グラン レ・ジェイド 京都河原町ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

河原町で駅近の一等地のマンション計画です。
デベロッパーの評判はどうですか？
施工会社の評判はどうですか？
京都で100戸以上のマンションは珍しいですが、施工費・管理費・修繕積立金へのメリットは高いですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
駅から5分以内ということは将来の資産価値維持率は高くなりそうですか？
京都市の標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、
治安・行政・財政・教育・医療・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

公式URL：グランレジェイド京都河原町　http://www.kawaramachi135.com/
事業主：日成ビルド工業株式会社　http://www.nisseibuild.co.jp/company/index.html
売主：株式会社日本エスコン　http://www.es-conjapan.co.jp/
施工会社：10月30日時点では未定
管理会社：10月30日時点では未定
販売提携（代理）：シアーズ株式会社　http://www.sears.co.jp/
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
日本エスコン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%82%A8%E3%8...
日本エスコンのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47331/

名称　 グラン レ・ジェイド 京都河原町
所在地　 京都市中京区寺町通四条上るより六角下るまで裏寺町595番地
交通　　 阪急京都線「河原町」駅徒歩4分
用途地域・地区　 商業地域、防火地域、31Ｍ高度地区、駐車場整備地区、旧市街地型美観地区、近景・遠景デザイン保全区域、埋蔵文化財包蔵地区
確認対象敷地面積　 1,912.54m²
建築面積　 1456.25m²
建築延床面積　　 13829.66m²（容積対象外面積2345.88m²を含む）
構造・規模　 RC造、地上11階・地下1階
総戸数　 135戸＋店舗1戸
販売戸数　 未定
予定販売価格　 未定
住居専有面積　 55.91m²～115.62m²（トランクルーム含む）
バルコニー面積　 4.59m²～19.44m²
駐車場　 7台（平面式駐車場4台、機械式駐車場3台）月額使用料：未定
バイク置場　 22台（バイク4台、ミニバイク14台、店舗用ミニバイク4台） 月額使用料：未定
自転車置場　　 179台（店舗用44台含む）月額使用料：未定
竣工予定　 平成27年12月上旬
入居予定　 平成27年12月下旬

[906: 契約済みさん]

民泊について以下の記事を見かけたので参考まで。政府の規制改革会議が緩和を検討しています。弊害への具体的な対策はあまりなさそうです。みんなで少しでも協力し合いましょう。


「料金を徴収して部外者を住戸に宿泊させることを禁止する」

　今、多くのマンション管理組合では、管理規約にこういったＡｉｒｂｎｂ禁止条項を盛り込もうとしている。現に実行したところもある。今後引き渡しされる都心のタワーマンションでは、ほぼＡｉｒｂｎｂ禁止規定が管理規約に入るだろう。

　しかし、それだけで自分のマンションの外国人ホテル化が防げるのか。

　結論を言えば、ノーである。区分所有者が管理規約に違反して所有住戸をＡｉｒｂｎｂ等で運用したとしても、管理組合は利用者の宿泊を拒否できない。なぜなら、区分所有者は自分の住戸を使用収益する権利が法的に認められている。

　問題があるとすれば、その区分所有者が守らなければならない管理規約に違反している、ということだろう。

　また、法的に考えるならＡｉｒｂｎｂ行為が区分所有法６条の定める「共同の利益に反する行為」に当たるかどうか。たとえそうだとしても、区分所有者が規約違反を続けたならば同５７条から６０条の規定により、管理組合の総会決議を経て裁判で使用禁止を訴えることになる。ただ、まだこういう訴訟での判例はない。
つまり、現状では実力でＡｉｒｂｎｂ的な行為を排除する方法は確立されていない。今後、徐々に法的整備が始まるだろうが、まだ時間がかかりそうだ。

（住宅ジャーナリスト　榊淳司氏　zakzakより一部抜粋　）

[907: 匿名さん]

ココって竣工までに完売出来るのかな？

立地が全てって強弁した人、出来ないと恥ずかしいよ。笑

[909: 匿名さん]

Airbnbの部屋を複数持っている場合、全部の部屋をネットに
あげなくても、一部だけあげる場合もあるそうです。

ゲストから連絡があった場合、そのネットに載っている部屋は
満室だと言って、他のネットにあげていない部屋に
誘導することもできるらしいです。

高島屋裏のように目立つ部屋は、ばれないうちにネットの
広告から外したのではないですか。

[910: 匿名さん]

残りがあと５邸のようですが、比較的安い物件が残っています。
多分、上階ではないでしょうけど。
商業施設に囲まれてザワザワした地域にポツンと建つマンションですが
意外と早い段階で売れているので驚きました。

[911: 物件比較中さん]

ザワザワする場所なのでセキュリティは充実してますか？

価値帯から想像するとおそらくエレベーターホール前にエントリーセキュリティやエレベーターには着床制御機能が付いてたりするような高級仕様なんでしょうね。

[912: 購入検討中さん]

そういう高級な方は、ここには来ないほうが良いのでは…付いていませんよ、パンフレットも読んでないようですが！

[913: 匿名さん]

高級といえばここ。恐ろしい値段ですが（7億）高級大好きな方にいかがですか。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151008-00000028-kyt-bus_all

http://www.kyoto-np.co.jp/economy/article/20150303000025

[914: 物件比較中さん]

さすが地所。^ ^

[915: 物件比較中さん]

さすが地所^^強引な値付け
中国の富裕層が買うのか
お寺さんが買うのか
閉鎖的なコミュニティになりそうやね

[916: 匿名さん]

>911
>913

人気のないマンションだとか、デベも、施工業者も一流でないとか、
ごちゃごちゃいちゃもんつけながらも、ここに他のマンションのことを
書いて宣伝している。

7億の鴨川沿いのマンションは、こんなところに書き込んでいないで、
中国富裕層にもっと宣伝すればどう？
すでに、中国人がかなり購入されたそうなので。

[917: 匿名さん]

あと5戸なんですか。
それからがなかなか進まない可能性もあるかもしれないですけれども…
最近は投資と言っても、ただただ賃貸投資というわけではなく、Airbnbということもあるのですね。
ただ、少しずつですが、東京の方ではそれに対する動きも出てきているようですので
それが許されるのかどうかっていうのは不透明になってきているように思います。

[918: 物件比較中さん]

大豊建設の施工マンションってどうですか？
過去に施工トラブルなど無かったでしょうか？
詳しい方、教えてください。

[919: 匿名さん]

とうとう、４戸になりましたね。完成まで後２か月で完売するでしょうか。

[920: 匿名さん]

HPは5のままだが

[921: 匿名さん]

一階店舗は、予想していた業種とは違いました。
先日の説明の時、購入者にはセカンドハウス利用が
多いそうです。

[922: 物件比較中さん]

ココはもしも施工上、何かあった時には三井みたいに建て替えたりなどの保証をするような資金力のあるデベなんでしょうか？

[923: 匿名さん]

>>918
>>922
残り数戸の段階でそういうこと聞いて役立つのかな？

[924: 物件比較中さん]

>>923

確かに余り役に立たないかもしれませんね。

ココより目新しい物件が出てきてるしね。

[927: 物件比較中さん]

ココのデベと施工会社って何かあった時にはちゃんとした対応が取れる資金力のある会社ですか？

横浜の一件で、
デベの資金力が重要だと認識させられたので。

[928: 匿名さん]

>>927
三井不動産の対応、最初からしっかりみてくださいね。お粗末ですよ。
大手とは程遠い。
今回の件は、旭化成に資金力があるからよかったですね。
下請けの会社も調べないといけないですね。がんばって！

[929: 匿名さん]

>>928
三井はマスコミが騒いでやっと調査を始め、さらには旭化成から賠償金ぶんどれるとわかったとたん、建て替えやら買取やら大盤振る舞い始めたよね。

それまで1年以上、東日本大震災のせい、補償にあたらない、って逃げ続けてたのにね。住民もマスコミが動いてくれて本当に良かったね。

[930: 匿名さん]

大豊建設って大丈夫ですか？

[932: 物件比較中さん]

日成ビルド工業って会社は実績ある会社ですか？
また管理会社のエスコンプロパティって良い管理会社ですか？

[935: 匿名さん]

>>928,929

横浜の一件を見る限り、
大手ブランドマンションだったからこそ建て替えという対応が可能なのだと思いました。

滋賀の事例では、
デベもゼネコンも大手ではないのでお互いが責任の擦り合いをして一向に解決の兆しが見えてません。
お互いが裁判で訴えあい、被害者である住民は置き去りにされてます。

何と言っても建物に施工ミスがあるのか無いのかを買い手である素人の我々は勿論のこと、プロでも中身を見極めるのはほぼ不可能だと言われます。

だから何が不幸中の幸いかは、
今後の三井の対応に掛かっていると思います。
良い対応事例を作れば今後、
何かあっても対応能力のある大手ブランドマンションが選ばれ、付加価値が付き、その結果、益々大手ブランドマンションの需要が増えると考えます。

[936: 購入検討中さん]

エスコンや大豊建設などが、三井や住友と違うことくらい、誰でも分かるでしょう！
しつこく質問する意味が分かりません…
購入者はそれらを割り引いても、物件に魅力があった
から、このマンションを買ったのです。
質問していないで、それらが嫌なら買わなきゃよいだけです（笑）！

[937: 物件比較中さん]

>>購入者はそれらを割り引いても、物件に魅力があったから、このマンションを買ったのです。

具体的にどのような魅力があったのか？
ご教授ください。

[939: 通りすがり [男性 40代]]

購入動機は、ひとそれぞれ。
三井の件で心配になった人も居るし、そうでない人も居る。
それだけでしょ？

私はここのペントハウスの購入を検討していましたが、六角の野村の情報を知り止めました。

理由は、ここのベロッパーに安心感をか感じなかったからです。
でも、六角の野村の情報を知らなかったら、素直に購入してたと想います。

[941: 匿名さん]

ここの正式な住所表示は
京都市中京区蛸薬師通河原町西入裏寺町595番地
グラン　レ・ジェイド京都河原町　　
一階の店舗入居者も決まって、順調のようです。

[943: 物件比較中さん]

旧ロフトと同じ住所ですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[945: 物件比較中さん]

売れ残り値引きの部屋って出そうですか？

半値位なら買ってもいいかな。

[946: 比較中]

>>945
半値って あんた かなり強欲やね、

[948: 物件比較中さん]

何とかショックみたいな金融ショックが起きて、尚且つ中古扱いになるまで売れ残ればっていう条件付きだが。

何れにせよ、定価では要らないし魅力がない。

[950: 匿名さん]

>>949

このマンションは、
大手デベ＆施工会社でもないし、
京都らしくもない。

私の見立てから言って、
リセール悪そうだし買った瞬間に何割りも目減りするような物件に見える。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[951: 匿名さん]

ブランド都心マニアのあなたの見立てとかいらないんで（笑）

[953: 匿名さん]

>>952

正直7億なんて物件の騰落率が高い筈ない。
いくら三菱地所っていっても投資家目線からしたらナイナイ。

あんなのは腐る程の金のある成金しか買わない。

[954: 匿名さん]

>>950
>京都らしくもない、

祇園も？四条大橋も？南座も？新京極も？
否定して静かなお寺がお好みならスレ違いでは。

[955: 匿名さん]

954

そう京都らしくない立地ですよココは。

徒歩圏内にパチンコ、カラオケ、キャバクラ、風俗店、映画館裏のホテルなどなど…

ファミリー層には教育上、良いとは言えない環境だし、上質な京都らしい環境で暮らしたい富裕層は御所や鴨川沿い、岡崎なんかを選びますから。

[958: 購入検討中さん]

いや、お目の高い方は、買われるのでは…
東京でも、そういう特別なお部屋は値が上がっていますよ。
表参道とか千鳥ヶ淵とかですね！

[961: 匿名さん]

ココって安かったら民泊や賃貸で貸しまくるのに丁度いいインカム物件なのに定価がバカ高いおかげで利回りが悪すぎる。
さすがに定住するような周辺環境と違うからキャピタルも狙いづらい。


結論 :

3割以上値下がりしたらインカム狙いで買ってもいいが、現状のバカ高い定価では見送りが正解。

[962: 匿名さん]

>>961
結論 : はきっとこうだね。

>3割以上値下がりしたらインカム狙いで買ってもいいが、現状のバカ高い定価では見送り。（誤）

>3割以上値下がりしたらインカム狙いで買えるかもしれないが、現状の定価では買えない。（正）

[964: 購入検討中さん]

1億くらいは買えると言って、投資家を
気取っているのが、ちょっと笑えますが！
この物件はセカンドで、京都のホテル代わりです。
貸したり、キャピタルを求めていません。
年収2千万円くらいのプチ富裕層でいらっしゃるのですね⁈

[966: 匿名さん [男性 30代]]

>>964

プチで何か問題でも？

ココにセカンドを買うなんてセンス良すぎませんか？ 笑

民泊や賃貸で貸しまくるのが一番しっくりくる物件ですよココは。

ココとよく似た物件である高島屋の裏ってキャピタル、インカム、民泊、入り乱れて何が何やらわからん状態ですからね。

[967: 匿名さん]

＞＞９６６

ムキになりなさんな。　

嫌なら買わなければよろし。

[975: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[978: 物件比較中さん]

「マンションは管理を買え」って聞いた事あるんだけど、ココの管理会社って評判はどうですか？

何か2社も噛むようだけど…どうして？

[980: 匿名さん]

コンシェルジュのサービスは充実していてよさそうです。
ホテルライクな暮らしができるのはポイント高いですし、
布団丸洗いやクリーニングサービスは是非活用したいなと思いますね

[981: 匿名さん]

民泊利用客にもコンシェルジェサービスを受ける事って可能なのでしょうか？

[982: 匿名さん]

すぐ近くの蛸薬師堂に行かれたこと、ありますか。
すごく小さなお堂なのですが、一歩中に入ると、
回りの喧騒が嘘のように、とても静かです。
きっと居室内も静かだと思います。
（南側は違うかもしれませんが。）

[983: 購入検討中さん [ 50代]]

アルコープに子供用自転車とベビーカーを置いても構わないようですが、
皆さんのご意見は如何ですか？
私は、正直ちょっとビックリしました。

[984: 契約済みさん]

>>983
ファミリータイプのマンションはそのようにされている方も多いです。
うちは折り畳み自転車くらいならおいてよいのではといわれました。
当然、盗難などは事故責任でしょうし、通路にはみ出るのはもってのほかかと。
なお、清潔にしておくため、ベビーカーは玄関など室内に置かれるほうが良いと思います。

[985: 匿名さん]

>>983

元々が外廊下で高級仕様を意識してないので仕方ないのでは？

もし廊下の見た目がガヤガヤするのが気に入らないなら早目に売却して、内廊下の高級仕様の物件に移られる事をお勧めします。

立地的には教育上、問題の多い店舗やホテルが子供の徒歩圏内に沢山あるのにファミリー向けの仕様って…
コンセプトに疑問を感じてしまいますね。

[987: 匿名さん]

>>986

いよいよ最終章…(笑)

[988: 匿名さん]

いよいよ完成まじかですね。今週末には、形が見えてきそうです。
あの通りの雰囲気も変わりそうです。最近、京都の観光客の増え方は凄いですね。
祇園　花見小路などは、夜になっても外国人で一杯です。

[989: 匿名さん]

>>988

出来たら写真アップしてよ〜

カッコイイやつを！笑

[992: 入居予定さん]

横浜の斜傾問題についての当マンションの調査結果などもらった方はいらっしゃいますか？
もしないようなら皆で請求した方がいいのではないのかなあ？って思うんだけど…

[993: 物件比較中さん]

このマンションを含む市内中心部のマンションには杭はありませんので、その点に関してはご心配の必要はないと思いますよ。

[994: 匿名さん]

>>993

それって事実ですか？
本当に信じて良いのですか？
もし何かあった時には責任が取れる程の信頼性のある情報、ご意見だと思ってもよろしいんですね。

[995: 物件比較中さん]

親切でお教えしたつもりでしたが、ずいぶんな物の言いようですね。余計なことをすべきでなかったと後悔しています。私があなたに責任をとる必要があるとはいささかも思いませんが、お気にめさないならば ほんの少しでもご自身でお調べになってはいかがですか。ここ以外でも現在あちこちで販売中の物件サイトをご覧ください。赤土が積もった関東平野とは地盤が違います。

[996: 匿名さん]

>>995

あたかも全く問題はないって書き方をされているので真意をお聞きしたかっただけなのに、そこまで上から目線で怒らなくてもよろしいのでは？って思いますが。

専門家でも、関係者でもないあなたが単なる受け売りで安易な見解や認識を示される事は、困惑や混乱を招く恐れがあるのでお控え願いたいですね。

[997: 匿名さん]

手元に資料がないので正確ではないかもしれませんが、地盤のしっかりした所は、ベタ基礎？と言って杭打ちがないと聞きました。昔からある五重塔の中でも、杭打ちなどせずとも残っている塔もあるわけで、場所によると思いますよ。

[998: 匿名さん]

ここは直接基礎（ベタ基礎）です。基礎全体で建物の荷重を支える方法です。

[1000: ご近所さん [男性 30代]]

正面玄関だけ撮ってきました．

[1001: 匿名さん]

>>1000

和風テイストなエントランスですね〜。

[1002: 匿名さん]

エントランス写真、見る限りでは、何度か切り返さないと乗用車は転回できない広さなんでしょうか。それともスムーズに入って出て来れるんでしょうか。

[1003: 匿名さん]

次スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586215/

[1005: ご近所さん [男性 30代]]

たぶんバックで止めることになるのでしょうね．