転勤族ですが一戸建ての購入・運用はできますか？

[物件比較中さん]

全国転勤がある仕事に従事しておりますが、老後のことを考えるとマンションより一戸建てにしようかなっと思っております。
ただ、一戸建てだと転勤して、賃貸としてローンの返済をして行けるのか不安であります。というのも一戸建てを賃貸として出して果たして需要が継続的にあるのかという点であります。
一戸建ての購入予定場所は、急行停車駅から徒歩１０分くらいの物件の検討を日々しております。

[22: ビギナーさん]

提携ローンで、住居の利子補給とかを受けてるんじゃない？
だから通常の住宅ローンに借り変えなければならない。
勤務先企業や税金から利子補給されているようなのは、銀行名であれ銀行ローンと言わないと思う。
って、言っていないね。

[23: 04の転勤族]

若い頃は一戸建て志向でしたが、借り上げマンションを転々と住むうちにすっかり
マンション志向になりました。買った一戸建てを借りてくれている間は家賃収入が入って
良いのですが、その家族が出ていって、次の家族が決まるまでが非常にイライラします。
不動産会社に管理してもらうので、家の担当者とのやりとりも面倒です。

古い一軒家とグレードの低い新築マンションと年数の経った国産車。
これが我が家の財産ですが、昔、一戸建てを買わなければ、

グレードの高い新築マンションとベンツかＢＭＷの外車だったかも・・・・。

[24: 匿名さん]

>>15
>どこの銀行ですか？　面白いですね。
数多くの人が利用しているであろう住宅金融公庫のことです。

>返済に滞りなければ
>転職しようが
>無職になろうが
>転勤しょうが

>問題ありませんよ。

住宅金融公庫の場合は勤務先の変更時に連絡しないと金銭消費賃借契約に違反することとなり融資金額の残材を一括して返済いただくことになると明記されています。

[25: 匿名さん]

>>19さん
>なにその変な契約。どこの銀行でしょうか？
うちの会社の住宅融資はそんな感じ。
自住居用のときは１％、賃貸した時は２％
自住居用に低金利で融資してるから用途以外は高く設定するらしい。

[26: 匿名さん]

会社都合で転勤させられて、賃貸に出したら金利が１→２％に上げられるのですか？

文句言う人いないのでしょうか？

[27: 匿名さん]

戻って来て自分が住めば、又１％に戻るんだから文句言う理由も無いと思うんだけど。
銀行だって商売やってんだからそういう契約に基づいてお金はきちっと取るのは仕方ないでしょう。

[28: 匿名さん]

転勤族がマンション・一戸建てを購入し、転勤時には賃貸に出すことを前提にする場合
昔であれば住宅公庫、今であればフラット35を使わないのはある意味
住宅ローンを組む上での基礎知識だと思いますよ。

[29: 匿名さん]

>>11
考え甘いですよ。

＜貸した場合のリスク＞
戸建を貸すとすると、どんな契約形態でするのでしょうか。
定期借家契約ですか？
それとも、一般の借家契約ですか？
戸建を貸すのは、マンションよりも長い期間貸し続けるケースが多くなります。
定期借家だと、家賃はかなり安くしなければなりません。
一般の借家契約だと、なかなか出ていってもらえないだけでなく、立退き料も必要になりますよ。

＜住宅ローン契約＞
既に、何人かが書かれていますが、住宅金融支援機構のフラットなどは届出をして許可をもらうことが必要です。
一般金融機関の通常の住宅ローンの場合は、金融機関によっても異なりますが、ローン条件の変更（アパートローンへの変更や金利の変更）を求められる場合が多いです。
アパートローンだと、優遇金利が無くなったり、そもそもの金利自体が高く設定されている場合が多いです。
いずれにしても黙って知らん顔をしていると、契約違反で期限の利益を放棄して全額一括返還を求められることになります。

＜投資の判断＞
転勤族でまだ若いんですから、今無理して購入するのは止めるべきでしょう。
千葉は、土地価格が新浦安のような場所を除けばそんなに高くは無いんだから、慌てて購入することはないですよ。
どうしても購入するなら、毎年の税金を数万円程度払うことにはなりますが、土地だけを購入しておくという手もあります。

＜他人に賃貸した場合の所得＞
不動産所得になります。

建物の減価償却費は居住していた期間は耐用年数が法定の１．５倍で計算し、貸した時から法定の年数で計算します。
残存価格1円まで償却は可能です。
定額法で行なうことになり、定率法は選択出来ません。

これ以外の費用としては、固定資産税・都市計画税、アパートローンの金利分、修繕費などです。

その年にもらった家賃と礼金・更新料が収入となり、上記の経費を差し引いて所得を求めます。

黒字の場合は確定申告して、給与所得と合算して所得税の再計算し、納税額で１５万円以上差額が出る場合は当年分の所得税の予定納税をする手続きもします。（追加納税する１／３くらいの金額を前年分の追加納税とは別に、夏と秋の２度、事前に支払うことになります。）

赤字の場合は、土地部分のローン金利分と赤字金額の大小関係を比較します。
土地部分のローン金利分の方が多い場合は不動産所得は赤字ではなくゼロですので、申告は不要です。
土地部分のローン金利分を差し引いてもまだ赤字の場合は、その赤字分を給与所得などと損益通算出来ますので、所得税の確定申告をすれば税金の還付を受けられます。

[30: 25]

>>26
文句言うも何も借りる前から明言されている決まりですから(^_^;)
もっとも、転勤先で家賃補助が出る（役職によって１０〜２０万円／月）ので、金利アップなんて気になりません。

[31: 匿名さん]

>>28さん
すみません。どういった理由なのか教えていただけないでしょうか。

私は転勤族でフラット３５を利用してマンション買いました。
そして、既に転勤になって他人に貸してます。
ちなみに借りる前にも転勤必至と伝えて借りてます。当然ですが転勤決定時に金融機関にその旨を連絡しました。
自分としては何も問題は生じていないのですが、どのような問題があるのでしょうか。

[33: ２９]

>>11
スレ主さん。
あなたは何でしかし、「マンション何でも相談」スレに、このような内容のスレを立てたの？

戸建か賃貸のスレに移動した方がいいと思います。

[34: 匿名さん]

住居は住むもので投機の対象ではない。
これを投機の対象にしてしまったのは、言わずと知れた不動産業。
不労所得の最たるものだ。
これが、住宅産業まで手を広げ、建築業界のモラルが破綻し、数々の問題を起こしている。
今度は、一般の購入者が投機の対象と考え始めた。
利用されて引っ掛けられるのが落ち、素人は投機などやめた方が良い。
失敗した野球人の例はみなさんご存じだろう。
餅屋は餅屋ですよ。

[35: 匿名さん]

スレ主です。
皆さんのご意見を聞いていると、一戸建ての検討は慎重に慎重を期すべきだと思いました。最初の少ししか住まずに転勤に出て戻ってきたら築30年の家に住む可能性もありますし。ただ、持ち家が欲しいという欲望があるのです。一般的に転勤族の方は持ち家比率は低いのですかね。
皆さんの間で転勤後の住宅ローン金利が上がるとおっしゃる方とそのままと意見が違いますが、それも金融機関によってということでしょうか。一生住むはずが転勤になってしまったというケースは良くあることだと思うのですが。それでアパートローンとやらになって金利が引き上げられたら払えなくなる人も多いのではないでしょうか。住宅ローンを組む際に転勤になる可能性を告げて、もし転勤になった場合の金利は確認しておくべきだと思いました。いずれにしても持ち家をもつということはリスクが生じることを肝に銘じて購入すべきだと思いますが。
私の会社では持ち家の家賃補助は4万円でます。また万一転勤になったとしても、持ち家の家賃補助が2万円でてさらに転勤先の賃貸マンションでも家賃が転勤先の地域別に約4割くらいの補助が出ます。
マンションなんでも質問に投稿したのは、こちらの掲示板が他の掲示板より栄えていることと、マンションを購入検討している方の戸建てよりマンション派の方の意見も聞けると思ったからです。

[36: ２９]

>>35
＞アパートローンとやらになって金利が引き上げられたら払えなくなる人も多いのではないでしょうか。
人に貸すようになったら、自宅を建てるためと条件が変わるんだから、当然です。
その分インカムゲインが入ってくるんですから、貸し手が高い金利にしても、払えなくなるとは思えません。
マンションと異なり定着率は高いので、一度お客さんが付いてしまえばリスクも少ないです。
ただ一般借家契約では、出て行ってもらえなくなる可能性も高いです。

転勤で人に貸したくないなら、単身赴任するんですね。
単身赴任が出来ないなら、購入は止めた方がいいですよ。
あなたのような人は、人に建物を貸さない方がいいと思うよ。
頭が固いもんね。ストレスが貯まるだけだよ。

＞マンションなんでも質問に投稿したのは、
＞こちらの掲示板が他の掲示板より栄えていることと、
＞マンションを購入検討している方の戸建てよりマンション派の方の意見も聞けると思ったからです。
勝手な屁理屈で、分野違いの所にスレ立てしないでください。
賃貸の分野なら、借り手やマンション派も含めて、見てくれますよ。

[37: 購入検討中さん]

場所にもよるかもしれませんが、戸建の賃貸は借り手が少ないのでは、いろんな近所付き合いも面倒ですし、メンテにおいても・・借り手がいなければ家は痛みますし、貸すつもりならマンション購入の方がお勧めです。それより転勤があるうちは、買わないほうがいいのでは・・その分ためて将来落ち着くときにその時の物件を買われたほうが、転勤であちこちいくうちにその土地が気に入りそちらに永住する方がよいと思うようなことがあるかもしれませんし、でも土地として考えるのなら、よ〜く吟味して、将来有望な土地を選ばれたらどうでしょうか？

[38: 匿名さん]

>>35
＞持ち家が欲しいという欲望があるのです。
その欲望が仇です。
自分で住む前提でしょう。
無駄な投資です。
最初から人に貸す前提と、自分が住む前提だと、ローンの組み方から異なります。

最初から人に貸す前提の場合は、土地を先行取得して、借金を全額返済してから、建物を全額借金で建てます。これが一番効率的な節税方法にもなります。

建物も５棟以上を建てるか、１０戸以上の賃貸マンション・アパートにする。
これで事業的規模になります。
事業的規模にすると、赤字の場合は繰越控除や損益通算で非常に有利になりますし、黒字でも大幅に節税できるんです。（青色申告の６５万円所得控除など）

最初から土俵が違うんで、同じような物件を建てても、にわか大家は不利な仕組みになっているのです。

ローンもアパートローンは普通の人が借りるとかなりの金利を取られますけど、実績がある大家さんは有利な条件で借りられます。
昨年初に２棟目のアパートローンを組みましたが、１億円強を３０年全期間固定で３．２％です。

ところで、マンションスレに一戸建の投稿しても、スレは伸びませんね。
さっさとスレを移動したらどうよ。

[39: 匿名さん]

スレ主です。
ありがとうございます。
スレを移そうと思うのですが、このまま続きで書き込めるように移すにはどうしたらよろしいでしょうか？
勉強になりました。土地だけある程度お金がたまったら現金で購入するのが最善策ですね。皆さんの言うとおり、転勤の可能性があるのに、あと何年もまだ首都圏にいるだろうからといって一戸建てを買うのは適策ではないと考えるようになりました。リスクがありすぎます。毎月住宅ローンを払うつもりで少しづつ貯蓄して土地だけ買っておく。その方法がとても気に入りました。そして老後に千葉に戻ってきたらそこに家を建てる。
私はいままでいろんな物件を見てきて、夢のある一戸建てを探す作業自体がなんか楽しくなっていたのです。ですので夢に向けたまず土地を探す。それも良いかなと思いました。

[40: 匿名さん]

良いなと思う土地は建売業者が押さえていて、土地のみの購入が難しかったり、
固定資産税や更地の管理で費用がかかったりと、土地だけ購入するのもどうかと。

[41: ３８]

>>39
移動するなら、投稿（スレそのものの移動なら１投稿がいいと思います。）の右上にある「×」を押すと削除依頼の投稿様式が出てきます。
ここで、お立場「投稿者自身」、理由「その他」の選択して、書き込み欄に移動してもらいたい分野とその理由（趣旨）を記述します。
これであとは管理者の判断で移動してもらえます。

>>39
土地価格が下がっている状況になると、建築条件付は外れるし、価格そのものも下がってきます。

今は千葉の土地は胸突き八丁なので、慌てる必要は無いと思います。

[42: ３８]

>>39
千葉県の土地を私も持っておりますし、色々と見て回ったこともあります。

気が付いた注意点を以下に述べます。

手賀沼や印旛沼、成田周辺を除くと、大都市部以外では下水道が未整備な地域が多く、下水処理を浸透式（まだマシ）や宅地内循環式（最悪）でやっている地域もあります。
あなたの親の地域はどうなのでしょうか？
できれば両親の実家の近くに、土地を取得するのがいいと思います。
年間で数万円から十数万円かかりますけど、谷地田など地盤が悪くとも１０年以上放っておくとかなり地盤も安定します。

今は物価も上がり始めていて、それが建物価格には直接反映する状況ですが、土地価格は逆にブレーキがかかっている状況です。
ただ、インフレが始まると、土地価格はすぐに上がります。
そうは言っても千葉県は元々の価格水準が低いので、焦らず購入のタイミングを考えてください。