オープンレジデンシア南青山【旧称：（仮）オープンレジデンシア南青山3丁目】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区南青山3-90ほか
交通：東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
戸数　33戸
階数 地上9／地下2
延床面積(m2) 2784.35
建築面積(m2) 385.02
敷地面積(m2) 674.92
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 株式会社長谷建築設計事務所
施工者 ファーストコーポレーション株式会社
管理会社　日本ハウズイング株式会社
着工 2014/01/15
完成 2015/07/31

物件URL:http://www.ohd.co.jp/mansion/minamiaoyama/

【タイトルを正式名称へ変更し、本文を一部変更・追加しました。2014.08.02　管理担当】

[41: 物件比較中さん]

安くあってこそ、存在価値がある会社。
そのあたり、見誤らないでほしいね。
ご近所のマンションよりも明らかに粗末な建物に住むのだから、それでも納得できるほど安くしてほしい。
坪３６０～３８０万が限度かな。

[42: 物件比較中さん]

このマンションに住む人は紀伊国屋でもナチュラルハウスでもなく、
アズマのイメージ。

[43: 購入検討中さん]

ピーコックです

[44: 購入検討中さん]

旗地になっているから奥の9階建の方が家事になったらハシゴ車が入れないから出前道路に面している5階建の方がいいですかねえ？

[45: 匿名さん]

　価格は低層等の方が高そうな感じはしますから
　予算に応じてではないですかねぇ。

　日当たりとかそういうのはいかがなのでしょう。

　高い方が有利とかそういうのってあるのでしょうか。


　買物、生鮮はとりあえず購入できる場所があるという事でOKカナ。
　あまり住環境としてみた事がない地域だったので
　意外と日常生活が営めそうで驚きました。

[46: 匿名さん]

表参道周辺はお登りさんがウジャウジャしてるから落ち着かないんだよなあ。

[47: 購入検討中さん]

周辺物価は高い

[48: 購入検討中さん]

周辺物価は高い

[49: 購入検討中さん]

青山といえば霊園。お墓の上に建ってるかも？と言われ、検討中です。

[50: 物件比較中さん]

どこの田舎者
全然場所違うでしょ。

[51: 匿名さん]

坪単価５００らしいですよ。
営業さんがおおよそそのくらいって教えてくれました。
問い合わせ殺到中らしいです。

[52: 物件比較中さん]

500なら買うのやめます

[53: 匿名さん]

オープンで、500か。この御時世だからな。青山、麻布は最低5〜600なんだよな。すでに

[54: 匿名さん]

高いですよね。
庶民には高根の花です。

[55: 物件比較中さん]

オープンレジデンシア南青山骨董通りは330だったから500は作り話でしょ

[56: 購入検討中さん]

>>55

このご時世あながち間違いではないかもしれないですよ、不動産はほんとタイミングですね。しかしここのデペは最近割安感なくなりましたね。仕様をもう少し良くしてもらえれば文句ないんですがね。

[57: 購入検討中さん]

オープンレジデンシア表参道EASTは坪300位だった

[58: 物件比較中さん]

坪５００といったら、７０平米でも１億超ですね。
あの仕様で１億出す人って、本当にいるんでしょうか？
強気で坪５００で出してくる可能性は十分あるけれど、
１億超マンションを買う層は、誰も見向きもしないでしょう。
必要最小限の仕様で、なるべく安く提供する、という本来の姿勢に戻ってほしいです。

[59: 不動産購入勉強中さん]

>>57

高輪は坪250からありましたよ。

[60: 購入検討中さん]

５７さんへ

　でも確実にその時より価格は上がってます。
　私も、安くして欲しいです。

[61: 匿名さん]

とはいえ、ここは立地が立地がだから、
足切りの意味で最低でも坪400前半からにして欲しいけどね。

[62: 購入検討中さん]

旗地だしマンショングレードはスタンダードだから大手の七掛けですね。富裕層向けではなくディンクス向けなんでエリートサラリーマン夫婦で買える範囲だから１億はありえませんよ。

[63: 匿名さん]

この管理会社ではまずいよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/

[64: 購入検討中さん]

酷すぎますね。@250万円ですね。

[65: 匿名さん]

南青山って、一部の勘違いさんが高値で買うけど、冷静に見ると、住宅地としての環境はあまり良くないからね。

いくらマンションが高騰しているとはいえ、そんなに高くはならないよ。周辺住民が高値を希望する気持ちはわかるけど。

[66: 購入検討中さん]

再来年完成の五丁目計画は坪700はいくね

[67: 匿名さん]

>>65
じゃあ南青山に住んでる富裕層は全員勘違いさんだな。
ってか何の目的でこの掲示板来てるの??

[68: 匿名さん]

坪単450なら買います！！

[69: 購入検討中さん]

オリンピック待たずしてすぐに価格崩壊するから

[70: 匿名さん]

広尾のオープンが、高い部屋で坪400、グロスで17800万でわりとあっさり売れてたました。駅徒歩１４分、多いと、1時間で上り４０本、下り４０本のバスが通るバス通りの目の前という立地ではありますが。

今は時期もいいし、ここは最高で坪500とかいくのでは？そうすると、平均で400いくかもね。

[71: 匿名さん]

33戸だし即買いです。

[72: 匿名さん]

500でも、早い者勝ちなんで買いますわ。

[73: 匿名さん]

>>72
表参道徒歩4分は間違いないわ。
とりあえず値崩れした物件知らない。

[74: 購入検討中さん]

表参道駅徒歩10分のオープンレジデンシア骨董通りが@300だったから@360が妥当じゃないかな

[75: 匿名さん]

>>74
その時と状況が違いすぎるかも。
営業の予想だと@500くらいみたい。

[76: 物件比較中さん]

いやいや土地代は骨董通りいと変わらない。建設費２割高となったとしてもそこまでにはならない。ディンクス向けだから500は無理。

[77: 周辺住民さん]

場所は青山の中でも土地が低くハザードマップに載ってるのに地下玄関というのが気になるところです。
https://www.city.minato.tokyo.jp/sougoukeikaku/kankyo-machi/toshikekak...

[78: 物件比較中さん]

ちょうど浸水50センチ地区ですね。浸水被害があった場合の改修費用は積立て修繕費からだすのでしょうか？
足りなければ全戸から徴集になりますか？

[79: 匿名さん]

>>76
その理屈が通るなら、どこのマンションもこんなに高くない。価格とはそんなもの。

[80: 匿名さん]

共用部の浸水被害は全戸徴収だね。
ここは地下住戸を作って、その分戸あたり単価を下げてくるよね。

[81: 購入検討中さん]

まさか二階までもが、完全地下だとは思いませんでした。

[82: 物件比較中さん]

地下二階、地上9階ですよ。

[83: 匿名さん]

青山でこの立地。で、景気回復局面何で500はするな、、オープンもよくだして、高値でだすんじやないかな

[84: 購入検討中さん]

>82
その通りなのですが、高低差が全くない敷地にも関わらず、一階が地下二階、二階が地下一階、三階でようやく一階相当というのに驚きました。

[85: 物件比較中さん]

高さ制限20㍍だとしたら9階が近隣マンションの7階
とゆうことですね。前方のホテルが６階建てだから東京タワー見えないですね。

[86: 匿名さん]

プロジェクト発表会はいかがでしたかねえ？

[87: 匿名さん]

やめたほうがいい、普通のデベは手を出さない土地。
ましてや、地下２階なんてあり得ない。

[88: 匿名さん]

そういう土地をうまくしたてあげて売るのが、オープンでしょう？

余計なお節介。

近隣の物件を高値で買うよりは、よほど賢いと思います。

[89: 匿名さん]

二階が地下なら地下二階は地下四階ってこと？

[90: 匿名さん]

オープンレジデンシア池之端で 施工ミスあったみたいですね。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/378034/

ここは大丈夫なんでしょうか

[91: 購入検討中さん]

地下の完成具合を見て確認してからじゃないと申し込み出来ない

[92: 匿名さん]

オープンレジデンシア池之端は配管の再工事を３日間で全部屋やるんだ～
まあそういう対応込みで安いんだからしょうがないよね

[93: 購入検討中さん]

三井は建て直したのに

[94: 物件比較中さん]

台風シーズンに地下工事なんでしゃぶしゃぶになった生コンで大丈夫なのか心配です。

[95: 匿名さん]

まあ、安いんで工事もそれなりなんでしょうね、、

[96: 住まいに詳しい人]

原価土地674平米×120万円=80880万円、建物2684平米×25万円=67100万円 旧建物解体と外構工事等が50000万円 経費を除く合計約15億円を住戸面積2000平米で割ると平米75万円(@249万円)
強気で販売するなら(経費と利益)×2=@498万円
反響しだいで×1.8=@449万 本来のオープンプライスなら×1.6=@398万円

[97: 匿名さん]

マンションは価格だけではなく、長期的な価値も重要になってくると思います。
この点は、本当に難しいところだと感じています。
後は、自分でどういう条件が望ましいか、ということになってくるのではないでしょうか。

[98: 匿名さん]

おぺんほうせ…。
ないない。

[99: 匿名さん]

事前案内会行きました！
坪500前後とのこと。

[100: 購入検討中さん]

高すぎます。不動産価格急上昇中は買わないほうが得策ですね。

[101: 匿名さん]

平均で坪500ですか？

本当に？

それで売れたら完全にバブルですね。

[102: 購入検討中さん]

バブルは弾ける

[103: 匿名さん]

青山でこの戸数だとすぐに売れてしまいますよ。

2020年以降まで待たないとマンション安くならなさそうなので賃貸にするか諦めて買うか難しいですよね。

[104: 匿名さん]

いやー、オープンで@500 か？ついにきたかな、日米同時バブルが笑。まあ、3Aはもはや6〜700だから安いわな。

[105: 匿名さん]

>>104

笑ってしまいますよね。 これがいわゆるバブルという物ですかね。

ただ今回は前回のプチバブルよりデペが皆慎重になっているし東京オリンピックもあるのでバブルは続くかもしれないですね。

[106: 購入検討中さん]

バブルは都心五区だけ

[107: 匿名さん]

最初はね。これから外へ波及するのだな

[108: 匿名さん]

バブルじゃないわ。
バブルの意味も分かってないのに使うなよ。

[109: 匿名さん]

不動産バブルかと言えば、土地仕入れに慎重なデベが多く在庫は２００７年に比して小さいのでもう少し今回は息が長いと思う。

しかし、２０２０年までもつか否かは判らないが、その時はじけるのは従来の不動産バブルでなく、政府の壮大なインフレ実験による国債バブルとの同時崩壊であって、爆発というレベルの可能性があります。

[110: 匿名さん]

表参道駅徒歩４分のマンションなんてそんなに出ないでしょ
おぺんほうせだろうが坪500ならあっという間に売れちゃうと思うけど

[111: 匿名さん]

１０９追

蛇足ですが、

次回爆発は不動産バブルでは無いバブルだから、、

むしろ今・来年くらいのレベルでなら、買っておいた方が良いとも考えられますよ。

と、いう文脈です。

[112: 匿名さん]

意味わからない。不動産価格も含め暴落するなら買い時ではないでしょ。

[113: 匿名さん]

急激に上がれば急激に下がる
古今東西その繰り返し

[114: 匿名さん]

歴史は繰り返される。なんて愚かなんだろうね。アメリカも、テキサスなんかバブルだそうでね、、

[115: 匿名さん]

地下はいくら？

[116: 匿名さん]

地下、400

[117: 匿名さん]

>>116
地下は広い部屋だから、8500からくらいかな。

[118: 匿名さん]

地下は8000位 上層階は一億円超え

[119: 匿名さん]

>>118
妥当ですね。

[120: 匿名さん]

あほか

[121: 匿名さん]

オープンで、億ですか、、まあ、これからまだまだあがるからな。安い‼︎かな、、

[122: 匿名さん]

そういう値付けでは売れないでしょう。資金がある人はこんな立地は買わない。
それにここから先の値上がりは限定的と思う。踊らされずに冷静に判断した方が良い。

[123: 匿名さん]

三丁目駐車場の奥の空地に小規模マンション建つ予定ですね。

[124: 匿名さん]

>>122
いくらなら買えるの??
興味あって、この板に来てるんでしょ??
資力のない人の助言なんてそれこそ無価値。

[125: 匿名さん]

通常は世帯年収の５倍が住宅所得価格の上限だから欲しいマンション価格のゴブンノイチの年収があるかどうかです。

[126: 匿名さん]

予定価格はいつ頃発表？

[127: 匿名さん]

場所はいいよね～。

[128: 匿名さん]

周りの建物にピッタリ隣接してなければ買いだった

[129: 匿名さん]

都心でそんなの期待できないでしょう。
有るとしても値段高くなりすぎて手が出ない。
オープンレジは上の下、中の上の人間が都心でも手が出せるのがウリ。
アッパークラスは元からターゲットにしてない。

[130: 匿名さん]

あなたは買えるの？

[131: 匿名さん]

坪250なら買える！！

[132: 住まいに詳しい人]

あそこも地下ならミニバブル前はそのくらいだった。

[133: 住まいに詳しい人]

オープンレジデンシア南青山斜め裏の空地で (仮称)南青山A区画工事が11月から着工しますね。
敷地613平米、建築延べ面積1950平米の9階建だからオープンレジデンシア南青山と規模は同じ位かな。
建築主のシティーインデックスは幾らで販売するのか気になります。

[134: 購入検討中さん]

高すぎて無理

[135: 物件比較中さん]

賃貸アパートの仕様で、あの価格はないね。

[136: 匿名さん]

で、価格出た？

[137: 匿名さん]

よくこの窪地に地下作るな、、、

[138: 購入検討中さん]

@500前後

[139: 匿名さん]

地下2階となっていますが、地下には何ができるんでしょうね？駐輪場や駐車場？
それならば屋内なのでそれはそれでよろしいように思います。

SUUMOを見ていたら、東京タワーが棟からみえると書かれていました。
階数によって見える可能性があると考えていいのかな？
上の方の階なら東京タワー方面の景色が抜けるのでしょうか？

[140: 匿名さん]

平均坪単価@500なら昨年分譲されたプレミスト南青山にせまる勢い、ってこの立地とオープンの仕様で@500は高すぎでしょう。
目の前の道路が一方通行な上に接道も短すぎるので不動産としての資産価値が微妙です。
富裕層はオープンハウスは買いませんから、ターゲットは比較的高収入の給与所得者（世帯収入2000万超くらいまで）とすると
グロスで11000万越える物件はなかなか売れ行きがきびしそうですね。

東京タワーは見えたとしても距離がありすぎるので、ヒルズとミッドタウンの間に3cmくらいの大きさで見えるか見えないかになりそうです。

[141: 匿名さん]

地下１階も地下２階も、お部屋として分譲中です。

南青山だけ特別仕様かと思ったら、他のオープンと同じ仕様で驚きました。
本当にこんな価格で買う人がいるのでしょうか？

[142: 物件比較中さん]

2020年までに六本木再開で今のロアビル裏辺りに第2六本木ヒルズ建つので東京タワーが見えるのは完成後3年間です。さらに東京タワー前の麻布郵便局も港区容積率緩和政策で丸の内郵便局みたいな高層ビルになるので頑張ってベランダから身を乗り出しても見えなくなります。

[143: 物件比較中さん]

南青山築浅マンション価格
プラウド南青山@650
南青山５丁目計画@600
プレミスト南青山@550
オープンレジデンシア南青山@500
(地下は@400)

[144: ご近所さん]

南青山のアドレス格付け順は①5丁目、②3丁目、③4丁目、6丁目、④2丁目、⑤1丁目、7丁目です。
最初のオリンピック後から50年近く建てかえがないヴィンテージマンションが多い地域ですが最近一気に建てかえ話が各マンション組合で出ています。後数年で新築マンション飽和状態になりますので中古物件もろとも価格の急落が期待できます。

[145: 匿名さん]

建て替えで他に売り出しできるほど容積率に余裕あるマンションなんてほとんどないけどね。
売って出て行く人は建て替えにそもそも反対だし。

[146: 住まいに詳しい人]

勝手な格付けですな。
商業立地の観点で出店する意味合いしか入ってません。

[147: 匿名]

＞144

港区の住環境のスレより
結構良く出来てるね。


１中高層はＡ＋、２中高層はＡ、１住はＢ・・・。また、それぞれの用途地域内のＡはワンランクアップ、Ｂはそのまま、Ｃはワンランクダウンとして整理し直してみた。（「？」はＢとした）

Ａ＋＋　南青山４　元麻布２，３　南麻布４，５　西麻布３　三田２　高輪４　白金４

Ａ＋　赤坂６，８　虎ノ門５　南青山１，３，５，７　六本木２，５　元麻布１　南麻布３　西麻布２，４　麻布永坂町　麻布狸穴町　三田４　高輪１，２，３　白金２，６　白金台２，３，４，５

Ａ　赤坂７　北青山１　南青山２，６　六本木１，４　麻布台３　西麻布１　三田１　愛宕１，２

Ｂ　赤坂９　北青山２，３　六本木７　

Ｃ　赤坂４　六本木３，６　麻布台１，２　東麻布２，３　三田３　白金台１　芝公園３，４

Ｄ　三田５　白金１，３，５

Ｅ　赤坂５　南麻布１，２　芝２，３　東新橋１

Ｆ　赤坂１　虎ノ門３，４　東麻布１　芝公園１，２　麻布十番２，３

Ｇ　元赤坂１　赤坂２，３　虎ノ門１，２　麻布十番１　東新橋２　新橋１，２，３，４，５，６　西新橋１，２，３　浜松町１，２　芝大門１，２　芝１，４，５

[148: ご近所さん]

住、商含めた総合的な格付けです。

[149: 匿名さん]

基本的な質問ですがオープンレジデアってリセール実績は大丈夫なんでしょうか。場所は貴重かと思いますがデベが新興なので

[150: 匿名さん]

このデベ物件買う人でリセール期待している人なんて居るの？


しばらく住んで飽きるかローン終えたら、
おのぼりさんか職住接近希望の共働き(でも大手デベや購入には二の足の)ターゲットにした賃貸にする人がほとんどじゃないの？

場所が場所なので「とりあえずXX住んでます」って言えればいい人に周辺より1-2万安く出せばすぐに借り手付く。

[151: 匿名さん]

青南小学校の北側の一部はいいけど、全体としてみるとフロラシオン前が細いのに抜け道になってて車通りが激しく、
高低差があってマスターズハウスあたりから外苑西通り沿いの低地がかなりある南青山４が住環境Ａ＋＋はないね。
南青山１は道が細くて建物も小さい、ちょっと歩いてみれば南青山２の戸建てのほうが外構植栽気を配っておしゃれにしてるのがすぐわかるよ。
南青山７だって残念ながら傾斜地があるし、骨董通り沿いの雰囲気のいいエリアを抱えてる南青山６と比べて上回っているところが特にない。
どう考えても２＞１、６＞７になって、１中高層だから環境がいいとかいう発想は実際住んでいる人の評価じゃないよね。

それで肝心の南青山３だけど住環境は悪くない、やや高台のフラットな部分がほとんどだし高層建築も少なめで７．８階なら日照良好・眺望もまあまあ、フロラシオン前とＡＶＥＸの脇の道以外は交通量も少ない。
ここに限っていえば近くの銭湯・コインランドリーに来る客層が治安的にちょっと気になるけど。

[152: 匿名]

↑
146です。
的確詳細ですね。
マスターズなど外苑西通り沿いは青山全域高台との表現からは完全にハズレル所ですね。
７丁目などは多少傾斜地が有ると言っても常陸宮邸沿いから東交差点の辺りが一番低くて28
〜29メートルも有り、７丁目の頂点が31メートル強なので坂下という程でもなく、１番地〜１０番台まで、都心全体の高低水準からすれば、全部高台且つ住専という貴重な区画でしょうね。
六本木通りの向こう側だから面白いものや日常品が買えるスーパーは乏しいという指摘、考え方はありますがね。

[153: 匿名]

↑
×146

○147です。

[154: 匿名さん]

オープンレジ自体4-5年しかたってないわけでリセールの実績はまだまだこれからだと思うけど、一般的な話として港区の中古では物件数も多く規模の大きい特に4大デベの人気が高く、小規模の新興デベは不利ですね。
これくらいの物件だと買った瞬間に2割くらい価値が毀損するので、10年で状況見て売りたいっていう人より、20年はすむのが確定的っていう人くらいしか向かないと思います。家賃払うくらいならってことで。

[155: 匿名さん]

オープンレジデンシアに永住するひとはいないでしょう。2018年から中古物件の値崩れがおきるので将来的には賃貸にだすパターンですね。

[156: 匿名さん]

リセールは期待薄だしオープンの位置付けはもう浸透してるから居住用には向いてない。特に港区でオープンは周りに財閥系が主なので子供がいる家庭は少し恥ずかしい思いをしますよ。
昨年の外苑前の南青山物件のオープンは価格的にありとおもいます。友人が自分じゃ住めないが含み損もあちらはあまりなさそうだし賃貸出すには申し分なしと聞きました。
やはり購入価格がキーですね。

[157: 匿名さん]

その販売価格が70平米で1億越えです。

[158: 匿名さん]

大手なら今の御時世普通の価格だけど
オプレジでその価格は驚愕。
せめて内廊下、駐車場、ディスポーザー
、トランクルームはついてて欲しいですが設備はいかが？
外苑前はショボイけどその分安かったし段々オプレジも物件自体の仕様は上がってるのかな。

[159: 匿名さん]

ディスポーザー付いていないみたい？ですね。戸数が少ないから無理なのでしょうけど。
床暖房は？駐車場も無しなんでしょうか。
この価格では設備が物足りないような気がしますね。
間取りも普通で北向きもありで、場所はいいのでしょうけど、
これだけの価格になるのはなぜなのでしょうか。

[160: 匿名さん]

調子に乗ったのだと思う

[161: 匿名さん]

時勢に乗っただけ。これが不動産の怖いところかな。逆は儲けているということだな笑

[162: 匿名さん]

この位の戸数でもディスポーザーがついてる物件なんてありますからもしついてないなら戸数でなくオープンだから。
床暖房はさすがについてると思う。
駐車場は地下、車寄せありならベストだけどどうかな。
オープンも高級路線の場合レジデンシアでなくネーミング変えるとインパクトあると思うが。

[163: 匿名さん]

駐車場とか書き込みしてる人は現地見ていってるの？
もうエントランス付近のおおよそは予想できる形になってるけど、接道全然ないんだから駐車場の余地なんて一切ないよ。
物件概要でも駐車場なんて全く書いてないでしょ。
タクシーで帰ってきても青山通りから表参道交差点ぐるっとまわって物件まで帰るのは気が滅入るだろうね。

[164: 匿名さん]

南青山はこれから建てかえラッシュだからもっとよい物件どんどんでてきますよ。

[165: 匿名さん]

一番狭い1LDKの40平米が6783万円 @563万円

[166: 匿名さん]

安いな。今、3Aなら、@700だからな。買い？

[167: 匿名さん]

オープンにしては仕様もまあまあじゃないか？ディスポーザー、スロップシンク、駐車場が無いくらい？壁や床は問題なさそう。

[168: 匿名さん]

まさかこの坪でフローリングはシートではあるまい。
スロップシンクはなくても良いが天井高260は欲しい。255ならハイサッシでないとな。
駐車場もない物件で坪500ってそもそもオープンのコンセプトから外れてきたようでこのデベの将来が不安。

[169: 匿名さん]

暴走してるな

[170: 匿名さん]

バブってますから笑　デベはウハウハでしょ。アベさん、様様やな

[171: 匿名さん]

南青山っていうと例の件があったから怖いよね。
高級物件でこういうことがあると泣きたくなる
チ　ん　こ　が漏れちゃう

[172: 匿名さん]

円安なので、アジアの投資家からすると、結構良い投資物件なのではないでしょうか。

[173: 匿名さん]

都心５区のぞけばそれほど値上がりしてないかな？

[174: 匿名さん]

フローリングはシートで、ドアも全てシート貼り。
さらにドアは凹凸なく、ただの板にシートが貼ってある状態。
傷がついたらベニヤが出てくるよ。
床は天然石ではなく、タイル使用。
仕様は他のオープンとほぼ同じで安普請。
あの地域で一番の低仕様分譲マンションでは？
ASKAで話題になったマンションの方がずっといい。

[175: 匿名さん]

南青山といえば1年前なら間取りはともかく立地・仕様比べものにならないプレミスト南青山が1割と変わらない値段で買えたのにねえ。
まあオープン買うような層はちゃんとしたマンションの管理費は払うのは難しいかな？

[176: 検討中の奥さま]

売れ行き良くないみたいです。

電話営業が頻繁にきます。

[177: 匿名さん]

第一期は半分位が内定しているみたいです。

[178: 匿名さん]

1期13戸て、本当に要望が少なそうだね

そのうち半分しか売れないんじゃデベも真っ青だろうｗ

[179: 匿名さん]

順調じゃ無いの？
大手物件は２割以上高いから、オープンはお買い得だと思うよ。

[180: 匿名さん]

賃貸仕様で利回り3%では投資にならない

[181: 匿名さん]

>>174さん
公式ホームページで設備仕様を見るとプラズマクラスターつきの
食洗機やグローエ社製のシャワー水栓など、全体的に高級感が
あったので好感が高かったのですが…
設備は良くても建材や内装でコストを落としているようですね。

[182: 匿名さん]

なかなか、いいな。@500ならバーゲンやな

[183: 匿名さん]

2015年完成で五年後のオリンピック閉会後に売るとしたら@500で売れますかねえ？

[184: 匿名]

オリンピック関係なしにオープンだと中古の瞬間坪400万以下。単なる賃貸マンションオリンピック後の評価は申し訳ないが推して知るべしだろう。
利回り3％なんてどうするのよ。

[185: 周辺住民さん]

ここの会社のマンションはどこの板でも必ず小馬鹿にする輩がいますね。 そんなに評判悪いんですかね？

[186: 匿名さん]

大手を高値掴みした連中が噛みついてるだけだよ。
高輪に住んでるけど、快適そのものだよ。
大手の半額以下で買えてラッキーだった。

[187: 匿名]

正直財閥系やらスーゼネ限定という購入者には馬鹿にされた存在ですが、ブランドだけの割高マンションに対抗するのがこのデベのコンセプト。
マンションの質はどうでも良い、ただただ安ければ結構ですという人には重宝されてます。

[188: 匿名さん]

>>181
興味があるならモデルルーム行ってみた方がいいよ。
>>174の言ってることが殆ど嘘だってわかるから。

[189: 匿名さん]

まあそれだけ注目されてるってこと
ユニクロだって最初は非難囂々だったでしょうに

[190: 匿名さん]

安ければいいとは言えないだろ。地震きてぐしゃぐしゃに、なんてね笑。服ならボロきててもいいけど

[191: 匿名さん]

安いけど内容はしっかり。
それがオープン物件ですわ。
無駄金をお布施したい人は大手物件をどうぞ。

[192: 匿名さん]

高輪はシッカリでは、ないんじやない？

[193: 匿名さん]

みなオープンレジデアに対するあたりが激しいね。大企業に張り合って頑張ってると思うがな

[194: 匿名さん]

オープンレジデンシア池之端じゃ、全戸にエアコン配管等の施行ミスがみつかり
全部屋を無理矢理３日で再工事っていう対応でうやむやにされてただろ

[195: 匿名さん]

安い理由があるんですわな、、

[196: 匿名さん]

大手だっていくらでもあるだろ。
大手が適正価格で分譲してるならこんな事言わないが、ぼったくり過ぎなんだよ。
オープンでも高いぐらい。

[197: 匿名さん]

>>196
あなたみたいな金銭感覚のひとは、大手デベは相手しないよ。
ジャージにサンダル履きでカルティエ入ってショーケース眺めて、高い高いとひとり言発してる感じに見える。

[198: 匿名さん]

本物の富裕層はシビアでケチです

[199: 匿名さん]

そうそう。
本当の富裕層こそ、余計な金は払わない。
お金を稼ぐ苦労を知っているからね。
成金は別だよ。

[200: 契約済みさん]

別に大手がぼったくってるとは思わないけど。どの会社もマンション事業の利益率は粗利でせいぜい20〜25%。営業利益で10%弱でしょ？
オープンと三菱で大して変わらない。

[201: 匿名さん]

10億円の10%と15億円の10%は違うだろ

[202: 購入検討中さん]

第一期二次発売開始しました

[203: 匿名さん]

販売戸数変わってないけど、販売状況どうなんですかね。

[204: 購入検討中さん]

順調？

[205: 契約済みさん]

買っちゃいました
高かったですがいい買い物だったかと。

[207: 匿名さん]

今日も、営業さんは現場で販売してましたね。静かで一見よさそうなんですがね、、

[208: 匿名さん]

光速で売り切れそうですね

[209: 匿名さん]

立地は最高やな。瞬殺やさかい、、、

[210: 購入検討中さん]

半分売れたかな？

[211: 購入検討中さん]

青山といえば、杜撰施工で引き渡し直前に破壊になった高級マンションがあったね。

デベがぼったくり、ゼネコン以下が真面目に仕事やってない模様。

[212: 匿名さん]

オリンピックのころは公共工事も多く日本も活気づいていきましたね。今度のオリンピックはどうでしょうか。再開発やマンション建設、全国の主要道路の整備も見直してほしいですね。リニアは間に合ってほしかったですね。

[213: 匿名さん]

うーん、どうなんでしょ。
建築コストが上がっているなぁくらいですかね、今のところは（汗）

紹介されているプランはAタイプ北向きなのかな？
バルコニーは別の向き？？
デザインを見ていると他の向きもあるのかなぁという感じはしますが

[214: 匿名さん]

>212
成長期イケイケの前回とは社会状況が異なるからね。
全国の主要道路の整備とか波及しないでしょう。

それはそれで老朽化してる箇所を整備すべきだろうけど国としての体力がなくなってる。
肉体労働を嫌がる国民が増えたせいで人手も不足。

>208、>209

それなら一期二次とかやらないから。
オープンでこの価格出すなら他にも選択肢出てくる。
どうしても青山に住みたいなら別だけど。

[215: 購入検討中さん]

青山に住む人はどうしても青山に住みたい人だけだよ。

[216: 匿名さん]

どうしても青山に住みたいけど手が届くのがオープンしかないってのも逆に寂しくないか？

その予算ならほんの少しエリアをずらすだけでずっと質の良い不動産が買えるけど。

[217: 物件比較中さん]

実際モデルルームに行ってみたけど…そうそう出そうにないほどのアクセス抜群で、表参道駅4分はやっぱり人気高いよ！！
あっという間にどんどん決まっていくから欲しい部屋はすぐに売れていた。
グレードも…南青山だから、今までのオープン…とは差別化してグレードアップしてた。
大手では大きく出来ない変更が出来ちゃうからそこが自分好みに出来てかなりの魅力。

オープンにしては南青山は高いよね。
それなりに…
でも、希少価値の土地だから…う～～ん…

[218: 匿名さん]

グレードアップってどの辺が？

仕様はそんなに大きな違い感じられなくて値段が高いって印象だったけど？

[219: 匿名さん]

何戸残ってる？

[220: 匿名さん]

>>216
立地は妥協しないほうがいいね。
建物の質が上がっても立地が劣るのは避けたい。
建物はいずれ確実に劣化するが青山という立地の価値が将来下がるとは考えにくい。

[221: 匿名さん]

一理あるね。

ただ、都心で南青山から半径5キロ~10キロで線を引いたとして、南青山だけが価値が飛びぬけて高いかというと？
都心には土地価格は南青山より低いけど価値としては必要十分なエリアはたくさんあるでしょ。

不動産購入するときは盲目的になりがちだけど、大金叩くからには視野は広めにもったほうがいいよ、というアドバイスですよ。
多くの検討者にとって不動産購入は土地ではなく生活を買うことですから。

もちろん最終的にどこを選ぶかは検討者の自由だと思ってますよ。

[222: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[223: 匿名さん]

私は価格(2ＬＤＫ)を見てびっくりしてしまいました。

でもこちらを簡単に買える方もいらっしゃるのですよね、純粋にすごいなあと思います。

お部屋に関してはそんなにびっくりなポイントは無いのですが、立地が価格のほとんどを占める内訳でしょうか。

例えば夫婦2人だけでの入居だとベッドルーム、収納部屋、ＬＤＫという使い方でメリハリと綺麗な空間を演出できそうですね。

[224: 匿名さん]

資産運用で購入される方が多い物件の様な気がしますね。
駅からも近いし、表参道という立地なので資産価値も下がらないという
のが大きな利点ではないでしょうか。
学区内になっている青南小学校は評判がいい様ですね。全校生徒は
５３０人位いる様です。思ったより人数が多いのですね。

[225: 匿名さん]

そろそろなくなりそうですな。青山、麻布界隈に住みたい人は仰山いるからな。売り手市場ね

[226: 匿名さん]

この辺りって子供がいるようなイメージがなかったんですが、そんなに大きな小学校があるのですか。びっくり。
子育てがしやすい環境、なんですかね？？
こちらのマンション自体はＤＩＮＫＳとかが多いのかなぁと思っていましたが
意外とファミリーもいたりするのかもしれないですかねぇ。

[227: 匿名さん]

ついに最終期になりましたね。
1期、2期分は完売したんでしょうか。

[228: 匿名さん]

＞＞224さん
青南小学校の公式ホームページを見てみました。
構成は全学年3クラスだそうで、1クラスの人数は30人前後でしょうか。
学校行事も自然体験教室や動物園への校外学習など昔ながらのものが多く、
好感が持てました。

[229: 匿名さん]

品数薄ですな、、

[230: 匿名さん]

資産運用向けですか。
33邸という小規模マンションでオーナーが外部マンションにお住まいの
場合、管理組合の理事会への参加がますます少なくなってしまうのでは？
・・・などと余計な心配をしてしまいます。

[231: 匿名さん]

港区内陸部の公立小の話は、以下が参考になるよ。他スレから転載しておきます。

===
今年の応募状況が出ました。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/27shukei_ke...

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518069/res/343
の続編ということになりますでしょうか。

東町小学校の人気が高まっているようです。日本人は国際学級には入れないのですが、少しでも外国の生徒に触れさせたいという親心なのでしょうか？富裕層の家庭では、私立小よりインター、お受験よりボーディングという志向が高まっているのも感じますし、時代が変わってきているのかもしれません。

他方、学区外からの希望者が少ない学校も散見され、二極化が進んでいる模様です。

[232: 匿名さん]

青南は抽選にはならなかったようですが（お受験で抜ける人が結構多い）、安定した人気ですね。

二年続けてみると、東町小学校の学区内生徒数が急増していることがよくわかりますね。

昔から、広尾の人が笄小入るためにダミー住居を用意するといった話はよく聞きましたが（臨川小の評判がイマイチなため）、東町小も、他エリアに住みつつのダミー住居入学が多そうな気がします。

[233: 購入検討中さん]

あと何戸ですか？

[234: 匿名さん]

駅に近いというのが一番の利点だと思います。
でも、家族で住むというよりも資産運用でって方が多いかも。
校区の話もみなさん書かれていて参考にはなりますが
ここってファミリー向けかしら?

[235: 匿名さん]

大規模な共用部が無い割りに管理費高くないですか？

[236: 匿名さん]

戸数があまり多くないからじゃないですか？
３３戸なので、多いとは言えないと思う。
あとは管理組合を結成した後に、
管理会社のイニシャルの業務を精査して
要らない物は外すとか、
何かしらの対策を取っていくとかする
形を取っていくのが良いのではないでしょうか。

[237: 買い換え検討中 [男性 60代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[238: 匿名さん [男性 40代]]

くだり坂とうねうね坂の一番下（差異３メートル）、すなわち谷の立地になります。明治時代の地図ではこのあたりは溜池になっていて大雨のときの冠水や地盤に注意が必要です

[239: 匿名さん]

骨董通りのｵｰﾌﾟﾝ、通りに面してベランダに布団干してるし、墓地側は室内で洗濯物干してる部屋がちらほら。これ見るたびなんだか貧乏臭くって。
CMもセンスないしね。

あんな窪地の物件でも住みたい人ってやっぱり一定数いるんだね。

[240: 匿名さん]

>>238
マンションがある場所の海抜はどれくらいなのでしょう。
溜池については、各行政(役所)でボーリングデータを
見せてもらうと現在の地盤状況を確認できるそうです。
さらには水害の履歴も調べてみれば安心材料になると
思います。