コットンハーバー タワーズ ★２★

[匿名さん]

ＪＦＥ都市開発と三菱地所と野村不動産による４棟の超高層免震タワーマンション
http://www.cotton-towers.com/

ＪＦＥ都市開発http://www.jfe-ud.co.jp/
三菱地所http://www.mec.co.jp/
野村不動産http://www.nomura-re.co.jp/

前スレッドhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38496/

[2: 匿名さん]

それでは修繕積立金の話を継続させて頂きます。
どうも１㎡７２円で落ち着きそうなようですが、
駐車料金の修繕積立金への参入はどうなるのでしょうか？
タワーＰは維持コストも相当かかりそうなので、
もしこれがあまり期待できないようだと、
厳しい水準（＝すぐに管理組合で値上げが必要）
になってしまう様な気がします。
管理説明会で詳細が聞ける事を祈っています。

[3: ↑]

参入→算入です。失礼しました。

[4: 匿名さん]

１㎡７２円じゃおさまらないと思いますよ。
１４０円ぐらい見といたほうがいいんじゃないですか？
管理費+修繕積立で65㎡２万弱って所で妥当な線だと思います。
私の思うところ２万〜２．５万かな　全く根拠はありませんけど。
タワー型　海前ってところで結構お金かかるってわかって購入考えてるんですよね。
その辺の団地じゃないんだから、余裕をもって考えておいた方がよいのでは？
予想より安ければ文句も出ないだろうし、精神衛生上もよいかと。

[5: 匿名さん]

なんだか暗い話題ばっかりですね。
間取りのチョンボを有償で対応…。修繕計画の不安…。
他にチョンボはないですかね？もしあったとしたらちゃんと対応してくれるんですかね？
売れ残って住民がうまらなければ修繕金も集まらず、修繕計画も立ち行かないし。
野村ってやっぱり信用ないんですか？
最近の情報を見る限りでは嫌な印象ばかりですが。
もともと決断できずにいたのが最近益々引け腰に。。。

値下げの状況などを見ると結構不人気な気がするので売れ残りそう。
ちょっと第１期は見送ろうかなという気分です。
キャンセルは１割もとられるし、第２期以降やベイもあるので。
ベイでは間取りやインテリアが改善がされることにも期待。

[6: 匿名さん]

≫04さん
皆さん妥当な額なんてすでに調査済みだと思いますよ。
その妥当な額より安い額が「提示」されていることが問題だといっているのです。
妥当な額と当初提示額との差額は、将来の値上げ時に上乗せされるのですよ？
つまり値上げ後の額は妥当な額よりも高くなるのです。
多少の値上げは仕方ないとしても、当初の額を安く見せるために段階的に負担が
増えるような計画は嫌なのです。
別件の特性上、それなりに管理費・修繕費がかかることを覚悟しているからこその
心配なのです。
精神衛生上のことまで心配していただいてありがたいのですが、そういった真意を
お分かりいただけますか？

まあ、管理説明会前から過度にも見える議論を見かねてのことでしょうが。
私も同様の気持ちです。管理説明会で正式発表を待ってからの議論としませんか？
修繕予定項目や管理費・修繕積立金・修繕基金の説明もあるでしょうから。
公開説明会では説明はなくとも質問に答えるための統一見解やペーパーも
準備していると思いますよ。

[7: 06]

>別件の特性上、それなりに管理費・修繕費がかかることを覚悟している

別件の特性ではなく、物件の特性でした。

[8: 匿名さん]

予定価格の値下げ＝不人気とは限りませんよ。
よほど人気の物件でない限り、予定価格は徐々に下がっていくものですから。
むしろ最初の価格設定（見込み人気）が強気すぎたのではないですかね。
今の消費者は情報もあり慎重なので、眺望と価格だけでは飛びつかないのに。
皆さん構造面、室内仕様面、子育て環境も含め、メリットデメリットのバランスを
慎重に検討されているようですし。

個人的には収益分岐点はもっと下だと思っています。
現在の地主が売主に含まれ、土地の取得原価が安いはず。
もっと下げても利益は確保できると思うので、まだまだ悲観的状況ではないと思いますよ。

ＭＭやポートサイドとの価格差の坪100万くらい、土地取得コスト分で吸収できるはずで、
もう少しグレードが近くてもいいと思っています。
だとすると価格と見合ったグレードという評価は当てはまらない？
商売的には、土地分は将来的展望も含めた評価（見込み時価？）を価格に含んでいるので
しょうか。

商売的といえば、ＭＲの間取りについての対応はすごいですね。
当事者には申し訳ないのですが、笑ってしまいそうでした。ありえない。
どなたかも言ってましたが、十分と検討してないだけでは？

[9: 匿名さん]

>>06さん
＞その妥当な額より安い額が「提示」されていることが問題だといっているのです.

提示「その場に持ち出して、人にわからせること。」
決定「はっきりときめること。また、きまること。」

提示は提示でしかなく決定ではないですよね。
実際に決めるのは、住民次第だという事です。


＞当初の額を安く見せるために段階的に負担が
＞増えるような計画は嫌なのです。

段階的に負担が増えるのは前スレの433さんがおっしゃられた様になるでしょう。
私自身もその痛みは経験してますから。

しかしそれ以外に、通常考えられる事として
10年後の大規模修繕の一時金が発生するであろうという事です。
上乗せどころの騒ぎではないと思いますよ。

一般的に当初管理組合で問題になる内容は、一時金を均等化させるかそれとも
１０年後に先送るかという内容です。
要するに、１０年たたないうちに売却組ＶＳ永住組になるんです。
一時金は数十万（各戸）になることが容易に予測できます。
当然、売却組は反対です。修繕費+管理費は安いと売却時のうりにしたいでしょうから
（現在の販売会社同様です）

心配なさる方が居るなら、細かい月のランニングコストよりも
大規模修繕の一時金についてご心配なさった方がよろしいのではないでしょうか？
１０年後の一時金の有無だけでも確認された方が良いでしょう。


＞管理説明会前から過度にも見える議論を見かねてのことでしょうが

正直その通りです。
しかし管理説明会も皆さんの期待を裏切るかたちになると思います。
売りのトークになると思います。(セキュリテーやサービス等）

こうしたマンションの現状について公開説明はあっても公開質疑応答がないのが不思議です
混乱を想定してでの個別対応になるんでしょうが
だからこそ、この板のレスが伸び　不安感が増してしまうでしょうね。

[10: ↑]

私は4です。

[11: 06です]

あまり細かいことで議論したくはないのですが、やはり「提示」が問題だと思っています。
現時点の予定額も説明会での正式発表も、あなたの言うところの「決定」ではないという
認識はもちろんあります。
しかし購入判断時はもちろんのこと、入居初期で住民組織が本格的に機能しない時点に
おいては、当初の計画を実行せざるを得ないですよね？
そのうち住民組織が機能し始め計画の見直しの必要が出てくると、やはりもめると思って
います。まあ値上げの方向でしょうから。
この掲示板をごらんの皆さんは、積極的に情報を集めているので妥当水準も把握されて
いるとますが、実際の購入者はそういう方ばかりではないので納得いただけない方も必ず
出てくるわけで。そういうときに住民組織は苦労しますよね。金銭的負担だけではなく。
ですから、ここを見に来ている人だけが「覚悟」していればいいというような問題ではないと
思っています。

そうはいっても、おっしゃるとおり説明会の内容は期待できないでしょうね。
提示した予定が発表時に大幅にぶれることはないでしょうし、現在では管理費・修繕積立金を
なるべく抑える販売手法は一般的ですから。
また、管理説明会をやる以上そつない内容になっているのでしょう。
公開質問がないのは「そりゃそうだろうな」という感覚です。
私自身としては真剣に購入を考えているので、管理説明会後にまずは共通の情報をベースに
個別に仕入れた情報を積極的に交換し、切り込む必要があれば足並みを揃えたいと考えて
います。どうか皆さんよろしくお願いします。

[12: 06です]

また、勉強不足で申し訳ないのですが、修繕基金と一時金の定義の違いは正確にはわからず、
修繕基金は予定のもとある程度まとめて払うもの、一時金は予定外の必要に迫られ払うものと
勝手に認識しています。
私の言うところの修繕基金は、売却組と永住組に分かれることを想定し、購入時と一定期間
経過後に、そのときの住民に支払時期を分割することがトレンドだと思っています。
そういう意味では、毎月の積立金とは別にあなたの言うところの「一時金」のようなものは
計画に含まれていると予想していますが。

最後に余談ですが、管理費等って安くなりましたよね。
昔は管理費・積立金で３〜４万は当たり前だったように記憶しています。

[13: 匿名さん]

管理説明会たくさん来るのでしょうね。
管理費は、管理会社の経費率や標準利益率によっても違うのでしょうね。
なんとなく、ＪＦＥグループってあくせくしてなさそうだし、
マンション管理なんかで、儲けるつもりなんてないのでは？
それで安いんじゃないですか。

[14: 匿名さん]

うちも第1期は見送ることを考えています。
第1期が芳しくなければ、すごい値下げ攻勢に出そうですね。
今回の売主は自分のところの利益はなんとしても確保しそうだから、どこにしわ寄せが行くのやら。
しわ寄せが施工下請けに行って手抜き工事につながるのが怖いです。

そのほかには臨港道路の交通量が結構心配。
将来的には８車線になるそうで、スーパーとコットンと境界の辺りはすごい交通量になるかも。
子供のことを考えると排気ガスとか事故とか心配です。
コットンの真横ではなくちょっと迂回してくれるといいのですが。真横でも地上に接しないとか。
臨港道路のルートは営業の説明なので違っていれば教えてください。

[15: 匿名さん]

臨港道路はコットンハーバーをぐるっと取り囲むので、商業施設やボードウォークからの
眺めはイメージ図とは相当異なるはずですよね。
ちょうど目線の高さぐらいに道路が横断し、海はあまり見えないんじゃないのかなぁ。
中華街側から元町方向を眺めたときのような感じかなと予想してますが。
臨港道路完成後の外側からの想像図はあっても、ハーバーの内側からの臨港道路の
想像図はないんですよね。なんかずるいなぁ。
住戸に入ってしまえばあまり関係ないでしょうが。

[16: 04です。06さんへ]

コットン購入は見送る事にしました。

元々、私のわがままで現金購入できる物件という事で引越しを希望していましたが
詰まる所、何事も販売価格に比例してるという主人の言う事がよく分かりました。

>>06さん　どうぞその意気でマンション内をまとめていってみてください
私の主人は、少々高め(１桁違いますが）マンションの理事長をつとめた事があります。
（現在住んでるマンションですが。）
さまざまな意見を聞き、臨時総会まで開きマンション内をまとめてきました。

主人にここに書かれている事を見てもらいました。
一言「甘いな」と笑ってＭＭ地区購入に向けて動く事となりました。
販売価格をみて、当初から反対していた主人はネットを嫌い独自のコネを駆使して
かなりの数の情報を見せられました。（それについては言えません）
主人には完敗しました。（引越しを認めさせたのは勝ちなのかな？）

20代（後半ですが。。）の私的には、主人に（30代前半）に家の主導権だけは欲しいと思っていたのですが。。
とにかくこのままこの板に書き込みをする事で、通常の生活にも支障が出ると
主人に言われました。

最後に今払っている管理費＋修繕費一時金均等払いで約120㎡で54990円です。
ご参考までに。。

>>06さんには感謝しなければならないですね。
06さんが女性か男性か判りかねますが、改めて主人の言う事の正しさに気付きました。
有難うございます。

[17: 匿名さん]

04さん06さんに完敗！！
戦いに終始符がついたってことでよかったよかった。
お金持ちはお金持ちエリアに追いやったって事で06さんの勝利！！
億ション持ちの考え方には正直ついていけませんね
やっかみですけどねぇ〜
でも、30代前半でって、、、、
プロ野球関係で最近話題の社長クラスなのでしょうか？
現金買いが居るというのは聞いてましたが、ここにいるとはねぇ
てっきりリタイヤ組だと思ってました。
こんな掲示板で購入判断する人がいるってことに改めてネットって怖いなぁ
とおもいました。

[18: 匿名さん]

04さんは感情にまかせて書かれてるようで、正直、言いたい事がよく
わかりませんでした。余計に何が言いたかったのか気になります。。
「何事も販売価格に比例してるという主人の言う事がよく分かりました。」
というのは単に「販売価格が安いから、管理費、修繕費も安い」と
いう事でしょうか？
「安い物件なので掲示板の書き込みのレベルも低い」と言われてる
ような気がしたのですが、考えすぎ？
＃もう読まれて無いかもしれないので、どうでもいいか。。

やはり、収入のレベルにあった物件を見つけるのが一番だと私は思います。
無理に高いものを買うと、他を犠牲にせざるを得ないので、楽しくない
生活になりそうだし。
内装レベルの低さや生活しづらさなどが妥協できないまま、眺望と安さに
つられて買うと、結局、気に入らなくて、将来買いなおす事になるかも
しれないし。

将来、もし、売るか貸すかすることになった場合、駅から遠いため、
良い結果は期待できそうに無いと感じています。
一生住むつもりであればいいんでしょうけど。

[19: 匿名さん]

04
こういう人いなくなって良かったね。

[20: 匿名さん]

０４さんと０６さんは本質的に同じ事を述べられていたのではないか思います。
その解決の手順と見込みの度合いが食い違って議論がかみ合わなかったように
思います。

もちろん住民の自治が基本ですが、大規模マンションで総意を得るのは大変だと
思いますので、あまり楽観的なメンテナンス/修繕計画を前提での販売は、
後々の現実を見た修正が大変になってくると思います。メンテ/修繕に対する
住民の方の期待度合いは千差万別だと思いますので、最初から現実に近い
案が提示されることを期待したいと思います。

もちろん、修繕費の予想には保険みたいな部分もありますのでそのマージン
をどの程度に置くか、ということになるのでしょうか？

しかし０４の方が述べているような、売却組みが売却する期間を待って修繕
費の積み立てを開始するのがトレンドなんでしょうか？

[21: 匿名さん]

掲示版への書き込みくらいで、通常生活に支障が出るっていうことが、わからん。