オープンレジデンシア本駒込六丁目

[働く女子さん]

オープンレジデンシア本駒込六丁目は利便性が良くていいですね。
みなさんのご意見や情報などをお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目396（地番）
交通：山手線 「巣鴨」駅 徒歩5分
都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩5分
山手線 「駒込」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：41.26平米～81.69平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：(株)ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング(株)
【物件情報の一部を追加しました 2013.10.24　管理担当】

[63: 契約済みさん]

明日で完売いくかな？

[64: 匿名さん]

もうちょっと高くても良いので採光欲しかったな。残念。

[65: 契約済みさん]

日当たりもよければたぶん6000万円後半、7000万円近くだったでしょう。それでも買える人は正直うらやましい。
本駒6丁目で駅5分のマンションに自分でも手が届いたのはそのウィークポイントのおかげなので、縁があってよかったと思っています。
1LDK1戸を除き全部決まったみたいだし、同じような人も多いのかなと思います。6000万円後半になると普通のサラリーマンにはつらい…

[66: 匿名さん]

巣鴨駅、駒込駅と山手線の駅が２駅使えるのは便利ですよね。駒込まで行けば、
南北線、巣鴨に出れば三田線も利用可能です。年をとるとどうしても電車利用が多くなると
思うのでやはり交通の便がいい所がいいかな。六義園も近いし楽しい老後が過ごせそう。
いい環境だと自然と外に出ようと思うでしょうし。

[67: 匿名さん]

オーダーシステムが充実していますね。キッチンの高さは毎日のことなのでストレスなくなりますね。
色も家具に合わせて選びたいなと思います。有料のオプションも許容範囲でチョイスしたいです

[68: 契約済みさん]

1LDKの1戸が残るだけだからもうほぼ完売といってもいいですね。

庭は六義園(年間パスポートが安い!)
冷蔵庫はサミット(徒歩実質1分程度)
車代わりは山手線、三田線、南北線(徒歩5分程度)
フィットネスは東急オアシスに東京スイミングスクール

生活利便性は地味に特級レベルですね。
67さんの言われる通り設備も意外にハイスペックですし満足してます。
よく言われる日当たりについては、素敵なところがすぐ近くにあるんだから「外に出掛けよう」ということだと思っておきます。

[69: 匿名さん]

利便性が良いのは確かですが、すごく雑多な雰囲気で、窮屈そうな環境に北東向きの物件を文京区価格で販売ですからね。この辺は全く大和郷の雰囲気ないですし、オープンにしては割安感なく残念です。10メートルくらい巣鴨駅に近くなると豊島区になって、さらに坪30万は安くなりますからね。某辛口マンション評論家にもリセールは期待できないと評されてましたし。

[70: 匿名さん]

「9月下旬に完成、9月末に入居可」って時点で見送りました。
価格も周辺相場より高めですし、巣鴨駅周辺なら待てばまだまだ良い物件出ますよ。
また、この地域ならサラリーマンでも戸建て買える。

[71: 匿名さん]

アホ発見。

[72: 周辺住民さん]

10年くらい待てば相場が下がりそうですね。

[73: 匿名さん]

希少性ないにもかかわらず周辺相場より割高で出したところは、遅くてもオリンピック需要のなくなる5年後には元に戻ってるでしょ。早ければ今年中に景気が停滞して、下落するんじゃないでしょうか。小規模、巡回管理、採光なし、眺望なし、といった物件は、周辺相場以下じゃないと買えないです。

[74: 地元民]

オープンハウスはこれからさらに力をつけて行くでしょうし、この土地が仕入れられたことも含め、ここが販売できたということは、運も良かったと思います。

相場的にもかなりリーズナブルだと個人的には思います。

六義園が最近テレビでも特集され、人気が出ているので、本駒込六丁目ブランドもさらに上がる気がします。

なお、夕暮れ時は、駒込駅から帰るコースをおすすめします。帰り道で見える夕日がとてもきれいです。

[75: 契約済みさん]

ブリリア巣鴨 303万円
パークハウス駒込染井 300万円
グリーンパーク巣鴨 257万円
プラウド駒込 327万円
ブリリア駒込染井 422万円
パークハウス駒込桜郷 280万円

10mで豊島区の割に周辺相場比割高って書かれているので、豊島区の巣鴨駅近新築マンションの過去売出価格坪単価を調べてみた。当マンションが286万円。そんなに割高かな。ブランドマンションと違うし、規模も違うけど、逆に、一応文京区だし、建築費、消費税が上がっている中だし…
ちなみに文京区で過去価格しらべたら300万円以下なんてないよ。

[76: 匿名さん]

2004年頃はほとんど坪250万以下でしたけどね。

[77: 匿名さん]

レインズでここに近そうな条件（駒込から徒歩10分以内の本駒込）の中古成約実績（2013年）を見ると、一種住宅地域（ここと同じ）の築2年で坪235万程度、商業地域の築8年で坪250万程度でした。ここは、文京区の端、北東向き、眺望なし、小規模、巡回管理、低仕様、低ブランド等を考慮すると、周辺では最低ランクの分譲マンションかと思いますので、山手線近プレミアムが乗っても坪260～270万程度が妥当なのでは。オープンですと築浅中古並の価格（坪260万程度）を期待してしまいます。

[78: 契約済みさん]

ここの地下が@260万円ぐらいですね。
4〜500万円オープンにしては割高ということですか。
今後5年以内ぐらいに同じような立地で5000万円を切る物件が出てきたらさすがにショックですが、今手が届くのも他にないし、縁ということで納得するしかないですね。
人気高そうで抽選当たって喜んでいたんですが、相場的に見ればそういう評価なんですか…

[79: 匿名]

駒込駅徒歩１０分内だけの範囲設定だと、駒込駅東口側の低地の文京区本駒込エリアも平均に入ってしまうので、平均値が低くなります。
比較するなら、本駒込六丁目エリアで比較すると良いかもです。
本駒込六丁目は平均を押し上げていますから。

同じ本駒込六丁目でやはり駒込駅１０分ぐらいのブランズ２の値段も楽しみですね。

日当たり良さそうなので高そうですが。

[80: 契約済みさん]

豊島区、巣鴨駅15分以内(実績データの78%が5分以内)で中古マンション成約価格の平均を集計してみた。(データ数18件)

築5年以内 281万円
築10年以内 248万円
築15年以内 205万円

実質豊島区だとしても相場並みでは？

[81: 匿名さん]

どう考えても安い。
本駒6のアドレスなんてなかなかかえない。
文京区ってだけで価格が上がるのに、
都内トップブランドの本駒6なんだから。

[82: 匿名さん]

沖式時価だと234万か。。。

[83: 匿名さん]

大和郷かどうかとかに関係なく巣鴨5分駒込7分、六義園すぐそこ、という立地で十分じゃないの？
実際ほとんど売れてるということは買ってもいいと思った人がそれだけ居たってことだし。

同じ500mlのペットボトルをコンビニで定価で買ってもいいと思ってる人も居れば
おかしのまちおかとかディスカントストアでしか買いたくない人も居るわけで。
両者の価値観が相容れることはないわけ。

[84: 匿名さん]

どうみてもここは大和郷ではないしそんなこと言ってるのもいないが、
まあ81さんなんかはそう思い込んでる（or そう思い込ませたい？）ようにもみえるわな。

[85: 匿名さん]

このデベって勢いあるけどある意味KYな価格設定で他のデベはいい迷惑だろうね。
そして既存の住人も。オーブンができることでせっかく今まで維持されてた相場の足を引っ張られかねないからね。

[86: 匿名さん]

それはない。
オープンは別物ってみられるみたい。
近隣物件の相場は変わらず、オープンの築浅中古は激安でもなかなか売れてない。

[87: 匿名さん]

それは周辺住民には朗報だね。

[88: 契約済みさん]

不動産のユニクロは同業者にとっては招かざる新参者なんでしょうが、自分みたいな一般サラリーマンにとってはありがたい。
地所とか三井、野村みたいな平均年収1000万円以上の従業員とか、派手な広告やモデルハウスなしでその分安く売ってくれるのはありがたい。ただ、こういうデフレファイターは経済全体から見ると問題かも。近隣相場を下げるとしたら二重に問題かもしれず考えどころ。
でも自分のエゴ的にはやっぱりありがたい…

[89: 匿名さん]

オープンも一部上場を果たしたりと他と同じような体裁になってきてるから人件費や販促費にコストがかかるようになってくるでしょう、いずれは。

実際オープンのマンションシリーズは販売開始当初ほど周辺マンションとの差がなくなってきてるし。

昔は本当に「え、幾ら共用部ないとはいえこの立地でその価格で出しちゃうの？」
というインパクトがあったけど、最近はそれほど感じません。

むしろ削ってる分少し安くて当然だね、程度の感じです。

でも共用部や駐車場なんてなくてもいいという人もたくさんいますので、
結局は何を重視するか、でしょうね。

[90: 匿名さん]

めでたいね。

[91: 匿名さん]

最近のオープンは高い気がしますが、
このアドレスにしては安いというのはまだ健在。
本駒込6アドレスにしては安いのは確か。
84はなにか勘違いしているが、
ここは、ブリリア六義園、ブランズ六義園とかと同様、
大和郷とはだれも認知していない。
大和郷ではなくとも本駒込6のアドレスには希少価値があるのですよ。

[92: 匿名さん]

デベはもろに「大和郷」で売ってるけどね。
でもこの立地でこの価格なら悪くない買い物だと俺も思う。

[93: 匿名さん]

大和郷なら3階建てじゃないとダメ。

[94: 匿名さん]

>91
勘違いしてるのは　>82 だろう。

>都内トップブランドの本駒6なんだから。
これが勘違いでないとでも？

[95: 匿名さん]

>88

大丈夫。86で書いたように、近隣相場は全く影響受けてないから。
うちの近くの現状だから間違いないよ。

[96: 匿名さん]

ちなみに、現在販売中の近隣物件の坪単価

オープン（築2年）　224万
近隣財閥系（築11年）　284万

ここがそうなるかどうかはわからんけどね。

[97: 匿名さん]

ここしかり、ブランズ六義園アベニューしかり、確かに大和郷とデベはホームページでうたうが、マンション名にはいれてないよね。
みんなが立地的に大和郷ではないと思うのと同様にデベも大和郷とは思っていないから。
でも、都内トップブランドの本駒6だから売りやすいよね。

[98: 匿名さん]

都内トップブランドの本駒込６は大和郷限定。
トップブランドの東五反田５が池田山限定なのと同じ。

[99: 匿名さん]

アドレスでいえばということ。
本駒6はトップブランドですよ。

[100: 匿名さん]

まあそう思うのは勝手だけどね。

[101: 匿名さん]

大和郷の雰囲気がないのに住所だけで買ってくれる人がいて、オープンは上手くやりましたね。2年くらい巣鴨に住んでますが、ここが本駒込六丁目なんて知りませんでした。中古になって、新築プレミアムや派手な宣伝がなくなると販売に苦労しそうですね。地域最低クラスの立地・仕様で希少性に欠けるため、中古物件の中で地域最安値が求められますので。

[102: 匿名さん]

オープンレジデンシア目白台ヒルトップは実際に好立地で中古並みの価格で出してきたんだけどね。まあ、駐車場もなく、駐輪場もショボくて、買う気にはならなかったけど。

[103: 匿名さん]

中古になっても苦労はしませんよ。
生活、交通利便性があり、地盤も強い地域です。
おまけに住所が本駒6ですから。

[104: 匿名さん]

目白台ね。安いのにまだ完売してないらしい。
最近オープンも勢いが落ちてきたかね。

[105: 匿名さん]

目白台はオープンにしては高すぎですよ。
高輪より高くて、広尾のちょっと下くらいですからね。
全般的に文京区のオープンはちょっと高いかな。
当然、周辺相場よりやすいですが。

[106: 匿名さん]

保育園が遠いな・・
ギリギリ文京区だから区立・認可に行くなら文京区の保育園なのだろうけど、
巣鴨・駒込駅周辺に文京区の保育園が無いから、千石の方に行くしかない。
それか巣鴨駅側の無認可にするか。

[107: 匿名さん]

保育園はかわいそうなので幼稚園に入れてください。

[108: ママさん]

北東向きかつ至近に建物なので昼間でも電気つけないと暗いですよね。採光ゼロは子育てに全く向いてませんよ。それくらいなら駅徒歩10分で採光良好の物件を選ぶのが親ってものです。この条件を現物見ずに青田買いするのは危険だと思うんですけどね。

[109: 匿名]

>107
価格帯からして、共働きの子育て世代がボリュームゾーンだと思うし、
そうなると保育園の立地は重要だと思うけどな。
保育園遠いと日々大変。学区の小学校も遠いし、子育ての視点で見ると意外と不便な場所だね。
折角の山手線駅近のメリットが活かせない。区境に住むデメリットだね。

[110: 匿名さん]

ファミリー向けマンションの1LDK。
これはなかなか売れないだろうな。

[111: 匿名さん]

>104
なるべく簡素な作りにする代わりにそれに合わせてだいぶ安く売るのがウリだったのに、
最近のオープンは仕様は以前と大して変わらないけど価格はそれなりに上がってきちゃったからね。

強みだった特色がなくなっちゃってきてその辺の中小デベのマンションと変わらない感じになってるのは否めない。

[112: 契約済みさん]

ほぼ完売になってからやたらとスレが伸びてますね。
ここは地下から売れていったことも象徴的ですが、短所長所がはっきり際立っているのが特徴的。

日当たり、眺望、グレード(共用最低限の小規模オープン仕様)、学校遠いといった弱点
山手線5分、スーパー商店街1〜2分、その割に静かという長所(もう本駒込6とかは長所に入れません…)

評価が人によって両極端に別れるのも仕方ないですね。