元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[941: 匿名さん]

前々から言われていますが
元金が破綻する状況で、元利が助かる可能性はありますが
元利が破綻する状況では、元金が助かる可能性はありません。

これは誇大表示ではなく事実です。
この助かる可能性はたいした差ではないのですが、可能性がある、なしの話です。

[942: 匿名さん]

>937
住宅ローンだけ考えれば不利だが、元利はどっちでも選べるんだし、旅行に行く選択肢が無くなるより自由に決められるから元利の方がいいよね。
元金に比べて保証料以外は不利になることは何一つないんだよ。

[943: 匿名さん]

>>937
繰り上げなかったら、の議論は意味がないですよ？
それが「できる」かどうかという話です。
するかしないかの議論は個人個人の選択自由度に繋がるので議論する価値がないんです。

[944: 匿名さん]

>941
それを否定してる人はほぼいない。
可能性がどれぐらいか？ずっと議論され、大袈裟だ、効果はあると荒れたりもした。

しかし>922で一定の結論は出た。
元金が大袈裟だといえば>922
元利が効果はあるといえば>922
これで片付く話。
>922の内容について話は必要かもね。

[945: 匿名さん]

>943
そんな議論する気はない。
繰り上げなかったら金利分は損するよ。でも、繰り上げる繰り上げないはご自由に。それが元利のメリットだもの。

[946: 匿名さん]

>901
破綻対策全否定の方いましたよ
一方的な試算で元利の破綻対策は破綻がちょっと伸びるだけと主張している>914も破綻対策全否定ですよね。
破綻を防げる可能性を全否定していますから。

[947: 匿名さん]

だから
>>924
以外のなにものでもないわけですよね。

[948: 匿名さん]

起こり得る可能性の大小も、だいたい＞９２４に収まるんじゃないの？

[949: 匿名さん]

そもそも何で元金は必死に元利の自由度を全力で否定したがるの？しかも破綻という極論だけをクローズアップして。

可能性が大きいか小さいかは別としてここは元利のメリット。

僅かな保障料の差だけのメリットでは物足りないから元利のメリットである自由度を否定したいの？

いいじやん、元利のが自由度が有って少しだけ破綻回避出来るって結論で。何が気にくわないの？

[950: 匿名さん]

そのうち元利の言い方が気に食わない。
ってならないことを祈るよ。

[951: 匿名]

>939
まあそうだね。
ただ、2回目の125%までずっと未払い利息が発生だから、14年後の残債250万円も増える、1900万円も返済したのに。
耐えられるのは事実。

ただ、4年で改善しないようなものを耐えるのは正しいだろうか？という疑問を巻き起こしてさらに面倒になりそう。

計算は3330万円35年元金が月10万円。4.475%になると月20万円。

[952: 匿名さん]

>949
少し前、元利は破綻メインでメリット訴えてた。
少し前も滞ったら破綻で盛り上がったばかり。
対して元金が誇張だと言っていた。
誇張だったのかは感じ方次第だけど、破綻する可能性のデータが出てきはじめると、自由度と言いだした。

ただ、それでいいと思う。自由度こそが元利の最大のメリットだと思っている。

[953: 匿名さん]

多くの元金さんは利息が得すると勘違いして選択したから、何とか元利にメリットないように考えたいのだろうな。

[954: 匿名さん]

>>952

いやいや、ずっと前から自由度は言われてたじゃん。
というか、元々は繰上げするしないの自由度が元利には有って元金は強制で繰上げてるのと同じって話だった。

特に将来の収入や健康、旅行や教育とかってだいぶ前から言ってたよね？

それの延長線上に破綻があるわけで。

どちらかと言うと、少しだけ破綻が回避出来るって部分に噛み付いて殆ど変わらないだの意味がないだの必死に否定してるのは元金さんだよね？殆ど変わらなくても元金が元利より有利にはならないのは事実。

[955: 匿名さん]

×返済自由度
○返済先送り

破綻云々は、返済方法に関係ない

元金返済から元利に変更することで、
月々返済が先送りのため一時的にせよ下げる余地がある

金利上昇の影響による家計の負担が、
見える化できるため、対処が早めにできる点等
メリットと思います。

[956: 匿名さん]

>955
普通、元金から元利に変更できないでしょ？
借り換えになるんじゃないの？
そんな金利上昇時は借り換えても優遇もほとんど無くなってて返済額あまり減らないでしょうね。

[957: 匿名]

>956
出来る銀行はある。
ちゃんと保証料とられるけどね。事務手数料も。
ダメと書いてある銀行でも、返済額が苦しいと相談したら最初に勧められるのがこれ。

[958: 匿名さん]

金利急騰すれば地価も高騰し出す可能性も有るから先延ばしにすることによって破綻後に手元に残る資金に差が出る事も考えられるね。

[959: 匿名さん]

>>957

例えばどの銀行？約款に明記してあるならばいいけど、たまたまできた人がいるだけならば全員が適用されるとは限らないし、金利上昇局面では事情も変わるだろうからそんなもの当てにすることに自体間違ってる。

[960: 匿名さん]

>939
残金無視で、破綻だけ見てればそうですね。
現実味は全くありませんが確かに14年間は破綻回避できますね。
その後増えた借金をどうするのかは知りませんが。

[961: 匿名さん]

まあ退場した人に発言権はないよね

[962: 匿名さん]

＞932
＞元金が生活きつめギリギリで耐え切ったとすると
＞１２５％をフルに使ってプライスレス(笑)な生活をした元利はつけを払うことになる。

この文章は読めますか？
差額を使わないのであればプライスレスな生活はできませんよ。
あとは１２５％ルールを使用したら返済額は同じではないというのをいいかげん理解してください。

[963: 匿名さん]

＞955
「返済の先送りができる」なのでそれを自由度ととるのは間違ってないと思います。
ただ、ここの元利さんは返済額を同じにするために「繰り上げ返済をしなければならない」
といわなければならないところを「繰上げ返済をすれば」と言うことによって
あたかも自由度を維持しつつ返済額が同じにできるように見せかけていますね。
どちらかしか選択できないのに、
それを理解しながら言ってるのかは知りませんが
>953のような煽りが入る。
そこが問題かなと。

[964: 匿名さん]

>960
現実味が無いとはどういう意味でしょうか?
金利上昇が6年程度で終わったり景気が回復したり昇給したり転職が成功したり。
可能性はいくらでも考えられると思うのですが、それらが起こる可能性は無いと？

[965: 匿名さん]

>963
自由度の解釈が違うようです。
元金と同じにも出来るし、先送りにもできる。
その選択できることを自由度があると言っているようですが。
なので自由度を維持したまま元金と同じにすることはできます。
先送りにできる選択肢は残されていますから。
先送りにできる額は減っていきますけどね。

[966: 匿名さん]

＞９６４
あなたの言っているのは収入の増える可能性
私の言っている現実味が無いは謝金が増え続ける状況で１４年間も耐えること。

[967: 匿名さん]

>963
そうなんですよね。自由度があること自体は全く否定しないのですが、元利の人は状況によって主張するメリットを使い分けているところが受け入れがたいと感じる要因です。「前提条件を揃える」といった中立的なことを言っておきながら、結局暗黙の前提条件を使い分けていると。

意図的ならかなり悪質だし、無意識だとしても質が悪い。元金も似たようなものかもしれませんけどね。

[968: 匿名さん]

>963
そんなことないですよ。
元利は元金と差はない、と言ってるので。
あなたが主観でそう感じているようにも思えるのですが。

[969: 匿名さん]

>966
結局破綻の可能性は元利の方が低いというのが主張ですから。

[970: 匿名さん]

元金が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限り非常に低い。
元利が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限りほとんど無い。

元利が破綻する状況で元金が助かる可能性は無い。
元金が破綻する状況で元利は助かる可能性も有るが、元利も破綻するケースも十分ある。

これは全て元金と比較して元利は返済自由度が高い上に、5年ルールや125％ルールもあるから。
元利より低いだけで元金にも当然返済自由度はあり、返済自由度を行使すると状況により大小はあっても、元金でも元利でも後でコストがかかる。

この元利の返済自由度は、1000万あたり1.5～3万円程度の保証料差額を払うことで得られる。
返済自由度を行使せず常に元金と同額の支払を行う限り、総利払いは同額となる。

多少くどいけど、双方の言い分をまとめるとこんな感じかな？

[971: 匿名さん]

元金さんが保証料以外のメリットを訴えると>953の状況かと思うよ。

[972: 匿名さん]

>971
なんで？
元利さんはいつも「元金にメリットがある」＝「元利にメリットが無い」と解釈しちゃうわけ？

[973: 匿名さん]

変動で借りてるってことは、今後10年くらいは、今より金利が＋2％くらい上がることはあっても、それより上がる可能性はかなり低いと思ってるんだよね？

でも可能性としてはある。
そしてそのかなり低い可能性の中で、想定外の大幅な収入減や大幅な出費があるかもしれない。

まーあるかもね。
ふたつ揃うのはとても低い可能性だけど。

で、そのとても低い可能性の中で、元利が助かって元金が助からない可能性や、元利が返済自由度の権利を行使する可能性は、ゼロではないが、ゼロに近くない？

[974: 匿名さん]

>973
あなたも生命保険入ってるよね？
60歳までに死ぬ確率は1％程度なんだって。それでも何千万も払って入ってるよね？
数万円で少しの破綻リスクを回避できれば良しとする人が圧倒的に多く元利が選ばれてるんでしょう。

[975: 匿名さん]

ギリギリな返済だと、不安なのでしょうか？
そのような方には、変動は向かないと思います。

[976: 匿名さん]

今度はギリギリとか言い出すのか、元金さんの反論ていつもしょぼいね。

[977: 匿名さん]

元金の根本的なデメリットとして選べる金融機関が少ないってのもあるよね。

繰り上げ手数料、優遇、ネットでの簡単なくりあげ、近くに支店が有るかどうかなど。
住宅ローンって借りた後も金融機関からいろんなメリット得られるでしょ？

元金にこだわった結果何かを犠牲にsてるかも。

[978: 匿名さん]

>>973

そう思う貴方はほんの少しの保証料を惜しんで元金にしました。
誰も否定しません。

しかし、可能性がゼロではないリスクと将来の収入と健康が保証されないので数万の保証料の差は保険と思って元利にしました。


これじゃダメなの？

元金のが保証料が数万円得なのは誰もが認めてるんだから自由度にメリット感じる人は元利、メリットより保証料の数万円にメリット感じる人は元金でいいでしょ？

元金さんはなんで自由度をめりっとと感じる人を必死に否定するの？

[979: 匿名さん]

結局元金選んでる人の大半は元金を選んだことによるメリットを勘違いしてただけ。

保証料のたった数万円しか差がない事を認めたくなくて他の元利のメリットを必死に否定。

中には金利も得だとか繰上げは関係ないなとか言い出す奴とか。

[980: 匿名さん]

そもそも比較の計算するさい、元利はなるべく平等な比較になるように条件を合わせてるのに対して元金は意図的に元利が不利になる条件で試算することが多々有る。

[981: 匿名さん]

どんな計算しても、破綻の可能性低いとか言っても元金が有利なのは保証料のみなのにね。
必死に元利のメリットを否定してるスレ見ると、勘違いで元金を選んでしまったイタい奴にしか思えないね。

[982: 匿名さん]

なんか必死の煽り連投を見ると
なぜ１２５％の自由度がほとんど効果なしと言われるのがそんなに悔しいのかな？と感じます。
実際ほとんど効果無いし、使えば使うほど金銭的には不利になります。
しかも定期的な繰り上げ返済まで必要です。そこはぼかして金銭的に同じだと叫んでも
繰上げ返済が趣味の人でもなけば、毎回の繰上げは苦痛です。

あと、相変わらず生命保険に例えて喜んでいる人がいますね
広い意味での「保険」という言葉に例えるならまだわかりますが
生命保険じゃなく先送りしてるだけだとまだ理解されていないのでしょうか?
効果は０ではありませんが、数万円＋手間とどっちが上かと聞かれれば
それは人それぞれです。
間違っても生命保険と並ぶものではありません。
それこそ元金は勘違いを訴える人ほど、
１２５％ルールを間違って理解してたんじゃないの？(笑)

[983: 匿名さん]

兎と亀でしょう

3000m徒競争、歩く速さは同じです。

コツコツと定額返済するのと

何時でもジャンプできるからと、僅かづつ返済を先送りする

中盤までは、楽に追いつけるが、後半、さぼってた分僅に追いつけなくなってくる。

ちなみに、亀はスタート時点でゴールまでの距離が15mほど短いです。

でも、現実は、みなさん、走ってるから、
影響するほど差ない

[984: 匿名さん]

元金の人は5年125%ルールをデメリットって言ってたからね。しかも理由が本に書いてあったから。

これがメリット有るかどうかは場合による。実際過去に発動したことあるらしいし。

こっちは気を使ってワザワザほんの少しのって言ってやってるのにそれすら認めたがらない。

本にデメリットって書いてあったの信じてたらメリットだったのがそんなにショックだったの？

[985: 匿名さん]

>984
誰と必死に戦っているんだ？
君はちょっと外で良い空気でも吸ってきたほうが良いよ。

[986: 匿名さん]

勉学のために、ご教示願いたいのですが、

125%ルールや5年ルールの制度ができてから
該当したケースをどなたか、知らないですか？

[987: 匿名さん]

>984
ほんとこれ。
本にデメリットと書いてあったの一点張り。
散々論破されてやっと理解出来たのに、まだレス続けてるしね。
彼は全てにおいて元金が優れているという結論にならないと納得出来ないんじゃない？

[988: 匿名さん]

>973
元利にしておいたおかげで助かるケースはあなたの言う通りゼロに近いかもしれない。
ただコストがたかが数万円なら保険として払うのもありだと思うんだが、何故こんなにも否定したがるんだろうね。

元利も元金も一長一短という結論じゃ納得いかないのかね。

[989: 匿名さん]

>984
>987
むしろ、本にデメリット書いてあったって言ってるのって、元利の人以外が言ってるの見たことないんだけど。。。

[990: 匿名さん]

>988
別にそこにコストかけたい人はかければいいんじゃない？
元金の人が言ってるのは、それを「保険」と呼ぶことに違和感を覚えてるってことだと思うけど。それって、行き着くとこは、言葉の意味の解釈の違いってことになるからねぇ。

[991: 匿名さん]

単純に、諸費用が高いか安いかだけと思います。

この低金利な環境で、
完済までに適用があるかどうかわからない125%5年ルールのオプション料金

いくらの価値があると、値踏みしてますか？

たとえば

20万ぐらいの価値があると思うが、14万だから払う？
逆に10万ぐらいの価値しか無いと思うが、14万で提示されたから、仕方なく払う？


この低金利下、
割高と思うのも、割安と思うのも自由です。

[992: 匿名さん]

そういうことを元利は言ってるんだけど
元金は納得しないよね。

[993: 匿名さん]

元金と元利なんて、極論
強制的に毎月繰り上げするか、しないかの違いでしかないんだよね。

[994: 匿名さん]

ルールは発動は過去に有るね

[995: 匿名さん]

>>989

これかな？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/272


>２６８に対する元利さんの意見ないし、ふてくされた意見は、なさけないなー。住宅ローン等の解説本に変動金利返済額の五年固定ルールはデメリットと解説してますので、メリットと書かれた人、詳しくは書店に行かれたし。

[996: 匿名さん]

>>994

まさに5年ルールで助かった人がいそう。6年目で金利下がって未払い利息解消とか。

前スレちょっと見てたら「自称銀行員」も元金均等は元利均等に比べて元本がどんどん減るのに対し、元利均等は元本が全然減らず、返済が進めば差が付くから元金均等が有利だと自身満々の人もいるくらい元金と元利の仕組みを全く理解してなくて元金のが得だと思ってる人が沢山いたからそれに比べればこのスレは僅かな保証料の差でしか無いって皆が理解してるようだから進歩してるな。

[997: 匿名さん]

4200万の買い物をしました。
金利はタダでした。
返済方法が2通りが選べます

①月々10万均等に分割払いです。
（手数料56万）

②初回返済は７万ですが、毎月徐々に支払額が増え13万まで増えます。
（手数料70万）

どちらを選びますか？

[998: 匿名さん]

なんの比較なのか、さっぱり意味がわからん。

[999: 匿名さん]

次スレはテンプレートにコレを入れておけば良いのではないでしょうか。

・元金のメリット＝保障料が少し安い
・元利のメリット＝５年１２５％ルール（返済自由度および若干の破綻率低下 ）

破綻率がどれくらいかは>>922
保証料がどれくらいかもリンクしたかったのですが、具体的な計算式が載っていて検証可能のものがありませんでした。
1.5万円～3万円という事で確定でよいのでしょうか。

[1000: 匿名さん]

破綻率がどれくらいかまでは言及しようがないでしょ。

試算として>922は凄く参考になるけれども。
金利上昇時の収入減や病気事故などによる不意の出費など考慮しなくていいの？って話になるし。

シンプルに
元金は保証料が数万円低い
元利は自由度が少し高く破綻率が少し低い
程度でいいと思うよ。

[1001: 匿名さん]

テンプレには、解釈が曖昧な言葉は使わないほうが良いでしょう

・元金のメリット＝保証料が元利より少ない
・元利のメリット＝５年１２５％ルール

借入期間35年、借入金額が3000万以上で、返済が10年を超える場合、ローン減税により
1000万あたり約1.5万円～4万円程度差がある。
また、繰上げ返済による返金にて差が変動する。



×保障料
○保証料

[1002: 匿名さん]

繰り上げ返済は年一回程度でいいのに>982のように未だに理解出来ない人がいるんだね。
机上の計算上毎月返済額を合わせて比較してるだけなんですがそろそろ理解して頂きたいものです。

生命保険のくだりはただの比喩表現でしょう。
何故それ程ムキになるのか。

[1003: 匿名さん]

>1001
それだと5年125％ルールにどんなメリットがあるかわからないのでは？
前スレには125％はデメリットだと思っていた方が何人かいらっしゃいましたし。

[1004: 匿名さん]

>>1000
具体的なデータを入れておかないから、ずっと議論が続くと思うのです。
元金側はきちんとデータ（数万円）が入っているのに、元利側には入ってないのでずっとそこが議論になってます。

＞金利上昇時の収入減や病気事故などによる不意の出費など考慮しなくていいの？って話になるし。

これについては、元金有利>910、元利有利>939を入れると良いかもしれません。
どちらも割りと説得力のある計算式ですし。

[1005: 匿名さん]

＞＞９９４
情報ありがとうございます。

３千万35年元金を試算してみました。

さすがに、4.9%から返済を始めるのは、ちょっと乱暴なので
優遇後金利が現状の0.705%からSTARTしてみました。


当時うちの近隣、バブルピーク時、土地が坪４００~５００万とかしてたようです。
売却が正解かもしれませんね。

[1006: 匿名さん]

すみません。添付漏れました。

[1007: 匿名さん]

>1002
あれれ、そうしたら間違いなく返済額は一緒になりませんよ
毎月繰り上げ返済をして返済額同じ
まとめて繰上げ返済でほんの少し支払いが増える
繰上げしなければそれなりに増える
むしろこれが大前提なのにそこを無視した机上の計算で
どっちも良いとこどりした発言をしてまた平等宣言ですか？さすがですね。

＞生命保険のくだりはただの比喩表現でしょう。
うん、実際はただの先送りですもんね。
それこそ一部の元利さんはなぜ先送りと言われると抵抗するの？
そっちが真実なのに

[1008: 匿名さん]

>1007
そんなこと言い出したら、元利が先にまとめて繰り上げたら元利の方が返済額少なくなるよ。
先送りに出来るのがメリットなのに元金さんは理解出来ないんだね。
何を屁理屈言っても元金に出来ることは全て元利は出来る。
元金に優位なのは保証料だけだって。

[1009: 匿名さん]

・元金のメリット＝保証料が元利より少ない
・元利のメリット＝５年１２５％ルール

これだとちょっと足りないな。

自由度が足りない。
元利は元金より当初返済額が少ない分、差額を繰り上げるかを選択出来る権利が有る。

[1010: 匿名さん]

>>996

これかな？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/60

私は銀行員ですが、自身のローンは当然、元金均等返済です。残債がガンガン減ってますよ。元利均等は最初利息ばかり払いますから、5年10年経って気付くと残債がほとんど減ってないと…。

[1011: 匿名さん]

次スレ立てる人テンプレ入れてね

元金のメリット＝保証料が元利より少ない
元利のメリット＝５年１２５％ルール と元金との差額を繰上げするかしないかの選択の自由

異論が有る人は修正して下さい。

[1012: 匿名さん]

ついでに新規に来る人のために

元金と元利は条件を同じにすれば支払う利息はほぼ同じなので保証料以外の差は出ません


っての入れた方がいいかも。この部分を勘違いして元金にしてる人はかなりいそうな気がするので。

[1013: 匿名さん]

>1011
差額繰上げを条件にするなら、逆も真なり

元利：返済前半繰り上げます、後半繰り上げません
元金：前半繰り上げません、後半繰り上げます

ということで

例えば、3000万0.705%借入
返済１６年目以降、月々返済80,620円を基準に差額を元金も繰り上げしていいのでは？

[1014: 匿名さん]

>>1009
元金　保証料が安い※1
元利　毎月の支払いが安く、5年125%ルールがある※2

※１．元金は元金の支払額との毎月繰り上げ返済する場合は利息に差は出ない
※２．5年125％ルールを活用する場合、保証料以上に差額が開く

[1015: 匿名さん]

>1007
完全に支払額一緒にならないといけないとはそもそも思っていません。
机上の計算と実際の運用では多少ずれることもあるでしょう。
年一回の繰り上げ返済だと、繰り上げの時期によって元金が得になる事もあるし元利が得になることもあるでしょう。
ただそれこそ誤差の範囲でしょう。


他の人はどうか知りませんが、私は先送りと言われる事を否定していません。
その先送りによって破綻率が下がり、それをもってどなたかが生命保険のようなものだと比喩表現したのでしょう。
先送りという表現に対しては否定していませんが、先送りしても破綻率低下の可能性は上がらないなどの主張は否定しています。

[1016: 匿名さん]

次スレ建てましたので、どうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/379141

[1017: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/379141/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。