パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[302: 294]

>>300 既存不適格になるとしたら、やはり資産価値への影響は無視できない気がしますが。
住みつぶすから中古価格はどうでもいいやというような、安グレードのマンションとは
違いますからね。
ちょっと293あたりの書きっぷりで喧嘩を売られているような気がしただけで大人げ
なかった。　非常に正直にいえば、ここの南向き95m^2(モデルルームタイプ）が図書館抜ける高さで
買えれば全く問題ないんですが、背伸びしても8500万を超えると、住宅ローンのために生きているって
ことになってしまうもので。　非常に正直に1000万ばかり予算が足りません..　5000近くは頭入れられ
ますが、若くはないもので。
　実は、下がり天井高さを気にするのは私だけです。他の板でも書いたのですがかなーり身長が高いも
ので(186cmとかある）靴はいて通ろうとすると、直床・階高圧縮物件とかだと、玄関高さが190cm
とかになってしまうもので、ちょっとかがむ感じで通ることになるんで、階高足りない物件は一瞬に体で
感じます。ここの玄関とかの上端の高さ・質感は、パークコートを名乗るだけあってさすがでしたけど、
玄関はいって正面が茶室なんて間取りありかなぁとは思いませんでした？
　85m^2くらいで3LDK 化すると、壁芯の幅で2mちょうど程度の部屋ができてしまいます。無論狭い部屋は
縦長にしないと使えないというのは承知の上なのですが、内法だと、多分両手を思いっきりひろげると
届いてしまうんですよ。　やはりもうちょっと広さは欲しいかなぁとかね。
　市谷のパークコートは85m^2程度の部屋は、2LDK＋納屋とかを普通にしていませんでしたっけ？85m^2で、
高級さをだしながら圧迫感を感じさせずに作るには、2LDKベースが基本かなとか、ここと比較して感じたの
ですが... ここの85Bの間取りみたいに、廊下の途中にドアがあって部屋はいってしばらく2畳分くらいの
通路部分も足してはい8畳の主寝室でございますってのは、　羊羹輪切りタイプの4LDKファミリーマンション
とかで、リビングルームの広さの数字を増やすためによーくある手ですけれども、実際は6畳程度で、
うちは主寝室にベッド２つ並べていれたいので、なかなか窮屈ではあります。
（シングルでもちょっと大きめのにしないとベッドから落っこちますもので)
まぁ215cmの下がり天井の感じ方も、大柄な人と小柄な人では違うということで。
サービスでつけてくれた等縮尺の家具配置用の透明シートをくるくる回してうーんとか唸っている
ところです 　

[303: 匿名さん]

>>294 >>302 さん
　確かに、85m^2クラスの主寝室8畳は実質6畳しかないですね... よーく図面で確認してみたら、
内法で考えたらうちの6畳和室と殆ど同じなんだ..　うううむ。
立地が全てと割り切れるかどうかですね。

　不勉強なんですが、是非詳しい人のご意見お聞きしたく:
[1] 本郷周辺とか、文京区物件の相場と比較してここどうなんでしょう？
[2] あと、法規上はここ地下が2階ということですが、地下はかなりの割合まで容積率参入され
　　ませんよね。　ここは容積率300%制限の場所のようですが、貰ったパンフには、容積率参入分の
　　面積の敷地に対する比率は明記されていないように思えます。
　　>>297 で取り上げられている条例が施工された場合、同じものへの立替が不可能になるという
　　意味での既存不適格扱いになるところまで、ぎりぎりに容積率を消化しているのかどうか
　　誰かご存知でしょうか？？

[304: 23]

>>291　要望書、出しました。南面です。無抽選になりますように・・・多分、293さんとはぶつかってないと思ふ。
>>292　MRはデザイナーの個人的（悪）趣味。素材と仕上げ、色合わせのセンスのみチェックしました。
>>294　確かに、洋室２，３の天井はイマイチ。もう少し何とかして欲しかった。が、子供部屋なので気にせず。
>>303　JR跡地は地所が購入するそうです。本件より2割ほど高くなる（ほぼすべて億ション）くらいの高落札価格。
　　　 容積率はMRで確認したら？駐車場を除く住宅用途の容積率は330%ってことしかわかりません。300が限度なら
　　　 30%分が地下ってことですかね？

[305: 匿名さん]

管理費や積立金などは10月8日のグランドオープン時に公表されるようです。
また、重要事項説明書はすでに出来ているとのことです。->反対派住民との和解事項も含まれている？

[306: 匿名さん]

ありゃ、価格が高いとわかったら、ショボーンですか？

[307: 匿名さん]

ここって、普段のちょっとした買い物は不便ですよね。成城石井も坂の下にあるし。もう少し日常
生活に便利な施設が５，６分以内の範囲に多いと良いのですが。

[308: 匿名さん]

>>304 ”ここ”の落札価格ってどのくらいなんでしょ？　傾斜地ですけれども、
それでも路線価の2-3倍いっているのでしょうか。　平米100万軽く越えでないと
変えない土地でないと、この価格にはならないと思うんですが。　やはり文京区
そんなものなのでしょうかね？　路線価は50万/m^2台程度ですよね。

[309: 匿名さん]

変えない　ーー＞　買えない　の間違い　失礼..

[310: 23=304]

すみません、落札価格は知りません。ただ、他のスレにもありますように都内の
マンション用地は本当に不足していると、所長さんも言ってました。JR跡地は明
らかに"ここ"より高くなるとも。

買い物は確かに不便。。。昔住んでた時、ホカ弁が出来てすごくうれしかった記
憶があります。成城石井もなかったので、だいぶマシにはなったと思ってますが。

[311: 匿名さん]

東と西では、やはり東でしょうか〜。８，９階あたり、眺望はどうなんでしょう？

[312: 匿名さん]

眺望的には東のほうがずっと下層でもなんとか大丈夫だと思いますけれども、
壁芯で2m幅しかない部屋ってのはやっぱりちょっと気になりますね。

[313: 匿名さん]

＞３１０
うーん、やっぱり不便なんですか。それを補ってなお余りある・・・と考えられるか否かですね。
悩ましい・・・。

[314: 匿名さん]

荒川が決壊したら、「高台でよかった」ということになるんでしょうけどね。
もっとも、値段が値段なんで、私は買えませんが。

[315: 匿名さん]

JR跡地はインサイダーさんが前から話題にしていました。

>>255-256
インサイダーさん　登場されませんね。

[316: 匿名さん]

図書館から見ると、敷地は思いっきり削られてますね。壮観ですよ。

傾斜地と言っても掘っ立て小屋を斜めに立てるわけではないので、
確かに気にする必要はないですね。

[317: 匿名さん]

> 294 さん
私の財力では、頑張って 85B の中層なんですが、ご指摘の通り C to C で 200cm はきついですねぇ。
この広さでは 2LDK ですね。メニュープランを利用する積もりです。残りの小さい間は子供部屋かな。
贅沢は言えません。

[318: 匿名さん]

お願いですからMRで子供を野放しにしないでくださいね。

うるさくってかなわんわ。パークコートなのに鬱になりそうです。

[319: 匿名さん]

子供にパークコートもなにも関係ないと思われ。
それともあなたは子供の頃きちっと座って大人の話を黙って聞いてる気味の悪い坊主だったとでも？

[320: 匿名さん]

>319 やめてくださいね。無関係な話は。

ま、この場合野放しにする親が...ですね。

[321: 匿名さん]

ま、この場合野放しにする親が気味の悪い...ですね。

[322: 匿名さん]

駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

屋内の駐車場は結構安いと思うのですが、競争激しそうだな〜。

[323: 匿名さん]

>駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

え、どこにですか？教えて下さい！

[324: 匿名さん]

先週末ＭＲ見て来ましたが、管理費や駐車場代は出ていましたよ。
駐車場は３万円強だったかな？それでも９千万以上の部屋の購入者が優先で、
それ以下の部屋の場合はかなり競争厳しそうでした。
冷やかし気分で見に行ったＭＲなんですが、立地に一目惚れしてしまい、
購入検討しています。それでも７千万半ばの部屋が手一杯で、すこしでも広い
低層の西側か北西角部屋検討していますが、この価格にして日当たりと間取りにちょっと迷う所。
それでも抽選になる様だし、もう日にちは無いし、
ああ、もっと早くからＭＲ見に行っていればよかったです。（ＭＲ巡りをして間もないです。）
立地的にいえば、こんな好物件なかなか出ないですよね？
でも、価格的にはどうなんでしょうか？

[325: ３２４]

　　↑訂正です。
駐車場代は、屋外機械式〜平置きまで、３万ちょっと〜３万強まででした。

[326: 匿名さん]

9千万以上の購入者優先とは感じ悪いですね。
3LDKは安くても6千万円以上するのだから、車ぐらい持ってる人は多いでしょう。駅だって極近というわけでもないんだし。
9千万円以上住戸の魅力を増して、それ未満の住戸の魅力を減らして、何かいいことあるんでしょうかね。
この辺って、外部の駐車場なんかありましたっけ？

[327: 匿名さん]

駅まで近いですよ。部屋による優先もありません。

[328: 匿名さん]

駐車場は部屋による優先はあるようです。
駐車場：屋外：3-3.3万。屋内：3.3-3.6万。平面3.7-3.8万。
要望倍率：95Bの1003×１、1102×２.90Dの1004×４、1103×２。95Aの901×４．
モデルルーム行きましたが、がっかりです。オプションも含め私の感性とは合いませんでした。個人的には、値段やローンも含めると、「夢」の買えないマンション、「妥協」のマンションという印象です。
私は購入をやめます。

[329: 匿名さん]

入居後に組合で規約変更して5年ごとに
駐車場の再抽選にすればよいのでは?

[330: 匿名さん]

駐車場は多分余るでしょう

[331: 匿名さん]

>駐車場は多分余るでしょう

いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
置けない人も出てくるかも

[332: 匿名さん]

一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

買いたい人、買える人　が、買えばいい。無理する必要はどこにも無し。
自分にあったマンションを探すべし。

[333: 匿名さん]

明日からMRオープンですね♪

[334: 匿名さん]

プラウド駒込の建設用地（もう竣工間近）のすぐ横にパークコート本郷真砂の大きな広告が
建てられました。まるで山田電気とコジマ電気みたいですね。

[335: 匿名さん]

>一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

常識なのはわかってるけど、その「常識」がおかしいといってるわけで・・・。差の付け方は他にいくらでもあるでしょう。生活していく上で致命的な差の付け方、あとで禍根を残すような差の付け方は良くないと思う。

[336: 匿名さん]

>>駐車場は多分余るでしょう

>いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
>置けない人も出てくるかも

賛成。駅2分くらいで50％の駐車場が全部埋まってるマンション、沢山知ってます。
それにここは、一番安い3LDKでも6千万円台半ば。フツーにEクラスや5シリーズくらい乗ってるレベルの人たちです。

[337: 匿名さん]

一部の住戸に異常に人気が集中してるらしい。
８０Ｂのテラス付きだったかな。でもあそこって、前から生えてる
木を残したおかげで随分影になるし、それ以前にもともと日照
条件ひどいし、外から進入しやすいから女性一人しかいないとき
は昼でも窓開けっ放しは怖いし、一番下のエレベーターホール前っ
てことはほとんど全住民が行き来するわけだし（ドアはあるけど）
冷静に考えるといろいろ問題ありそ。幅が2mしかない部屋もあるし
ね。あと、このキッチンて、一体どこにゴミ箱置くの？
ルーフバルコニー付きの部屋の倍率が高いのはまあわかるけど。
あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

[338: 匿名さん]

>あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

そういうことですね。
高級マンションの場合って、安い部屋から埋まるんですよね。
本郷のあの場所は確かに静かでいいけど、前の道は狭い、
すごい傾斜。そこに9000万とかの物件ができてしまうのは
なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？
そんなもんでしょうかね？

[339: 匿名さん]

プラウド文京千石とも比較しているのですが・・・・。
パークコート本郷真砂は大きな間取りでもキッチンが狭いですね。

[340: 匿名さん]

>339
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38434/res/11

[341: 匿名さん]

9,000 万円台の部屋に結構高倍率がついているようですね。凄いなぁ。
私が希望していた部屋も x 倍になってしまいました... (T_T)


> なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？

違和感あるならそれでいいでしょ。気に入ったら買う。気に入らなかったら買わない。

[342: 匿名さん]

>>335 逆に一億払って駐車場の優先権もとれなかったら怒りませんか？
飛行機でファースト・ビジネスクラスの荷物が先にでてくるのと同じですよね。
うちは別に1億級狙いではないけれども、この手の優先利用権はあって当然に思います。

[343: 匿名さん]

>>飛行機でファースト・ビジネスクラスの荷物が先にでてくるのと同じですよね。

335さんではないですが、ちょっと例えが悪いのでは、、、
荷物の順番なんてその場限りの話ですが、駐車場はこの物件の場合、たしかに結構致命的でしょう。
この辺って、ほんとに周辺で駐車場探すのはたいへんでは？

一億払ってうんぬんというのは金持ちの思い上がり。この習慣は変えていかないと。
そんなに駐車場を優先して欲しいなら、いっそ分譲駐車場にして、物件価格に含めなきゃ。
この物件の場合はあとから9千万円以上に優先とか決めてるから問題になる。
その9千何百万円という価格にもともと駐車場の優先権は含まれていない。

[344: 匿名さん]

343さんのおっしゃることは正論には違いありませんが、
マンションって、階層がありますからね。
いわばカネもち優先の身分社会、それが現実です。
この物件に限りません。

[345: 匿名さん]

>>その9千何百万円という価格にもともと駐車場の優先権は含まれていない。

含まれているのだと思ってましたが。
含まれていないんですか？

[346: 匿名さん]

>>335 >>343
デベは、お金持ちを優先したいってこと。これが言い過ぎなら、特典をつけて
より高い物件を買って欲しいってこと。それは彼らの経済行為としては常識。

あなたの常識が全ての常識ではない。優先されたかったら、いいとこ買うべき
（対価を払うべき）だね。車がないと困る人には同情しますけど。

[347: 匿名さん]

346さんのいうとおり。
一億払ってくれるお客に駐車場優先をつけるなんて、あたりまえ。
「優先権」が価格に含まれている、と考えてもいい。
クルマをどうしてもおきたいなら、
自分の予算が最高額になるようなマンションを選ぶしかない・・・
というわけで、私はこの物件は見送りました。

[348: 匿名さん]

>>347 同感ですね。　無理して背伸びして日照の悪い下層を買うようなマンションでは
ないと思います。　”利便性”だけなら同等でもっと安い物件はいくらでもありますしね。
歴史ある街だとか、なんらか立地にほれ込んで買う物件ですよね。　9000万上とかだして
駐車場の優先権すらとれないのなら、うちも検討しないと思います。　後で地権者には
駐車場代を免除していましたというのが分かったとかいうパターンとは違って、最初から
そういう条件を設定して、それをinform した上で購入希望者を集めているわけですから
極めてフェアだと思いますけれども。　

[349: 匿名さん]

パークコート市谷仲之町なども、100平米以上の部屋には駐車場優先権が付いていましたね。

[350: 匿名さん]

だから、都心の物件を買うときは駐車場のカバー率を見て決めないとね。
実際のところ、個人的にいろいろ見て回った感じでは60％以上確保されてれば
意外とみんな駐車場にありつけてる場合が多いようです。
クルマはもういらない、そのかわり都心に、って人も多いわけですね。
一方60％以下だとかなり危ない。抽選で外れる可能性高し。
そうなると都心の場合悲惨。ここの本郷真砂だと、屋根つきボロ駐車場で5万、
なんていってるからね（大きな道をわたって、その向こうの道に入ってください。
どの駐車場のこといってるかわかるから）。
でも、ちょっと考えたんだけど、この物件の場合、目の前のマンションが
駐車場空ありっていってない？　そっちに置く手もあるかも。

[351: 匿名さん]

>>207
5階建てで50〜60戸くらいなら2基でもと思いますが、
13階建てで2基は少ないように感じます。
ただ、待ち時間が気にならないタイプの方であれば、
問題ないかもしれませんね。

うちは今2戸に1基なので、エレベーターが重なることは
まずありません。
あとプライバシー性が高いこともあります。

管理費が高いという意見もありますが、無駄な共用施設が
ないので、80㎡で2万円です。

何を重視するかによるのでは？
それに2基だとエレベーターのメンテナンス時が不便だと
思います。