもお忘れなく。

阿部の再開発エリア（天王寺駅徒歩圏でQ'sモール近く）の去年完成した
三井さんのタワーマンショでさえ平均単価＠５０万程度でした。

みなさん、冷静に検討・判断しましょう。

[No.95 by 物件比較中さん 2014-06-10 01:16:04]

ここ3年程、マンションの価格は年々上昇しています。
最低でもあと5年ぐらいは上昇し続けると言われてます。
それでも良い人は買い、94さんのようなお考えの方は待機すればいいと思いますよ。

[No.96 by 匿名さん 2014-06-10 09:26:50]

マンションの販売価格を決める基準に、
・路線価
・過去数年の販売価格
・人件費（デベ＆施工会社のグレードに左右される）
・原材料費
・土地取得価格

などがあげられます。
ここに関して割高だと思うのは、どう考えても土地取得は割安だったのでは？と考えられるから。
それと住宅地の隙間でもないので、近隣対策費も殆どかからないはず。

あきらかに社会情勢に便乗して、利益を上げようとしていると思われますね。

[No.97 by デベにお勤めさん 2014-06-10 20:58:28]

東急を擁護するわけではないが、
なぜ土地取得が割安といえるのか？
素人には2年前からのマンション用地の
高騰などわからないはず。
ましてや入札案件の場合、
割安に取得なんて出来るはずもない。

大手デベのモデルルームを数箇所回って
「具体的なマンション用地の取得費と建築費の話」
を聞いてみたらわかるはず。

デベは赤字を垂れ流してまで事業をしない。
しかし高値価格での供給は市場から見放される。

用地が高騰して、取得出来ない中小デベが
どれだけいるかも素人にはわからないはず。

中小デベは資金力の問題もあって大手に
かなわないが、大手もこれ以上の高値では
用地取得も見送る所が出てくるはず。
結果的には「実需用」の用地取得はせずに
「投資用」にシフトチェンジしていくだろう。
これもデベが生き残る為の「時代の流れ」

つまり、
数年間は実需用のファミリー向け
新築分譲マンションの供給は激減していく
と思う。

そうなれば、
「中古マンション」か「郊外の新築マンション」
の選択肢しかない。

新築の供給が無くなった地域での中古価格は上がる。
これは市場の原理。実需と供給のバランス。

立地の良いものは新築時の価格より高い
「中古マンション」がこれから出てくる。
しかしそれを受け入れられる人は限定的だと思う。
受け入れられない人がとる最終手段は「現状維持」

でも意外と気を付けなければならないのが、
住宅ローンの「金利優遇」。
数年待って、景気が良くなっていれば間違いなく
過去の歴史を見ても「金利優遇は悪くなる」
景気が悪くなれば据え置くと思うが、
オリンピックまでの6年間、急激に景気が落ち込む
可能性は限りなく低い。

現在、各金融機関は歴史的な「金利優遇」を
打ち出しているが、そう何年も続かないだろう。
民間金融機関の「生命保険付き」での今の金利優遇は
当たり前ではなく異常だ。

金利優遇が悪くれば、実質的に「金利上昇」と同じ事。
本格的に店頭金利自体が上げれば、組めるローンも
少なくなり、状況によっては頭金を最低でも2割以上、
用意出来ないと希望の支払いにならない可能性もある。

そして待っているのは
予算内でマイホームを購入する為の「妥協」のオンパレード。
・立地の妥協
・広さの妥協
・築年数の妥協
・構造、仕様、設備の妥協

過去の新築マンションを見ている人には、ここまでの
妥協は出来ないはず。

危機感を持って、冷静に判断出来ている人は
もうすでに購入していると思う。

頭金が少ない、もしくは諸費用しかない用意出来ない人が、
家賃並みで新築マンションを買える時代は、もうすぐ終わる。

[No.98 by 購入検討中さん 2014-06-10 21:40:39]

９７さん、なかなか勉強になる解説をありがとうございます。景気が腰折れするリスクはどの程度あるとお考えですか？

[No.100 by 匿名さん 2014-06-11 23:55:06]

一番安い部屋でおいくらでした？

[No.101 by 匿名さん 2014-06-12 08:18:27]

>>100
西向きの64m2で3200万〜3900万円！！

[No.102 by 買い換え検討中 2014-06-12 09:09:39]

１０１さん、ありがとうございます。昨年のN不動産のPなら南向きの８０ｍ２、しかも中層階がそれくらいの値段でした。西ならほとんど2000万円台。ブランズさんは相当強気ですね。まあそれだけコストが上がってるんでしょうが・・買い換え時期を逸しました。

[No.103 by ご近所さん 2014-06-16 22:21:08]

ここより先にザ・パークハウス阿倍野昭和町が竣工します。
竣工後、建物内モデルルームを何部屋か設けて売りに出すと思われ、引き渡しはここより早いです。
敷地面積と戸数が全く違いますので、共有施設等は殆どないでしょうし、
別途販売事務所を造らずに行けるので、営業経費も安く抑えられるでしょう。
とは言え、向こうは一応駅徒歩6分でデベは大手の三菱地所ですから。
万一ブランズシティイの方が高いようだったら強気すぎると判断してＯＫではないでしょうか？

[No.104 by 物件比較中さん 2014-06-17 05:34:47]

さすがにパークハウス昭和町の方が坪単価は高いでしょう。
東急と三菱ではブランド力も違いますし。

[No.105 by 匿名さん 2014-06-18 12:04:33]

公式ホームページを見て居ると、共用施設が何だかやたらと豪華ですね。
エントランスには15時～22時までコンシェルジュがいるのですか。
キッズ･パーティルームなどの共用部で参加無料の出張レッスンが開催されるのも凄い。
親子リトミックは小さなお子さんがいらっしゃるお家は助かるでしょうし、
ルーシーダットンは初耳ですが年配者にも合う健康エクササイズのようですね。

[No.106 by 匿名さん 2014-06-18 16:10:22]

豪華な共有施設は1日の多くをマンション内で過ごすような、子供が小さいうちは便利ですが、
年々世帯年齢が上がって行くうちに利用しなくなったりするんじゃないでしょうか。
ファミリー向けマンションは、新興住宅街と一緒で、最初は賑わいますがだんだん寂れてくる感じがします。
また共有施設部分にかかる経費は管理費の乗せられるわけで・・・・
家は住むだけと言う感覚で買う人や、マンション内の近所づきあいを負担に感じる人には不向きな物件ですね。

[No.107 by 匿名さん 2014-06-18 22:57:35]

最初は豪華絢爛でも、この規模ですと年数が経つと団地っぽくなってくる可能性もありますね。

[No.108 by 匿名さん 2014-06-19 22:54:32]

>>101
高すぎだと思います。
その値段を出すなら、普通に堀江や天王寺や南森町で住みたいと思いますね。

[No.109 by 匿名さん 2014-06-20 00:31:35]

天王寺はもっと高いと思います。

[No.110 by 匿名さん 2014-06-20 12:38:23]

三明町は3500万からですからね
まだ正式発表ではないので、これだけ高い高いと客から反応があれば、下げてくるのではないでしょうか。
天王寺の方が明らかに利便性が良いので、ほぼ同価格は厳しいでしょう

[No.111 by 匿名さん 2014-06-20 13:05:37]

あまり下げないでほしい。
それこそ団地になっちまう。

[No.112 by 匿名さん 2014-06-20 13:16:13]

完成予想図見たけど外観は団地にしか見えないです。

[No.113 by 匿名さん 2014-06-20 22:32:26]

マンションの南側に大規模な老人ホームが隣接して建設されるという話を耳にしたのですが、詳しく知っている方いらしたら教えてもらえませんか？

[No.114 by ご近所さん 2014-06-20 23:45:29]

確か建築予定の看板も出ていたと思いますよ。
私は、ライフ、マンション、老人ホームの順番で出来ると聞いています。

[No.115 by ビギナーさん 2014-06-22 01:22:48]

「あべの」というところから「あべのハルカス」が近いと思ったら、そうでもなかったようですね。
でもここから「あべのハルカス」は見えますか。
間取りは、2LDK+F～4LDKで、３００戸を超える大きなマンションですね。
住人さんとは沢山の人と仲良くなれそうかな。

[No.116 by 匿名さん 2014-06-22 06:25:59]

そのように考えると前向きですが、沢山の人の中に面倒な人が紛れ込む可能性が高いとも言えます。

[No.117 by 匿名さん 2014-06-23 10:28:54]

>>114さん
老人ホームができる事は確定なんですね。
その施設は、特別養護老人ホームのような介護保険施設なので、それとも民間の施設なのか
詳細をお知らせいただけると助かります。
大規模だそうですが、建物の高さや敷地面積はどれくらいなのでしょう。

[No.118 by 匿名さん 2014-06-23 16:33:33]

阿倍野区王子町に出来る老人ホームなら検索すると、それっぽいやつが求人募集してましたよ
気になるなら直接調べて問い合わせては？

[No.119 by ご近所さん 2014-06-23 16:57:43]

＞117さん

114ですが、宜しかったら下記に問い合わせ先が載っていましたのでご自分でどうぞ。
私は関係者でないし、そこまで詳しくありませんし、貴方の為に調べる義務もないと思うので・・・


http://psnagomi.com/014.html

[No.120 by 物件比較中さん 2014-06-24 16:42:07]

現地行ってみました。やはりここらへんは乗継を考えるとメインはあびこ筋の御堂筋線。とほで西田辺は少し遠いですね。あべの筋はバスしかありませんからメインにはなりえません。阪堺線も天王寺での乗換面倒でメインにはなりえないし。南海は少し遠いしなんばで地下鉄乗換が面倒。かといって車も広い割には平面駐車場ではないらしい。またあべの筋に面してるので音もきになります。どうせ駅遠いなら少し中に入った静かなところがいいかなと思いました。まあメリットは足元にライフと老人ホームがある事かな。

[No.121 by 周辺住民さん 2014-06-24 19:01:32]

バス便結構多いので、時差出勤の人や土日勤務の人なら十分バス利用で行けると思いますよ。
９時台なら西田辺まで10数分歩いているうちに、バスで天王寺まで行かれますから。

[No.122 by ご近所さん 2014-06-24 21:58:22]

駅チカでもあびこ筋と南港通り沿いに窓が向いてるマンションはやめた方がいいかもです。
音だけじゃなく、洗濯物にもうっすら排気ガスが・・・・
あべの筋はそれほどの交通量じゃないですよ、確かにここは駅から遠いけど。

[No.123 by ご近所さん 2014-06-25 11:51:37]

バスは便利ですが時間が不安定。特に今阿倍野筋の近鉄ハルカス前は工事中ですから渋滞ひどいときは結構時間かかります。

[No.124 by 周辺住民さん 2014-06-25 20:24:20]

>>123さん
激しく同感です！
特に土日、10時11時あたりは時間通りに来ない事が多い！
しかも遅れてきた時はめちゃくちゃバス激混み…
駅遠いしこちらの物件に住むとしたら自転車必須ですね。

[No.125 by ご近所の奥さま 2014-06-25 22:39:03]

自転車も駐輪場の定期契約は数年待ちなので、毎日一時利用で支払うしかないらしいですけどね

[No.126 by ご近所さん 2014-06-26 15:35:44]

西田辺の自転車置き場・・８時には満車です・・・

[No.127 by 匿名さん 2014-06-27 16:39:58]

結構、自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さを考えると、普通に通勤族で生活している人には厳しいですね。
確かに徒歩13分は歩ける距離ではありますが。
生活するにはライフができたみたいですし便利ですけど。
自転車も利用先に止められないと意味ないですし。

[No.128 by 周辺住民さん 2014-06-27 19:36:50]

子どもを保育所に預ける人は、子どもが大きくなってくると抱っこひもじゃ厳しいので自転車必須でしょうね。
マンションが建つと駅前駐輪場がさらに混むことが予想されるので、朝早い出勤を覚悟する他、ないでしょう。

やはり予定価格では販売は厳しいと思います。
既に価格を発表している近所のプレサンスロジェ阿部野阪南町も客の入りがあまり良くなさそうですし…

[No.129 by 匿名さん 2014-07-04 21:04:54]

駅まで少し遠いですが、歩けない距離ではないですよね。
バスの渋滞とか待ち時間を考えると、徒歩の方がいいのかな。
でも、渋滞する時間でなければバスの方がラクです。

[No.130 by 匿名さん 2014-07-05 00:20:51]

>>129
そうですね
129番さんの意見に賛成です

300を超える住戸数とエレベーターの少なさを考えると部屋を出てから地下鉄の改札をくぐるまでは、20分は掛かるとしても30分は掛からないでしょうし、いつ来るか分からないバスよりは徒歩の方が幾分かマシでしょうね

[No.131 by 匿名さん 2014-07-06 12:07:21]

自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さ…
そう考えると、電車での通勤通学は少し大変かもしれませんね～。
たまにのことではなく毎日のことですから、本当によく考えないと!

[No.132 by 匿名さん 2014-07-06 13:08:21]

雨の日の自転車の出し入れも大変そうな作りですしね。
マンション出る頃には、ずぶ濡れになってそうです。

[No.133 by 匿名さん 2014-07-07 13:38:14]

バスは朝の通勤通学の時間帯はどうなのですか？
10時位にとても混むというお話が書かれていて、それはわかるなぁって思ったんです。
通勤通学がとりあえずスムーズにできるのであれば
基本は大丈夫なのでは?と思ったりしまして。
でも電車通勤が前提だと少し考えてしまう部分があるのも判ります。
車通勤ＯＫという人もそうそうこの辺りだと多くないでしょう。

[No.134 by 匿名 2014-07-08 01:03:32]

ここ、売れますかね〜？

[No.135 by 匿名さん 2014-07-08 03:45:41]

この作りは…
45m 15階 で調べれば何かわかるかも。

[No.136 by 匿名さん 2014-07-09 17:41:16]

マンションを探していると、駅まで10分を超えてくるとすごく遠いような気がしてきます。
でも実際毎日歩いても、体力的には問題ないと思います。よく健康のために1日1万歩といいますが
ここから駅までの往復では足りないですよね。

[No.137 by 匿名さん 2014-07-09 21:38:26]

売却する場合に駅から距離があるマンションは人気が出にくいですが、
永住するなら自分が良ければ10分でも15分でも問題ないと思います。

[No.138 by 匿名さん 2014-07-10 00:49:18]

周り歩いてみたけど静かで子育てには良さそうだな。
まあ価格が高めだが投資物件じゃ無きゃ有りと思うわ。
もう阿倍野区のマンション出ないだろうから余裕有るなら買いだな。

[No.139 by 匿名さん 2014-07-10 02:09:40]

阿倍野ならくさるほどでるわ

[No.140 by 匿名 2014-07-10 07:37:11]

立地は良いけど、大規模すぎて敬遠してしまう。

[No.141 by 匿名さん 2014-07-10 10:26:10]

立地は良い？
へぇ、そう考える人もいるんだ～

松崎町、三明町、文の里、帝塚山、北畠、相生通、、晴明丘、橋本町、阿倍野筋、美章園
阪南町、阿倍野元町

ここより格上は阿倍野に沢山あるけどね

[No.142 by 匿名さん 2014-07-10 13:43:38]

それが何か？

[No.143 by 物件比較中さん 2014-07-10 15:48:18]

どなたかMR行かれた方の情報ありましたらお願いします。

[No.144 by 匿名さん 2014-07-10 19:17:06]

どんなことを聞きたいのでしょうか？

[No.145 by 匿名さん 2014-07-11 00:38:43]

>>141
阿倍野筋や阿倍野元町、相生より下は言い過ぎかと。
近くの阪南小も阿倍野区では常盤ほどじゃないが人気だし、住み良い住環境なのは間違いないですよ。
清明丘小が今はあんまり評判宜しくないらしい。

電車は南田辺からでも自転車でいけないこともない。
あっちは駐輪場無料らしいし

[No.146 by 匿名 2014-07-11 03:15:10]

晴明丘小は阪南中で合流しますね。

[No.147 by 匿名さん 2014-07-11 12:44:59]

>>145
141さんは、言い過ぎって事もないでしょう。
阿倍野筋はアクセス利便性、相生通は風致地区、
阿倍野元町は北畠から続いてるから土地も高いし、
何もない王子町よりも格上は間違ってないでしょう。
だからといって悪いってことはないと思います。
一応阿倍野区ですし。

[No.148 by 物件比較中さん 2014-07-12 09:10:43]

>>141
こんな嫌味な言い方しかできない人は、お隣の西成区で物件探してもらえばいいのではないでしょうか。

阿倍野区に住みたければ、お金だけでなくもう少し、品格を高めるようにお願いします。

[No.149 by 匿名 2014-07-12 11:24:39]

大阪ほど収入と人格の比例しない街はめずらしいです。

[No.150 by 物件比較中さん 2014-07-12 20:44:24]

最初の強気価格から約300万下げてきましたね。

どうなるやら。

[No.151 by 匿名さん 2014-07-13 00:32:06]

それでもまだ高い
少なくとも５００万以上は余裕で下駄履いてた

[No.152 by 匿名さん 2014-07-13 00:55:33]

ライフがとなりって便利でいいですね
買い物近いのは何よりのポイントです

[No.153 by 匿名さん 2014-07-13 04:31:27]

どれぐらいの期間で完売するのかな？

[No.154 by 匿名さん 2014-07-13 11:28:41]

これだけの戸数だと相当売れ残りそう。
販売後期になって大幅値引きする位なら、欲を出さず最初から価格設定に値引きして販売を開始する方が、勢いがついて良い結果になると思う。
最後に売れ残った数戸ならまだしも、販売の途中での販売価格の見直しと取れるような値引きだと、初めに高額で買った方への裏切り行為になる。
そんなことになったら、大阪人は黙ってないよー。

[No.155 by 購入検討中さん 2014-07-13 21:07:36]

広告で２９００万～と書いてあったので、見にいったら、３５００万～がほとんどだったのでびっくりしました。
すこし期待した私が馬鹿でした。

[No.156 by 匿名さん 2014-07-13 21:34:52]

西向き2階とかが2900万円台なのでしょうか。

[No.157 by 匿名さん 2014-07-14 01:29:31]

去年の播磨町のプラウドは２５００万か２６００万位～　だったと思う。
立地は賛否両論あるが、大型物件ケースとしてはよく似た感じなので
単純比較してみるとここの割高感は歪めない

[No.158 by 物件比較中さん 2014-07-14 11:33:18]

販売は順調なのでしょうか！？

買う予定の人の話も聞きたいですね。

[No.159 by 買い換え検討中 2014-07-14 17:13:35]

そうですね・・この値段でこれだけの戸数ですと完成前完売はきびしいでしょう。より西田辺に近い播磨町のPでも、完全平面駐車場、中層階の南向きで3300~3500、西向き低層なら2500～2700。消費税、物価が上がったとはいえ明らかに高すぎます。しかもこの戸数では団地感が否めないですね。バス停も阪南団地前ですから・・これだけの戸数広さで平面駐車場でないのもマイナスです。

[No.160 by 匿名 2014-07-14 23:32:44]

確かにプラウド播磨町は買いでしたね。
ただ、立地はこちらの方が好きです。

[No.161 by 購入検討中さん 2014-07-15 10:41:49]

東急リバブルでプラウド播磨町３０００で販売チラシ出ましたが見に行こうかと考えているうちに即売れたみたいです。たしか南向き２か３階？でした。転売ですかね?中古といえまだ真っ新でしょうからしまった！！と思いました。それと比較しても高いですね。これだけ戸数多いので様子見しようかと・・出来上がってから安くなるのを待つかな。

[No.162 by 物件比較中さん 2014-07-15 12:42:05]

プラウド播磨町のその物件は南向きでしたが、二階でしたし、床にきずもありましたよ。

[No.163 by 匿名さん 2014-07-15 12:47:52]

第1期の申込みが、26年7月末から1月延期されて26年8月末になりましたね。
申込み見込みが著しく少ないんでしょうね。
「第1期販売戸数が10戸でしたー」なんて少ない実績では恥ずかしいですものね。
延期した1月の間で、申込み人数の増加を狙っているのがミエミエですね。

300を超える住戸、今の価格のままで売り切れるとは考えられません。
購入希望者は、東急リバブルが価格を下げるまでじっくり待つのが得策でしょう。

東急リバブルは、価格設定の誤りに早く気付いて手を打つべきですね。
建設終わって、ガラガラだったら目も当てられなくなる。
物件的には魅力があるのだから、強気な価格設定さえ見直せば間違いなく売れる。

[No.164 by 匿名さん 2014-07-15 12:47:56]

東急のブランズさんは住○さんとかと違って売れ残ったら値引き販売ありますもんね

[No.165 by 物件比較中さん 2014-07-16 08:25:55]

今までどれ位値引きしたことがあるんですか？数百万単位ですか？

[No.166 by 周辺住民さん 2014-07-16 09:20:23]

駅からのアクセスの悪さ、典型的な羊羹型の間取り、将来管理費を圧迫するであろう機械式駐車場と過度の共有施設。
それらを補うだけの魅力を提示できるか、真剣に検討中・・・と、期待して傍観します。

[No.167 by 購入検討中さん 2014-07-16 14:33:44]

そうですよね。これだけ広い敷地なのだから、最寄駅までのアクセス悪さをカバーするためにも車生活中心の家庭向けに平面駐車場にすればよかったんですが・・親戚に立体駐車場を経営してる人がいるのですが数十年に1回のチェーン取り換えでも数百万円かかると嘆いてました。ちっぽけな立体で数百万ですから・・

[No.168 by 匿名さん 2014-07-16 15:43:14]

隣接のURが自走式立体駐車場なのにね、余計機械式のデメリットを感じてしまいますわ。

[No.169 by 周辺住民さん 2014-07-17 17:20:43]

西田辺は遠く自転車置き場も常に満車・・バスは朝夕は渋滞で時間が読めない・・一番いいのは阪堺線です。阪南小学校、阪南中学校も近いし、お父さんだけ我慢すれば子育てにはいい環境です。お母さんもLIFEがあって便利。けど皆さんおっしゃってるように立体駐車場がとにかく痛い！！これだけ広いのに・・300戸以上の車が立体なら出し入れに10分は余分にかかるでしょう。

[No.170 by 匿名さん 2014-07-17 19:23:46]

平面も少数あるようですね。
物件価格が高い順から取れたらいいのに。

[No.171 by 周辺住民さん 2014-07-17 22:45:38]

ここの駐車場ですが、総数200台ぐらいしか
設置しないですよ。全戸分はないと、
近隣住民説明会で言ってました。

[No.172 by 物件比較中さん 2014-07-18 10:32:19]

171さん、そうなんですか？318戸で200台・・まあ当たらないと大変ですが、逆に300台の機械式立体でガラガラにでもなったときには維持費で管理費パンクしてしまいますもんね！！

[No.173 by 匿名さん 2014-07-18 10:49:33]

駐車場/194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料:14,000円　～　19,000円

最近の動向を見るとこれでも駐車場には空きが出るんじゃないかと思います。
ましてここは比較的若いファミリー層が購入するでしょうから、ローン審査もギリギリで通って、生活費も切り詰めねばならず
ローンだけでなく、月々の管理費・修繕積立金で10,000～15,000円、他に固定資産税も。
その上駐車場代までは負担出来ず・・・今まで持っていたクルマも手放すってパターンもありそうですから。

デベは買わせちゃえば良いわけで、結構ムリして買う20代30代が多いんじゃないかと。

[No.174 by 匿名さん 2014-07-18 15:16:12]

173さん、たしかに・・これを機会に車を手放して・・という家庭も多いでしょうかね。最近はタイムズなど時間借りの車も充実していてサンデードライバーなら絶対そのほうがお得ですもんね。200台の機械式駐車場の稼働率を何%で試算して駐車料金を算出してるのかわかりませんが70%を切ったらきついでしょうね・・

[No.175 by 匿名さん 2014-07-18 19:40:32]

174さんそうなんですよね。
私もマンション住まいですが、駐車場を含めた年間維持費を計算してみると、
年間の走行距離を全てタクシーに乗った方が安いことに気付きました。
通勤に車を使う人以外は贅沢品ですね。
ガソリンも今はとんでもなく髙いし・・・・

マンションの管理費予算は駐車場稼働率80～85％で計算するのが一般的のようです。
160台埋まらないと予算割れ、ボーダーラインじゃないかと思います。

[No.176 by サラリーマンさん 2014-07-20 12:18:17]

このマンション周辺は車なんて要らなかもね。
まあ、あるだけ助かりますが、車はいろいろとお金も係ます。
交通の便では電車の路線も何本もありますけど、随分と集中してますね、この地区には。

本来なら電車の方が安く行けるんですけどね、特急や新幹線に乗るから高いんであって、車は燃料が高騰してしまって。。。

[No.177 by 匿名さん 2014-07-21 02:31:41]

阿倍野区のマンションでは駐車場は余り傾向ですね。
平面と機械式の両方がある場合でも、安い機械式の方が埋まっているケースも見受けます。
公共交通機関の便が良いのと、駐車場代を節約したい方々が多いのでしょうか。
私は車通勤なので、高くても平面駐車場が欲しいです。

[No.178 by 匿名さん 2014-07-22 11:40:48]

そうですね・・そうなると200台の機械式駐車場開店休業になってしまうと駐車場に加え将来の維持管理費高騰の原因になるかも？？

[No.179 by 匿名さん 2014-07-22 12:31:10]

150台くらいは埋まると思いますが・・・
通常駐車場代は管理費予算に含んでいます。
その場合、1年目の不足は売主が負担しますが、2年目以降は確実に各戸で分担になってしまいます。
将来の問題ではなく、入居してすぐに考えなければならない話です。

例えば稼働率85％で予算立てしているとすると165台借り手がいないと予算割れです。
万一115台しか埋まらないとして計算すると、駐車場代平均16,000円で毎月800,000円の管理費不足
その800,000円を管理費均等で負担すると、翌年から2,500円の値上げになります。

大規模マンションの場合、管理費とかにそれなりのスケールメリットがないと魅力が半減しますね。

[No.180 by 買い換え検討中 2014-07-22 17:24:08]

やはり機械式は高いですね・・たしかちかくのＰは10000円前後。１階の電気自動車用充電設備付でも＋２０００円くらいだったかと。

[No.181 by 匿名さん 2014-07-23 18:26:02]

機械式は利用しづらいのであまり好きではないですね。
ウチは子供もいないですしDINKSなので車は手放すつもりはないんですが、確かに駐車場が埋まらなかったら困りますね。
実際にどうなるかは、蓋を開けてみないとわかりませんからね。

[No.182 by 匿名さん 2014-07-23 23:27:10]

これだけの戸数があると、共用施設が子供の遊び場になってしまわないか心配です。

[No.183 by 買い換え検討中 2014-07-24 11:27:47]

今週ＭＲ行ってみようと思います。どれだけ食いつかれるか?以前安いと思ってためしにいった安治川のほうのＭＲでは半軟禁状態でかえれなかったですからそれ以来ＭＲ恐怖症ですが・・３０００万円台半ばで南向きの気に入る物件があるかな？甘いかな?

[No.184 by 匿名さん 2014-07-24 19:44:44]

私は今まで20件以上見に行ってますが、そんなところはなかったですよ。
よほど「買ってもらえそう」と思われたのでしょうか。
予算が3000万台で南向きとなると、高層階は厳しいかもしれません。

[No.185 by ご近所さん 2014-07-24 23:28:36]

阿倍野区に拘らなければマストメゾンの物件が播磨町交差点の少し南でやっています。
近所なので冷やかしで見てきましたが、中層階なら３０００万円台前半であるみたいです。
帝塚山の中のほうにある物件に比べると造作に見劣りしますが、必要十分な快適設備はあるし、なかなかお買い得だと思いました。

[No.186 by 匿名 2014-07-24 23:51:01]

あそこは真向かいがパチンコ屋さんですね。

[No.187 by 買い換え検討中 2014-07-25 11:39:04]

１８４さん、そうですか？安治川のキングスですがいくなり、さっきも２件即契約して帰った、旦那さん時間かけて考えてもいい部屋はどんどんなくなる。これは縁のもの。今すぐハンコ推した方がいい・・と。ようやく脱出したのですが、案の定クオカードは今切れてる、後で送ると言ったまま来るわけないですよね。

３０００半ばで南向きは低層になりますか?嫁は機械式嫌がってるので。とりあえず週末行ってきます。

[No.188 by 匿名さん 2014-07-25 17:19:25]

184です。
それはひどい対応ですね。
私は今のところ、商品券やクオカードなど、来場特典は「後で送ります」の場合でも全て届いていますよ。

計算すると、南向きの高層階は坪200万に届く部屋もあるようです。

[No.189 by 匿名さん 2014-07-25 18:56:28]

こちらの物件は、場違いなほど強気な価格設定をしたために、当初の予測を大幅に下回る販売見込みとなり、第1期の販売を1ヶ月遅らせています。
モデルルームに行かれた方は、高過ぎると笑ってあげてください。正式価格はまだ発表されていないので、まだまだ下がります。
本気で購入を検討しておられる方は、はっきりと高過ぎると言ってやりましょう。

[No.190 by 匿名さん 2014-07-25 20:22:30]

間取りもパッとしませんしね、ここ。ほぼ和室有。
駅遠いし。自転車通勤難しいし。
あまり安くして変な人来るのも嫌だけど

[No.191 by 匿名さん 2014-07-25 21:53:05]

下げても下げなくても、対して売れる数かわりませんから下がらないんじゃないですかね。
それなら下げない方が儲かります

[No.192 by 匿名さん 2014-07-25 22:19:25]

2000万台が多くなると住人の質が心配です。
煙草や騒音の問題が続出しそうです。
価格は今ぐらいで良いのでは？

[No.193 by 匿名 2014-07-25 23:47:16]

>>190
和室はプラン選択で洋室に変更したりLDKに合わせてしまったりできませんか？
標準プランで和室があるマンションはまだまだ多いですよ。

[No.194 by 匿名さん 2014-07-26 00:49:50]

確かにここは高い
高すぎる
２割は高いよ
阿倍野区は検討範囲内だけど、ここの値段を出すくらいなら
天王寺区、西区、北区、中央区の良物件でさえ買えるからね

この立地で団地風建物で坪２００万って、消費者を馬○にしているとしか思えない

[No.195 by 匿名さん 2014-07-27 04:43:09]

天王寺区の上層階は坪200万では全然無理でしょう。

[No.196 by 匿名 2014-07-27 11:58:20]

不動産関係者も調子に乗ってきていますので、ボッタクリ価格にはスルーするのが正解かもしれません。
どちらにせよ少子高齢化は加速していますから、日本は長期的には不動産は下落していくでしょうしね。

[No.197 by 匿名さん 2014-07-27 15:02:28]

殆ど同じ地域（ハタから見たら敷地内）のＵＲ賃貸が自走式立体駐車場なんだから
自走式地下駐車場くらい造れば良かったのにね。
そうすればこの値段もある意味納得できたんじゃないかな？

[No.198 by 匿名 2014-07-28 01:21:11]

作っても借りてくれる人が少ないと予想されたのでは？
仮に300台分の駐車場を作ったとして、埋まるのは半分ぐらいですかね〜。

[No.199 by 買い換え検討中 2014-07-28 11:59:16]

高い！！ここで5~6000万出すなら近くのプラウドいけますもんね。まあプラウドはすぐ完売でしょうしそこまで高い物件かえませんが・・もう少し様子見です。

[No.200 by 匿名さん 2014-07-28 12:01:55]

今の時代、車持ちは減るのですから小規模でも平面で維持費抑えてしかもプラウドのように充電設備は必須ですね。