元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[137: 匿名さん]

>133さんの意図はトータルで見て返済義務を負った負債と考えると、借金のひも付きなので完全に自由とは言い難いってことかと思います。
しかし、元利の人の意図するところとはたぶん異なっていて、先送りすることで選択（返済でも浪費でも）の自由は手元に残るってことだけを言いたいんだと思いますよ。その代償として保証料と返済を選択しなかった場合は余分な利息を支払うことになりますが、その価値観はひとそれぞれですよね。

[138: 匿名さん]

平均20～25年で完済でしょ。

[139: 匿名さん]

住宅ローンなんで負債の中で1番低い金利なんだからなんで最優先で返す必要があるの？

車からリフォームから全て現金って訳にも行かない時期だって有るし。

[140: 匿名さん]

＞住宅ローンなんで負債の中で1番低い金利なんだからなんで最優先で返す必要があるの？

金利は一番低いが、借入額はたぶん一番多い。
他の借金より、年間の利払いは一番多くなる人が多いかと。

そもそも住宅ローン以外で（車ローンは住宅の次に高額になるため、ある程度許容範囲なのは仕方ないとして）
他のローンを抱えること自体が大問題。
リフォームなんて想定できるんだから、自分で維持管理費として積み立てるくらいは当たり前にやらないと。

[141: 匿名さん]

だから、想定外の事が起きた場合を言ってるの。

リフォームも車も想定通りになるとは限らんでしょ？
特に戸建は想定外の修繕とかあるかもしれない。災害だって想定出来ない。
特に教育費負担や病気などと重なった場合、貯蓄を崩したくない時期だってあるはず。さらに金利上昇と重なれば資金をどう配分してどの部分をローンにするか選べた方がいい場合もある。

しかし元金は強制で資金を回さなければならない。

もちろん、想定内なら元利も元金も差は保障料の数万円だけだけどね。

[142: 匿名さん]

なんというか、借金で生活を廻す発想が無いというか

普通は、住宅費用とは別に、
もしものために、保険を契約するし、
将来必要な教育費や老後の積立てを、
住宅費用とは別にすると思います。

繰上資金は、すでに支払済みと同じ
自分のお金では無い、預り金、人様のお金と思わないと危険だと思います。

もしも、繰上資金を当てに、出費を予定しているのであれば、
それは、既に、繰上資金では無いと思います。

ギリギリな返済は、生活に余裕が無くなるので、借入額はほどほどにすべきと思います。

[143: 匿名さん]

おっしゃる通り。
だけど自由度が必要な時は元金だと苦しい事も忘れずに。

[144: 匿名さん]

＞＞１４２

だから！想定外の事が起きた場合と何度も言ってますが。

あなたの言う通り住宅ローンとは別に全てやってますけど、それでも想定外な事が起こる可能性はゼロじゃない。

もちろん、想定外の事が起きなければ元金が数万円得になる事も承知してます。

[145: 匿名さん]

＞だから！想定外の事が起きた場合と何度も言ってますが。

「想定※（外）」のことなので、想定して議論していることがすでに矛盾。そして無駄です。

みんなは想定（内）の議論
あなただけ想定（外）の議論

想定外の可能性なんて、それこそ無限大にあるので
あなたが何の議論をしたがり、なんの結論を出したがっているのか、他の方々は困り果てているんです。

[146: 匿名さん]

>145
屁理屈もいいとこだな。
あなたも自分が死ぬかもと想定外の事態に備えて生命保険に入るんだろう。
あなたの概念だと死亡もローン破綻も想定内ということか？

[147: 匿名さん]

みんな想定外の事が起こりうるからいろいろ対策してるんじゃないの？
全て計画通り、無病息災で最後は大往生で死ねるならばそもそも保険に入る必要すら無くない？

[148: 匿名さん]

>>146
＞自分が死ぬかもと想定外の事態に備えて生命保険に入るんだろう。

想定外というのは、そもそも保険や対策のたてようのない事象。想定できないんですから。
想定外のことが起きたらどうする？なんて質問自体が愚問なんですよ。

＞あなたの概念だと死亡もローン破綻も想定内ということか？

そうです。
保険ないし対策の許容をオーバーすればローン破綻の可能性は高くなりますよね。
これはシミュレーションできる状況ですので想定内になります。

これは屁理屈でありません。
あなたが言葉の意味を間違えていることに加えて、難癖をつけてるだけです。

病気や事故も想定外ではありません。
あなたの言っていることは「予想外」であり、認識が甘いだけです。

[149: 匿名さん]

なんだか、大袈裟な話しになってるようですが、

単純に、金消時にどちらを選んだら得かしら？
という程度で、差額も10年間で十数万円

月々の差額も、初回こそ1～2万差ですが
徐々に縮まり、16年で繰上前の元利返済額と比較すると逆になる。

差し引き、同じようなもの。

想定外の事態を救えるような差では無いと思います。

単純に、この低金利が続くとして
保証料差額を享受できる（かも？）と
いうことと思います。

[150: 匿名さん]

想定外ってのを大げさに捉えすぎ。
今年は想定外に出費が大きかったから住宅ローンの繰り上げ分少し抑えておくか、とか、今年は想定外に収入が増えたし出費も少なかったから多めに繰り上げとくか、みたいな事も想定外。

住宅ローン完済までの年収がきっちり決まっているとは限らないでしょ？

そういう自由度が保証料の数万円で得られるなら安いと思うなら元利、それすらも勿体無いと思うなら元金。
保険に例えるならば費用対効果。生命保険は年間数十万を掛け捨てて何かあったら数千万保証される。元利は年間２，３千円で少しの自由度が得られる。

生命保険は死ななきゃ数百万損する。元利も順調に完済すれば数万円元金より損する。

[151: 匿名さん]

なんというか、
亡くならないと損をするという発想自体に、違和感を感じますね。
保険を使うことなく、健康にすごせたほうが、何倍も得だと思います。

細かいこと申し上げると、返済当初は元金のほうが、
差額（返済１回分程度）分多く口座に残せる点も良いと思います。

[152: 匿名さん]

>>151

>生命保険は死ななきゃ数百万損する。元利も順調に完済すれば数万円元金より損する。

え？元金さんの発想に合わせただけなんですが。
たった数万円の保証料を得したいがために返済自由度を捨ててるわけでしょ？

元利はたった数万円損しても想定外の事が起こった場合の保険なので損とは思ってないのです。

>差額（返済１回分程度）分多く口座に残せる点も良いと思います。

そんなものすごく小さいメリットのために元金にしてるとか？

[153: 匿名さん]

早起きして、真っ先に考えることでも無かろうに・・・
多額の借金ですが、あまり考えすぎないほうがよいです。

繰上用のお金は、自由に使えないお金とのレスは真摯に受け止めて
いざというときには、別に手立てするべきな点は、間違いない

[154: 匿名さん]

元利の人は想定外のことに備えてとかいいながら、保証料の差が数万円で済むとか完全に想定通りの繰り上げ返済ができることを前提にしながら自由度も主張する。

個別のメリット自体は理解しようとした時期もあったが、もうまじめに聞くのもアホらしい。どうぞご勝手にとしか言いようがない。

[155: 匿名さん]

>154
何度も出てるが、元利は元金なみに繰り上げることもできるし、保証料を余分に払って繰り上げない自由度があるんだよ。
元金は元利からみれば強制繰り上げだからね。

[156: 匿名さん]

>繰り上げ返済ができることを前提

想定内

>にしながら自由度も主張する

想定外

[157: 匿名さん]

155

本質を見誤ってるので勘違いしてらっしゃるように見受けられます。
買った物を、分割払いしているだけです。

元金均等返済は、毎月均等に元本を返済しているだけ、繰上てなどいません。

皆さん、定年までの20数年内に、完済と思いますが、
後から借入期間を伸ばせないので35年にしているだけ。

3000万借入なら月々14万を、
4000万借入なら月々18万程度を返済費用
として計上して、
返済方法にかかわらず、他へ使ってはいけない額と思います。

なので、金融機関への返済額の多少は、
その中の内数、自由云々は無いのです。

猶予されてる返済を、先送りしている
自覚がないと、米国のサブプライム問題のようになる気がします。

[158: 匿名さん]

そんな大層な話じゃないでしょｗ
元金と元利なんて月に１万位しか変わらん。

それでも初期の金利上昇で真っ先に倒れるのは元金ですよ。
次に元利だが、その差が自由度。

[159: 匿名さん]

マイナスの部分ばかり強調してるけど例えば当初の計画以上（想定外に）に繰り上げが進んだから今年は繰り上げ分減らして毎年行ってる海外旅行をビジネスで、みたいな自由度も有ると思うけど。

[160: 匿名さん]

お気楽なキリギリスさんが多くて羨ましいですわｗｗｗ
うちは余裕ないのでせっせとアリさん返済します

[161: 匿名さん]

>>159
元金と元利の差額って、3000万借りても一番効果ある当初10年で77万程度です。
繰上げが進めば年額3万くらいになっちゃうかもしれません。その程度の差ではプラス方向には何も変わらないですよね。
ほんとに最悪中の最悪のケースで、あと3万あれば助かったのにというケース以外に元利でよかったというケースはないですよ。

[162: 匿名さん]

その１０年間に急激な利上げがなければ、それはそれで良いわけで
１０万前後の差額を５年１２５％ルールと返済自由度に払ってることに対して
元金にすればよかったというケースもないですよ。

[163: 匿名さん]

この話ってもう結論出てるんじゃなかったっけ？
元金均等で返済できる＝元利＋αで返済できる≒誤差程度の差しかない、だったような

誰かが頑張って計算して、35年で3-5万程度の差と聞いて以来、バカバカしくなっちゃった

[164: 匿名さん]

>161
元金さんは変動金利を選択しているにも関わらず、こんな金利上昇リスクを全く考えてない人が多いんだよね。

[165: 匿名さん]

仮に金利が2.5%でも10年で220万円。1年あたり22万円です。この程度は誰でも余裕の範囲でしょう。
金利が予想外に上がり予想外に収入も減り、予想外に貯蓄もなくなっていた。
それからい重なって初めて予想外な事態ですね。

[166: 匿名さん]

皆さん、繰上分含め、月々or年間いくらを
返済費用として、支払＋積立てしてますか？

うちは、3400万借入で、月々14万、年間で190万を住宅費用としています。

[167: 匿名さん]

>164
リスクと言うのは、影響度合い×発生確率だと思ってます。可能性はゼロでないにしたって、見込んだ確率に対する費用として見合うかどうかでしょう。元利の人と元金の人の見込みに違いがあるように感じます。極端な論調をする人がいますよね。

[168: 匿名さん]

>165
2.5％なんてフラット並みの想定内の金利上昇だよね。
それでも22万の差があれば万一の時は破綻を2ヶ月は延びて対策できるけどね。
元利はもっと想定外のリスク対策なんだけど。

[169: 匿名さん]

保障料数万円の差は月々にすれば数百円。可能性としては少ないものの、費用としては携帯の保証サービス並で僅か。

[170: 匿名さん]

もっと想定外って、どんなのですか？

自分の場合。

予定内
・金利が+2％
・教育費（私立中高、私立文系）
・車の買い替え、旅行など
・予定内の修繕（給湯器など）

予定外だけど想定内
・金利が+5％
・収入2割減（安定職ですが）
・教育費（私立理系、医歯薬系）
・車が事故して至急買い替え
・家族の病気、介護（保険や生活費でカバーできないほどのもの）
・予定外の修繕（水漏れ、火事など？）

想定外は、予定外が3、4つ重なるときかなぁ。

[171: 匿名さん]

普通の人は固定でも変動でも予測を含めた収入とローン返済に回す資金から、通常20年前後で返済可能な金額程度にローンを抑え、期間を35年など返済可能な期間より長くすることで、リスクヘッジを行っている。
更に元金であろうと元利であろうと変動金利で借りている人は、金利上昇リスクを潜在的に持っているため、計画的に繰上げることで金利上昇リスクをヘッジし、結果的に収入減リスクヘッジ幅を拡大したほうが良い。

その場合、各々のリスクは約定返済額の計算式より、
　金利上昇リスク：元金＞＞元利＞固定
　収入減少リスク：固定＞＞元金＞元利(注：金利状況によって元金と元利の差や固定の位置が変わる)
となり、リスクに関しては元利の方が元金より少なくなる。

そのリスク対応力の差は返済自由度により得られ、その自由度を得るために必要なコストが保証料差額、また自由度を行使すれば別途コストは掛かる。
返済期間によるリスクヘッジと繰上げ返済によるリスクヘッジだけで十分だからそれ以上のヘッジは不要、保証料の差額は無駄な出費であり払いたくない人は元金、生活の基盤となる住宅に関するリスクは少ないほうが良い、1000万あたり数千～数万のコストはリスクヘッジに価値があると思う人は元利。

これだけ低金利で数年間金利上昇の可能性が低い今だとどちらでも大差が無いので、どちらを重視するかとか個人の趣味で好きなほうを選べばよい。

[172: 匿名さん]

>170
そんなもんだろうね。
金利10〜20％上昇、給与50％減、地震などで全壊、なんかも人によっては想定外だったりするかもね。

[173: 匿名さん]

想定内の幾つかが想定外に同時に来たり、想定以上に出費が増えたりも有るよ。

[174: 匿名さん]

勤め先の倒産、リストラとかは？

[175: 匿名さん]

交通事故の加害者になる

[176: 匿名さん]

子供が医学部目指すとか。
増税とか。
保険料年金積立増とか。
離婚とか。
親がボケとか寝たきりとか。
避妊失敗とか。

[177: 匿名さん]

隕石が落ちてきた

[178: 匿名さん]

関東大震災はあと10年前後、戦争も最悪10年以内に起こるかもってのは考えてる。

前の関東大震災は東北方面であった大きな地震から15年前後で起こってるのと、
バブル終わった後は戦争しないとアメリカが浮上できないし、
中国経済は既に破綻状態だから内紛ありそうで、どう出てくるかよめないからそろそろ戦争あってもおかしくない。

[179: 匿名さん]

今までの議論と固定のスレみて考えた結論だが、元金均等と変動金利の組み合わせはなかなかいいと思えてきした。

[180: 匿名さん]

元利均等と変動金利と好きな時に繰り上げの組み合せは更にいいぞ。

[181: 匿名さん]

このスレの中で気になったところが有るんで、だれかおしえてください。変動金利で元利均等返済を返済軽減な繰り上げ返済していくと期間短縮にもなるとありましたが、具体的にどの様になるのでしょうか？

[182: 匿名さん]

まず、繰上手数料は無料であることが絶対条件。

仮に35年で借りて初年度に100万円短縮で繰上げたら1年6ヶ月短くなったとする。
短縮の場合は当然約定返済額は当初の金額のままになる。
同様に同じ月に100万円軽減で繰上げたとする。
軽減で繰上げても元本の返済に充当されるから、繰上げた時点では短縮と同じ元本になる。
次の月は短縮と同額の返済額(当初の約定返済額)になるよう軽減で繰上げるとする。
同じ元本で同じ金利だから利息の返済額も同じになり、同じ金額を返済するので残る元本も同じになる。
それを繰り返せば、33年6ヶ月目の元本は短縮と同じ金額になるので、同じ金額を返済すると期間短縮は一度もしていないのに元本は0になってしまう。

つまり短縮と軽減、どちらも同じ月に同じ金額を返済すれば返済期間は等しくなる。
短縮の場合は約定返済額は変わらないが、軽減の場合は約定返済額が少なくなるので、いざと言うときに繰上しないと言う選択肢が得られる。
ただし先払いしたときの保証料の払戻は、若干軽減の方が多くなるよ。

[183: 匿名さん]

となると、毎月の返済額(特約の返済額)+一万円で返済額軽減の繰り上げ返済をして、次回から当初の返済額との差額+一万円の返済額軽減の繰り上げ返済と上記の例とおなじと解釈していいんでしょうか？結果的にローンの終盤はかなりのゆとりがでますが、そこまで行く前に当初の返済額の半分の支払い額になれば毎月期間短縮の繰り上げ返済したほうが現実的ではないでしょうか？

[184: 匿名さん]

>183
金額は関係ありません。
期間短縮の場合と同じ金額になるように軽減で繰上げれば、同じ期間で完済してしまうだけです。

[185: 匿名さん]

軽減繰上げと5年125%ルールとの関連がよく分からないので、誰か教えてください。

軽減繰上げの場合って翌月から返済額見直されるんでしょうか？
その場合、5年ルールの基点って毎月見直される？

[186: 匿名さん]

>185
銀行によって違うみたいです。