・固定金利は無駄だと思う変動選択者 ・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。
[スレ作成日時]2014-01-25 18:18:35
注文住宅のオンライン相談
固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 4】
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467:
匿名さん
[2014-02-22 08:07:03]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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6ヶ月TIBORは現在0.3%程度に下がっておりますが短プラは1.475%のままです。
2008年に6ヶ月TIBORが0.9%台に上昇した際には短プラも1.825%に上がりましたが、すぐに1.475%に戻っています。
当時はリーマンブラザーズ破綻という通常ありえないことがあり、銀行同士のカウンターパーティリスクが織り込まれてやっとTIBORが上昇しました。
固定金利の2%を変動金利が超えるためにはざっくり短プラが3%を越えないといけません。リーマン前の最長景気、リーマン時のカウンターパーティリスク時にも1.825%が短プラの上限だったことを考えて下さい。
短プラは短期金融市場との連動性があまり高くありません。銀行の預金を含めたALMで作る商品です。
2.固定金利にもリスクがあります
固定金利のリスクは、デフレ局面で顕在化します。
デフレの際には年収が下落します。変動で有れば金利も下がりますが、固定では下がりません。
実際にバブル崩壊以降のデフレ局面では年収が下落したにもかかわらず金利が下落しない固定金利が返済に苦労してます。逆にインフレ時には年収が上昇します。金利だけ一人歩きしてその他の指標が置いて行かれることは想定しにくいものです。つきましては、変動金利の上下は、年収の上下でヘッジされているといえます。
3.金利計算は加重平均
総支払い利息は、元金均等で考えると分かり易いですが、それぞれの時点の残高×金利の合計です。
残高の大きい手前の利息は大きく、残高の小さい後ろの利息は小さいです。
返済途中で変動金利が固定金利を超えたとしても、残高の大きい手前で変動金利のメリットを得られていれば総支払い利息で固定金利を下回る可能性があります。
つまり、変動金利はどこまで上がるかだけじゃなくいつ上がるのかも重要です。
比べる場合には、期間平均するのでなく、残高加重平均しないと意味ありません。
ここ数年の見通しはつきやすく金利が上がるとみる人はあまりいません。最初変動金利で固定金利との差額を繰上げ返済した方が、リスクを、抑えられるのではないでしょうか。
4.銀行審査
変動金利も4%前後の審査金利でローン審査がされます。
4%が耐えられない人は借りられません。
5.社会
住宅ローンに限らず企業も変動金利での借り入れが多いです。
金利が上昇する局面で日銀がそれを放置すると企業が潰れます。
自分は固定金利で安心を買っているかもしれませんが、自営業や公務員でないかぎり、勤める企業が変動金利で、借りていたら金利が上昇した際に倒産の可能性があります。
固定金利でも、年収の減少まではカバーできません。