パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[805: 匿名さん]

何戸売れ残ったか分かるようなことを営業はしないよ。

[806: 匿名さん]

かなり弱含みな感じですね。
確かに完成前の完売は難しそうな予感。

[807: 匿名さん]

竣工時に売れ残って未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その点も判断ポイント。

一期で購入する場合は判断が難しいけど、一期の結果がでたわけだから、ちゃんと確認すれば状況は分かる。

[808: 匿名さん]

でもシンカでさえ竣工前完売したのだから、まだ一年以上ありますし、何とか売り抜けるのではないですか？武蔵小杉が注目を浴びている今、そのおこぼれを拾う意味では需要はあるはず。
そもそも、オリンピック景気の恩恵を直に受けられるパークタワー東雲でさえ、先日やっと完売にこぎつけたのですから、時間がかかるのは想定内だと思います。

[809: 匿名さん]

すみません、二重床・二重天井なんでしょうか？

[810: 匿名さん]

2重2重

[811: 匿名さん]

809さんへ

私も気になったので先日営業担当の方に改めて確認しました。
ここは、二重床・二重天井で間違いありません。

[812: 購入検討中さん]

どなたか親切な方、686の質問にも答えてくれると嬉しいです。
もう当面モデルルーム行く予定ないので確認するタイミングがない。。

＞ミストサウナはマイクロミストも使えるタイプなんですかね？
＞営業に聞けば分かるんだろうけど細かすぎてこれだけのために電話するのもなんだか。
＞誰か聞いた人、いませんか？

[813: 匿名さん]

>808
土地勘が無いのかもしれませんが、パークタワー東雲の場所はオリンピックとは無関係ですよ。
「湾岸エリア」というだけでくくってるのかもしれませんが。

[814: 購入検討中さん]

重要説明会でもらった管理規約熟読中です。

数日前に話題になってたテナントについてですが、店舗使用細則で風俗営業、消費者金融、政治団体、宗教団体禁止と明記されてますね。
騒音・におい等も常識的な範囲で禁止となってます。

コピペされてた鶴見のタワーのテナントとの比較でいうと、プロミス、アイフル、カラオケ、新堀ギター辺りは入居不可ですね。

# 個人的には新堀ギターは通っていた事があるので迷惑施設扱いするのは忍びない。

[815: 購入検討中さん]

>814
なるほど！それは安心ですね。消費者金融はやはり抵抗があります。

[816: 匿名さん]

風俗営業、政治団体、宗教団体などというのは言わずもがなでしょうから、サラ金はなさそうという以外は鶴見と条件は変わらないような気がします。
当然、居酒屋やホルモン焼きはOKですし、ギターやカラオケだって防音すれば許容範囲でしょう。
場所がら、ファーストフードも入りそうですが、いわゆるたまり場にならなければいいのですが。

[817: 814]

自分で比較を書いておいてなんですが、参考として書いただけで鶴見との比較に固執する意味は分からないですね。
鶴見のテナントも全体的にはそんなにひどくないと思うし。

あまり過剰な期待をしなければ問題ないでしょう。

[818: 匿名さん]

817さんに同意。
居酒屋やファーストフードは避けられませんし、別にそれほど悪くないと思います。サウザンドモールと同じような感じになるのかな〜というイメージです。
そりゃ、成城石井やスタバが入るようなイメージでいたら、ガッカリしますよ。鹿島田にそういった需要はないので無理です。
ファーストフードのある鹿島田駅前やサウザンドがたまり場になっているのも見たことがないので、それほど心配しなくて良いと思います。
家賃はお高めだと聞いたので、チェーン系の居酒屋や各種ショップが入りそうですね。個人的にはモスに移転して欲しいです。バイク置き場さえ確保できれば、宅配ピザも便利かも。

[819: 匿名さん]

ここは新川崎ですからね。どれだけ悲惨なことが起きるのか、というぐらいの
期待度の人がほとんどでしょうから、鶴見程度だったらかなりマシということになるのでは。
購入者もどうせ新川崎なのだから悪いことが
何も無いことは有り得ない、と理解している人ばかりでしょうし。

[820: 匿名さん]

そうですか・・・
これ以上居酒屋やファーストフードが増えてもどうかと思いますし、
それこそ成城石井やスタバが入るようなイメージももっていました。
新川崎だとそんな感じですか。

[821: 匿名さん]

スタバ、要らない。
農薬残留基準オーバーの豆を使っているし。

[822: 購入検討中さん]

成城石井が入らないとも決まってないのでなんとも言えませんが、その前提で考えていると違ってガッカリする可能性は高いでしょうね。

個人的にはスーパーは生活便利棟にサンワが入って、ラゾーナ店方式のレジ配置で営業して欲しい。

[823: 匿名さん]

オーケーストアに来て欲しい。

[824: 匿名さん]

既に吉野家、松屋、すき家があるので、なか卯とからんぷ亭とか牛丼太郎とかが入るのかな。

[825: 匿名さん]

さすがに牛丼はもうお腹いっぱい。それなら、てんやとかうどん屋のほうが。。。
スタバは無理でも他に喫茶店は来ませんか？サウザンドのドトールは意外と平日も混んでいるので、需要はありそうです。
あと、生活利便棟にファミレスが欲しいですが、これも難しいですか。

[826: 匿名さん]

スタバ、
農薬残留基準オーバーの豆を使っているのですか？

[827: 匿名さん]

立ち食いそばは勘弁してほしいです。

[828: 匿名さん]

珈琲豆の問題は共産党の議員が問題にしましたね、確か。

[829: 匿名さん]

シンカも東急に逃げられましたからね。
銀行だってメガは入らなかったわけで、過剰な期待は禁物でしょうね。
スーパーは文化堂かOlympicあたりと予想。

[830: 匿名さん]

>>825
生活利便棟は飲食店出店禁止なのでファミレスは入りません。
地権者店舗の方はそのかぎりではないので、可能性は０ではないですが。

[831: 匿名さん]

ツインタワーの中にタリーズありますよ。誰でも入れます。狭いですけどね。

また保育園は既に仮庁舎が鹿島田駅横にあるので、マンション完成と同時の入園を希望しても募集枠は少ないです。敷地が広がって先生が増えて募集枠が増えれば別ですが。

[832: 購入検討中]

先着順住戸は10件です。

1期の埋まらなかった分？

[833: 匿名さん]

ああ、始めから売れ残ったんですか。

[834: 購入検討中]

要望入ってるからお勧めしませんって言われた部屋も
先着順住戸になってました。なんだかな〜

[835: 匿名さん]

売れ残ったまま2次に入るんでしょうか？

[836: 匿名さん]

先着順10戸ってどこからの情報？

[837: 匿名さん]

一期1次分先着順 10戸
一期2次 39戸

そういうことですか？
こういう場合は両方を合わせて 一期2次 49戸 とはしないものなのですか？

[838: 購入検討中さん]

このスレでも、契約まで悩むって人がいましたからね。要望、登録まで終わってもキャンセルする人がいるのでしょう。そこまでなら、キャンセル料はかかりませんし。
他の客や営業からすると、本当に何だかなーですよね。

[839: 匿名さん]

一期１次で３４０戸売れたってこと？
売れ行きが良くて驚きました。

[840: 匿名さん]

> 834
それはひどい話だね。
ここだけに限らないと思うけど、マンションの販売員ってプロ意識低い人が多いよね。
とりあえず、まずはテキパキ動いて欲しいわ。何をしても、まだかな〜って待たされるし、やっと帰ってきたと思ったら、なーんか忘れてるし。ちょっと話したら、またどっか行くし、効率悪い。

[841: 周辺住民さん]

私も新川崎で340戸即売したなら、売れ行き上々だと思う。竣工前完売も夢ではないのでは。

[842: 匿名さん]

＞840
それは冷やかしだと思われて適当な担当者をあてがわれてしまっているんでは・・・

ここの営業も見込み客とそれ以外ではっきり担当者分かれてる気がする。初回のモデルルーム見学の途中で営業担当者代わったし。

[843: 匿名さん]

＞841
売れ残ったんだから即完というフレーズは使えませんよ。

[844: 周辺住民さん]

完売ではなく即売って書いたんですが、ダメ？

[845: 匿名さん]

どうだろう、これからも1次のキャンセルが出てくるんじゃないのかな。

[846: 匿名さん]

どちらにせよこの3カ月で340戸売れたなら、契約予定者としては安心しました。

他に要望が入っていたから諦めた部屋が先着順とかになっていたらがっかりするので、詳細は見ないようにしよう…。

[847: 物件比較中さん]

「即売」って何の略よ？
「早々に３４０戸売れた」ぐらいにしておけば（笑）
内容はａｇｒｅｅだから。

[848: 匿名さん]

肝心の先着順10戸のソースが不明なまま。
抽選受付中なのに？というのが疑問。

[849: 購入検討中さん]

想像するに、先着順というのは一期二次の39戸のうち現時点で登録予定がない倍率0倍の部屋のことのように思われます。

今日から登録受け付け始めて明日13時には締め切りですから、
今の時点で検討している人のいない部屋はほぼ確実に無抽選で確定できますよ、ということかと。

だとすると一期の販売戸数350戸のうち二次に回ったのが39戸で
その39戸のうち29戸は既に登録予定あり、10戸が登録予定なし、って感じでしょうか。

[850: 匿名さん]

一期の販売戸数350戸のうち二次に回った住戸はありません。

[851: 匿名さん]

>837

一度売りに出して売れなかったのを新規販売できないって掟があるから。

[852: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みの分を売り出したのに売れ残ったってのがポイント。即日完売って売る側の演出で、分譲マンションの販売では、ある意味お約束なんだけど。

[853: 匿名さん]

ということは、

当初は事前調整の結果、350戸が売れるであろうという見込みの元、350戸を一期1次で販売。
ところがうち10戸は購入をキャンセル。
この10戸は新規として一期2次に回せないのでやむをえず先着順。
購入意欲の強い客は一期1次で出尽くし感が強いので、一期2次の販売見込みは大幅減となり39戸。
今後は急にまとまった購入希望者が出現するとも思えないので、小出しに何期何次と販売キャンペーンが続く可能性が高い。

まとめて書くとこんな感じ？
10戸情報が正しければの話しだが。

[854: 匿名さん]

先着順の１０戸は一期の売れ残り、一期二次の３９戸は一期の抽選はずれの救済目的の販売。一期二次の販売戸数もそれほど多くないから、一期の倍率は低かったことが推測される。

もともと一期の販売戸数が総戸数の半分もなかったということから、低調なのは分かってたけど。どの物件でも期を経るにしたがってジリ貧になるものだから、しょっぱなが低調だと先は長いよ。

[855: 匿名さん]

今から思えばやはりグランドウイングタワーはよかったですね。
もっと真剣に検討すればよかった。

[856: 購入検討中さん]

車どうしようかな。
もともと駅近マンション買うなら、処分しようと思ってたけど、ここはあった方がいいのかな〜。
希望しても必ず取れるわけじゃないけど。

[857: 購入検討中さん]

私もGWT検討していました。ただ、私は今を思えばやめていてよかったと思ってます。
あちらは買物や何処かに出るにはこちらよりも便利ですし、資産価値もあちらの方が落ちにくいかなと思いましたが、初期費用、通勤、通学路、人の多さ、必要十分な周辺施設など、自分達にあっているかを考えた場合、こちらの方が良いと感じて、前向きに購入を検討しています。
家を何のために買うのかよく考えて、自分達にとって一番幸せになれる方法がなんなのかが分かれば、私はマンションだろうと、一戸建てだろうと、賃貸だろうと関係ないと思っています。
GWTが検討出来るのであれば、気になる物件はまたすぐ見つかると思いますよ。

[858: 匿名さん]

この辺りは車あると便利ですよー。東京と違って、周りの少し大きめのスーパーやドラックストア、ホームセンターなどは無料の駐車場完備だし、市役所行くのも車のほうが良いし、車があれば日吉や港北も近いですよ。
駅直結だから、無くても平気だと思いますけどね。

[859: 匿名さん]

武蔵小杉のシティタワーや新川崎のプラウドシティが相場よりかなり高かったら、こちらに流れてきますかね？

[860: 匿名さん]

すみふが相場より高いのは想定内でしょ。

[861: 匿名さん]

シティタワーを買えるほどの人はここは考えないだろうし、
プラウドシティを検討する人は新川崎駅前のタワーというものに価値を見出さない人だろうし。
MRに行くくらいのことはあるという程度で、いずれもこことはかぶらないと思うが。

[862: 匿名さん]

パークタワー新川崎でも南西の角や高層階の角が検討範囲内なら、シティタワーも十分検討範囲内だよ。
プラウドシティは確かに求めるものが異なるので、検討範囲外だけど。

[863: 購入検討中さん]

＞856さん
利用頻度によりますが必要な時はカーシェアかレンタカーを使う前提で考えていれば車は無くても大丈夫だと思いますよ。
カーシェアは共有設備で用意されるものの他に、すぐ近くにTimesカーシェアがあるようです。

ただ、それなりに駐車場が埋まってくれないと管理費や修繕積立金の不足に繋がるので経済的な余力がある人は車を所有し続けてもらいたいところ。

[864: 購入検討中さん]

色々勉強になりますね。
一期1次の抽選会時点で価格表示ありなのにバラがついてない部屋がいくつかあったのを見ているので(ちゃんと数えませんでしたが)、それが先着順扱いになっているのであれば10戸という数字は妥当な気がします。

とすると一期1次の350戸中、340戸は売れた。残り10戸は先着順受付中。
一期2次は1次で価格が伏せられていた部屋を、主に1次抽選落ちの方を対象に登録抽選で販売。

物件概要が更新されて2次の販売数が出たのが11/28(木)PMなので、
おそらく11/28(木)AM時点までで登録の意思を確認して要望が出ているのが39戸。
という感じだと理解しました。


1次抽選落ちの方でも先着順の部屋に誘導できる人はそちらが案内されているだろうし、
希望の方角・間取りがないということで2次には登録しないという人もいるだろうし、
2次の倍率もよく分からないけど、
ものすごくざっくり言って一期1次の販売戸数の1割程度の人が抽選落ちして再チャレンジ、って感じなのかな。

部屋によって人気の有無に大きな差がありそうな感じですね。

[865: 購入検討中さん]

1期2次は今日13時が〆のようですがそこは登録
3次に向けて要望書を出そうと考えています。

2次はスケジュールがタイトなので×、1期は慌てずに売行ある程度把握したかったので×。
物件は決めててもあまり最上階がとのこだわりはないので3次で登録します。

営業の方に聞いたところ、DINKSやファミリーの方でも車持たずに引っ越される方も
多く、最近は棟内駐車場が埋まりにくくなってるようなのでここは100％設置にせず減らしているとのこと。
スペースの問題はさておき、今住んでいるマンションも棟内駐車場空いてるので、
むしろ余裕がある方にガンガン使ってもらい、駐車場空き待ち位になってくれると使わない私達はありがたいです。

物件は気に入ってるので12月内に契約して2月のディズニー貸切にも参加します。

[866: 匿名さん]

余裕でシティタワーを買える人はここには来ないと思うけど。

[867: 匿名さん]

余裕で買えない人も多いんじゃない？だいたい小杉で坪320って、高すぎw
ここと坪70も違うけど、適正？

[868: 購入検討中さん]

先日武蔵小杉へ行く機会があり、ついでにシティタワーのモデルルームを見に行ってきました。
価格を聞きましたら北側なら6500で買えそうな感じで角部屋以外でも全部屋に窓があり、部屋も色々工夫しているそうで実際の面積よりも１割ほど広く見えました。
契約予定でしたが、あまり価格差もない（だんだん感覚がマヒしているのかも）ので、武蔵小杉もありかなあと気持ちが揺らいでいます。

[869: 匿名さん]

総販売戸数が670-αに対して初回の実績が340-αとするとこれはまずまず平均的なレベルかと思います。
ただし増税前のゲタ分を差し引いて考えると今後の苦戦が予想されますね。
どなたかも言っていたとおりここは人気エリアとはいえず地元の買い替え需要が高いことが予想されるわけですが、そういった層からの申し込みのかなりの部分がすでに一次で折り込まれてしまっていると想像しており、これからの長期戦を予想させる要素のひとつだと思います。

>867
どちらも高いと思います。
格差は適正だと思います。

[870: 匿名さん]

>2月のディズニー貸切にも参加します
抽選だったと思いますが、契約するといけるのですか？

[871: 購入検討中さん]

>>>868さん
私も武蔵子杉のタワーマンションを見学しましたが、同じタワーマンションでもこんなに作りが違うのかと驚きました。
〇武蔵小杉
中住戸を含めすべての部屋に窓があり、どの部屋も最低5畳は確保。
天井もはりがほとんど出ておらず、実際の面積より広く見える。
〇新川崎
中住戸はもちろん角部屋にも行燈部屋があったり、部屋の入り口から半分まで2100mmのはりがせり出して圧迫感のある部屋、窓があるけど4畳の部屋等、なんでこんな間取りなの・・・と思いながら検討しました。
坪単価で計算すると差があるように感じますが、使い勝手を考えると値段ほどの差は感じませんでした。
夫婦の通勤には最高の立地ですが、契約まで時間があるのでもう少し考えたいと思います。

[872: 周辺住民さん]

武蔵小杉と新川崎のマンションが競合するなんてびっくりです。

[873: 契約済みさん]

新川崎もえらくなったね

[874: 匿名さん]

>872
競合はできないけど比較はできるということでしょう。
どうしても新川崎は他所の受け皿的な側面を否定できませんからね。

[875: 匿名さん]

ここまで読むとやっぱり問題は間取りでは。
新川崎も間取りが良ければ、割安感からもっと善戦していただろうに。
本当に残念。

[876: 匿名さん]

割安感があるというご意見には賛成できませんが、確かに間取りはなんとかならなかったのかと思いますね。
やはり高齢者を想定した設計になっているということかと思います。

[877: 匿名さん]

行燈部屋の間取りが高齢者を想定ってありえないと思う。日が当たらない部屋だよ。

[878: 匿名さん]

シティタワーは居室は広く見えますが、収納が少なくファミリーには不向きだと思います。75平米以上の住戸もありませんし。ただ、DINKSならシティタワーですね。

[879: 匿名さん]

ここと比較される物件はここよりも先にさっさと売り切るでしょう。

[880: 匿名さん]

プラウドシティも？

[881: 匿名さん]

シティタワーはここ以上に売れ残るよ。だって、高値設定のすみふだもの。

[882: 匿名さん]

ロイ鶴も？

[883: 匿名さん]

高齢者なら行燈部屋を使うこともありそうですが、子ども部屋にはできないでしょう。
例えば仏間に使えますし、道具を置くための物置にも使えます。
ファミリー向けよりもまだしも高齢者向けでしょう。

[884: 購入検討中さん]

〉870
ディズニーは12月20日までに契約すれば貸切参加は確定ですよ。
登録して契約してない方でも抽選でのチャンスは別にあるとのことです。

物件や環境含め納得感あるのならせっかくチャンスがあるので
契約前提で進めたらいいと思います。
大きな買い物なのでディズニーよりも多数質問等して自分達で納得してからが基本ですが。

[885: 購入検討中さん]

今の時期でまだ行燈部屋だとか言ってる人は、
以前からスレにも出てきてるから他で検討したらいいと思います。

近くの武蔵小杉との比較だけでなく、通勤利便性や優先度で
考え方が異なるからその辺りはいちいち検討しない人が言うのは不毛。

検討する人に有益な情報が欲しいです。

[886: 匿名さん]

シティタワーはないわ。

[887: 匿名さん]

>885
「今の時期でまだ行燈部屋だとか言ってる人は」などとおっしゃいますが、これからここの検討に入る方もいらっしゃると思います。
またそういう人がいなければ残り半分とても売りさばくことができないでしょう。
そういう方々は間取りについてもまだ検討不十分な方もいらっしゃるわけで、行燈部屋の話題にも興味があるのではありませんか。
またここは住人板ではありませんので検討しない人であっても検討をやめた人でもコードに触れなければ発言は自由です。
お間違えのないように。

[888: 匿名さん]

今の住居にはすべての部屋に窓がありますが、一部屋はタンス部屋で、光は不要だったので、リビングが気に入ったので、行燈部屋付き角部屋を購入しました。

[889: 匿名さん]

今日、モデルルームに行きました。先着順住戸は10戸もなく、5戸程度でした。あれから売れたのかもしれませんが…
。第一期二次の抽選も行われていました。
新規らしいお客さんもいましたし、それなりに順調なように感じました。

[890: 購入検討中さん]

〉887
同じネタが何度も出てくるのが煩わしいと考えているだけです。
仮にまた10コメ程度で検討中の人がいるから同じネタを何度も…スレの意味がありません。

売りさばくとか言う言葉も業者の方じゃないんだからって
とても検討している人がいう事じゃないと思います。

言葉足らずで申し訳ございませんが、
前のスレをしっかり見てる人もいる人も逆にいること
をこちらは理解して欲しいと思うまでです。

[891: 匿名さん]

>先着順住戸は10戸もなく、5戸程度でした。

10戸だとして、売れ残った10戸ですから、販売しようが在庫に回そうがデベの自由なのではないでしょうか。
仮に販売中なのが10戸中の5戸だとすれば、MRで先着順は何戸ですかと聞いたとしても5戸と答えるでしょう。
デベとしてはこれから長く何期何次という触れ込みで販売を続けないといけないので、先着順の戸数は多目には出せないような気がします。
違うかな。

[892: 購入検討中さん]

今日モデルルーム行きました。
２次の申込？が終わってからの訪問で初めて説明を聞きました。

今の部屋が手狭なのと、4500万程度の物件を検討している中で
選択肢に浮上しました。
結構スレッドが続いていて、新築中でまだ先なのに話題になってるのかなと思いました。

今住んでるところより都心に近くなり、
アクセスが断然良くなるので視野に入れ始めました。
読んでいると方角は結構重要のようですね。

パンフ等見ながらもう少し考えてみようと思いますので
スレッド見返してみます。

[893: 匿名さん]

高い買い物で重要事項の説明を受けてから契約までに判断する人も当然いるでしょうから、どんな物件でも数％のキャンセルって当たり前ではないのしょうか？
数時の根拠はないですが。。。

[894: 匿名さん]

パークシティ新川崎、三井ビル、パークタワー新川崎のエリアを少し歩いてみました。
新築工事中のタワーが出来てくると、上記2つの街区との連続性が出て、
気持ちよく歩けるようになるなと感じました。

マルエツがあるサイド（鹿島田側）はタワー1階や商業施設が出来ても寄るだろうと思いますが、
物件北側の店舗はなんか寂しい感じがしました。相乗効果はあるのかな。

670世帯もあるマンションであることも考慮するともう少し
ファミリーがゆったり過ごせるカフェのような施設の数が増えてもいいところ。

私は間取りへのこだわりはそんなに強くないのですが、
自分の足で歩いた感じと皆さんのご意見を総合して決めようと思っています。
3LDKを検討中です。

[895: 匿名さん]

>893

ここは事前説明があったし、土壌汚染を重要事項のときに始めて説明されたみたいなとんでもないことがない限り重要事項説明の内容聞いて契約するのを止める人はまずいないよ。

[896: 周辺住民さん]

>894
周辺住民です。気持ち良く歩けるようになる、と言って頂けるとうれしいです。ありがとうございます。
鹿島田商店街の中にも、少しですがオシャレな飲食店もありますよ〜。また、別の機会に歩いてみてくださると良いかも。
物件北側は確かに少し寂しい感じですね。タワーができ、プラウドシティができ、そのまた向こうに三菱地所のマンションもできる計画があるようなので、人口が増えれば少しずつでも変わっていけるかもしれませんね。
のんびりした良い街ですので、ぜひお越し頂きたいところです。

[897: 匿名さん]

〉896
歩いて感じた事をそのまま書かせて頂いた迄ですよ。
実は私もこれだけ各デベロッパーが進出してる事を＋に捉えています。

私のように周辺には住んでないものの、横浜川崎辺りを主の導線にしている人は
意外と新川崎〜鹿島田をちゃんと歩けてない気がします。

鹿島田商店街、来週以降また行くつもりなのでもう少しゆっくり回ってみます。

普段通勤していて人混みの多さと商業性が強い都心にはあまり憧れず、ゆったりしたところで予算にあった駅近マンションを探していたので私には条件がある程度あってると思っています。

歩いている内に好きになれそうな街だと思いましたのでまた街の事教えてください。

[898: 匿名さん]

【変更のお知らせ】所在地が変更となりました。
［変更前］神奈川県川崎市幸区鹿島田字向島１２０１番（地番）
［変更後］神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目１２０１番（地番）

[899: 匿名さん]

所在地変更はだいぶ以前からHPに記載されていた情報ですが、どう反応すればよいの？

[900: 匿名さん]

>>893,895
重説とか土壌汚染とか以前に、普通に、

　申し込んだときから気が変わった

人は、必ずしも０とは限らないでしょ。
いや、むしろ、一定数は必ず発生するものじゃないかな。

でも、そのとき、人気の高いマンションなら、その部屋の希望者の二番手三番手、
あるいは、上下左右の類似の部屋の二番手三番手にすばやく斡旋して契約成立できるけど、
申込者数がぎりぎりだった不人気物件だと、そのまま先着順として衆目に晒されるってだけかと。

なお、10倍20倍といった倍率で当選した人は滅多に辞退しないだろうから、
キャンセルの発生率自体も、人気があればあるほど低くなるはず。

[901: 匿名さん]

反応する必要ないのでは？

[902: 匿名さん]

区画整理事業だから換地がおわれば登記簿上の所在地が変わる。

引渡し後に換地される場合は登記が遅れるとか影響がないとはいえないけど、引渡前に終わってるんだからなんも問題ないでしょ。

[903: 匿名さん]

>申し込んだときから気が変わった人は、必ずしも０とは限らないでしょ。

気が変わるというより、始めから気持ち半々の状態でとりあえず行列に並ぶために申し込む人もいる。
350戸の応募のうち10戸が早い段階で辞退したようだが、今後、残り340戸からも辞退が出るのでは？

[904: 匿名さん]

モデルルームのタイプがチェンジするようですね。

[905: 購入検討中さん]

>>>903
うちは最初にモデルルームを見学した際、担当者が「いつでも部屋は変更できるしどんどん埋まってくるので、とりあえず現時点で気になる部屋を入れておきましょう。」とすすめられるがままアンケートに部屋番号を記入し、そのまま登録に進みました。
気持ち半々の状態で登録日を迎え、結局倍率1倍で通りましたが、今でも決めかねている状態です。
同様のケースで早々に辞退された方、これから辞退される方も当然いるかと思います。

[906: 匿名さん]

まだ入居まで1年以上ありますからね、テナント状況やら競合物件の様子を見てからでも、売り切れることは無いと思います。
ただ、先の見えない不安要素（隣人がうるさかったらどうしよう、金利が上がったらどうしようなど）に捕らわれていては、どの物件も買えずに終わると思いますので。。。

[907: 匿名さん]

シンカシティって、どれくらいで完売したんですか？竣工前完売ですよね？

[908: 匿名さん]

>>905
>今でも決めかねている状態です。

だったら、まずは一回、辞退した方がいいんじゃないの？
倍率一倍ってことは、他に誰も希望しなかった部屋。
焦って決める必要なんかない

どうしてもこのマンションって決めてるなら別だけど、
だったらそんな悩みははじめから出てこない。
迷いがあるなら進んではいけない。大きな買い物なんだから流されてはダメ。

[909: 匿名さん]

シンカは竣工前完売だよ。

[910: 匿名さん]

ここは竣工前の完売は難しそうですね。
あのシンカでさえって感じなのですが。

[911: 匿名さん]

シンカは抽選なかったでしょ？こちらのほうが良いのでは？

[912: 匿名さん]

シンカは先着でした。モデルルームでは×号室申し込み入りましたとか、パチンコ屋みたいなマイクでのバフォーマンスやってた。もう7年くらい前の話ですが、あの時モデルルームでアピールしてた歩道橋まだ完成してない。

[913: 購入検討中さん]

今日ＭＲ行ったらまたバラが復活してました。価格表記されている所でバラがついてないのは数戸でした。そろそろ契約も始まります。契約すると『売約済み』とでもなるのでしょうか？

[914: 匿名さん]

なんで、ここ竣工前完売難しいの？根拠は？

[915: 匿名さん]

一期販売の結果がでちゃったから。

[916: 匿名さん]

一期順調だから竣工前完売と思いますけど。

[917: 匿名さん]

全戸の半数近い残戸の大半を新規開拓で埋めていくのは至難。
立地も間取りもイマイチで魅力に乏しいし。
価格の見直しでもあれば話は別だが。

[918: 匿名さん]

>915
何戸売れたのですかね？

[919: 匿名さん]

あの新川崎だから竣工前完売しないのはしょうがない。
シンカ以降、新川崎の悪評は神奈川全域に広まってるからね。
当のシンカはほとんどの部屋が売れてから
あの事件が起きたから、竣工前完売しているのは皮肉だが。

[920: 匿名さん]

919さん

新川崎の悪評が神奈川全域に広まっているのであれば、なんで、シンカ事件以後の方がパークシティ高く
売れているの？
同じ新川崎なんだけど。

[921: 購入検討中さん]

バラがついていないところは半分よりもずっと少なく見えました。
あれを見ると販売は順調のように思えます。

[922: 匿名さん]

全戸の半数を新規で埋めるのが困難なことは、理解できなくもないが、
そうだとすると、では、１期で何戸（何％）売るのが適切なんですかね？

そうしている販売形式どこがそうなんだろうか。

[923: 匿名さん]

一期販売の結果はそれほど悪くないと思います。一次と二次合わせて400弱売れて、竣工まであと一年四ヶ月ある。
キャンセルが出るのも想定内でしょう。
500戸即日完売くらいなら、良かったのでしょうか？それはさすがに新川崎では難しいでしょう。
デベとしても計画どおりで、上々の結果だと思いますよ。
現在、モデルルームを作り変えてますが、それも2ヶ月くらい前から計画があると言ってました。
高層階の二期分も丸々残してありますし、初めからそこ狙いの人もいるのでは。あと一年かけて残りを販売していくということに、それほど問題を感じません。

[924: 匿名さん]

どうしてもネガりたい理由が、彼にはあるんだよ。
>920さん察してあげてください。

[925: 匿名さん]

>>920
シンカよりここの方が立地条件もいいし何よりこっちは信用ある三井不動産だから。
もしあの事件が無かったら、ここは竣工前完売したと思うよ。

でも新川崎は残念ながらあの事件ですっかり信用は失ってしまった。

[926: 匿名さん]

あの事件って何ですか?

[927: 匿名さん]

シンカに恨みをもってる方が時々現れますが、正直それほど認知度高くないです。シンカシティというマンションも、新川崎という駅自体も。私も新川崎駅に実際来るまでどちらも知りませんでしたよ。
終わってしまったことにも、皆さんそれほど興味はないでしょう。パークタワーの計画と新川崎駅のアクセス、そして鹿島田周辺の街並みに満足できれば、購入者は現れます。シンカはもう関係ありません。

[928: 匿名さん]

どなたかもおっしゃってましたが、シンカ事件のおかげでパークタワーが安くなったのであれば、感謝こそすれ、非難する必要はないですよね。野村不動産、三菱地所と、続々とブランド大規模マンションが鹿島田側に建設されている今、大手もそれだけの投資価値があると考えていると思われます。そのなかでも、ここは立地・仕様ともに一番良いのは事実ですし。

[929: 匿名さん]

>>927
それならいいけどね。ただ、ここの計画も20年以上経ってやっと実現したように
新川崎は歩みが遅すぎる。本来ならシンカの辺りは
マイカルの大型SCとドーム球場になっているはずだった。

シンカに対して地元の人たちが遺恨を残しているのは
新川崎の開発遅延の象徴だから（それによって武蔵小杉に追い越された）では。

[930: 匿名さん]

武蔵小杉には東横線が通っているので、そもそも勝てませんよ。

[931: 周辺住民さん]

新川崎の悪評…って、住民はそんな風に感じてないですよ〔多分…〕。駅舎はともかく、駅前は空がいっぱい見えて「帰ってきた！」感あって結構好きです。

[932: 物件比較中さん]

しつこくシンカの話題を出す人がいますが関係ないですよ。
パークシティが２０年以上経ってるのに
「ほぼ買った値段で売れた」という声が少なくないレベルであるんですから。
売りが出るのを待ってる人がいて、
広告に出る前に売買成立するケースが多いために
パークシティの需要の高さが知られていないんですよ。

[933: 匿名さん]

二期の前に一期三次かな？

[934: 匿名さん]

やっぱり、竣工前完売の方が優勢ですね。まあ当然か。

[935: 匿名さん]

完工前に完売するほどの勢いなら今の段階でもっと売れているはず。
今の販売状況は平均的というか並みと言うところだと思うが、加えて、前にも書いたが、今は増税前のゲタをはいてい る。
そのアドバンテージがあって並みの販売状況だから長期戦が予想されることに異論はないと思う。

[936: 匿名さん]

増税前のゲタって、何？

[937: 匿名さん]

670戸の中で、約400であれば順調ですよ。逆にこのペースで竣工前完売できなかった物件教えてほしいです。

[938: 匿名さん]

武蔵小杉のプラウドタワーは、450戸中で一期は約300で、余裕で竣工前完売でした。

[939: 匿名さん]

一期三次やるようだとむしろ不安だよ。

一期二次は一期落選者の救済だから別として、何次までも小出しに販売するのって見込み客がまとまって集まらないってことを示すことになる

[940: 匿名さん]

ここって既に消費税8%ですよね。
増税前のゲタって何だろう…

[941: 匿名さん]

消費税は引渡時点での税率が課税されるって知らないレベルの低いネガでしょ。相手にする必要なし。

[942: 購入検討中さん]

モデルルーム改装中というのは、いつ完成するんでしょう？
今週契約してしまうのでモデルルームに用はないんだけど、興味はあるので見に行きたいな。

[943: 匿名さん]

モデルルームは年明けにはできるそうです。契約者もどうぞ見にいらしてくださいと言われましたよー。私も気になるので、見に行く予定です。少し小さめのお部屋になるそうです。

[944: 匿名さん]

>941
同感。そもそも、ここの検討者なら、増税によって割を食うのはデベのほうで、それに踊らされる必要はないってことも、分かっているのでは。
むしろ、問題は景気回復による金利の上昇と、資材や人件費の高騰のほう。プラウドシティが高値になるかも、と言われるのも、その辺りの事情が関係している可能性もあると思います。

[945: 匿名さん]

ゲタと言ってるのは竣工後のことなんじゃない？
ロイ鶴みたいに竣工して3年弱でまだたくさん売れ残っているというような状態だと購入者の税負担が増えるかな。
影響ゼロとは言わないけどゲタといえるほどのものかどうか。

[946: 購入検討中さん]

売れ残っていたら、税金や管理費は三井の負担では？

[947: 匿名さん]

あれこれ想像で書いてもしょうがないよ。どうとでもとれるような表現はやめてほしいな。

[948: 匿名さん]

10％へのアップ後の購入者の税負担のことでしょう。
デベは関係ないよ。

[949: 購入検討中さん]

竣工後の話だとしても、10%になるのは2015.10月からだから竣工後半年以上売れ残ったらゲタが脱げて更に苦戦する、ってレベルの話ですね。
ここのモデルルームオープンが実は正確にいつだったか把握してないんですが、だいたい3ヶ月程度で半数売れてる実績からすると、残り1年4ヶ月で売れ残るとは考えにくい。
転勤などの事情で出るキャンセル住戸は別として、影響はまずないでしょうね。

[950: 匿名さん]

売れ残りの管理費や税金は三井ですよ。確認しました。

[951: 購入検討中さん]

売れ残りに関しては管理費や修繕積立金というより資産価値の評価への影響が大きいと思います。

新築がさっさと売れてしまって中古が売りに出るのを待っている人がいるようなマンションと、新築で何年も売れ残っているマンションでは当然、価値が違うわけで。
ずっと住むつもりだからそんなの気にしないと思っていても、数十年の時間の中で何が起きるか分からないから、一応気にしておくべきポイントではありますよね。

[952: 匿名さん]

売れ残りリスクなら、比較に出ていた武蔵小杉のシティタワーのほうが高い。三井は売れ残りをリスクと捉えて、どうにか完売する方向へ努力するが、スミフは売れ残り上等という考え方で、高値付けして、値引きも竣工後数年経ってからしかしない。

[953: 購入検討中さん]

三井はたぶん後半値引きますよね。
川崎の他物件で、竣工半年前くらいの物件で
4500→4000くらいに値引くのでどうですか、というふうに言われたことあるので。
ここもいざというときはこっそり安くして売り捌くのでは？

[954: 匿名さん]

安くなるまで待てば。

[955: 953]

こんなことを書きましたが私自身は1次で契約予定です。
他マンションで値引きの話は何度かありましたが、やはり残ってる部屋はそれ相応の部屋なので
早めに欲しい部屋を押さえてしまいました。

[956: 購入検討中さん]

テナントが何が入るかはいつ頃決まるのでしょうか？
それが非常に気になりますが。
どなたかご存知ですか？

[957: 匿名さん]

確かにシティタワーは売れ残っても値引きしないでしょう。
きっと竣工後数年経ってもしないと思います。
対してここのデベは、他物件ですが私も値引きをほのめかされたことがあります。
販売状況にもよりますが、ここもどこかの時点で見切って値引きを提示するのではないかと思います。
ただ500は難しいのではないかと思いますけどね。

[958: 購入検討中さん]

誰かが以前書いてましたが、スーパーの値引きと同じですね。
閉店間際に行ったら安く売ってるかもしれないけど、そのときに欲しいと思える物が残っている保かどうかは分からない、ということで。

[959: 購入検討中さん]

うちも最初から角部屋狙いだったので、一期で契約予定です。個人的には値引きして下さってもよいので、竣工前完売を目指して頂いてほしいところです。
ツインタワーとお見合いの南側、生活利便棟とお見合いの西側低層階については、値引きもありえるかもしれませんね。その他はそれなりに売れていくと思います。

[960: 購入検討中さん]

>956
重説の時聞きましたが、詳細な店舗名を伝えれるのは引渡し直前になるとのことでした。
でも商業施設棟にスーパーが入るのはほぼ確定だそうですよ。

[961: 購入検討中さん]

テナントは直前まで決まらないのでは？
今の時点では未定と説明されますし、建物の工事が終わって店舗の工事着手の準備に入れる来年年末くらいまでは何も情報なしの可能性が高いように思われます。

[962: 匿名さん]

決まっていても教えてくれないということでは。
鶴見の某タワーでも本当に直前になってから明らかになったけど、
その顔ぶれが、まああまりにあれだったものだからスレが大騒ぎになった。

[963: 購入検討中さん]

鶴見の話も繰り返しでしつこいよ。
サラ金以外はそんなにいうほど酷い店が入っていたわけでもなさそうだし、ここはサラ金禁止だから。

[964: 購入検討中さん]

重要事項説明に行かれた方は分かると思いますが、店舗部分の管理費や修繕費もきちんと資料に記載されていましたね。安くはない金額だと思うので、採算が合わないような店舗は続けられないと思います。
特に三階の広い店舗はそれなりの金額でした。コンビニだといいですね！

[965: 匿名さん]

それって大丈夫なんでしょうか？
採算が合いそうにないからと何も入らなかったというのが一番マズイと思うのですが。

[966: 匿名さん]

ここは新川崎を買うような人なのだから、どうしょうもない店舗だらけでも
それは許容範囲だと思うけど。鶴見を底を考えるとそれよりひどいのはさすがに無いだろうし。
店舗には誰も全く期待していないから大丈夫では。

1番怖いのはシンカみたいな予定されていた計画が履行されないことだろうけど
ここはJRとの折衷の必要が無いからその不安は少ないし、最悪の最悪は無いと思いたい。

[967: 周辺住民さん]

近隣はこちらの店舗に期待していますよ。
特にスーパー！！！
サウザンドにあるマルエツは全マルエツ店舗で一番の売上げらしくいつも混んでいます。
商品の回転は、はやくて良いのですが、レジが異常に混んでいて困っているんです。
そのせいか生協などの加入率が高い地域です。

[968: 匿名さん]

そんな状況なのでこちらのスーパーもマルエツになるらしいですね。
ドミナント戦略らしいです。加瀬側のサミット王国に対抗したいのかな。

[969: 周辺住民さん]

スムーズに買い物が出来る環境が出来れば有り難いです。

[970: 匿名さん]

>968
映画「スーパーの女」の「安売り大魔王」みたいな感じになりますね。

[971: 購入検討中さん]

ドミナント戦略はやめてほしい。。
うまく使い分けできるような競合店が入ってくれるといいですね。

[972: 匿名さん]

>サラ金以外はそんなにいうほど酷い店が入っていたわけでもなさそうだし
>鶴見を底を考えるとそれよりひどいのはさすがに無いだろうし

どちらが正しいの？

[973: 匿名さん]

嘘かホントか分かりませんが、マルエツが鹿島田での売上の高さで味をしめて、
生活利便施設へ入り込むにあたって、交渉でかなり高値を提示するだろうというのが
業界内で広がっているとか。。。眉唾な情報ではありますが、マルエツが参入にあたって
意気込んでいるっていうのは、地元で噂になっているようです。

[974: 周辺住民さん]

美味しい焼きたてパン屋さん。是非入って欲しいです。

[975: 匿名さん]

いいですね！バン屋は需要あると思います。

[976: 購入検討中さん]

できればマルエツでないスーパーの方が買い物の幅が広がって良かったのですが
新川崎からの帰り道にスーパーができるのは嬉しいですね。

[977: 匿名さん]

独占はよくないですね。
好きな値段をつけて好きに商売されてしまう。

[978: 匿名さん]

マルエツが入ってくれることはいいことだよ
シンカの東急ストアみたいに途中でポイ捨てとかはしないだろうからね
しょせんは新川崎なんだから、スーパーが
ちゃんと入ってくれるだけでも有り難いと思わないと

[979: 購入検討中さん]

＞972
ひどい店と思うかどうかは主観の問題だからどちらが正しいかという質問には正解はないですよ。

＞702に鶴見の店のリストが貼られているからそれ見て自分で考えましょう。

[980: 匿名さん]

新川崎に将来性は皆無だから
今すでに入っている所しか入らないのは当たり前だよね

マルエツに文句を言うなんて贅沢すぎる
こんな場末の土地で売り上げが多いって物凄い企業努力だよ

[981: 匿名さん]

978さんは読解力がないですね〜。マルエツ鹿島田店は全店舗最大の売り上げがあって、それを独占するために高額な地代を払ってまで、二店舗目を出店するのですよ？加瀬側とは事情が違います。
そうでなければ、マルエツはどういう理由で二店舗目を出すのですか？答えてください。

[982: 匿名さん]

>>981
近くに2店舗出店しても文句を言われないような土地柄ということでしょ。
普通の街だったら、近くに2店舗出店させたら地域から文句が出るからね。
新川崎はマルエツ程度でも支配できる街ってこと。

[983: 匿名さん]

新川崎・鹿島田周辺の立地環境を見て978や980のようなコメントが出るのはビジネス感覚のない残念な思考の持ち主なんだから放っておくのが正解。

[984: 匿名さん]

そうですね。きっと働いたこともないのでしょうね。

[985: 匿名さん]

儲からない場所なら地域からのクレーム以前にマルエツ社内で問題になるよ。商売なめすぎ。

[986: 匿名さん]

競争相手が現われると今の儲けが確保できないので2店目出してでも地域を独占しようとしているのでは。
競争がないのでわりをくうのは利用者だと思われるが。
住人にしたところでどちらの店に行っても同じ品ぞろえしかないなんておもしろいはずないと思うんだけど。

[987: 匿名さん]

>>986
住民は面白くなくてもこの地域を牛耳っている商店街の連中にはありがたい。
商店街は住民相手の商売なんてしてなくて、主にツインタワーの勤め人相手の商売だから
新しい店が入らずに商業施設に興味を引かれる人は出来るだけ少ない方がいい。

[988: 匿名さん]

マルエツが良い悪いではなく、利用者観点で
『選択肢が増える』『競争によって価格が抑えられる』等のメリットが出てくることを期待すれば、
頑張って他のスーパーに参入してもらえると助かりますね。
勤め人の方で新川崎駅を利用する方は、
動線上にある方を使うことが多くなるとは思いますが、
主婦などは、複数の店舗があることで価格や品揃えで選択できるようになれば、良さそうですよね。

[989: 購入検討中さん]

確定情報はここで議論してても出てこない訳で、結局のところ、ほどほどの期待感で待ちましょう、というのが結論でしょうか。

[990: 購入検討中さん]

ところで1期3次の予告が出てますね。
12月上旬ということなので今回も今週末に締め切って抽選というタイトスケジュールでしょうか。
一番大きい92.04m^2の間取りは1次、2次で全数出てしまったので売り切れと推測されます。

[991: 購入検討中さん]

連続ですが、、、
1期3次の予告に出ている最小と最大の占有面積の戸数は、3次での販売数対象が未定のため現時点で残っている全数のようです。
ということはこの情報からある程度、販売状況が推測できますね。

[992: 仮契約済みさん]

ずいぶん前に出ていたミストサウナですが、パークタワー新川崎ではマイクロミストまではないようです。
モデルルームの時に、ミストサウナのボタンしか操作パネルになかったので…

[993: 匿名さん]

新しい物件だからマイクロミストがよかった

[994: 購入検討中さん]

マイクロミストは対応してないんですね、残念。
昨日から契約が始まっているところだと思いますが、契約後はスタイルオーダーが終わるとしばらく何も予定がないんですよね。
インテリアオプションの話はいつ頃から始まるんでしょう？

[995: 購入検討中さん]

ミストサウナを使ったことすらなく、購入の判断基準に全く入れてなかったのですが、そんなに良いものですか？
なんだか、楽しみになってきました！

[996: 購入検討中さん]

ミストサウナは毎日使う訳ではないし、どうしても必要なら後から入れ替えも出来るので判断基準にする人はほとんどいないけど、あったら嬉しい、そんな機能だと思います。
マイクロミスト使ってみたかったなあ。

[997: 匿名さん]

マイクロミストと普通のミスト何が違うの？

[998: 購入検討中さん]

インテリアオプションは夏頃カタログが届いて、相談は来年の今頃と聞きました。

[999: 匿名さん]

タワマンの設備って意外と古いのが常識だ。ゼネコンへの発注がン年前で確定しているので、その発注時点のモデルになってしまう。
まれに古いのが品切れで仕方なく新しめになる場合もあるが。その時はデベやゼネコンが内覧会の時、予定通りじゃなくてゴメンとなるよ。

[1000: 購入検討中さん]

確かに999さんの通り。
だから性能向上著しい電化製品系の設備は引き渡し後につけた方がいい物も多いですね。
プレミア住戸に多いカセットエアコンとかはその最たる物だったりする。

[1001: 994]

＞998さん
ありがとうございます。かなり先ですね。
しばらくこれといったイベントが無いのも寂しいものです。
まぁ、家のことばかり考えてても仕方ないんですけどね。

[1002: 1001]

次のスレッドたてました

パークタワー新川崎ってどうですか？Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

[1004: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。