ラクシア品川ポルトチッタ

[匿名さん]

品川駅から徒歩13分の港南の高層マンションで２３９０万円（１LDK）から
買えて３LDKもかなり安いと思うのですが、ここまで安い何かあるのかと
不安になります。
情報のある方ご教授お願いいたします。

[2: 匿名さん]

徒歩13分だからでしょ。

[3: 匿名さん]

周辺が囲まれていて眺望日照に劣るからです。現地に行けば誰だってわかります。

[4: 匿名さん]

敢えて言うなら、港区港南だからでしょ。港区高輪でないという現実。

[5: 匿名さん]

公式　http://www.nomu.com/new/luxia-s/

[6: 匿名さん]

日が当たらないし、窓の外はビルだけだし、あまりお勧めできません。

[7: 匿名さん]

でも安いから売れ行きは良いのかな？

[8: 匿名さん]

港南なんて安けりゃいいのよ
へんに内側と張り合おうという言う
自意識過剰がないぶん潔くてよいのでは

[9: 匿名さん]

仕事虫さんのカキコ好きでした
いま　お元気ですか？

[10: 匿名さん]

内側って山手線の内側と言う意味？
仕事虫さんって誰？

[11: 匿名さん]

Alabの板でカキコされていました。＞仕事虫さん
私はいま仕事無視でカキコしてます（＾＾；

[12: 匿名さん]

↑駄洒落がウケない　板のようです

[13: 匿名さん]

ワッハッハ！(コレデイイ?．．．笑)

[14: 匿名さん]

ありがと

[15: 匿名さん]

「何で安いの？」って言う以外に
何かこのMSについて情報交換する事ないの？
情報欲しいって人もいないのかな?

[16: -----]

[17: 匿名さん]

age

[18: 匿名さん]

ここって、南側にフェイバリッチ建っちゃって、もう救いようがない。

[19: 匿名さん]

住まいサーフィンのユーザ評価は71.4点ですね。

[20: 匿名さん]

今日用事があった帰りにクルマで港南に寄ってみました。
ラクシア、綺麗な建物ですが、本当に南側の眺望は
ファイバリッチに塞がれてしまうんですね。
フェイバリッチにしても北側はラクシアとの見合いが凄いですね。

[21: 仕事虫]

こんなところで仕事虫の名前を発見するとは！
だーいぶ前の書き込みですが・・・
仕事虫は元気です。入居を目前にして最近は楽しみが多いので，仕事虫脱皮状態です。
仕事虫のことを書いてくれた方はお元気ですか？
ラクシアはどうされました？

[22: 匿名さん]

入居、始まったみたいね。

[23: 匿名さん]

前に立つ予定のフェイバリッチ、なんとかならないのでしょうか？
ことらが先に立てたのに、後からうちの前に立てるなんて、普通こんなこと許されないでしょ。
皆で訴えて、建設を止めさせることは出来ないでしょうか？

[24: 匿名さん]

まぁ、確かに１９階の南から今の景色を見てしまうと、ずーとこのままであって欲しいという気持ちも判るけど。
今更、そんなこと言われてもね。

これが準工業地帯の怖いところ。
コスモポリスもやられたし。

でも、知ってて購入したんでしょ。重要説明事項にも明記されていたはず。
価格の分、ラクシアの内装は、抜群に良いから我慢してね。
フェイバリッチは安いだけあって超安物仕上げだから。

ねえ奥さん。

[25: 匿名さん]

> 23

凄い意見だなぁ(苦笑)
そんな事したらラクシアとフェイバの住民同士で大喧嘩になっちゃいそう．．．

釣りか．．．(苦笑)

[26: 匿名さん]

ここってフェイバより高いんだよね。
内装いいからっていうのは判るけれど、でもやっぱちょっと可哀想だよね。
でも東側だったらレインボーブリッジ良く見えるんじゃない？

[27: 匿名さん]

東の眺望は19階ぐらいなら向かいのビルの頭上を抜けるんですけどねぇ..。
ここは耐震構造が半端じゃないそうだからその辺の評価は高いんじゃないですかね？
同じ竹中施工でもフェイバとは差がありそうです。

[28: 匿名さん]

東の眺望はベイクレとか都営タワーに妨げられないのかな？
南と西の眺望は無いとしても、北の眺望はどうなんだろう？

[29: 匿名さん]

良いマンションですねえ

[30: 匿名さん]

そうですよ。

[31: 匿名さん]

棟内モデルルームがオープンしているので、ご自分で確かめることが出来ますよ。
見た感じでは、
西：思ったより開けていて高輪台方面の夜景が良く見えました。
北：東京タワーや、芝浦アイランドが見えて非常に綺麗でした。
東：２１階以上であれば、レインボーブリッジが良く見えましたすごく綺麗でしたよ。
南：中層階以上なら天王洲方面の夜景が綺麗でした。天王洲までは真っ暗でしたが。

中層階以上なら、東西南北と夜景が綺麗で内装もすごく豪華なので非常にお勧めではないでしょうか？
なぜ人気にならないのかいまいち不思議です。

[32: 匿名さん]

北は芝浦アイランド、ＣＭＴの影響がどう出るかですが、期待できそうですね。
南はフェイバの関係で南側の眺望は時間の問題で絶望的でしょう。
日当たりは期待しないけど、都心の眺望を評価する人には良い物件なのでしょうね。

[33: 匿名さん]

>31 なぜ人気にならないのかいまいち不思議です。
蛍光灯比率が高いから。

[34: 匿名さん]

購入者ですが、他のサイトで紹介のあったヤフー不動産の賃貸情報を見ていたら、ラクシアが４０件も賃貸に出ていました。
後６戸で完売と思っていたのに実際は、４戸に１戸が賃貸なんて．．．すごくショックです。
皆さんはどう思われますか？

[35: 匿名さん]

最初から投資目的で購入した人が入居のタイミングで賃貸に出してきたのでは？

[36: 匿名さん]

はじめから周辺の物件の中ではかなりの売れ残りが予想されていたので、デベとしても
企画の段階から4分の1位を投資会社に売却し、竣工時にコスポリのような売れ残りイメージを
残さない戦略だと思います。仮に賃貸に出さないでそのまま販売していたら今以上売れ残りが
生じると思います。誰も竣工時に4分の1も売れ残っているマンションは購入しないでしょうから。

[37: 匿名さん]

↑それが事実なら「重要事項」にならないの？

[38: 匿名さん]

↑証拠に残さなければ「重要事項」の記載義務はないよ。あくまでもリスクを回避した結果論であり
もしどうしても購入したければ、賃貸物件を購入したいと言えば売らないデベはいないと思う。
要はどれだけばれないように売れ残りを購入者に隠すであり、どこもやっていること。入居して
以外と住民が少なかったという例は良くあることです。でも40件は凄いですね・・・

[39: 駐車場装備率]

デベロッパーがどのくらい賃貸用を想定しているか、駐車場の装備率でわかるのではないで
しょうか。駐車場の賃貸は通常できない規定になっております。
ラクシアの場合、装備率は５２％。三井の品川ベイワードは間取りから、
ファミリータイプでかつ賃貸を意識していないのではないでしょうか。・・・他物件よりも内装等
多少グレードが高い・・・賃貸としては採算が悪い・・・賃貸物件はない・・・あくまでも仮説ですが
ベイワードの装備率は６４％、とすれば
ラクシアを装備率から逆算した投資以外の物件数は、８５÷６４％＝１３２
実際の販売戸数は１６２ですから、差し引き３０戸は賃貸用として想定しているのかな。

[40: 匿名さん]

>>34 さん
ヤフー不動産を覗いてみたが、どうも同じ部屋が複数の仲介不動産業者から出ている模様。
だから実際には、半分ぐらいの２０戸程度では？
ここは２２階建てなので、だいたいワンフロアに１戸が賃貸というレベルで、取立てて多いというわけではないと思う。
気にしなくても良いと思いますよ。

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

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[44: 匿名さん]

あと、６戸で完売ですが、今ホームページの価格を見ていて気づいたのですが、何気に値上がりしていますね。
例えば、Ｎｔｙｐｅ３ＬＤＫ８８．９３㎡は、５，５１０万円から５，５９０万円など。
全体的に、２％前後値上がりしているようです。
値下がりなら何となく判るのですが、なぜに？

[45: 匿名さん]

>40
私もヤフー不動産を検索しました。「港南３」で検索すると、コスモポリスと一緒に出てきますね。
意外だったのは、ファミリータイプの物件も出ていることです。
この感じたと、となりのフエイバリッチも賃貸用としてずいぶん買われているのでしょうね。

[46: 匿名さん]

フェイバリッチの場合、投資用として予め購入されているのは、北側の一部の部屋（１０戸未満）だけらしいですよ。
角部屋や南面に面している部屋が多いこととエディットメイドが売りなことから、ほとんど自家用だそうです。
購入層も年齢の若い夫婦から年配の夫婦、シングル（女性、男性問わず）、外国人の方（旦那さんが外国の方が多いそうです）と非常にバラエティに富んでいるとのこと。

ラクシアの場合は、南側にフェイバリッチが建つことが予め判っていて眺望があまり望めないので売主が最初から投資目的に販売していました。
私も随分進められましたが自家用を探していたのでお断りしましたが。
名残りがホームページのプランに想定賃料や利回りが掲載されています。

[47: 匿名さん]

>44
フェイバリッチとベイワードがまもなく完売でしょうから、競合相手がなくなる分売りやすくなる
のではないですか。

[48: 匿名さん]

↑ベイワードは完売でしょうが、フェイバリッチは違うのでは？

[49: 匿名さん]

週間ダイヤモンドによれば、完売しそうなのは、うちとベイワードとＷＣＴぐらいですね。
この３棟が勝ち組で、後は＊＊＊みとのことです。
ちなみにコスポリが１割強、フェイバリッチは２割、ベイクレストに至っては６割以上売れ残っています。
ベイワードも最後に来て苦戦しているので、うちが先に完売しそうです。
もしかして、ラクシア品川ポルトチッタが港南Ｎｏ１かも。

[50: 匿名さん]

フェイバは売れ行きを見る限りでは大丈夫でしょう。
ＷＣＴはＢＣの売れ行き次第では＊＊＊になる可能性も。

[51: 匿名さん]

>49ラクシア品川ポルトチッタが港南Ｎｏ１かも

そんなことはないでしょう。
投資向け物件でごまかしているだけで
事実上はかなり売れ残りが発生しているのではないでしょうか？