ブランズ宝塚梅野町ってどうですか？

[匿名さん]

関東の電鉄系の東急不動産のブランズマンションです。
みなさん、情報交換しましょう。
梅田や天王寺への都心回帰が言われていますが、あえて郊外を選択する良い面・悪い面は何ですか？
不人気路線の阪急今津線の宝塚南口駅から徒歩４分と近いですが、
実際に利用するのは阪急宝塚線やＪＲの方が多いと思いますがその利便性はどうですか？
東南海トラフの地震や津波のことで山の手を選ばれる方もいると思いますが、
武庫川の水害対策やその他災害対策はどうなっていますか？
マンションは管理を買えと言われますが、中規模マンションのスケールメリットや
デベロッパー系列の管理会社での将来の修繕積立金や管理費はどうなりますか？

売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー　http://www.tokyu-com.co.jp/
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理) http://www.livable.co.jp/

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ブランズ
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東急不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%9D%B1%E6%80%A5%E4%B8%8D%E5%8...
宝塚の学区情報
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宝塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%AE%9D%E5%A1%9A
梅野町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%A2%85%E9%87%8E%E7%94%BA

物件名 ブランズ宝塚梅野町
販売スケジュール 平成26年3月上旬販売開始予定
モデルルーム公開日 平成26年1月上旬モデルルーム公開予定
所在地 兵庫県宝塚市梅野町3番1他（地番）
交通 阪急今津線「宝塚南口」駅 から徒歩 4分
阪急宝塚線「宝塚」駅 から徒歩 8分
JR「宝塚」駅 から徒歩 10分
予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
総戸数 140戸
間取り 3LDK～4LDK(予定)
専有面積 70.81m2～86.71m2(予定)
バルコニー面積 10.20m2～18.97m2
敷地面積 2751.70m2
建築延床面積 12595.54m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上14階 地下1階建て
建築確認番号 第BCJ13大建確027号（平成25年9月25日付）
用途地域 商業地域
建物竣工 平成27年2月下旬予定
お引渡し 平成27年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
分譲後の権利形態 敷地（敷地権）及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
売主 東急不動産株式会社　関西支店(売主)
国土交通大臣（14）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル6階）
施工会社 名工建設株式会社　大末建設株式会社　共同企業体
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●駐車場／100台（機械式：96台、平面：4台）月額使用料：未定
●バイク置場／19台（ミニバイク置場：14台、バイク置場：5台）月額使用料：未定
●自転車置場／280台（スライドラック式：276台、平置：4台）月額使用料：未定

お問い合わせ先 「ブランズ宝塚梅野町」プロジェクト準備室
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00　 定休日／ 毎週水曜日

※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※この広告は予告広告です。販売開始までは、契約または予約(仮予約を含む)のお申し込みには応じられませんのでご了承ください。
※上記概要は2013年09月27日現在のものです。
※次回更新予定日は2013年10月04日です。

[23: 匿名さん]

駅遠だと売れ残りに苦労するのは某タワーで証明されていますしね

[24: 匿名]

某タワーは当初の値付けと若干お見合い気味の配置に問題があった気がしますけどね。

バス便などの駅からの距離があっても適正価格なら売れますよ。

ラビスタの中古が流通しているくらいですから。

ここは値段がまだなのでなんともですが、日当たりと眺望を重視の人はパスでは？

そこさえクリアならあとは値段次第かと。

[25: 匿名]

隣とのマンションとの距離はどれくらいになるのかな。いっぱいいっぱいまで建てたら、ある程度の階以上でないと眺望苦しいですね。
詳細知りたいです。

[26: 匿名さん]

このマンションのとおりのラブホは立ち退く予定はないんでしょうか？

[27: 匿名さん]

宝塚の戸建住宅は、芦屋・西宮は手が届かないけど、三田・日生までは行かなくていい予算設定ができる層がターゲット。
同様に宝塚のマンションは西宮辺りでは予算が厳しい方がターゲットになってるよね。
古くからのお屋敷街に愛着がある人にとっては面白くない流れだけど、相続や合理化で邸宅や保養所の土地を手放す人・企業がある以上、普通のベッドタウン化は仕方ないね。自治体も黙認してるし。
それでもそれなりに収入ある人達が集うなら、いいんじゃないの？

[28: 匿名さん]

業者も黙認しているんじゃなくて、政治屋や地主と癒着した行政が積極的に価値を売り飛ばし続けた結果（特に震災後）、とんでもない勢いで凋落しているってのが事実。誰も納得などしていない。

十数年前は西宮より宝塚のほうがブランド力でも住民層（市民平均所得）でも上で、３０年前は大差をつけて宝塚のほうが上だったのだから。

[29: 匿名さん]

訂正　行政も黙認しているんじゃなくて

○　行政（役所）こそ宝塚の価値を根こそぎ奪って何の取り得も無い街に貶めた張本人

＞古くからのお屋敷街に愛着がある人にとっては面白くない流れだけど、
＞相続や合理化で邸宅や保養所の土地を手放す人・企業がある以上、普通のベッドタウン化は仕方ないね。

支離滅裂ですね。宝塚同様に他の昔からブランド力があった街ではやっちゃ駄目だけど、「宝塚だけは」住環境やブランド価値を犠牲にして切り売りする（換金する、二度と戻らない）開発をいくらでも野放図にやって単なる郊外に埋没させて落ちぶれさせてもかまわないという論理はまるで筋が通りませんよ。

本来はアクセスや利便性の点から全くマンション立地や建売住宅立地じゃない宝塚で、大規模マンションを過剰に供給しすぎたせいで、中古の相場が当然のごとく値崩れして、その価格の下がった中古にかつての宝塚の住民層とは正反対の層が大量に入り込んで、加速度的に市民レベルが下がり、人口が増えて市民1人あたり税収がどんどん減り財政状況が悪化している（財政硬直度が増す）という負のスパイラルが実際に発生しています。

[30: 匿名]

宝塚のスレは行政批判君が必ず参加しますね…

ベットタウンとして住民の数を増やす以外に街を豊かにする企画があるなら選挙に出てください。

魅力的な内容ならマジで投票しますよ。

[31: 匿名さん]

東急のブランズも東京では有名ですけど、ジオの方がしっくりくるなあ。

[32: 匿名さん]

阪急自身、今後も宝塚でどうこう、という気はあまりなさそう。むしろ、持ってる資産をさっさと手放して手を引きたいように見える。

[33: 匿名]

確かに27の言い分はめちゃくちゃやね。

かつては単なる郊外じゃない良さや独自の魅力が溢れていた風光明媚な街を

（いくらでも政策によって街の価値や優れた環境の永続性は守る事ができたのに）

業者や地権者の目先の利益を優先する為に、街の高い価値やその永続性を捨ててまで

何の変哲も無い普通の郊外化してきた事が仕方ないってｗ


どう見ても業者そのものか業者とつるんで価値を換金して食い荒らしてきた側の詭弁。

[34: 匿名さん]

>>30
人口増えて、昔より宝塚は貧しくなっておまけに街の活気も低下しているんですよ。
分かってます？
かつての（金持ちに選ばれていた）宝塚は市民1人あたり市税収入で全国10本の指に入っていたんですよ。

[35: 匿名さん]

行政批判も糞も数々の主要事業破綻や街づくりの失敗、相次ぐ市長市議の汚職逮捕や業者絡みの不祥事、失敗事業やお粗末なインフラ整備や杜撰な都市計画、開発行政などを見れば、宝塚の行政の異常さは分かるでしょうに。まともな神経してたら、行政を擁護する要素が1ミリも無いのが宝塚（笑）

[36: マンコミュファンさん]

情緒のあった観光中心地（プロムナード）の川沿いを日常感たっぷりの高層マンションでびっちり埋め尽くすなんて狂っとるわな

[37: 匿名]

昔からブランド力が高かった自治体の中でも、宝塚だけが極端に劣化して

他所は昔と変わらないブランド力や求心力を今も維持できているのだから

全く擁護する事はできませんね。

[38: 匿名]

別に擁護する必要は無いけど、こんな所で行政批判を主張しても意味ないよ。

良くしたいなら現実社会で行動する、出来ないなら引っ越す。

結果にダメ出しなんて誰にでも出来ることを主張されてもねぇ。

[39: 匿名さん]

資産価値など気にせず永住する方にはおすすめです。

[40: 匿名]

下落率は西宮や芦屋と比べると高いけど、その分価格も安いからね。

下落の絶対額で考えたら大差無いよ。

西北は今はバブルみたくなってるから例外だけど。

あまり市場価値っていう言葉に踊らされるのもどうかね。

[41: 匿名さん]

宝塚を選ぶ理由はないよ

落ちぶれる一方で、浮上する要素が全く無い

街づくりも駄目駄目で魅力も住環境も悪化する一方

かつての宝塚は妥協して住むような街ではなく、全国で10本の指に入る金持ちに選ばれる自治体だったが、今は悪政や街づくりの失敗で住環境、インフラ整備、利便性など全ての面で魅力が無い街に成り下がり、西宮に奪われてしまった。

昔は西宮を避けて宝塚に住む高所得者が多かったのに、今や完全に人気もブランド力も逆転。

住環境や住民層や高級感が悪化し単なる郊外に成り下がった宝塚は、利便性やアクセスでもともと劣る分、普通の街以下の選ばれない街になる。

冗談でもなんでもなく、30年後は尼崎以下の街になっているでしょう。

[42: 匿名さん]

http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1359&cid_...

宝塚市って水道代が年間1万円も高いんだな

[43: 匿名さん]

> 以前の宝塚は兵庫では常に芦屋に次ぐ2位、北摂や阪神間を含む関西で常に3本の指に入る
> 平均所得の高い高級住宅地だったが、9年ほど前に西宮に納税者1人あたり課税対象所得で
> 抜かれ、その後は更に差が開き続け落ちぶれる一方に。
>
> 宝塚市が魅力喪失、ブランド凋落により、金持ちや高所得なサラリーマン・転勤族の転入需要を失い
> 今まで住んでいた金持ちや高所得者も逃げ出しはじめ、急速に光を失い転落している状況が伺える。
>
> 転落に歯止めがきいていない。このままではとんでもない事になる。
>
>
>
> 1人当たり市町民所得
> http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac08/documents/000009402.xls
> http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac08/documents/000009306.xls
> 1999年　芦屋市395.1万円　西宮市321.3万円　宝塚市327.5万円
> 2000年　芦屋市377.6万円　西宮市312.5万円　宝塚市314.0万円
>
>
> 90年代、悪政や歪んだ利権開発行政の加速化、陳腐化などで確実に落ちぶれていく宝塚だが
> 90年代終盤の時点でまだかろうじて西宮より上で踏み止まっていた事が分かる。
>
>
>
>
> 課税対象所得額（納税者1人当たり）
> 2004年　箕面市469.8万円　西宮市455.1万円　宝塚市458.5万円（京阪神で3位）※この年までは3位
> 2005年　箕面市459.9万円　西宮市443.4万円　宝塚市441.8万円（京阪神で4位）※西宮市に抜かれる
> ～
> 2011年　箕面市407.2万円　西宮市408.4万円　宝塚市390.9万円
> 2012年　箕面市421.9万円　西宮市412.0万円　宝塚市391.8万円（京阪神で5位）※とうとう豊中市（392万）にも抜かれる
>
> (出展)
> ttp://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/xls/J51-11-b.xls
> ttp://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/xls/J51-12-b.xls
> ttp://www.city.amagasaki.hyogo.jp/dbps_data/_material_/localhost/sosiki/046/gisedai2.pdf
> 都市データパック2006年版　東洋経済新報社
> 都市データパック2005年版　東洋経済新報社

[44: マンコミュファンさん]

役所が無能すぎて（＆政治家や地権者や業者が屑すぎて）、前代未聞の凋落になった
失敗都市として、将来語り継がれる街になっているんじゃない。

[45: 匿名さん]

社民党の中川智子市長はどんな感じ？
今二期目かな？

[46: 匿名さん]

いつの間にか宝塚を語るスレに変わってるし。

[49: 匿名]

まぁ確かに宝塚が既に終わった匂いのする街なのは事実ですね。
住環境や街並みの劣化、観光・商業の衰退とともに年々目に見えて没落し
他市とあらゆる面で差が開く一方なので、それを許容できる方は
割り切って新築マンションを買ったらいいんじゃない。

>>39さんが簡潔に述べられていますが、帰ってきて寝るだけの場所としては
駅近は悪くないでしょう。

ただし他市と違って、今後人口激減の中での厳しい都市間競争で
資産価値や将来性は全く期待できません。
行政のお粗末さも今まで通り続くでしょうし、環境や街が今より良くなる事は
まずないでしょう。

[51: ご近所さん]

＞まぁ確かに宝塚が既に終わった匂いのする街なのは事実ですね。

それにつきます。残念ながら年々落ちていく一方です。

宝塚にこれから永住前提で不動産取得を検討されている方は、街の住み心地や住環境やステータスや利便性が今よりも良くなっていく様な淡い期待など抱かず、現在よりも更に年々悪化衰退していくであろう事を覚悟理解された上で、決断される事をおすすめします。

[52: 匿名さん]

人生最大の買い物である不動産購入は「街で買え（街で選べ）」ってのが鉄則ですからねぇ。

物件ごとの細かな違いや条件より、街の将来性や自治体選びのほうが遥かに重要である事は

専門家もよく言われています。

自治体のまちづくり能力、都市経営のセンスが欠陥レベルだと判明している宝塚を

人生最大の買い物でわざわざ選択するのは、後々に後悔する事が多くなるかもしれませんょ。

僅か数十年で恵まれた過去の遺産やブランドを使い果たしてしまったような街ですから･･･

[53: 匿名]

行政批判から不動産に派生する影響は過去購入した人にとっての話ばかりですよね。

既に宝塚はベットタウンとしての適正価格に落ち着いてるし、街の持つコンテンツも決まってきてますから。

今は不動産は下落が前提です。

率が指標になりがちですが、実際個人へ影響するのは絶対額。

資産価値重視ならそもそも新築に手を出す事自体ナンセンスなのは常識です。

あとは好みの問題なので他人がとやかく言う事では無いかと。

[55: 匿名]

プライドを持ってるならそれこそ現実社会で活動すればいいんじゃないですか？

今の宝塚に惹かれて住んでいる人を不快にするのは、プライドの示す方向がおかしいですよ。

[56: 匿名さん]

現実を見るのも大切だが、住んでる人にとっては辛い事なのだ

[57: 匿名さん]

>>53

＞今は不動産は下落が前提です。
＞率が指標になりがちですが、実際個人へ影響するのは絶対額。

その理解はまったく正反対で間違っているよ。
価値や人気が維持される街と、下がり続ける街では段違い。

参考記事
10年後に差がつく「お金になる家」購入のポイント 2013/5/8 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/news/print-article/?R_FLG=0&bf=0&ng=DGXN...
http://www.nikkei.com/content/pic/20130508/96958A9C93819499E1E2E2E0918...
http://www.nikkei.com/content/pic/20130508/96958A9C93819499E1E2E2E0918...

例えば西宮に新築マンションを4500万で買って、街の人気が維持され
10年後の中古相場が3600万円（リセールバリュー80%は現在の関西人気1位西宮の現実的な数字）の場合、
ローンの金利支払い分を含めても築浅の同程度の面積の賃貸に住むよりも
経済的にお得で良い買い物をした事になるけど、不人気の宝塚に新築マンションを4000万で買って、
10年後の中古相場が2400万円（リセールバリュー60%は現在の人気凋落宝塚の現実的な数字）の場合、
賃貸で住むよりも大損で、実質的な10年間の居住費用は西宮よりも遥かに高くなる。
そして20年ぐらいして1000万円後半にまで下落してくると、当初買った人々にとっては
好ましくない色々な住民がどんどん流入して、さまざまな弊害をもたらす事になる。

[58: 匿名]

スタート値がおかしくない？

今西宮で4500万（夙川～苦楽園口界隈の徒歩圏）と同スペックなら、宝塚はせいぜい3000万が現実的でしょ。

仮に80％と60％を前提としたとしても
西宮4500万→3600万（900万減）
宝塚3000万→1800万（1200万減）

実際は、今の西宮はガーデンズ効果のバブルがあるので、10年前の分譲価格が安かっただけ（逆に10年前の宝塚は駅前開発でバブル気味）で、これからの10年後に80％と60％のロジックが成り立つかは微妙ですけどね。

[59: 匿名]

資産価値を優先するなら名塩の古い方のルネが良いよ。

阪神間のマンションで価格維持トップクラス。

新築で資産価値を語る事こそ無意味。

入居で1割ダウンと言われるくらい。

ラビスタもここ5年くらいは完全に相場落ち着いたしね。

10年で1000万前後落ちるのが分かってて買う気が知れん。

[60: 匿名さん]

宝塚の10年リセールバリューは60%でも苦しく最大手の不動産鑑定会社のデータで50%台半ばから後半だよ。
4000万どころか5000万以上で買って大損した市民がいっぱいいる。
10年前まで西宮市より宝塚市のほうが平均所得が多かったのだから、当然グロスの不動産取得価格は西宮より高かったって事。
西宮のリセールバリューは75%だけどその後人気が高まっているので上がるかもしれない。

あと宝塚でそこそこまともな仕様のマンションで3000万なんて無い。
阪急山本駅から徒歩9分のジオグランデですら平均4500万だったからね。
宝塚のジオタワーも最後暴落して悲惨な状況になっていたとはいえ、平均取得価格は4500万超えてるでしょ。

[61: 匿名さん]

問題はリセールバリューが並（単なる郊外）になるほど、宝塚のブランド価値が凋落しているってことだろ。

[62: 匿名]

ジオグランデやジオタワーのスペックなら今西宮で6000万からコースでしょ。

10年前の損した人とこれから買う人では前提が違うんだから、いちいち昔話を引っぱり出す必要はないやね。

[63: 匿名]

価格維持率（リセールバリュー）を決定付ける街の価値が回復しない限り

これから買う人間も損し続けるよ。

土地柄、民度、治安の低下などもついて回る。

[64: 匿名]

リセールバリューは新築時の分譲価格の影響がでかいよ。

絶対額としての下落は底があるのは事実だから、下落傾向にあるのであれば過去の人の方が影響が大きいのは当然。

[65: 南口住民]

東急がどのような質感のマンションを建てるのか楽しみです。また別に予定されている三井不動産のマンションはどうでしょうか？立地としては、連れ込みホテルから離れているこの東急のマンションのほうが無難なような気がします。

[66: 匿名さん]

風情のある街だったのにマンションの墓場みたいになっていますね。
特にサンビオラ建て替えのタワーは異様な雰囲気。

[67: 匿名さん]

ジオのタワーは最後の方
当初の低層階の価格で高層の良い間取りの部屋が購入できるくらい
値下げがあったくらいだから現状をよく物語っているね
当時、住民で怒っている人がいたもんな
まぁ怒るってことは自分が買う時期を誤ったと思っているんだろうけど

[68: 匿名]

駅前タワーの外観は本当に残念でしたね。

景観上もうちょっとこだわって欲しかったです。

マンションの購入は価格の見極めが命ですよ。

売れてるマンションが転売時も同じとは限らないですから。

[69: 匿名さん]

結局、どっちも下落してるけど下落率で見るとジオの方がやばいってことなのか

[70: 匿名さん]

駅前タワーは周辺に迷惑かけてます。

毎朝毎晩、駅前を通る度に残念です！

[71: 匿名さん]

買い時なんて欲しい時がその時でしょ
最後の方で値下げがあったっていっても
その時納得して購入したんだから満足した方が精神的にも楽だと思うな

[72: 匿名さん]

あのセンスの無い色の野太い団地タワーを見るたびに気が滅入りますね。

都市景観デザイン審査会や市の開発審査指導の責任。

行政の積極的な関与でああいう外観になったのだから。

まぁもともとサンビオラ破綻は市の責任で
容積率割り増し（８００％、しかも棟内パーキング等があるので実際はそれどころじゃない）など
かなりふりかまわない建て替え支援で、便宜供与したからあんな不細工な建物になったわけだけど。