【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[3: 匿名さん]

パークホームズ武蔵小杉の近くに住んでいます。
全体の図面見ましたが、ワイドスパン＆南向きが９０％くらいなので高いでしょうね。
三井物産の社宅跡地なので土壌汚染も無いし立地も良いので強気で来るのでは？と思っています。
他の大規模マンションは工場跡地やタワーなので、ここは住居地域という事で充分差別化されていると思います。

[4: “]

ここの立地はいいですよね。
新丸子と小杉の２駅利用可能で、駅から遠くないのに閑静な住宅街。東西に長いので南向きが
多く作れると、立地に関しては言うことなしですね。

ただ、残念なのは２０ｍ高さ制限地域で７階建てなこと。高さ制限の緩和は受けていないで
しょうから、間違いなく直床ですね。

[5: 匿名さん]

>04
直床ですか？
天井は二重になりそうですかねぇ？

どのくらいのお値段で行くと思います？
80平米・4500万円〜でしょうか？
ワイドスパンなら私としては80平米もいりませんが。

[7: 04]

>>05
今時の三井で直天井はありえないので、二重天井は間違いないでしょう。
階数と向きにもよりますが、おそらく南向き３階以上なら坪単価210以上
じゃないですかね？
一階の南向き以外なら坪単価180〜190位もあるんじゃないでしょうか。

[8: 05]

>06,07
高いですね。
武蔵小杉の物件を探すのは初めてなので、いくらぐらいなのかわかりませんでした。
本当にそのくらいの値段であれば、私には無理かな。

何平米が中心なのでしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？
資料請求等された方、教えてください。（請求したのですがまだ届いていないので。）

[9: 04]

>>08
資料ではありませんが、こないだ間取り図付きのチラシが入っていましたね。
チラシの記載は忘れましたが、ＨＰの情報によると
一般販売住戸：６２．６７平米（１戸）〜９２．３５平米（１戸）
となっているので、おそらく資料でも同じでしょう。

狭くてよいのなら６０平米台というのもありだと思いますが、ここに限らず
小杉で探しておられるなら、コスギタワーや今井上町の物件なども選択肢に
入れられると良いんじゃないでしょうか。ここは立地が非常に良いので、
小杉徒歩圏では最高額に近い物件になると思いますから。

[10: 匿名さん]

こちらの物件、間取りはとてもよく考えられていて、いい感じです。
最近いろいろ見てきた中で、かなり上位です。（間取りは）
武蔵小杉は、便利そうだなとは思いつつ、縁がない土地なので
あまり積極的に探していませんでしたが、値段しだいで候補に入れたいと
思います！

[11: 匿名さん]

高いでしょうね。
あのあたりは今井仲町・木月大町と同じくらい静かな住宅街だし、
徒歩10分、等々力緑地にも近く、
さらに南向きワイドスパン中心。
プラウド武蔵小杉、ガーデンズコート武蔵小杉を越える平均価格帯になるのは
間違いないでしょう。とすると、中心価格帯は５，５００に近いセンですかね？

ちょっと気になるのは、階高が３ｍ切っている(計算上2.85)点ですが...
まあ少なくとも直床にはしてこないでしょう、さすがに。

[12: 匿名さん]

あの辺りは個人的にはプラウド武蔵小杉、ガーデンズコートエリアより
住み心地は勝ると思っています。
小杉だけでなく、商店街や飲食の充実した新丸子が生活圏というのは
便利でしょう。実際周辺歩かれると分かるかと思いますが、本当に
静かな住宅街です。
通常２０メーターだと６階なので、そこがちょっと気になる点ですね。
ただし、環境重視だったらＯＫかな。

[13: 匿名さん]

そうそう、何気に小杉よりも新丸子のほうが
いい食べ物やさん多いんですよね。
以前イダイモールの脇のマンションに住んでましたが、
いろいろな店に行けて楽しかった〜。

[14: 04]

>>10
チラシの間取り図見たんですが、確かに間取りにはこだわっているようですね。
ただ、気になったのは駅南のナイスの物件に比べると平米数の割に各部屋が異様に
狭い（畳数が小さい）んですよね。収納の多さや廊下の長さを考慮に入れても狭い
んですよ。畳数の基準が違うのかな？

あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？

[15: 匿名さん]

>14
｜あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
｜東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？

日照規制ではないですかね。
東側だけ下げたのは...一直線だと面白みがないから!?

[16: 04]

>>15
あぁ、そうですね。
多分敷地が真四角でなくて東側だけ細くなっているので、東棟は後ろに下げざるを得ず、
北側の建物への日照をなるべく妨げないように東棟だけ階数を下げたんですね。

周辺住民の方がどうお考えかはわかりませんが、なるべく影響が出ないようにデベが
配慮しているような気がします。その点はさすが三井ですね。

[17: 05]

やはり5000万以上はするみたいですね。
一番小さい部屋だとどのくらいの値段でしょう？3900万後半？
さすがに4000万はしないですよね？
客を引きつけるためには、そうしないと。
ＭＲの客層が限られてきますね。

まぁ、何にしても私には高いようなので、あきらめる方向で他を探します。

[19: 匿名さん]

ＨＰ、次回8月下旬更新予定。
って書いてるのに更新してませんね。
まあ、あくまで「予定」ですけど。。。

[20: ２０]

近隣に住んでいるのですが、東側が５階建てと分かるのはなぜなのでしょうか？もう何か資料がでているのですか？
折込チラシには確か書いてなかったかと・・・。マンション購入予定なので本等読んでみて入るのですが、素人なので数値（数字）の読み取りが難しいです。あと、２０メートル高で７回建てだと賃貸なみの天井の低さでしょうか？リッチ感は無理でしょうかね、５５００万以上もしそうなのにアンバランスな感じがしますが何かを妥協しないとダメでしょうか・・・。

[21: 匿名さん]

部屋の設備の方はどうなんでしょう？ご存知の方いますか？
オーベル元住吉くらいグレードが高かったら、非常に欲しい物件になりそうです。
立地は文句無しなので、本当に楽しみですね。

[22: 匿名さん]

>>20
私も近隣に住んでいて、このマンションが気になっているのですが、家に入っていた
折込チラシの絵を見る限りでは、東側は５階建てになっていますね。
２０メートルで７階建てだと、この辺りのマンションは殆どそうなので
天井は高くはないと思いますけど、普通なんじゃないですか？
ただ、二重天井は間違いないとは思いますが、直床かなぁと思っています。
本当は二重床がいいんですけどね。
よろしければ、参考程度にガーデンズコート武蔵小杉を見に行かれてはいかがですか？

[23: 匿名さん]

何か情報はありますか？
ＨＰいつ更新されるんでしょうね？

[24: 匿名さん]

ここ、物件情報開示タイミング見誤ったみたいだね。
電話で問い合わせてみたんだけど、何も決まっておらず、話できず。
モデルルームがいつできるか、いつ販売開始かも決まっていません、
の一点張り。
一回、広告は打っているんだからそんなことはないはずなんだけどね。

ガーデンズコートが思った以上に売れ残っているかもしれないね。
そっち最終期とかいっているけど、また第ｘ次と区切ってくるね。
そんな中、こっち進めちゃったら、買い控えというか、競合になって
ガーデンズ売り切れない、と判断したかもしれない。

東横駅西のタワーも三井主導でしょ。販売時期ちょっとかたまりすぎの完
があるよね。

そんな中でこの物件見てみると、立地はいい。静か、閑静。
南ワイドスパン、70m2前半、中層で、5000前半となるなら、値段も
相応かな。
けど、ワイドスパンは、一部住戸のみ、となりそうだし、他の間取りは、
あまり代わり映えしなさそう。
それで、敷地もそんなに余裕ないから、植栽とか、ランドスケープは
普通だと思う。

後は、高さ規制からくる直床と、仕様がどのくらいでくるか？だよね。
同じ三井ということから、土地取得代はそこそこだとおもう。
ここは、立地がいいから、そこそこ売れる。
少しでももうけたい！と考えたら、仕様落としてくるし、勝負は、駅西
タワーで！と考えたら、プロモーションもかねてお得感出してくる
かもしれないね。

東棟が5Ｆ建てというのは、単純に容積率の関係だとおもうよ。
日照云々はあまり関係なし。