ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？

[匿名さん]

京阪電鉄不動産がJR奈良線桃山駅3分のところに計画しているマンションです。
売主やゼネコンの評判はどうですか？
この地域の生活利便性はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
永住目的とはいえ、経年による資産価値の維持率は高くなりそうですか？
標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、京都市や伏見区の行政・財政・教育・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：京阪電鉄不動産株式会社　http://www.keihan-kiss.co.jp/
施工会社：株式会社かねわ工務店　http://www.kanewa.co.jp/
管理会社：京阪カインド株式会社　http://www.keihan-kind.co.jp/
販売提携（代理）：アーバンライフ住宅販売株式会社　http://www.urbanlife-jh.co.jp/

【参考】
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
ファインフラッツ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...

【マンションコミュニティ】
ファインフラッツ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%8...
京阪電鉄不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BA%AC%E9%98%AA%E9%9B%BB%E9%8...
伏見区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BC%8F%E8%A6%8B%E5%8C%BA


全体概要
名称 ファインフラッツ京都桃山 御香宮
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1番1
交通 JR奈良線「桃山」駅 徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」」駅 徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩5分
地域・地区 近隣商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、15M第3種高度地域15M第1種高度地域、旧市街地型美観地区、山ろく建造物型修景地区
地目 宅地
建ぺい率 64.49％
容積率 222.41％
敷地面積 1752.62m²
建築面積 1130.17m²
建築延床面積 4369.35m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第ERI13040576号（平成25年9月25日）
総戸数 51戸
間取り 2LDK、2LDK+F、3LDK、4LDK
住戸専有面積 54.49m²～91.85m²
バルコニー面積 6.01m²～12.93m²
ルーフバルコニー面積 26.73m²
サービスバルコニー面積 0.72m²～7.55m²
テラス面積 10.80m²～14.80m²
専用庭面積 18.60m²～56.69m²
室外機置場面積 0.77m²～2.68m²
アルコーブ面積 1.08m²～4.27m²
ポーチ面積 6.44m²
MB面積 0.40m²～1.20m²
駐車場 9台（機械式6台、来客用平面3台）
自転車置場 56台（スライド式）
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
事業主（売主） 京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル1階）
宅地建物取引業免許　国土交通大臣（3）第6056号・近畿地区不動産公正取引業協会
販売提携（代理） アーバンライフ住宅販売株式会社
〒658-0015 神戸市東灘区本山南町8丁目6番26号 TEL.[phone]
宅地建物取引業　国土交通大臣（4）第5814号
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社かねわ工務店
管理会社 京阪カインド株式会社
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有、建物専有部分：区分所有、建物共有部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定 平成27年5月中旬
入居開始予定 平成27年6月下旬

駐車場等敷地概要
名称 駐車場等敷地
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1-30
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地域地区 15M第一種高度地区、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、山麓型建造物修景地区「第一種中高層住居専用地域」
地目 宅地
建ぺい率 60%
容積率 200%
敷地面積 202.94m²
駐車場 10台（機械式9台、平面1台）
自転車置場 20台（平面ラック式20台）
ミニバイク置場 5台
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
完成時期 平成27年5月中旬

販売概要
販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯（税込） 未定
販売予定時期 平成25年11月上旬
※間取り・面積等は販売住戸全体を対象として記載しております。期分け後の販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

[63: 匿名さん]

京都市内郊外でで四千万以上払う価値があるのは阪急沿線の桂ぐらいでしょう。

[64: ご近所さん]

阪急沿線、、、神戸ならわかるけど、京都の人は余り、拘らないのでは無いですか？すみません、あまりわからないんですが、、京阪で淀屋橋までいける桃山は便利ですよ。値段が高いのは、、、何年か前売りにでたネバーランドも高い物件でしたね、ファインフラッツの向かいのユニハイムも高かったとか、、でも高くても、あのエリアは買える層には需要があるんだなと思います。

[65: ご近所さん]

伏見桃山から丹波橋にかけて、24号線の東側にマンションが建つことは滅多に無いので、人気なのでしょう。
ただ、ここから大手筋商店街までは案外距離がありますし、買い物帰りは上り坂になります。私は生まれてからずっと丹波橋・伏見桃山界隈に住んでいますが、この近辺の住人はイオン久御山や新堀川・1号線沿いの量販店に行くことも多いです。ですから、駐車場が少ないのはちょっと不便ですね。

[66: ビギナーさん]

そうですね、あのエリアにたつのって滅多にないし、あっても高いです！ＪＲよりまだ東の住宅街にたってるパークハイム？テラス？戸数の凄く少ないマンションはもっと高い分譲価格だったと聞きました。需要があるんですね。

[67: 購入検討中さん]

こちらの営業さんは、立地と学区が売りということで、それ以外のセールス文句が聞けませんでした・・・
モデルルームも至ってふつうでしたが、この物件は立地だけで売れる感じなんですかね。
先週末抽選で、半分くらい埋まった感じですかね？

この地域では希少なマンションで資産価値もあるとは思いますが、やはり価格と駐車場の少なさがネックですね。
ちなみに、校区は桃山小学校ということで、本当に人気学区ですよ、と営業さん言ってましたが、人気の理由ってなんでしょうか？

[68: 契約済みさん]

桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です。
マンションの立地も、伏見区内で一番坪単価が高いと聞いてます。
24号線より東に位置する桃山は今後も希少価値上がる事、間違いなし。
JRと私鉄2線が五分以内の場所って京都にはないですよー。

[69: 購入検討中さん]

やっぱり買いですかね。。。
一つ心配があるのですが、子供の通学路は、安全でしょうか？
歩道のない細い道もありそうですが、車と子供の接触があったらと思うと心配です。

[70: 契約済みさん]

私の子供も桃山小学校で通学しておりますが、マンションからのルートだと車の少ない所から行き来できそうです。
待ちに待った場所のマンションですから楽しみです。
でも、入居がかなり先で残念。

[71: 購入検討中さん]

通学路は車の往来が少ないのですね！貴重な情報ありがとうございます！！
やっぱりいいですね～。
この4月から小学生の子がいるので、この3月までに入居できるタイミングであれば迷わず買うんですけど・・・

[72: 匿名さん]

>>桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です

そうなんですか?

友人に伏見の物件を検討しているというと
学区はどこも良くないって噂よと聞いて心配していたのです。
子供が幼稚園に入る前に入居出来るのでいいなと思っています。

ちなみに、このあたりでは幼稚園はどこがおすすめでしょうか?
ご近所さんの情報があればありがたいです。

[73: ビギナーさん]

教育大学の附属の幼稚園が近所にありますよ。抽選はありますが、よさそうですよ。

[74: 契約済みさん]

幼稚園は近所でしたら、睦美幼稚園じゃないでしかねー。
附属は、入園も運がよくなければ入れないですし。

[75: 匿名さん]

>73
>教育大学の附属の幼稚園が近所にありますよ。抽選はありますが、よさそうですよ

教育大が近くですものね。
付属幼稚園いいですね。調べてみます。ありがとうございます。

>74
>幼稚園は近所でしたら、睦美幼稚園じゃないでしかね

ありがとうございます。
早速調べてみようと思います。

[76: 匿名さん]

みなさんのかきこみを読ませていただくと
子育ても安心して出来そうな場所ですね^^

一番重視したかったのが子供のことだったんです!

今、伏見で物件を探し始めていたので
週末に現地へ行ったみたいと思います。

[77: 匿名さん]

睦美幼稚園のホームページを見てみました。
課外授業に美術や体操教室などがあり、子供が楽しめそうですね。
特にバイオリンは習わせたいと考えていたので幼稚園で学べたら嬉しいです。

のびのびと育てられる環境のようで、すごくいいなと感じました。

[78: 匿名さん]

子育てをするなら普通は阪急沿線を選ぶでしょ。
伏見で子育てって予算が少ない人が仕方なしに選ぶのであって、負の連鎖が断ち切れない地域ですよね。

[79: 匿名さん]

伏見区内で　桃山町だけ高級住宅街です。
あそこだけ緑が多く静かで環境が良く雰囲気が違います。
有名な資産家も住んでいます。なぜでしょう？

[80: 契約済みさん]

阪急沿線は、京都で生活及び仕事されている方には不向きな沿線です。
それに比べ、桃山地区は地下鉄も直結している近鉄も使えますから、生活仕事子育てにも、素晴らしい場所ですよ！

[81: 匿名さん]

過去に「伏見市」と言われるくらい伏見桃山は京阪間の拠点として商工業が発達していてそのオーナーがこのマンション付近に住んでいたからでしょう。
やはり今は阪急沿線が主流なんでしょうか？

[82: 匿名さん]

阪急沿線は　大阪や兵庫の方にとってはお洒落なイメージがあって憧れの沿線なんだと思います。
京都の人にとっては　あまり使わないのでピンとこなくて…京都では地下鉄烏丸線沿線が一番人気だと思います。
京都市は　部分的に高級住宅地があって　通りを挟んですぐに評判の悪い地域が隣り合わせになっていたりすので　どこを選んでいいのか迷います。

[83: 契約済みさん]

このマンションをトータルで考えると、立地・生活・学区申し分ないと思います。
特に桃山学区は人気でこの地域限定でお住まいを探されている方が沢山おられると
聞きます。ユニハイムもロジュマンも空室が出てもすぐ売れちゃいますから。
私は、すぐ契約してしまいました。

[84: 匿名さん]

阪急を使わないなんてそんなことないでしょう。
京都の人間が大阪へ行く時は大半が阪急です。
ただ、高級な沿線であるため敷居が高いのも事実。
桂の住民は桃山のことを激しくバカにしてますよ。

[85: 匿名さん]

大阪へ通勤の方は阪急や京阪を使われるでしょう。
京都にお勤めの方は、地下鉄利用が多いと思います。
阪急が敷居が高いとかバカにしてるとか、こちらのマンション買えないひがみでしょう。
ご愁傷さま。

[86: 匿名さん]

だから、阪急沿線の話はどうでもいいし。
マンション買えないやつが阪急沿線の話持ち出して混乱させてるわ！
ここは桃山

[87: 匿名さん]

最近このスレッドが　２ちゃんねる　みたいになってしまって残念ですよね。
スレッド荒らしが来てますね…
あの方は　他のマンションスレッドでも同じような話ばかりして迷惑がられていました。
単なる嫌がらせのようです。そっとしておきましょう。

[88: ビギナーさん]

そうですね、

このマンションは確かに立地、学区は凄くいいです。桃山エリアで資産にもなると思います。値段は、、高い、、ただ桃山エリアである事やアベさんの事を考えると、まあこんな値段かな、、とは思いますね。ただ、ネックは駐車場ですね。これも、価値観は人それぞれなんでね。

子供がいなくて、車を手放せない、うちの家は購入はみおくりましたが、いい物件だと思います。

[89: 匿名さん]

子育てのことでは周辺のことは気になりますが
周辺が高級住宅とかは関係ないかなと思います。

どこの沿線が人気とかも関係ないです。

自分のところで便利さを感じるところが大切であり
見下したり決めつけた表現は避けたいものです。

[90: 物件比較中さん]

伏見で資産価値とか書くから阪急沿線住民から笑われるんですよ。
この地域だとせいぜい３０００万後半がいいところでしょう。
桂あたりだと倍になりますね

[91: 匿名さん]

桂がそんな高いわけねーし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[92: 物件比較中さん]

桂って、すごい不便な場所ですよね！
阪急しかないし。のどかな場所ですし、伸び伸び子育て出来ますね

[93: 匿名さん]

伏見区の物件なのに、どうして桂のことがあがってくるんですか?
そういうことを書けば書くほど、批判的なカキコミが増えるだけです。
桂は桂の、伏見には伏見の良さがあります!

[94: 匿名さん]

昔親戚が桃山に住んでいて、田舎というか
不便そうだな～と思っていたんです。
今実際に行ってみるとそうでもないですね。

賑やかな感じではないけど、
京阪も利用出来て出かけるのも便利そうですよね。

[95: 匿名さん]

御香宮の近くに昔、スケート場ありませんでしたか?
小学校の時に、学校のスケート教室で行っていた記憶があるんですが・・・。
なんか、このあたりは懐かしい場所です。

[96: ビギナーさん]

スケート場は桃山アリーナですね。今は賃貸マンションになってるのでわ？

[97: 匿名さん]

近隣から考えている人もいるだろうことを前提に見るとこの駅近環境で51戸は少ないような気が。。
競争になってません?

マンションはここだけではないですから余計な心配だとは思っていますが、便利な立地だけにもっと戸数があればたくさんの人が住める。なんてことを考えました。でも自身が住んでみた時のことを考えるとこれぐらいが静かで良いのかも。

[98: 匿名さん]

>>97
確かに土地面積に対しての戸数少ないですよね。
150戸以下は修繕積立金や管理費が割高になるともいいますし。
デベロッパーから見ても大規模化した方が利益取れるのにしないというのは、容積率制限と高さ制限の影響なのかなと推測してます。

購入者の取り合いにはならないと思いますよ。
春夏頃から噂になってた２つのマンション計画の詳細が発表されてますよ。
スレッドがなかったので立てておきました。
さらにあと３つくらい計画中っていう噂もありますが真偽はどうなんでしょう？

（仮称）エスリード伏見桃山ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398208/
http://www.eslead.co.jp/house/fushimimomoyama/

京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分　
京阪本線「中書島」駅徒歩9分　
近鉄京都線「桃山御陵」駅徒歩6分

パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩6分
京阪宇治線「観月橋」駅徒歩7分
JR奈良線「桃山」駅徒歩9分

[99: ご近所さん]

エスリードって、丹波橋の方に出来るのではなく？桃山と中書島の間ですか？すみません、宜しければ、どのあたりか教えていただけたすか。

[100: 匿名さん]

>>99
リンクも張ってるのに自分で調べないってどんだけ（笑）

https://maps.google.co.jp/maps?q=京都市伏見区新町3丁目492-1&ie=UTF-8&ei=0lu7UveAEqS8iAfmsYGQCg&ved=0CAoQ_AUoAg

ちなみにエスリードは丹波橋じゃなく丹波口11分ね。
丹波橋が良いなら駅から遠いけど名鉄不動産のプライムメイツ伏見丹波橋があるよ。

エスリード京都大宮
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kyoto/sc_kyotoshishimogyo/nc_67707037/
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00083856/

プライムメイツ伏見丹波橋
http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/tbb75/index.html

[101: 物件比較中さん]

エスリードは伏見桃山の他にもありますね。イニシア伏見丹波橋の東側が更地になってエスリードの建築の看板があがっています。丹波橋駅徒歩5分ですね。伏見桃山よりも1年後のようですけど。

[102: 匿名さん]

>>101
そうなのですね。
初耳でした。

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

エスリード丹波橋のスレッドらしきものがありましたがスレッド名にも何にも書いてなかったので見落としていました。
京阪丹波橋から徒歩５分、近鉄丹波橋から徒歩８分前後になるのでしょうかね。

丹波橋に新たにマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367570

https://maps.google.co.jp/maps?q=イニシア伏見丹波橋&ie=UTF-8&ei=Onu7UsGfDsm0kgXVgoHIDw&ved=0CAoQ_AUoAg

[103: 匿名さん]

丹波橋、桃山御陵近辺に、これからも数棟マンションが
建築されますが、桃山学区はこの物件だけです。

[104: 匿名さん]

4LDKが多いほうが永住率が安定しそう、
間取りの振り分け次第かなあ、
2LDKは住んでみて狭いとか感想が出てきて引っ越すケースもありますよね。

他の考えとしては夫婦2人の永住先としてここの2LDKが多くの人から評価されていれば問題ないとは思います。

[105: 匿名さん]

ファイン良いなと思ってたんですが
この周辺に、今度はパラドールやエスリードが建つようです。
物件を近くで比較できるのは嬉しいなと思います。
だんだんとこのあたりも雰囲気が変わってきそうですね。

[106: 匿名さん]

知人に聞いたんだけど

確かにまだこの伏見周辺ではマンションがまだまだ建つよって。

昔の伏見の雰囲気よりも明るくなってきている気がする。

だからこそ、たくさんの物件を比較しすぎて

望む間取りの物件がなくなったらイヤだと思うけど

価格だけじゃなくて設備とか好みのものを選びたい。

誰もが思うことだと思う。

[107: 匿名さん]

>日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
>投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

それはどこ情報なのでしょうか
まぁどんな会社でも営業は付き物で仕方ないかなとも思いますが
何度も電話営業されるのはごめんかなと・・
資料をとりよせようかと思ってましたが少し考えようかな

[108: 匿名さん]

駅にも近いという点で決めようかと思ってましたが
駐車場が確保出来るという点でエスリードにしようか迷っています。

うちは、他と比較したりしていますが
そんなにしつこく電話営業された経験はないです。

[109: 物件比較中さん]

エスリードは駐車場がさらに少ないのでは？　パラドールは多いみたいですけど。

[110: 匿名さん]

水害は大丈夫かな〜？
昨夏の長雨で特別警報がでた時は　伏見のあちこちに避難勧告がでましたよね。
ファインフラッツあたりは大丈夫だったけれど…他はどうなんでしょ？

[111: 匿名さん]

１１０さん
あの大雨の時は、西京区や伏見区、南区と大変そうでしたね。

友人が久我周辺にたくさんいますが、みんな避難勧告が出て
近くの小学校へ避難していました。

でも、戸建て家の子もマンションの子も家は大丈夫でした。

あれだけの大雨はそうそうないとは思いますが
いつ何があるかわからないことは確かですね。

[112: ご近所さん]

同じ伏見区だからといって、久我周辺と桃山は全然違う地域ですね。

もともと湿地帯とか池とかの場所に家たてたら水害の危険があってあたりまえ。

治水が今よりも悪かった江戸時代から人がすんでるとこは水害はあまり関係ないですよ。