アルス桜上水

[note]

場所はいいんですけどねえ
高いんだろうなあ・・・
高校と大学が目の前というのがちょっとマイナスポイントかな

http://usakura.com/top.html

[22: 匿名さん]

いねーよｗ

[23: 匿名さん]

京王線で桜上水のあたりは宅地でもなかなか物件が出ないと聞きました。
新宿が近いことを考えると希少物件でしょうか。でも価格もけっこうしますね。
雰囲気はいいところだと思います。

[24: 匿名さん]

そうなんです。このあたりの物件が少ないのはわかるのですが、では、需要が東急や小田急線ほどあるのかという若干疑問なわけです。需要がそこそこあって始めて価格が高いのであればわかるのですが、若干需要に見合っていない気がします。事実、第1期販売は約60％ですが、どの住戸も大体１倍くらいで、オープンテラスがあるところが2-3倍とのこと。新築でこの程度の需要ですから、中古になると値段が下がってしまうのでは、と気にしております。特に、桜上水団地の建替えを地下住戸のデメリットでより資産価値が下がるリスクがあるような気がしてなりません。
しかし、そう出物がないところも事実なので、非常に悩んでおります。

[25: 匿名さん]

高くて文句言う人は買わないで結構
ぶつぶつうるさいし

[26: 匿名さん]

２４さん,ＭＲで住戸の希望状況を聞いてこられたのですか。やっぱりオープンテラスは
人気があるようですね。それ以外だとどこが人気があるのでしょう。やっぱり南西、南東
の真ん中あたりの角でしょうか。真ん中？の角住戸はバルコニーは小さいですね。
でも開放感がありそうですね。

[27: 匿名さん]

まず、希望住戸をつのり、それをまず第１期分譲するとのことです。大体希望住戸はテラス以外は満遍なく散らばっていました。（本当かどうか・・・）　地下も半分近くありました。
真中、南西、南東の偏りは余りありません。真中は広くてそれに高いです。

[28: 匿名さん]

ここは外廊下を空中廊下式にしたり、そのほかスロップシンクやトイレの手洗いカウンターを
全室につけたりしているようで、さすがプレスリリースにもアルスシリーズのファーストクラスと
位置づけているように設備仕様のグレードが高いようで魅力的です。その反面ＨＰやパンフレット
ではよくわからないのですが、主寝室が間接照明になったり、トイレの上部収納棚がなさそう？
だったり、ブローダーバンドが東急のいつものＩＴＣＯＭ（でしたっけ）でないなどの点も
あります。まあよその物件でも設備仕様は千差万別で同じでデベでもちがうので
何ともいえないのですが皆様はどう思われますか。私は平均的には大体の流行の仕様は
押さえていると思っているのですが。

[29: 匿名さん]

２８です。主寝室が間接照明というのはオプション仕様かもしれません。あやふやで
すみません。

[30: 匿名さん]

>>24
東急沿線で検討している人は、小田急・京王方面では選ばない人が多いですよ。
東横線で予算が足りないなら、田園都市線や大井町線、それでだめなら
池上線や目黒線、それでもだめなら神奈川田園都市方面というように、
南にこだわる人が多いです。

他路線で桜上水と競合するのは、井の頭線の杉並区エリアや、
小田急線の豪徳寺〜経堂、中央線の中野〜荻窪あたりでしょう。
この辺りは、マンション供給が多くないので、暴落の心配はないと思います。
桜上水団地も元の住人が多く住み替えるでしょう。
世田谷区で価格調整を迫られているのは、環八を超えた地域ですね。
芦花公園、千歳烏山、千歳船橋、祖師ヶ谷大蔵、用賀・二子玉川の
バス便地域などと桜上水徒歩6分の物件は競合しないと思います。

[31: 匿名さん]

>>30
24です。非常に参考になりました。大変ありがとうございます。よーく検討してみることにいたします。

[32: 匿名さん]

おいおいテラスってだめってことか

[33: 匿名さん]

前の方ですでに話題になっていることですが、生産緑地や日大グラウンドがなくなって、
大規模マンションなどが立つというリスクはどうでしょうか。一種中高層住居専用地域なので
それなりの日影規制などあるのでしょうか。調べてみたのですが私の理解力がなくピンと
きません。他のスレッドなどで大きな空地がある場合は注意とあり、実際、問題事例もあるように
思うので若干心配しています。南東、南西両方がふさがれても６メートルの道路や緑道があるし
アルスの地形が微妙にそれているので大丈夫のような気もするのですが、どうでしょうか。

[34: 匿名さん]

３３です。１８さんが南西の緑地について北側斜線規制のことを書いておられますね。うっかり
してすみません。そうなると東南のグラウンドの方はどうでしょうか。道路自体にも斜線制限
があったように思うし、あのグラウンドの規模でマンションが建つと仮定すると建ぺい率の関係で
もあって大丈夫のような気もしますが、なにせ建築基準法が今ひとつわからないもので
お聞きしたいです。

[35: 匿名さん]

道路斜線はありますが、日大が万一売れば、しっかりした大規模マンションが建つ可能性はあります。よって、朝日が入らなくなることは十分にありえます。また、あれだけ広大ですと、公開空地を大幅にとれば、超高層マンションを建てることは可能です。現に、隣の桜上水団地では、タワ-マンションを検討したことがあるそうです。ただし、日大のはそうは変わらないでしょう。
一方で、生産緑地は必ず建ちます。ところで、申し込むことを逡巡しております。どうも土地がかなり高かったらしく、そのしわ寄せが、間口の狭いプランの乱立、地下住戸の設定となっている気がします。また、重度衝撃音もＬＨ55とちょっと高く、音は多分聞こえます。また、階段の手すりもアルミパネルとなっており、裏側の概観が今一つです。
不動産コンサルに言わせると、せっかく言い立地なのだから、8階建てで、街に溶けこむようなもっと良いマンションを作れば良かったのに、とのことでした。
地下住戸は希望者も少なく、売れ残りそうではないでしょうか？　それがバルクで賃貸に回る気がします。そうすると、あのテラスの管理が行き届かないのではないか？と危惧しております。
どうもハテナが多い気がしてなりません。

[36: 匿名さん]

35さん、ありがとうございます。大変参考になります。地下住戸は希望者も少ないのですか。
近くの（でもないか）同じような規模の桜新町などの物件に比べると、環境、立地はかなり
いいのでもう少し注目度があってもいいような気がします。外観とか、あまりに広大な
隣接空地？などの要素もあるのでしょうか。ちなみにお隣のマンションはなかなか魅力的な
感じですね。ああいう風にできあがればいいですね。

[37: 匿名さん]

36一部訂正。
×桜新町などの物件に比べると、
○桜新町などの物件と比べても決してひけをとらないほど、

[38: 匿名さん]

地元住民から言わせてもらうと、日大グラウンドは気にしすぎじゃないかな。
周辺の学校も、日大グラウンドを使う事が多く、地域の貴重なグラウンドになってますよ。
そうやすやすと、マンションになるとは思えません。
仮にマンションが建つとしても、深沢ハウスの失敗から見ても、
あの好立地に、周辺に配慮のない、いい加減な団地ができるとも思えませんし。
むしろ、桜上水団地の建て替えも伴って、公開空地・緑地・道路の増加で
周辺のイメージアップにつながる可能性もあります。

[39: 匿名さん]

桜新町はパ−クホ−ムズ桜新町かと思いますが、こちらには地下住戸はあるのでしょうか？
深沢ハウスの失敗とはどんな点でしょうか？（深沢ハウスは駅からの距離以外は、非常によさそうに思えたものでして）

[40: 匿名さん]

地下物件はお金ない人向けの釣り物件でしょう。

[41: 匿名さん]

深沢ハウスは残りすぎて賃貸にまわりました。