ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？

[匿名さん]

京阪電鉄不動産がJR奈良線桃山駅3分のところに計画しているマンションです。
売主やゼネコンの評判はどうですか？
この地域の生活利便性はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
永住目的とはいえ、経年による資産価値の維持率は高くなりそうですか？
標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、京都市や伏見区の行政・財政・教育・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：京阪電鉄不動産株式会社　http://www.keihan-kiss.co.jp/
施工会社：株式会社かねわ工務店　http://www.kanewa.co.jp/
管理会社：京阪カインド株式会社　http://www.keihan-kind.co.jp/
販売提携（代理）：アーバンライフ住宅販売株式会社　http://www.urbanlife-jh.co.jp/

【参考】
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
ファインフラッツ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...

【マンションコミュニティ】
ファインフラッツ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%8...
京阪電鉄不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BA%AC%E9%98%AA%E9%9B%BB%E9%8...
伏見区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BC%8F%E8%A6%8B%E5%8C%BA


全体概要
名称 ファインフラッツ京都桃山 御香宮
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1番1
交通 JR奈良線「桃山」駅 徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」」駅 徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩5分
地域・地区 近隣商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、15M第3種高度地域15M第1種高度地域、旧市街地型美観地区、山ろく建造物型修景地区
地目 宅地
建ぺい率 64.49％
容積率 222.41％
敷地面積 1752.62m²
建築面積 1130.17m²
建築延床面積 4369.35m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第ERI13040576号（平成25年9月25日）
総戸数 51戸
間取り 2LDK、2LDK+F、3LDK、4LDK
住戸専有面積 54.49m²～91.85m²
バルコニー面積 6.01m²～12.93m²
ルーフバルコニー面積 26.73m²
サービスバルコニー面積 0.72m²～7.55m²
テラス面積 10.80m²～14.80m²
専用庭面積 18.60m²～56.69m²
室外機置場面積 0.77m²～2.68m²
アルコーブ面積 1.08m²～4.27m²
ポーチ面積 6.44m²
MB面積 0.40m²～1.20m²
駐車場 9台（機械式6台、来客用平面3台）
自転車置場 56台（スライド式）
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
事業主（売主） 京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル1階）
宅地建物取引業免許　国土交通大臣（3）第6056号・近畿地区不動産公正取引業協会
販売提携（代理） アーバンライフ住宅販売株式会社
〒658-0015 神戸市東灘区本山南町8丁目6番26号 TEL.[phone]
宅地建物取引業　国土交通大臣（4）第5814号
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社かねわ工務店
管理会社 京阪カインド株式会社
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有、建物専有部分：区分所有、建物共有部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定 平成27年5月中旬
入居開始予定 平成27年6月下旬

駐車場等敷地概要
名称 駐車場等敷地
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1-30
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地域地区 15M第一種高度地区、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、山麓型建造物修景地区「第一種中高層住居専用地域」
地目 宅地
建ぺい率 60%
容積率 200%
敷地面積 202.94m²
駐車場 10台（機械式9台、平面1台）
自転車置場 20台（平面ラック式20台）
ミニバイク置場 5台
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
完成時期 平成27年5月中旬

販売概要
販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯（税込） 未定
販売予定時期 平成25年11月上旬
※間取り・面積等は販売住戸全体を対象として記載しております。期分け後の販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

[23: 匿名さん]

市営住宅の所ですね。
今から売り出されるマンションは
そこそこの価格になるでしょうね。
競合はしないんじゃないかな。
まぁ、人それぞれなのでわからんが。

[24: ご近所さん]

桃山山手よりは値段は安いとは思いますが、マンション市場活気ついて来ましたね。桃山で中古の築浅を！と思ってましたが、急に選択肢が増えて来ました。でも！予算がついてかないです(*^_^*)

[25: 匿名さん]

伏見って、昔ながらの町というイメージでしたが
本当にマンションの建設が増えてきましたね。
住みやすい町なんでしょうか？
このあたりであれば、もう少し価格帯は抑えたいですね。

[26: ご近所さん]

伏見といっても広いですからねぇ、、
でも伏見桃山周辺は本当に住みやすいです。買い物や交通も便利ですし、酒蔵や御陵さんもあり、京都らしい風情も無くは無く、、
でもファインフラッツは高いと思いますね、今月優先販売ですよね。どうなるか気になります。

[27: 匿名さん]

確かに伏見桃山周辺は本当に住みやすいそうですよね。
便利なところに住めたらいいなと思いますが高いですね。

[28: 匿名さん]

しかし・・・。マンションは増えてきているけど、商業施設は撤退縮小が続くね。景気なんて決して良くなっているわけでは無い、っていう証拠だね。こんなにマンション作って大丈夫なんかいな？

[29: 匿名さん]

>>商業施設は撤退縮小が続くね

そうなんですか?
少し行けば大手筋商店街があって活気あるかなというイメージで
魅力を感じていたんですよね。違うのかしら?

[30: 匿名さん]

大手筋も流行っているお店と

そうでないお店と前を通ると感じます。

やはり商店をこの時代で継続させていくのは難しいのかと感じます。

スーパーなどよりは商店で買い物をするのが好きな私からすると

もっと活気あふれる商店街になってほしいです。

[31: 匿名さん]

この周辺に古い市営住宅が建っていましたよね。
あのあたりでしょうか？
昔は暗い雰囲気の場所でしたが最近は変わったのでしょうかね。

[32: 買いたいけど買えない人]

「大手筋の法則」という物がありますので、一度お調べになってみてはいかがでしょうか？

[33: 匿名さん]

売れ残ったりせませんかね？

[34: ご近所さん]

今週末ですよね。完売はないとは思いますが、そこそこ売れるんじゃないかしら？

[35: 匿名さん]

戸数も多いし、交通便も確かにいい。
だけど、やっぱり自家用車も必要な場所だと思うんですよね。
その点で考えて、他をあたろうかと思いました。
価格帯も安くて良かったんですが、うまくいかないものです。

[36: 周辺住民さん]

価格帯安いですかね…。

駅や商店街に近く桃山学区であることはかなりの魅力ですが、やはり周辺の住宅が密集しすぎていること、周囲の路地がかなり狭いこと、駐車場の台数が少なすぎることが気になります。駐車場の抽選にハズレた方のために近隣の駐車場を何台か確保してくださっているようですが、一番近いところでも徒歩五分だそうです。

色々考えると、同時期にできる他の物件にしようかなと思いました。

[37: ご近所さん]

駐車場はネックになりますよね、うちは子供がいないから、そこまで桃山学区に拘らないんです、売る時売りやすいかな、、て位の思いです。だから、今回ちょっと様子見にします。価格は、、安いとは思わないです。一戸だてが買えるじゃん！と思いますね。。

[38: 匿名さん]

駐車場がネックになって　高額物件客は離れそうだね。

[39: 匿名さん]

ファインフラッツは山科駅前の売れ行きは良かったみたいですね

ここはどうかな　秋まで徒歩4－5分というのが微妙ですかねえ

[40: ビギナーさん]

山科の方が交通は便利じゃないですか？あそこなら、車は無くてもいいかも、、でも伏見桃山の方が私は好きなんだけど、高い！奉行町の新築マンション予定地の詳細と比較するつもりではいるのです。優先販売会、、結果どうだったんでしょう。あまりシツコく営業の人から電話なかったから、ソコソコ売れたのかしら？と思ってるなですが？

[41: 匿名さん]

まだ要望書提出の段階で販売には至っていないと思いますが、私が見たときには半分弱希望が上がっていたように思います。
奉行町の物件公開を待つとなると桃山は買えないか売れ残り物件ということになるでしょう。入居時期は桃山の方が半年ほど遅いにもかかわらず物凄くタイトなスケジュール…先行逃げ切りをめざしているのでしょうね…。

[42: ご近所さん]

半分ですか。やはり人気あるんですね、、、

[43: 匿名さん]

京阪は良い物件がおおいですねえ

[44: 匿名さん]

山科と伏見、雰囲気はどちらも違うけど
交通便でいえば、どちらも便利だと思います。
駅に近いですから通勤通学しやすいですからね。
でも、どちらを選んだとしても買い物などの時に自家用車は必需品かと思います。

[45: 匿名さん]

近くに出来るパラドールは 線路のすぐ横ですね。
値段は少し安いだろうね。
パラドールは駐車場も多めにとれそうな広さにみえますが どうですかね。

[46: 購入検討中さん]

パラドールの方が、パーキングはとれるだろうな・・１２月ですよね、情報開示は。そのころには、ファインフラッツは完売でしょうか・・・ね・・まさかね。伏見桃山周辺でマンションがこれから建設できそうな用地ってなさそうですよね？
うーん。決め時かしら・・・

[47: 匿名さん]

丹波橋駅ちかくのイニシアの前にたちますよ。

[48: 匿名さん]

丹波橋のほうって、２軒くらいマンション予定ないですか?
電車利用で考えたらファインのほうが便利ってイメージです。

[49: ビギナーさん]

丹波橋はエスリードが建設予定と聞きましたが、他にもあるのですか？ファインフラッツ、、京阪特急が伏見桃山に停車して欲しいですね、京阪さん、まあ無理でしょうが、せめて急行を！伏見稲荷大社にとまるんだから

[50: 匿名さん]

伏見桃山駅は駅のプラットフォームの長さが致命的に短く、特急、急行は停車できない、とどこかで読みました。本当かどうかは知りませんけど。

[51: ビギナーさん]

ホームそういえば短いですね、、、残念！

[52: 購入検討中さん]

この伏見桃山という場所、
ズバリおすすめですか？

土地勘がなく、生活が想像しづらいのですが。

学区や交通の便がよいので
魅力は感じています。

[53: 匿名さん]

治安も良く、生活にはとても便利な下町です。
大手筋商店街という長いアーケード商店街を通りぬけて左折すると なやまち商店街や竜馬通り商店街があり お祭りも多いです。
城下町の風情もあり 酒蔵も多く、夕飯のお買い物に便利なスーパーもたくさんあります。銀行郵便局コンビニファーストフード店なんでもあります。

[54: 購入検討中さん]

マンションの前の道は
一日中車の通行量
多いのですか？

[55: 匿名さん]

御香宮には、たまに立ち寄りますが
マンションが建つほどの土地が周辺にあったとは驚きました。
便利というイメージはなかったんですが
みなさんのカキコミを読ませていただくと買い物も交通便も悪くなさそうですね。

[56: 物件比較中さん]

正直言いまして、ここら辺は地理的に「買い」だと思いますよ。交通の便はもちろん、商業施設などの利便性、役所などの公共施設の存在、医療施設も多く、かといって大都会のような狭苦しさ、公害は少なく生活には適していると思います。だからマンションデベロッパーも狙っているのでしょうね。周辺の住宅開発地域もそれで何十年も前から開発してきているのでしょうし。良い意味で京都市内から外れているのが吉となっていると思います。

[57: ビギナーさん]

でも、、車は必要かな、、京都の街中なら最初から車を持たない選択も出来るけど、流石に伏見だから。でも、立地はすごくいい！

[58: 匿名さん]

でも4千万以上の物件は伏見では買う人が少ないよね。
3千万以下がスタンダードな町だから。
なんであんなに高いんだろ？不思議。

[59: 匿名さん]

五階建てだからでしょうね

[60: ビギナーさん]

運良く、駐車場が当たればいいけど、はずれて遠い駐車場を借りる事になったら、少し無理して一軒家にしたらよかったと後悔しちゃいそう、、、なんであんな駐車場少ないんだろ。めちゃくちゃ残念！

[61: 物件比較中]

伏見のあのエリアは車無しでも十分ですけど？
公共交通機関の無い人里離れたところなら話は別ですけど。
日本でそんな場所、少ないよ。

[62: 匿名さん]

最初から車がなければ不便は感じないでしょうが、元々持ってるのに敷地外の駐車場を借りるとか車を手放すとなるとかなり抵抗があるとおも思います。日常の買い物だけならいいですが、家族でどこかにお出掛けしたり郊外のショッピングセンターなどに行きたかったら車は必須ですし…。
マンション内の裏手の駐車場は道が狭すぎてコンパクトカー位しか入らないでしょうし、とにかく駐車場がネックです。
ちなみにマンション前の大手筋はいつも混んでるので、車の出し入れも大変かもしれません。

[63: 匿名さん]

京都市内郊外でで四千万以上払う価値があるのは阪急沿線の桂ぐらいでしょう。

[64: ご近所さん]

阪急沿線、、、神戸ならわかるけど、京都の人は余り、拘らないのでは無いですか？すみません、あまりわからないんですが、、京阪で淀屋橋までいける桃山は便利ですよ。値段が高いのは、、、何年か前売りにでたネバーランドも高い物件でしたね、ファインフラッツの向かいのユニハイムも高かったとか、、でも高くても、あのエリアは買える層には需要があるんだなと思います。

[65: ご近所さん]

伏見桃山から丹波橋にかけて、24号線の東側にマンションが建つことは滅多に無いので、人気なのでしょう。
ただ、ここから大手筋商店街までは案外距離がありますし、買い物帰りは上り坂になります。私は生まれてからずっと丹波橋・伏見桃山界隈に住んでいますが、この近辺の住人はイオン久御山や新堀川・1号線沿いの量販店に行くことも多いです。ですから、駐車場が少ないのはちょっと不便ですね。

[66: ビギナーさん]

そうですね、あのエリアにたつのって滅多にないし、あっても高いです！ＪＲよりまだ東の住宅街にたってるパークハイム？テラス？戸数の凄く少ないマンションはもっと高い分譲価格だったと聞きました。需要があるんですね。

[67: 購入検討中さん]

こちらの営業さんは、立地と学区が売りということで、それ以外のセールス文句が聞けませんでした・・・
モデルルームも至ってふつうでしたが、この物件は立地だけで売れる感じなんですかね。
先週末抽選で、半分くらい埋まった感じですかね？

この地域では希少なマンションで資産価値もあるとは思いますが、やはり価格と駐車場の少なさがネックですね。
ちなみに、校区は桃山小学校ということで、本当に人気学区ですよ、と営業さん言ってましたが、人気の理由ってなんでしょうか？

[68: 契約済みさん]

桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です。
マンションの立地も、伏見区内で一番坪単価が高いと聞いてます。
24号線より東に位置する桃山は今後も希少価値上がる事、間違いなし。
JRと私鉄2線が五分以内の場所って京都にはないですよー。

[69: 購入検討中さん]

やっぱり買いですかね。。。
一つ心配があるのですが、子供の通学路は、安全でしょうか？
歩道のない細い道もありそうですが、車と子供の接触があったらと思うと心配です。

[70: 契約済みさん]

私の子供も桃山小学校で通学しておりますが、マンションからのルートだと車の少ない所から行き来できそうです。
待ちに待った場所のマンションですから楽しみです。
でも、入居がかなり先で残念。

[71: 購入検討中さん]

通学路は車の往来が少ないのですね！貴重な情報ありがとうございます！！
やっぱりいいですね～。
この4月から小学生の子がいるので、この3月までに入居できるタイミングであれば迷わず買うんですけど・・・

[72: 匿名さん]

>>桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です

そうなんですか?

友人に伏見の物件を検討しているというと
学区はどこも良くないって噂よと聞いて心配していたのです。
子供が幼稚園に入る前に入居出来るのでいいなと思っています。

ちなみに、このあたりでは幼稚園はどこがおすすめでしょうか?
ご近所さんの情報があればありがたいです。