南大沢レジデンス

[ストリーム]

南大沢駅徒歩4分、100㎡を超す間取り、スポーツクラブ併設と好条件です。
私は魅力を感じてますが、いかがでしょうか？
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5014001/

[102: 匿名さん]

ベルコリーヌの住人です。
日当たりは南側よりも、西側の方が良いと思いますよ。南側は南南東を向いていますので、午後からは日が当たらなくなります。それに比べ、西側は午後から日没まで太陽がいっぱいだと思います。
南側は目の前に他の建物が建ちませんから、眺望としては最高だと思います。グランスイートとは駅からの距離が全く違いますから、比較できないのではないでしょうか？
鉄塔が気にならなければ、西側はお買い得ですよね。

[103: 匿名さん]

実際に住んでみないと確実には言えませんが、西側は日当たりはいいようですね。
17戸残っていると言うよりは、第二期の販売予定住宅が西側が多かったのだと思います。実際第2期の販売はまだ始まってないので、それが終わるとどれくらい残っているのかがわかりますね。
南南東のベランダは午後はどれくらいまで日があたっているのでしょう？日差しをさえぎるものがないので1時か2時までは当たっているものなのかな？朝は8時？9時？ごろから当たり始めるのでしょうか？　東側か西側か・・・生活のタイプにもよるので好みがわかれるでしょうね。。

[104: 匿名さん]

南東の部屋の朝は早いですよーー。朝は７時には日が差し込んでます。午後は２時頃までですね。
サラリーマンは朝の日差しは大切ですので、毎朝明るい気持ちで出勤できる生活です。逆に北側の部屋は、西側に建物がありますので、日差しは期待できませんね。

[105: 匿名さん]

まあ、Ａ，Ｅ，Ｈ以外の住戸の洋室は、防犯上＆プライバシー上の理由から
網入り型板ガラス＋面格子なのでもともと日差しは微妙ですが、西棟の影響
を受けるのはＢ，Ｃですかね。
逆に西棟の洋室は午前中なら日があたりそうです。

ところで、防犯にからめて、一つ面白い情報をご紹介します。
”事件事故発生状況マップ”で検索をかけると、警視庁が作成した、「犯罪
発生マップ」、「犯罪情報マップ」、「交通事故発生マップ」を見ることが
できます。
これを見ると、区部に比べて市部や多摩ニュータウンの治安の良さがわかり
ますね。拡大すると南大沢周辺の状況も確認できます。
住まいを決める際、治安も気になるという方はご覧になってみてはどうでし
ょう。

[106: 匿名さん]

＞西棟の影響を受けるのはＢ，Ｃですかね。

Ｄも受けるのでは？　中住戸は全てですよね？

[107: 匿名さん]

このマンションの方位付き全体図面をお持ちであればわか
りやすいのですが、南棟が南向きに建てられていれば、確
かに中住戸の洋室は全滅だと思われますが、この物件の南
棟は南南東を向いているためと、西棟の位置関係上、Ｄは
午後過ぎて夕方近くになると日が当たると思われます。
（定規を方位の北向きと直角にあててそれを平行に滑らせ
てみてください。そしてそれがＦのバルコニーの角にあたっ
た所で止めてください。Ｄに日が当たるのが分かると思い
ます。まあ、冬は無理ですけどね）

ただ、西側方向（太陽の沈む方向）の地形情報を加味しな
いといけないので夕方どのあたりまでかまでは階数次第だ
と思います。そんなに長い時間ではないですけど。

[108: 匿名さん]

107さん　有難うございます。
なるほど。。。。難しいもんですね。
確認してみます。

[109: 匿名さん]

１０８さん　かなりおおざっぱな説明でしたので詳しく調べたい場合は
”暦計算室”で検索をかけると国立天文台天文情報センター暦計算室の
ＨＰがでます。そこの各地の暦→東京のデータ→日の出南中日の入りを
見ると細かいデータが得られますよ。

参考までに４点ほど抜粋（掲示すると横がずれそうですが）
日付 　　　日の出 方位 　南中時 　高度 日の入り 方位
年月日 　　時：分 　度 　時：分 　度 　時：分 　度
2007/01/01 6：51 118.1 11：44 　31.3 16：38 241.9
2007/04/01 5：29 84.1 11：45 58.7 18：02 276.1
2007/07/01 4：28 60.4 11：45 77.5 19：01 299.6
2007/10/01 5：35 93.0 11：31 51.4 17：26 266.8

それにしても日照を気にされる方が予想以上に多くて驚いています。
ただ、西棟の日当たりが悪くないのはわかりますが、西棟の方が南棟よ
り日当たりが良いような書き込みが最近多く、さすがにそれは違うだろ
うという思いがあります。
これから買われる方が誤解されるといけないので調べた限りで書きます
が、

南棟は真北を０度とした場合、バルコニーは約６０度傾いています。
そのため、日照（バルコニーに直射日光があたると定義）は太陽が６０
度〜２４０度の方位にあれば得られます。
また、東京の日の出はもっとも低い場合でも方位６０度以上です
なので、おそらく南棟は、午前中の早い時間（平均８時？）から午後半
ば（３時頃？）まで日照が得られるでしょう。
一方西棟のバルコニーはその位置関係から、方位１６５度〜日の入りま
での日照となりますので、南中（１８０度）の時刻が１１時４５頃とい
うことから、１１時〜４時くらいでしょうか（やはり地形情報から日の
入りよりだいぶ前に日照が得られなくなるとは思います。今回は多分に
憶測ですが）。

最長で
南棟　日照７時間
西棟　日照５時間
といったところでしょう（冬はもっと短くなりますが）。
西棟も日当たりは悪くはないですが、南棟より良いというのはあたらな
いと思います。
ところで、多くの方が日照を気にされるのは、洗濯等の乾きを気にして
らっしゃるからなのか、採光性を気にしてらっしゃるからなのかどちら
なのでしょう。それとも他の理由があるのでしょうか。
よろしかったら教えてください。

あ、ちなみにＭＲは花が６つついてましたよ。

[110: 匿名さん]

108です。
109さん、論理的！！　素敵です。
気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。わざわざ分譲を西向きリビングにするのは、午後の日照時間の関係かなと考えていました。いろんなスレを見ると、以外に西向きの部屋を好む人が多いですよね。昔は東南角部屋が王道でしたが、今は西向きが人気なのかもしれませんね。

あとMRですが、花が６つということは、残りまだ１６戸もあるということでしょうか？

[111: 匿名さん]

１０９です。
いえ、花については、２期販売予定の１３戸のうち６戸に花が
ついていたということです。
また、ＨＰより西棟の先着順１戸も売れたようですので、今は、
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは７戸（先着順なし）。
となっています。
計残り１０戸のようです（２期分は抽選なので確定じゃないで
すけどね）。

＞気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。
ああ、言われてみると確かにそうですね。
ただ、真西というより、本物件の西棟と同様か、１３０度あた
りの南西向きのようです。

で、実をいいますと、西向きも東向きも純粋に日照時間だけを
問題にするなら、どちらでも変わらないのです。太陽の軌道は
円なので、南中するまでの時間はどちらも一緒です（地球の自
転が午後だけ遅くなったりもしないので（＾−＾））。
なので、問題は建物が真南からどちらにどれだけ傾いているか、
と周辺の地形情報（山や建物のせいで、太陽がどの高度で顔を
だし、ひっこむか）です。

で、ついでにいいますと西日が暑いというのも嘘でして。
地球と太陽の距離や入射角は１日でそれほど変わるわけはない
ので、直射日光による熱量は東日も西日も大して変わらないは
ずなのです。
なのになぜ西日を暑いと感じるかというと、午前中と午後の戸
外の気温の違いのためです。午前中暖められた戸外の気温が住
戸を暖め、そこに西日が直撃することにより、西日は暑いと言
われているのだと思います。
なので、西向きの部屋は夏暑く冬暖かい自体は正解です。
純粋に東日と西日の違いは、色です。午後は大気中の水蒸気や
ごみが増えるので光が散乱し、波長の長い光が増えて、赤い光
になって見えます（逆に光が散乱する分、若干午後の方が熱量
が下がるような気も・・・）。

とりあえず西向きの長所は、
①冬暖かい（暖房費が減る）
②カビが生えにくい
③夕日が見れる
といったところでしょうか。
短所は、
①夏暑い（冷房代がかかる）
②戸内が日焼け、劣化しやすい
③夕食時等、家にいる時間まぶしい
どちらを重視するかだと思います。
ちなみに私は西向きは苦手な方です。
（なんか長くなってしまいました（＾＾；））

[112: 匿名さん]

ごめんなさい。
上記
＞２期販売予定の１３戸のうち６戸
は２期販売予定の１５戸のうち５戸の間違いです。
同じく
＞南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
＞西棟の残りは７戸（先着順なし）。
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは８戸（先着順なし）。

＞計残り１０戸
計残り１１戸

失礼しました。

あと、西向きの長所１個追加します。

④布団、洗濯物が乾きやすい

ではでは。

[113: 匿名さん]

一次は販売開始前に全住戸に花が付いてましたから、やはり２期は西側中心なので、売れ行きが良くないと見えますねぇ。少し厳しくなってきた感があります。
少し値引きがあるかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

えーと、それは順番が逆でして。
通常販売前には何戸を何期に売るというのは決まっていません。
事前申し込みの数や購買者の本気度を見て、この戸数なら完売す
るだろうという部屋・戸数を販売側で設定し、○期○戸販売とす
るのです（ほぼこの段階で、該当期販売戸数の８０〜９０％以上
に購入予定客が着いていると見てよいでしょう）。
なぜこうするかというと、該当期終了後、『○期完売御礼』と宣
伝文句にすることができ、売れてるイメージを作ることができる
からです。また、販売側も「○期完売」を達成できたかで評価さ
れることもあるので必ず達成できる設定値を刻んできます。たぶ
ん、どこの販売業者もやっていると思われます。
大規模物件の場合は、とくにこの「○期完売」をやるために、こ
まかく販売戸数を刻んできます（逆にいうと、○期あたりの販売
戸数の多寡がその物件の売れ行きを示す指数として使えます。○
期完売したかではなく）。

本物件の場合も１期販売戸数は事前申し込みの花のつき具合を見
た上で、発表されており、事後ローン審査がらみでキャンセルは
出ましたが、実際１期完売達成しています。
なので、「１期は販売開始前に全住戸に花が付いていた」のでは
なく、花が着いていた住戸（＋まだ花は着いてないが着きそうな
戸数）を１期として売りに出したので、全住戸に花が着いていた
ように見えるのです（というか、営業戦略成功してるなぁ）。

と書いてる間に、ＨＰで２期販売の戸数が発表されてますね。
刻んできましたね。第３ラウンドまでやるようです。
２期販売戸数は９戸（先着順除くと残りは６戸になったのかな）。
ちなみに今回出された９戸中５戸は、以前ＭＲに言った時花が
着いていた部屋です（私が言った後もついてるでしょうから、
７割位は見込み客付きかな？）。たぶんこの数なら２期完売で
きると踏んだ戸数なのでしょう（外すと営業成績にかかわりま
すし）。　

[115: 匿名さん]

失礼
後段　２箇所　言った→行った
です。
最近こればっかだなぁ。
すみません。

[116: 匿名さん]

113です。
114さん　非常に勉強になりました。無知はデベにいいようにだまされちゃいますね。
もう一つ教えてください。
南大沢レジデンスは苦戦しているのでしょうか、好評と見るべきなんでしょうか？第３期に入るのは一般的だと思うのですが、どのように感じてらしゃいますか？

[117: 匿名さん]

私が連休中に2期のモデルルームを見に行ったときは強引に売ろうとする感じではなかったです。つまり売れているので余裕があるのかもしれません。値引きに関しては、少し匂わせて聞きましたが、1度も値引き可能という発言は出てきませんでした。現時点では売れ筋がよいので値引きの必要性がないのかも知れません。また、売れ残ったときの管理費等は売主負担をうたっていますので、良心的な売主と言えるのではないでしょうか。
気になったのは、修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。入居時の負担を小さくしていると思われますが、ベルコリーヌの瑕疵問題にあるように、問題が起きた場合に積立金を十分確保したほうが後で対処できます。もっと平均化して集めるほうが、将来を見据えた場合このマンションの価値につながると思います。

[118: 匿名さん]

いえいえ、色々読んだり聞いたりしただけで、元々ただの素人ですから。
日々、勉強中です。

レジデンスに関してはこれまでのところは好評と表してよいと思います。
（初期８割完売はなかなかだと思いますが）
ただ、今回２期を刻んできたので、ちょっと息切れしてきた感は確かに
あります。
問題は交渉の余地という点を気にされてるんだと思いますが、２期は厳
しいんじゃないでしょうか（事前申し込みについては、駆け込みが多い
ので意外と正確な数が購入者側には見えません。比較的確実な数字を知
りたい場合は、事前申し込み締め切り当日の花の付き具合を見て判断す
るのが確実だと思われます。当然締切時間前になればなるほど情報の確
度が上がります）。

もし、間取りや階数にはこだわらない。
立地は大変評価できるのでできれば買いたいが、金額的にもう少し下が
らないか、ということであれば、３期は確実にありそうなのでそちらを
待つのも手かもしれません。

あとは、何にどういう順番で優先順位を置くかなので。
（立地か間取りか価格か）
ただ、ほんとにスペックは悪くないですけどね（満点ではないけど）。
価格が低いマンションはやはりどこかスペック落としてますんで（価格
とスペックは基本的に比例です。ズルイ業者じゃなければ）。

[119: 匿名さん]

上記１１４です。

ん？

＞修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。

えーと、ゆるやかなカーブを描いていると思うのですが。
金額の上昇率としては、５年ごとに戸あたり年額で約８万、６万、８万、
８万と増えていってますから。
逆に良心的、といっちゃ変ですが、まっとうな商売してると思いますけど。
ひどいところは、初期５年はもっと落としてきますよ。
（スポーツ施設の方はたしかにそんなカーブを描いてますが・・・）

[120: 匿名]

　ここの購入者の年齢層をご存知の方、いらっしゃいませんか？
およそのところで構いませんが。

[121: 匿名]

修繕積立費が６年目から増えるって、長期計画書か何かに書いてあるんですか？
それも６万、８万なんてかなりの金額ですよ。
私のいま住んでいる（２３区内）マンションは、建築後６年ですけど初めとほとんど
変わりません。
４００戸の大型マンションではありますが、標準の８０平米で管理費一万円弱、修繕
積立費６千円弱で、積立残高もたっぷりありこれからも値上げの予定はありません。
２４時間有人管理、毎日３人での清掃と質もかなりいいですよ。
６年目に騰がると言うことは、その後もかなり騰がる感じですね〜。
ここには長期計画書はあるのでしょうか。
確認しないと、将来がちょっと心配ですね。
私も購入を検討していて近日中に現地に見学に行くことをかんがえているんですけど・・・。