ルネ神戸星陵台ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/seiryodai148/
売主：総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
販売提携（代理）：株式会社ライフステージ

所在地　兵庫県神戸市垂水区星陵台4丁目179番369（地番）
交通　山陽電車「山陽垂水」駅徒歩28分、ＪＲ「垂水」駅徒歩28分、山陽バス「星陵高校前」停徒歩1分
地域・地区　第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第4種高度地区、宅地造成工事規制区域、文教地区
地目　宅地
建ぺい率　36.14％
容積率　199.94％
開発面積　6,250.58㎡
敷地面積　6,250.58㎡（有効敷地）
建築面積　2,258.48㎡
延床面積　13,393.96㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上10階建
総戸数　148戸
間取り　2LDK～4LDK
住居専有面積　64.38㎡～110.42㎡
バルコニー面積　1.16㎡～28.56㎡
予定販売戸数　未定
予定販売価格　未定
管理費（月額）　未定
修繕積立金（月額）　未定
管理準備金（引渡時一括払）　未定
修繕積立基金（引渡時一括払）　未定
駐車場　153台（平面式20台、機械式4段133台）
ミニバイク置場兼サイクルポート 148区画
バイク置場　16台
分譲後の権利形態　敷地と建物共用部分は区分所有者全員の専有面積の持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
管理形態　委託管理（入居後管理組合を結成していただき、管理会社との間で管理委託契約を締結していただきます。）
竣工予定　平成27年3月上旬
入居予定　平成27年3月下旬

垂水
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%9E%82%E6%B0%B4
ルネ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AB%E3%83%8D

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1337&cid_...

[143: 契約済みさん]

まだたくさん残ってますね。
修繕費と管理費が上がるので入ってほしいです。

[144: 入居予定さん]

修繕費と管理費は、売れるまで売主負担だと聞いてますが・・・？

[145: 契約済みさん]

そんなわけないじゃないですか。
完売しなければ住人負担ですよ。

[146: 契約済みさん]

17戸売れ残ってるんですよね？
その足りない管理、修繕費が年300万。
売主が負担するなんて聞いたことがありません。
住人同士で助け合うのです。
駐車場だって赤字です。
5年後に修繕費が倍になり、20年後に4倍になるはずですが、それより大きく支払いが増えることは考えておかなくてはいけません。
12年後に大規模修繕費で30万〜40万はかかるでしょうし、24年後にはまた30万。
固定資産税も戸建ほど下がらず年14万程。

全て納得した上でマンションを買ったのではないのですか？
本当に賢いやり方は、築20年を越えないうちに他の新築マンションか戸建に住み替えるものです。
マンションは終の住処ではありません。

[147: 匿名さん]

普通の大手物件ならば売れ残り分は当面デベが負担してますが…

[148: ご近所さん]

1年ほどはデベが負担するのではないでしょうか？
1年以上売れ残ったら、賃貸にするかもしれません。

それよりもあと17戸なんですか？　結構売れましたね。

[149: 契約済みさん]

デベが1年は負担しても、そのあとのことです。
連帯責任ですね。
住人にしわ寄せが来ますよ。

[150: 契約済みさん]

マンションは駅前に限る。
逃げようにも売れないわ。
小学校も遠いし。

[151: 匿名さん]

駅は徒歩１０分以内で
子供たちが通う小学校や中学校も徒歩圏内でと思って探してますが
なかなか思う条件が揃うマンション物件が少ないです。
ルネは価格帯は悪くないのですが、どちらもの条件から離れていて・・・。
上手くいかないものだなと思います。

[152: 匿名さん]

小学校まで歩いたら何分かかるのでしょうね。
眺めはよさそうですが、割引あれば検討しようかな。
低学年の頃は付き添うならば、自分が疲れちゃいますね。
ここは車で送迎はダメなんですかね。
事件も多いことですし、せめて最初の1年から2年は送らせてほしいです。

[153: 匿名さん]

小学校距離は確かに遠いですね。
駅からもバスだし・・

だから値段が安いというところが悩みの
ポイントですね。

子供2人なので4ＬＤＫ欲しいし、
もう少し安かったら妥協できるかも。

[154: 匿名さん]

No.153さん

ここより安い物件って、そうそう見つからないと思いますよ。
駅近の物件だともっとしますよ。

駅からバスといっても10分程で、バス停からも近いです。
駅近物件を希望しているのでしょうか？

新築か中古かということも検討しなければいけないのでは？

[155: 周辺住民さん]

バス便に対してネガティブな意見が多々見られますが、ネガティブな意見をお持ちの方は駅前の物件を検討しているのでしょうか？
駅からどれ程の停留所であればネガティブじゃないんでしょう？
この物件、バスに乗ればあっという間に星陵高校前に着くように感じるんですが…

[156: 匿名さん]

通勤手段がバスだけの方はバス便エリアで問題ないと思います。
ただ大概の方はJRに乗り換えますので通勤の手数を減らすためにも駅前の方が好まれます。
またバスは天候や渋滞でダイヤが乱れやすいのが敬遠される理由です。

このルネも場所は落ち着いていて緑もあり非常にいい所だと思いますが、ここのバス道は凄く渋滞するんですよ…

[157: 匿名さん]

渋滞するのは朝に駅までのルートが混むのでしょうか。
仕事帰りの晩7時以降なら混んでも
そんなに苦ではないので・・

[158: 周辺住民さん]

私は通勤にバス・電車を利用していますが、朝晩ともに7時頃の乗車でスムーズです。
この辺りで混んでいるのは、星稜高校前バス停までの道路（垂水・舞子の分岐）、垂水駅から2号線に合流する道路ですよね？
垂水駅に出るバスの場合、さほど影響を受けませんでしたが…。別の時間では混むのでしょうか？
混んでいると感じるのは、駅から星稜高校前、高丸ICに出る辺り場合ではありませんか？学園都市に向かう場合に混んでいるなと感じるポイントです。
加えて言えば、学園都市に向かう場合、垂水警察署前〜コストコ付近の渋滞は本当にひどいです。

[159: 匿名さん]

158さん

ありがとうございます。
実際に確認しますが、仕事の行き帰りが
混まなければ大丈夫だと思ってます。

値段が安いし、家具も付いている部屋も
あるみたいなので、一度見学に行ってみます。

[160: 周辺住民さん]

電車、バスの乗り継ぎを避けたいというのが、バス便へのネガティブな意見なのであれば、もはや駅前居住という選択肢しかないですね。
駅前なら駅前ならではの住環境があります。駅前は駐車場が少なく、不特定多数の人の出入りがあります。駅や商業施設などを利用できる快適性があります。郊外地域で得られる条件を満たす住居を手に入れるには、かなりお金がかかります。
自分の求める住まい方が駅前と郊外のどっちかを見極めていく必要があると思います。

[161: 匿名さん]

駅徒歩物件で60㎡～70㎡の3ＬＤＫか
バスの100㎡かが皆さん悩むところなんでしょうね。

垂水で他にでてくるマンションで駅から歩けて
値段が安そうなのを待ちますか

[162: 匿名さん]

駅前物件だと、アルファステイツ垂水駅前レジデンス、ブリリア神戸学園都市という物件が、垂水〜学園都市地域で検討する人が考える駅前物件だと思います。私はルネを検討する際、これらの物件を併せて検討しました。
垂水区居住を考える際に検討したこれらの物件ですが、駐車場が少なく、マンション敷地内の駐車場が当たる可能性が極めて低いのと、アルファステイツの場合、ルネの3倍近い価格の駐車場代でした。
ブリリアの価格はまだ見えてきませんが、80㎡クラスの部屋を考えたとき、4000万超でした。

地下鉄利用の西神の物件も見に行きましたが、80㎡クラスは3500万後半からで、ジオの物件は8・9割売れていて、3700万後半からの部屋が残っていました。プラウドも似たような感じでした。

JR・山陽電車利用の場合、明石の物件がありますけど、ここは地域にどこまでこだわっていくのかで意見が分かれる物件だと思います。

どうしても駅前！という人は、中古の物件込みで考える必要があるのではないでしょうか？
場所は大事！という人も少なくないはずです。
マンションの場合、永住するのではない場合、転売も視野に入れつつ、資産価値があるのかなど、慎重に選んでいく必要があります。あと、年収的に購入可能かではなく、無理なく維持できるのか。実際に住んだときの暮らし方など、色んなことを考えていく必要がありますね。

[163: 匿名さん]

資産価値は売ったり、貸したりする時の
事を言ってると思いますが、
そもそもの買った値段が相場より
高かったら、資産価値は見いだしにくいと思います。

というわけで今の物件はすべて4～5年前と比べて
高いので、資産価値はなさそうですね。


出来ればオリンピック数年後に景気が悪くなると
想定し、あと8～10年後くらいに買うのがいいのでは
ないでしょうか

[164: 検討中の奥さま [女性 20代]]

先日商談会行ってきましたが、私たちに提示される資料でもざっと40戸くらい空いていました。その後、別のマンションも見に行きましたがそこの営業マンはまだあそこは実際はまだ60戸以上は空いているんじゃないかと思うと言っていました。そこの情報すらも操作されうる業界のようです。少なくとも残り17戸ではありませんよ。

あらためて物件自体は文句なしに良いと思いますし、静かでかつ買い物に便利な環境で眺望も良いと思います。
私は隣の中学校の音がちょっと気になりましたが、バスや電車の騒音よりはよっぽどマシな気はします。
ただ、皆さんが書かれているようにバス便なのでリセールの時の価格破壊は免れないでしょう。そのためか、営業マンはバス便のメリットの方を主張されていましたが。

営業マンはこの価格でこの広さのマンションなんか金輪際手に入らないよと鼻息荒い感じです。それはそうだと思いますが、ただ、向こうがアツくアピールすればするほど、じゃあなぜ現実問題ここまで売れ残っているの？というツッコミが頭の中に残り、物件そのものは大変気に入っているのにイマイチ心動きません。

私が営業マンならもうここまできたら200万の値引きは当たり前で、まだまだ勉強できますのでどうかお願いします！と正直に言うだろうなと思いますが、営業マンもいろいろと難しいお仕事なんでしょうね。

[165: 匿名さん]

なぜ、ここまで売れ残っているのかは、私も気になっています。
私はマンションを見学した際、気に入る部屋があり購入に前向きになりましたが、結局住まい方が合わず契約には至らず別の家を購入しました。

建物としては、ファミリー向けに作られているように感じますが、他のマンションに比べると安っぽさを多少なりとも感じます。
この点は価格の安さである程度、受け入れることができました。
ただ、幼い子供がいるので、交通量が多い道を長時間かけて通わせる小学校には不満が残りました。
駐車場代も安いのですが、郊外地域のマンションなので、リセールしても、あまりお金にならないことはデメリットでしょう。
郊外マンションは駅前に比べ、ニーズが低く、リセール時の価格下落がかなりあります。
永住する場合には、部屋の大きさもある程度確保されているので、良い物件だと思いますが、一生かけて住む家にしては、リスクが大きいように思います。

[166: 匿名さん]

小学校で、車で送り迎えがダメっていう所ってあるのでしょうか？
それなりの理由があれば、大丈夫だと思うのですが。
送りがダメでも帰りは、習い事の関係上迎えに行くという人も
最近ではかなり多いような気がします。
もしダメだったとしても、学校周辺まで送り迎えと言う手もあるのではないでしょうか？

[167: 匿名さん]

なぜここまで売れ残っているのかですけど、加えて言えば、西向きの間取りが主流となっていることも挙げられるのではないでしょうか？
ルネでは家が完成しているので、この暑い日が続いている中、どれぐらい西日が差しこみ、部屋が暑くなるのか、実際に確認すると良いと思います。

[168: 物件比較中さん [男性 30代]]

なぜ売れ残っているのかについて、他の新築マンションの担当者の分析が私には一番しっくりきました。

4LDKでバス便なら、同じバス便が基本の建売り新築一戸建ての方が圧倒的に安い。新築マンションは管理費やら駐車場代やらのランニングコストがかかる分、同じ所に30年以上住んだ場合一戸建てに比べて1000万円くらい余計にかかるから。だから、あのマンションの最大の強みは実は新築マンションの4LDKが他の新築マンションの4LDKに比べて割安で住めるというものではなく、狭い間取りでかつ低層階で我慢すれば一応最新の新築マンションが2000万円強で手に入るという点だ。

とのことでした。
私はそれには納得できました。

[169: 匿名さん]

安い価格の部屋が売れて、それ以外の微妙な価格の部屋が残ったという訳ですね？
いくら安い4LDKであっても、郊外地域であれば、戸建てに分がある訳ですね。
同じ3500万の家であっても、永住する場合、駐車場、管理費の費用が、戸建ての維持費を上回るんですね。

[170: 匿名さん]

転売をした場合、どれ程の価値があるのかは大事ですけど、そもそも家購入にどれ程お金を出せるかじゃないでしょうか？
今、家を探している人は、建築費用が高騰している中での購入となり、地域相場とのギャップ分、余分にお金を出していることになります。
転売時と、出したお金の差額が小さく、かつどの程度、ゆとりある暮らしができるか。
難しい判断だと思いますが、転売とゆとりある住まいを天秤にかけ、どちらが勝るかじゃないかと。
単純に安くて、狭い部屋の家購入だけだと、新築マンションの意味ってあるの？と思ってしまいます。

[171: 匿名さん]

一戸建てのランニングコストが
安いのはわかるんですけど、
永住した場合は補修とかも
自分負担なので、実際には
どれくらいの費用がかかるんでしょうか。

[172: 匿名さん]

マンションも戸建も修繕費は一緒ですよ。
管理費と駐車場代がかかるのと、固定資産税がマンションの方が割高です。

戸建は安いがいろいろと面倒。
マンションはコストかかるが楽。

[173: 匿名さん]

マンションはコスト面は戸建てよりも
高くなるけど、防犯面や町内会等の
煩わしさとか、火事とか地震時の
被害は少ない。※虫嫌いの人も不可(笑)

資産性は一戸建ては子供に土地を
残せるメリットがあるけど、
マンションはない。
しかし、賃貸には一戸建ては
出しにくい。

一長一短ですね。

[174: 匿名さん]

>>173さん
虫嫌いに向いていないのは戸建の方だと思います。
以前戸建に住んでおりましたが、庭の管理に
随分と苦労しました。
（雑草に虫がついてしまうんです）
防犯、防災面もマンションが格段に安心なので
老後はマンション住まいが理想的かもしれません。

[175: 匿名さん]

老後は戸建でしょう。
月に4.5万管理費や税金払うのは負担です。
直さなきゃいいだけ。
子供にも相続の時迷惑がかかる。

マンションは60歳まで、終の住処は戸建。

[176: 匿名さん]

維持費を自分でコントロールできる戸建の方がお金の面では有利でしょうね。

ただそれも街中、平屋、バリアフリー仕様に限りそうですが。
山手の良い住宅地にお住まいの年配者が、どんどん駅前マンションに移住している現状からそう思います。

[177: 匿名さん]

年取ったら2階は使わない、
地震時の耐久性不安、
シロアリ駆除、庭の手入れ、
泥棒の心配、近所付き合いとか
戸建ては問題が多い。

マンションの方が楽。

駅前のタワーとかが理想ですね

[178: 不動産購入勉強中さん [男性 30代]]

ちょうど30歳前後の職場の同僚とマンション派か戸建て派で議論をしましたが、いまいち噛み合わない部分がありました。

マンションのランニングコストを30年間払うなら、そもそも初期の価格は戸建の価格よりも1000万は安いマンションである必要があるので、ここだけ見ると戸建が有利です。ただし、マンション派の人間は土着志向が薄く、かつ地域行事や地域コミュニティへの参加も極力避けたいという人間が多かったように思います。あとは防犯性、妻と赤子を無駄に広くその気になればどこからでも侵入可能な庭付き戸建に昼間置いておくことが気が気でないとのことです。

戸建派はどうしてもランニングコストを払いたくない人、戸建なら例え30坪だとしてもそこは自分の土地だと言う感覚が欲しいようです。マンションの共有部分というのがあまり好きではないようです。

要するに「好み」なのだと思いますが、我々の出した結論は30代では戸建を購入し、セカンドライフは駅前の小さな新築マンションへ住み替えるのが理想だろうということに落ち着きました。

話変わって、このルネ神戸星陵台は私は営業マンの値引き交渉の応じ方が高飛車に感じられたため、やや喧嘩別れとなりましたが、先日着信履歴が残っていました。おそらくまだ売れていないようです。
代わる代わるキャンペーンを張っていますので、値引き交渉するなら良い時期かもしれませんね。

[179: 購入検討中さん]

>>178
詳しくありがとうございます。
確かに好みですよね。
戸建ては自分でコントロールすればお金はかからなくていいのですが、近所付き合いや溝掃除、ゴミ当番、防犯面が心配ですね。

ここのマンションは郊外ですが、眺めが良くて気に入ってます。
買うかと言われたら、駅前に気持ちは傾いていますが…
駅前は駐車場の確保が難しいとのことで、こちらの物件はいいかも？と思ったりしています。

[180: 匿名さん]

車離れが進んでいる世の中ですが、
駅前といってもこのへんなら
やっぱり車は必要ですよね。

[181: 匿名さん]

駅までバスで行くくらいの距離がありますから
マイカーは絶対に必要だと思います。
眺望が良い物件は価格も高めですが、ここなら大丈夫かなと(笑)
既に入居されている方の情報もあれば嬉しいです。

[182: 土地勘無しさん]

マイカーはあったらいいなとは思うんですけど．．．。

この辺りって、レンタカーとかカ―シェアとかってないんですか？

ご近所の方でご存知の方いらっしゃいませんか？

[183: ご近所さん]

大門橋の交差点（垂水区清水が丘）にオリックスレンタカーがあります。
マンションから西側に行くと良いと思います。道なり西に向かうと舞子墓園がありますが、途中で右に下る道があります。道を下り、突き当りにある山陽バスの車庫を右に道なりに行って、信号を渡れば店に行けます。
徒歩でも行ける距離ですが、10分ほどかかると思います。

[184: 土地勘無しさん]

183さま

ありがとうございます。

レンタカーが近くに？あるんですね～

たまにしか乗らないので、近くにあったらいいなって思ってました♫

ちなみに、ここって、まだ広いお部屋あるんでしょうか...？

[185: 匿名さん]

売れ残りの理由は簡単。
管理費がバカみたいに高いから。
タワーマンション並み。
駐車場使わない人にはいい迷惑だ。
機械式だから修繕費が上がりそうだし。
トイレもタンクレスかと思いきやカウンターだけって…

ただ眺めはいいです！
６階以上の部屋ならほしい。
いくら値引きしてくれるかな？
穴吹は500万値引きありましたよ。
ここは200万も引けないのかな？

[186: 匿名さん]

確かに管理費は西神のプラウド級ですね。

管理人の常駐度とかもあるから
他と比べるのは難しいかもしれないけど・・

車がいる世帯にはトータルでは安くなるんでしょうけど・・

値引きが期待出来るのは魅力ですね。

[187: 匿名さん]

>>186

車持ち世帯でもトータルで高いですよ。
2万5千円越えたら高いです。

[188: 購入検討中さん]

186さん

3LDKクラスなら駐車場込みでも2万いかない
部屋もありますよ。

[189: 匿名さん]

管理費は72.92㎡で11,660円？
確かに修繕積立金と合わせると月々の支払いが厳しいように思います。
お金がかかる共用施設が見当たらないので、人件費の方に回っているのかと
思いますがコンシェルジュがあるんですか？

[190: 匿名さん]

コンシェルジュとかはなかったと
思いますよ！！
ゲストラウンジとかだけと思います。

ちなみに垂水のマンションと比べました。

ルネ(72㎡)　　管理費11660円　修繕金7290円　
　　　　　　　※駐車場1000円～

ワコーレ舞子(71㎡)　　管理費7782円　修繕金3580円
　　　　　　　　　　　※駐車場12000円～

グレイスロワ(73㎡)　　管理費7020円　修繕3650円
　　　　　　　　　　　※駐車場15000円～

アルファステイツ(73㎡)　管理費11400円　修繕金5100円
　　　　　　　　　　　※駐車場15000円～

車のない人は管理費負担が重たいかも・・

[191: 購入検討中さん]

最近のマンションは経営が下手ですね。
実家のマンションなんて、築20年ですが、

管理費5000円
修繕費6000円
駐車場5000円
大規模修繕時…タダ

駅徒歩7分
大規模修繕一回済み
管理人さんも毎日綺麗にしてくれて、他人が入ろうなら「部屋のインターホン押してから入ってもらえます？」と止められます。

良心的なマンション、これからできるマンションにあるなら是非住みたいのですが、なかなか見つかりません。
修繕費は倍、4倍になるって、最初から決めて上がらないで欲しい。
不安過ぎて買えない…

[192: 匿名さん]

消費税増税前にマンションの販売ラッシュは
始まるでしょうか？

最近あせりだしまして・・