プラウド美しが丘ってどうですか？

[購入検討中さん]

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-11-3他
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取り：2LDK+S〜4LDK
面積：75.01m2〜101.66m2
総戸数：66戸
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/p-utsukushigaoka/
売主：野村不動産・中日本高速道路
施工会社：東急建設
管理会社：野村リビングサポート

[201: 匿名さん]

ドレッセ二丁目スレで荒らしまがいなことしたから、要注意なんじゃない？

そんでまたドレッセをくそとか言って貶すから反省の色なしってことで削除？

[202: 購入検討中さん]

正式な価格発表されました。
やはり平均坪単価330だそうです。

[203: 匿名さん]

最高は坪単価400万円ぐらいかな？

[204: 購入検討中さん]

400って港区並みですよ。
それだけの価値がある？

[205: 匿名さん]

明らかにいくらでも買おうとする層がいるようなのでまずはその層に売れるだけ売ってから
適正価格にしていくんですかね。
手仕舞いの速い野村らしからぬやり方ですが美しが丘に憧れる人間の性を分析すればどのデベもそうなるわな・・・

[207: 匿名さん]

HPにあるプロジェクトへの想いご覧になってください。
「飾り立てたデコラティブなものでなく、美しく洗練を研ぎすませた意匠」です。
330がどうだというより、この美しが丘の想いをどう捉えてゆくかということではないでしょうか。

[210: 匿名さん]

信者というか、中古の値段を上げたい地元民かと推察してます。ステマも多いと思うけど。プレマーケティングの一環なんでしょう。何としても300以上で売りたいという意気込みを感じます。

[213: 匿名さん]

ダイヤモンド別冊極上中古を探せ
によると
たまプラーザの平均築年数10年の平均面積83平米で
3740万円が平均とのことです。


坪単価330万円で83平米だと、
8300万円だけど、10年で4560万円も減ったら嫌だな。
（8300−3740=4560)

[214: 匿名さん]

プラウドはあくまで販売のプロでしょ
売った後の地域相場にはなんの影響も及ぼさないと思うけどな
高値即完で話題をさらったプラウド宮崎台にしても宮崎台の相場はそこで天井を打ったまま今はパッとしない
プラウド宮崎台の中古もとても「話題をさらった物件」とは思えない地味な動きです

今回のプラウドも同じでプラウド船橋並に人の期待を載せて売出され、売り切れた後はさっと静かになるだけ
ただし！沿線の地上げ主、東急様がプラウドの勢いを引き継いでその後一気に畳み掛ける計画など連携して持ってるのかしら？
もしそうだとすれば本当に相場自体が上がるかもなあ　
ただ中期的には下がると思うからここ数年ってとこですかね

[215: 匿名さん]

中古、相場が日々のライフで大切なことでしょうか。買われる方はプラウドマンションのブランドに物を言わせて売り抜けですか、マネーゲーマーですか。
HPにある「駅から緑豊かな閑静な街並みを抜け、たどり着いた丘の上に、美しく佇む我が家が待っている。」そんな日常を過ごしたい方々がこのマンションを検討していると思います。

[216: 匿名さん]

本当にそうであってほしいですね　

[218: 匿名さん]

都心でも8分はちょっと遠いと感じます。送電線も見えるだけで嫌気されますが、美しが丘は人気を保ってるのはマイナスを総裁するだけの相応な魅力があるんだと思います。一度住んでみたいものです。260-270くらいが相場ですか？10年前と比べて随分上がってますね〜。今がピークって感じですかね。

[219: 匿名さん]

>>213
>たまプラーザの平均築年数10年の平均面積83平米で
>3740万円が平均とのことです。

これって犬蔵もひっくるめての価格ですよね。
美しが丘限定だと83平米3780万円なんて絶対無理。
美しが丘に限れば、築10年以内75平米で5500万くらいが相場じゃないですか。

[221: 購入検討中さん]

中庭があるそうです。「敷地の中心にある中庭は、都市の中でも緑豊かな時間を過ごせる、いわば内と外の結界となる静かな別世界」。ビジネス最前線のエリートがふっと息抜きができるマンションのようです。現地見たいです。

[222: 購入検討中さん]

たまプラーザで平均坪単価330って本当に
信じてるのですか(笑)

[223: 匿名さん]

坪３３０は、徒歩３分くらいのところですね。
徒歩８分でマンションに囲まれた環境では、２５０くらいでしょう。

[225: 匿名さん]

でも信者は坪330でも買うよ。情報リテラシーは低いひと。

[226: 匿名さん]

分かってて書いてるのかも知れませんが徒歩３分の中古のドレたまですね
３３０前後でマメに100万単位で上がったり下がったりしながらかれこれ何年も売り晒しされたまま
今は見たら１．１億になってますね
メゾネットで３３０なんて誰も買わないけど
私はあれは観測気球と睨んでます

[227: 匿名さん]

どれタマで330付けるなんて、おのれを知れですよね。
新築、美しが丘、プラウドの三拍子、やっとめぐり逢えた高台、希少性の高い“羨望の丘”の立地、330の意味がわかってきました。

[228: 匿名さん]

たまプラはショッピングも便利、緑も多いと生活しやすそうな町ですね。
一つ気になっているのが田園都市線の混雑度です。大体主人がたまプラを７時頃
出ていく予定になると思うのですがその頃の電車はどんな感じですか？
たまプラ自体マンションも増えていますし、田園都市線沿線も物件がかなり現在
出ていますよね。

[230: タマタマン]

ちーっす

タマタマンでぇーす


みなさんの要望にお答えして

再登場しちゃいます




コメント削除されたのでー。。



誰とは、言いませんが

反論したいんだったら

ちゃんと根拠付けしてねー

[231: タマタマン]

二丁目のマンションの坪単価推移


たまプラ再開発計リリース前
概ね２００万円前後


計画リリース後
概ね２４０万円前後
（再開発評価による駅力UP）


二丁目界隈の事業用地
主に、企業の社宅等の処理が一巡し
需給バランスが良好に

マンションの供給減少から
中古相場が上昇傾向に
（概ね２２０～２４０程度で推移）

[232: タマタマン]

ドレッセ二丁目が
総戸数１２３戸
平均価格６０００万円前後
平均専有７３㎡前後
平均坪単価２７０万円で
約１０ヶ月位？で完売
（１ケ月平均１２戸程度）

二丁目のマンション価格としては
２７０万円は前例がなく
かつ、
必ずしも優れた立地条件でもなかったが
（自己前建、囲まれ感が拭えない立地、高圧線の敷地内通過等）
値付に対するリスクは少なからず懸念されていたのでは
と思う一方で
二丁目の中古相場が２２０～２４０程度で推移していることから
２７０万円は、

まーいいんじゃない

というラインだったのかな、と

[233: タマタマン]

話はそれますが


ドレッセ二丁目は
そもそもがNTTの社宅であったので
NTTグループの不動産会社である
NTT都市開発が単独での事業推進も
あったかと、考えられましたが
東急電鉄と共同事業を行うことで
事業のリスク軽減&事業利益の追求が
出来たのかと思います


おそらく東急電鉄は販売価格を
高めに設定しないと
NTTとの共同事業は出来なかった
と思います。

と言うのも、
共同事業を展開することで
より高い利益が見込める
という立て付けが出来ないと

グループ内にデベロップメント機能が
ある企業を差し置いて
他社と事業を推進していく
という理由付けが出来ないので


タマタマンも
NTTと同程度の企業体と
共同事業を３本進めておりますが
より高い利益が望める
という提案でないと
相手方のグループ内で
共同事業の決裁が降りない感じでした

[234: 匿名さん]

ちっす、待ってました、タマタマン！
で、ここだと幾らくらいが妥当な線ですか？
オリンピック前後でマーケットがどう変わると見ているのかも教えていただけると助かります。

[235: タマタマン]

なので、
ドレッセ二丁目が
二丁目の坪単価の新しいベンチマークと
なってくると思います


これから郵政やら
美しが丘東小学校の前やらが
マンションとして開発されてくると思いますが、
坪単価２７０万円が一つの基準として
相場の形成がなされると思います。

[236: タマタマン]

安全ラインで考えれば
２７０万円が妥当なんでしょうが

野村はタマタマンと同じで
空気を読まない感じでくると
思います

[237: タマタマン]

ホームページの写真を見ただけですが
２棟構成にして
棟と棟を結ぶガラス張りの廊下を
シンボリックな存在として企画していると
思います。


デコラティブを避け、シンプルに
という説明がなされていますが

十分デコラティブだと思いますよ

というツッコミを入れておきました

[238: タマタマン]

野村のマーケット感覚ですが
その地域の相場で単価を考えていなさそうです


周辺相場がいくら

というより

その地域のアッパーの年収層はどれ位いるのか？

で、値付けをしているような気がします

[239: タマタマン]

総務省からリリースされている
国勢調査で
地域ごとに、

年収が幾らの人が
どれ位の人数いるのか
持ち家か賃貸か

分かるデータがあります

そのデータを元に
その地域のアッパー層向けの
値付けをしているのが
野村の考え方
なのかなー、と

[240: タマタマン]

鷺沼のドレッセは
坪単価２００万円程度
（平均専有面積が大きいので
　単価をちょっと抑え気味？）
ですが、

その近くのプラウド鷺沼は
２６０万円と３割以上ものっけて完売

しかも条件は高速、お墓、高圧線、電車横
とけっこーなラインアップにも関わらず

[241: 匿名さん]

大泉学園なんかはそのパターンですね
が、ここはそんな思惑通りには行かないと思いますよ。

[242: タマタマン]

周辺相場を考えていたら
とても考えつく値段設定では
ないです

なので、今回のプラウドが
幾らでくるのか想像が付きません

[243: タマタマン]

それと、
今回は共同事業ですので
値段のリリースは勝手には
出来ないと思います。


タマタマンパターンですと
事前相談会を開いて
顧客情報を集めたあと
共同事業先に
そのデータを元に
最終的な価格決めの提案を
させて頂きます

なので、プレも始まっていない現状では

値段も決まっていないのでは

と思います。

[244: タマタマン]

それと、
前にもコメントしましたが、
幾らで出されても、
幾らで買ってもどうでもいいですが、

リセールについてです

[245: タマタマン]

一生の住まいと決めて購入しても
ライフスタイルの変化
（家族が増える、離婚、失業、転勤、親と同居等）
によって、持ち家を売却しなければならないリスクが
誰にでもあると思います。


そんな時、周辺の相場より高いマンションを
買ってしまった時が怖いです。



築年数の違い、建物・設備の多少の古い新しいの違いはあれど
一度住んでしまえば、中古は中古です


買値が高いからと言って、それが再販価格に転嫁出来るとは
限りません


中古を買う方の多くは、価格設定であったり
建物の条件などで選ばれると思います。

[246: タマタマン]

たとえば、ドレッセ二丁目は
囲まれ感がすごいです。

対して、他の二丁目のマンションで
ブランズ二丁目であったり、
フローレンスパレスであったり、
Dグランセであったりは、

駅から近いとか
公園の近くであるとか、
並木道沿いであるとか、
同じ二丁目でも立地の善し悪しがあり

中古で他のマンションと同じ土俵にたった時に
立地的な優位がないにも関わらず、
元々の買値が高いと売却したいにも関わらず
売るに売れない状況に陥る可能性があると思います。

[247: タマタマン]

もちろん人によると思いますが、
タマタマンだったら、
同じ二丁目でも
公園近くや、駅近、並木沿いの
立地条件がいいマンションがいいです


なので、立地条件が悪いマンションは
いいマンションと比較し、
割安な価格設定でないと
売却するのが難しいと思います。



すごい遠回りな表現になってしまいましたが
以前の二丁目のマンション相場は２００万円です。

最新のドレッセは２７０万円で、
プラウドは、それ以上になるのでしょうか。

幾らで売っても、幾らで買っても良いですが、
万が一の際の売却が、タマタマンだったら、
恐ろしい、と考えてしまいます。

[248: タマタマン]

それとオリンピックで価格転嫁するかしないかは
微妙なところです。

２００６年前後
業界は、新価格と銘打って
相場を上げにかかりましたが、
売り抜けに成功したなー、
という感触を持っているデベは
そんなにないはずです

[249: タマタマン]

そういった最近の失敗もあるので
デベ各社は、
生コン職人の不在による人件費の高騰と
消費税アップに伴う原材料のアップによる
工事費の上昇を、販売価格に転嫁しずらい状況であります。

事業用地の減少と伴って、
開発担当者は、事業用地の取得に苦しんでいる
というのがほとんどの会社の状況だと思います。

[250: 匿名さん]

オリンピックで価格転嫁？
それどころか震災からこのかた新浦安や湾岸から地盤不安でこちらに需要が集中してたのが
東京五輪で反対に回り始めましたよ。東横の副都心線直通でただでさえ田園都市線が色あせた時に五輪。

これからはこの路線は相対不利になっていくのではないですか？

ところで野村の１期販売と同時に二の矢三の矢が出てきそうですか？
それがあれば野村は高く出せると思いますよ。ないならジリ貧に手をだす人はいないかと。
理由はタマタマンが書いたとおり。所詮野村は新築を売るだけのプロですからね。

[251: タマタマン]

野村とバッティングしそうなマンションは
ヒルズ位だと思いますが、

ちょっと先であれば、
小学校の前の二丁目
郵政
日本生命あたりが
マンションとして
販売されてくると思います。


タマタマンだったら
そっち買うなー
同じ位の金額だったらー

[252: タマタマン]

それと、
田園都市線は、相対的に魅力が薄れてきたと思います

街並みのキレイさはあれど
東横と比べてしまうと
イマイチかもしれません

それとリッチサラリーマン奥様は
昔は東急沿線だったかもしれませんが、
湾岸エリアも肩を並べる存在になったと思います。


まー、東急ユーザーのタマタマンとしては、
二子玉川の再開発によって、
どれだけ周辺の魅力が増すか、
楽しみです

[253: タマタマン]

以上、タマタマンレポートでした。。

[254: 匿名さん]

ありがとうございます～私も同感ですね

＞ブランズ二丁目であったり、
＞フローレンスパレスであったり、
＞Dグランセ

この辺のほうがはるかにいいですね。
今回のプラウドは注目ポイントなし、プラウド三丁目とほぼ同等プラス少々と捉えています。

[255: 匿名さん]

え！終わり？！
そんなおとなしく終わるなら邪魔しなければよかった・・

すみません

＞二子玉川の再開発によって、
＞どれだけ周辺の魅力が増すか、
＞楽しみです

同じことを考えてますね。
私も実はニコタマこそが”底”だと考えています。

ではでは、こっちはもうちゃちゃいれないので、できればもっと書いてください。
みんな楽しみにしてるんで。

[256: 匿名さん]

非常に参考になりました。タマタマンありがとうございます。

[257: タマタマン]

また、ネタを見つけて書きますよー


今日は、とりあえず、
ここまでで


全然ちゃちゃじゃないです



タマタマンは、マイペースなので

あと、出かけるの、ここまでですー


ところで、今年は
たまぷらのイルミネーション
いい感じです。


みなさん
楽しんでー

[258: 匿名さん]

ありがとう！タマタマン！！

[259: 匿名さん]

ちょくちょくお願いします。

[260: 匿名さん]

結局ココは買いなの？

[262: 匿名さん]

結局30レスも使って
「いくらになるかわからない」
というのをが結論ですか。

まータマタマンが書いてるうちは、坪170とか坪330とか無茶苦茶言う荒らしも黙るので、スレがきれいになって良い。

[263: 匿名さん]

いろいろな意見が出るのは人気物件ならではでしょう。何とかマンさんも結局330前後もありだと。結局は、たまプラマンションエリアの１物件と見るか、たまプラーザテラスを象徴に進化を遂げているたまプラの地に、新しい時代の変化とも相乗してプラウド美しが丘が街の新しい誇りとなるのであれば、330の価値充分あると思います。

[265: 匿名さん]

坪２００ぐらいが適正。

[266: 匿名さん]

270だとリセール時にどうなるか不透明でしょう。タマタマンの言うように270は現在一つのベンチマークになりつつあるが、それが適正価格かどうかは疑問ということかと思います。一時的なブームに付けた高値が270と、後になって振り返ったらなってるかもしれないですね。
何れにしても300台はあり得ないと思います。

[267: 匿名さん]

街の新しい誇りってホームページに載っているフレーズですね。263さんは、ホームページ見て、共感してここに書き込んでいるのでしょう。

[270: 購入検討中さん]

だから決まってます。
平均坪単価330で、最上階は400ですよ。

[273: 匿名さん]

坪330は釣りです。

[274: 匿名さん]

270さん、
もう野村的には決まってますか。
330で買うお客さんはいるというプロとしての野村の眼ですか。慌てずに資金計画を立てる時だと思いました。

[275: 匿名さん]

274さん、意味わかりません。

[276: 匿名さん]

説明します。
野村くらいになると美しが丘のこのようなハイグレードマンションだと300以上で買う客がいることを既に知っています。業界用語でマーケッティングリサーチと言います。300あり得ない、ウソだろと検討版で盛り上がっても、足の裏の土踏まずを蚊に刺されたようなもんで動じないと思います。

[277: 匿名さん]

と住民が言ってますね。

[278: 匿名さん]

276さんの説明が本当なら野村不動産はすごい会社ですね。
未来が読める会社ということなので株たくさん買ったほうがいいな。

[279: 匿名さん]

送電線だらけのこのエリアで、いくら野村さんでも300は厳しいやろ。

[280: 匿名さん]

送電線のマイナスとこのマンションの価値を比べてみるとわかると思います。駅から現地歩かれてください。今週末でも。「駅から緑豊かな閑静な街並みを抜け、たどり着いた丘の上に、美しく佇む我が家が待っている。そんな日常」が330で自分のものになるという現実に心高ぶる方がいることがわかると思います。

[282: 匿名さん]

送電線、高圧線マニアにはたまらないマンションですね。

[285: 購入検討中さん]

どうしてもたまプラーザが330って認めたくない人が
いるのですね。

[286: 匿名さん]

そうみたいです。一歩譲って310くらいなら皆さん納得するかもしれません。デザイナーさんの熱い想いをHPで読んでみてください。300切るような物件ならデザインも丸投げぽんでしょう。ここは330の価値はあると思います。

[288: 匿名さん]

だいたい５０００−６０００くらいでしょ

[289: 匿名さん]

武蔵小杉、雰囲気よくないですよね
海側いけば低所得者層

[290: 匿名さん]

>海側いけば低所得者層

小学生じゃないんだからデータで示さないと。

[293: 購入検討中さん]

何度もいいますが、坪単価330から400は決定事項です。

[295: 匿名さん]

>293
釣りしないで。

[297: 匿名さん]

> ここ(もしくは周辺)の相場が上がると自分自身にメリットがある立場の人だね。
違うと思います。330という価格にふさわしい自分でありたいと思ってらっしゃるのではないですか。

[299: 匿名さん]

>298
私もです。100人いて100人とも言ってる意味が分からないと思います。