ブランズ宝塚梅野町ってどうですか？

[匿名さん]

関東の電鉄系の東急不動産のブランズマンションです。
みなさん、情報交換しましょう。
梅田や天王寺への都心回帰が言われていますが、あえて郊外を選択する良い面・悪い面は何ですか？
不人気路線の阪急今津線の宝塚南口駅から徒歩４分と近いですが、
実際に利用するのは阪急宝塚線やＪＲの方が多いと思いますがその利便性はどうですか？
東南海トラフの地震や津波のことで山の手を選ばれる方もいると思いますが、
武庫川の水害対策やその他災害対策はどうなっていますか？
マンションは管理を買えと言われますが、中規模マンションのスケールメリットや
デベロッパー系列の管理会社での将来の修繕積立金や管理費はどうなりますか？

売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー　http://www.tokyu-com.co.jp/
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理) http://www.livable.co.jp/

【マンションコミュニティ関連スレッド】
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東急不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%9D%B1%E6%80%A5%E4%B8%8D%E5%8...
宝塚の学区情報
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32371/
宝塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%AE%9D%E5%A1%9A
梅野町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%A2%85%E9%87%8E%E7%94%BA

物件名 ブランズ宝塚梅野町
販売スケジュール 平成26年3月上旬販売開始予定
モデルルーム公開日 平成26年1月上旬モデルルーム公開予定
所在地 兵庫県宝塚市梅野町3番1他（地番）
交通 阪急今津線「宝塚南口」駅 から徒歩 4分
阪急宝塚線「宝塚」駅 から徒歩 8分
JR「宝塚」駅 から徒歩 10分
予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
総戸数 140戸
間取り 3LDK～4LDK(予定)
専有面積 70.81m2～86.71m2(予定)
バルコニー面積 10.20m2～18.97m2
敷地面積 2751.70m2
建築延床面積 12595.54m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上14階 地下1階建て
建築確認番号 第BCJ13大建確027号（平成25年9月25日付）
用途地域 商業地域
建物竣工 平成27年2月下旬予定
お引渡し 平成27年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
分譲後の権利形態 敷地（敷地権）及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
売主 東急不動産株式会社　関西支店(売主)
国土交通大臣（14）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル6階）
施工会社 名工建設株式会社　大末建設株式会社　共同企業体
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●駐車場／100台（機械式：96台、平面：4台）月額使用料：未定
●バイク置場／19台（ミニバイク置場：14台、バイク置場：5台）月額使用料：未定
●自転車置場／280台（スライドラック式：276台、平置：4台）月額使用料：未定

お問い合わせ先 「ブランズ宝塚梅野町」プロジェクト準備室
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00　 定休日／ 毎週水曜日

※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※この広告は予告広告です。販売開始までは、契約または予約(仮予約を含む)のお申し込みには応じられませんのでご了承ください。
※上記概要は2013年09月27日現在のものです。
※次回更新予定日は2013年10月04日です。

[173: 匿名さん]

住民の「民度」が下がるって新築時に比べての相対的且つ一般論でしかもマンション個体の話でしょう？

マンション個体の話も重要でしょうけど立地周辺の民度と併せて考えないと評価は微妙
価格下落＝属性下落を言う前に周辺の属性はどうなんでしょう
まぁ民度を測る尺度等ないから評価のしようがないけど、いろんな尺度で推し量るしかない

犯罪発生率でみると西宮､芦屋､東灘より低い
http://area-info.jpn.org/CrimPerPop280003.html
(だから地域の民度や人気やイメージやステータスが高いなんていうつもりはないですよ）

リンクではゴミの扱いと属性下落を関連づけているので(分別がうるさいだけかも）
http://area-info.jpn.org/H5614280003.html

犯罪発生率が低いのは都市部ではないからと言われそうですが人口流入率がトップの年もあったりする
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...
あとこんなのも
http://area-info.jpn.org/SehoPerPop280003.html
(だから地域の民度や人気やイメージやステータスが高いなんていうつもりはないですよ､一応念のため）

この物件の下落リスクの多くは宝塚全体の人気低下に拠るところが多いみたいで今更ですが
(昔よりは下がってるんでしょうか？）
http://suumo.jp/edit/sumi_machi/2014/kansai/

「関西の中で宝塚市の人気やイメージやステータスや競争力が昔と比べて大きく下がっている」
その元ネタがわからないけど、できるだけ根拠あるネタでそれぞれ判断すべきでしょう
恣意的に選んだつもりはないけど､いろんなデータがありますのでそれぞれの見方でご判断を

まぁマンション選びでマイナスを探すかプラスを評価するかで見方は大きく変わる
マンション選びはもともとイメージだというならそれまでですが

それから販売関係者じゃないですよ、
(データを並べただけで､だからといってこの地域がいいというつもりはありませんよ、一応念の為）

[174: 匿名さん]

>>173
人気やステータスが下がっているからこそ、宝塚だけ所得が下がっているんですよ。
一人あたり課税対象所得がかつては全国の市町村で10位以内で、今28～30位ですから。
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-_D02206/

昔は宝塚が大きく勝っていた西宮にも豊中にも吹田にも、所得データで現実に追い抜かれています。
残酷ですが、ようは様々な理由により昔より不人気になり選ばれない街になってきているという事です。

上のリンクのグラフを変動率に切り替えれば、悲惨な現実が見えてきますよ。

90年代頃までは宝塚南口のほうが遥かに仁川の西宮アドレスや門戸厄神より人気があり、マンションもより高額でしたが、現在は徒歩4分マンション同士の比較で正反対となっており

宝塚南口（このマンション）　80㎡の部屋が3800万～
仁川（西宮アドレス）　80㎡の部屋が5500万～

となっています。宝塚が、昔と変わらず高所得者に選ばれる街であるならこんな事はありえませんよ。
残念ですが、このスレのマンションの価格自体が、宝塚の凋落を如実に物語っているのです。

スレを建てた>>1さんがいきなり最初から本文にネガティブな事を書き込んでいますが、

＞不人気路線の阪急今津線の宝塚南口駅

これは根拠の無い話ではありません。

[175: 匿名さん]

訂正

（昔は所得がトップクラスだった自治体の中で）宝塚だけ所得の順位が大きく下がっているんですよ

[176: 匿名さん]

前代未聞の大失敗したジオタワー宝塚を筆頭に、逆瀬川のネバーランドなど、ここ最近の宝塚の物件の多くは不人気で、大幅値下げしても長期間売れ残った「事実」があります。

あまりにも急激に街が不人気になったので、デベロッパーも宝塚でマンションを企画する事に慎重になり、供給戸数も激減しています。

新築民間分譲マンション供給戸数　

平成12年　1075戸（ピーク時）
平成24年　89戸
ソース
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010451000000-tsh1407.xl...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010451000000-tsh2507.xl...

もっとも90年代後半以降、あまりにも住環境面の魅力や需要を無視してこの界隈でマンションが過剰供給された事が、街並みの陳腐化や人気やブランド低下を招き中古相場を低下させたのもまた事実なので、現在、新築マンションの供給戸数が大きく減っている事は必ずしも悪い事ではないとは思います。

[177: 匿名]

>>75
>>153
のいうとおりやな。
現在の宝塚～南口界隈のマンション人気は、既に伊丹や川西以下。
市全体の落ちぶれ方も半端ない。
もし、宝塚市民として関西、阪神間で長年暮らしてきて、
宝塚が一人負けで落ちぶれていることに気づいていないのなら
それこそ鈍感すぎるわな。

[178: 匿名さん]

課税所得が豊中とほぼ同額とは思いませんでした。(意外に豊中が低い）
勉強になります。ありがとうございました

それにしても落ちたとはいえ全国の市町村で課税対象所得28～30位が残酷で悲惨とは・・・
昔を知る人にとってはそんなに残酷な現実なんでしょうね
それとも違う世界に住まわれてるのでしょうか？

宝塚は普通の街で平均的な地域(所得額では豊中並の)と思う人にとっては残酷でも悲惨
でもないでしょう

宝塚南口80㎡3800万 仁川5500万～1700万差
そんなに違うんですね、どちらが割安でどちらが割高か､それとも適正なのかわかりませんが
割高なものや、割安なものはやがて「神の見えざる手」に導かれて修正されますから
この1700万差を割安または割高と思う人が多ければ割高な方が下落率は高くなるでしょうね
(どちらが割安かは別として､もちろん割安割高は人それぞれですが）

宝塚は普通の街で平均的な地域になり（昔を知る人にとってそれは凋落といい一人負けとい
うのでしょうが）割高だったものが今やそれなりの価格と供給数に落ち着きつつあると仮定
したら､今後も所得や物件価格も同じような比率で下がり続けるしょうか？

そんな仮定もあながち根拠ない事でもないような気がします。↓
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-H1801/
上のリンクのグラフを変動率に切り替えれば、別の現実も見えてきますよ

それから所得の下落率と犯罪認知件数はあまり因果関係は無いようで
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-_K06101/
暮らしやすい街(治安面で)とは所得上昇率が高く物件価格の高い地域とは
限らないようです

[179: 匿名]

新築着工持家件数の%推移、ようはブランド精算の安売りの建売屋ミニ開発、ブランド売り飛ばし最終売り尽くしバーゲン（邸宅破壊してまでミニ開発）が増えてるって事だけど。

ドヤ顔でリンクはって自爆してますよ。

[180: 匿名さん]

安売りの建売屋ミニ開発、ブランド売り飛ばし最終売り尽くしバーゲン（邸宅破壊してまでミニ開発）
　　　　　　↑
それは新築着工分譲建設戸数でしょう。
減っているのは176さんのご指摘通りでそこは微妙なとこですが

[181: 匿名さん]

妙な階級意識、選民思想を持った方にとっては、174のような統計はとても残酷な現実として映るのでしょうね。

[182: 匿名さん]

極一部に富が集まり、一方で住宅の一次取得など夢のまた夢な低所得者は増加の一途。

そして大企業などの本社機能移転などによる東京への富の一極集中。

宝塚も、豊中も、西宮も、一人あたり所得はここ20年減る一方。

この地域を見ているだけで語れる問題じゃない。

[183: 匿名さん]

伊丹とか宝塚とかえらい言われようやな～
俺、伊丹生まれ宝塚育ちなんやけど・・・

落ち目やからとかいう人はどうか住まんといて。
俺はむしろあんたらがいない・・・ええと、何やったっけ？
民度？（笑）の低い街にむしろ住みたいわ。


http://www.sankei-kansai.com/2014/04/16/20140416-068904.php
やった～関西住みたい街ランキング宝塚７位～
関西ウォーカーの調べやけど～

もう宝塚に興味のある人だけの情報交換の場にしません？
そうでない方々はどうぞどうぞご退出を

[184: 匿名さん]

なんか必死に論点をそらしている方がいますね。
販売関係者かな？

昔は所得がトップクラスに高かった自治体で、宝塚「だけが」相対的に順位を落とし
猛烈に落ち込んでいる事を深刻だと受け止めず、「落ち着いた」「普通の街になった」「これ以上は下がらない」
と好意的かつ楽観的に受け止めている根拠や自信はどこからわいてくるのでしょうね？

憧れの街から、かつてのライバルより遥かに人気で劣る誰でも住める街（だからマンション価格などは安い）になったところで止まる理由が知りたいですね。

普通に考えたら、昔と比べて宝塚「だけ」が相対的に大きく街の人気や納税者所得などを大きく下げているのは、明確な理由や街づくり等に欠陥があり、その傾向が改善されていない限り、今後もじりじり人気は下がり雪崩式にブランド崩壊するというのが一般的な判断だと思いますけどね。

憧れの街から僅か20～30年で普通の街にまで落ちたのに、普通の街から普通以下の不人気な街には落ちぶれない、下げ止まるであろう（人気他市と比べても新築マンションの資産価値下落の心配は無い）という予想の根拠を知りたいですね。

[185: マンコミュファンさん]

>>182

そもそも宝塚だけが『相対的』に落ちこんでいる事の問題が問われているのだから、全く頓珍漢なすり替えだね。

ちなみに、郊外住宅都市で全体の納税義務者1人あたり名目所得が減っている主要な原因は、単純に納税義務のある高齢者が団塊の引退等で激増して、現役世代の比率が激減しているから。
高齢者でも、企業年金の支給等で、所得税や住民税を払っている人間は多い。
彼らは資産もあり悠々自適だし無職だけど、分類上は納税義務者であり低所得者になり、納税義務者一人あたりの所得を押し下げる。

一握りの金持ちと圧倒的大多数の貧乏人というデタラメ（左翼政党が言うような1%の金持ちと99%の貧乏人的なステレオタイプ）とは裏腹に、現役世代人口における年収1000万円以上の比率は、日本では一昔前から一貫して4～5%前後と全く変わっていない。注文住宅購入者層のボリュームゾーンである年収800万円以上の比率も昔と変わらない。ただ現役世代人口が減っているので、注文住宅を建てられる世帯の絶対数は減少している。また、日本は居住用不動産込みで1億円以上保有する世帯が約7%（14世帯に1世帯が資産1億以上）もおり、富の偏在とは程遠い状況。

意外に身近なミリオネア
http://www.tachibana-akira.com/2013/09/6051

[186: 匿名]

>>183
何その調査精度低すぎるランキング（笑）
この手のアンケートは設問方法や選択肢に結果が左右されすぎるから
時々あまりにも実情とかけ離れたランキングが出来上がる。
ひどいランキングになると駅と街と行政市区がごちゃ混ぜになっていたり。

調査の質や精度という点で行政市区の人気ランキングとしては、これが一番正確で実情にも近いだろうね。

住みたい街ランキング 2014年 関西編 行政市区
ttp://suumo.jp/edit/sumi_machi/2014/kansai/gyoseishiku/
ttp://www.recruit-sumai.co.jp/data/140303_ranking2014%E3%80%90west20_40full%E3%80%91.pdf

1位 西宮市
2位 大阪市北区
3位 神戸市東灘区
3位 神戸市中央区
5位 芦屋市
6位 大阪市中央区
7位 吹田市
8位 豊中市
9位 奈良市
10位 神戸市灘区
11位 京都市北区
12位 京都市中京区
13位 高槻市
14位 大阪市天王寺区
15位 京都市左京区
16位 大津市
16位 茨木市
18位 草津市
19位 大阪市阿倍野区
20位 姫路市
21位 大阪市福島区
22位 京都市上京区
22位 箕面市
24位 大阪市西区
25位 和歌山市
26位 宝塚市　　　　　　　　←昨年22位から大幅ダウン　30位圏外に脱落も目前か？
27位 京都市下京区
28位 神戸市垂水区
29位 神戸市須磨区
30位 明石市

[187: マンション投資家さん]

１８３が持ち出したランキング、えらい杜撰やな。１５００程度のサンプルで、
その単位が、駅であったり行政区であったり滅茶苦茶やん。
東灘区、宝塚市、と西宮北口、梅田て・・・・比較するのがおかしいよ。
関西ウオーカーの不動産素人が適当に書いたものを、真に受けるレベルの低さが笑えるよ。

[188: 匿名さん]

184さん
174です
「落ち着いた」「普通の街になった」「これ以上は下がらない」
と好意的かつ楽観的に受け止めているって174の事？

＜予想の根拠を知りたいですね
174はそれなりの価格と供給数に落ち着きつつあると「仮定したら」､今後も所得
や物件価格も同じような比率で下がり続けるしょうか？
仮定の上で問いかけているんですよ
自信をもって予想なんてしてませんよ

184がそれへの答えなら貴重な情報として受けとめます。
「今後もじりじり人気は下がり雪崩式にブランド崩壊するというのが一般的な判断」
多くの人の意見でブランドは既に崩壊したものと思ってたんですが「憧れの街から
僅か20～30年で普通の街にまで落ちた」のに30年たってもまだ崩壊するブランドが
残っているとは意外でしたが(意外に根強い？だとしたら今後も下がり続けるかもし
れませんね）
もちろんそれも否定するつもりもありません(根拠も求めません）

過去を根拠に将来を予測するのは多くの人がすることですからね
(予測ははずれる事もしばしばですが）

問題は今後も「同じような比率」で下がり続けるのか､いつまでそうなのかということ
まぁ将来の事なんて誰にもわからないのでどんな予想も一意見でしかないでしょう

下げ止まりまたは下落率縮小を予想する人がいるとしたら理由はこんなところでしょうか
・ここ2､3年下げ止まっていた路線価が上昇し且つ他の物件と上昇率が変わらない
・激しく下がったのなら「見えざる手」が導く
・西宮の異常人気やブランド化（バブル）はここ最近の現象で元々の話じゃないという意見
　もある(仁川の物件の意見）だとしたら下落率はバブルの高値掴みの方が高い
・根拠のない話ではない同じ不人気路線の阪急今津線なのに南口～仁川1700万差がバブルの
　せいだとすると宝塚が割安に思える(路線価は10％も違わない）
・所得の下落の根拠が人気やステータスが下がっている、不人気になり選ばれない街のはずが
　別に納税義務のある高齢者が団塊の引退が主要な原因という意見もある。持家着工が上がっ
　ている年もある事から一人当たり保有資産は所得下落ほどではないかもしれない
・宝塚ブランドは既に剥落し､既に価格にも織り込まれている
・あてにならない人気ランキングでも宝塚線宝塚はSUUMOでも13位で六甲や桃山台より上で
　高槻､芦屋川とは僅差で続くなど意外に高い印象

(それでも自信をもって下げ止まりと予測しているわけではないので食いつかないでくださいね）

それにしても所得がさがっているのに注文建築が周辺人気市が下落一辺倒なのに上がっている年が
ある(リーマン直後も)理由が少しわかったような気がします。185さん勉強になりました

いずれにせよ､故あって宝塚近辺に住まいを探している人は､今後も下落すると必死でいう人も多い
ので､昔手が届かなかったとしたら今はバーゲンでしょう(ブランド力は落ちているみたいですが）
底値でない限り下落リスクはありますが､人気他市で高値掴みする可能性と比べて判断すべきでしょう

それから私は販売関係者ではありません。念のため

[189: 匿名さん]

ブランド価値の崩壊、凋落と声を大にすればするほど、そのブランドに見切りをつけられず、しがみついていたいように見えますね。
(宝塚に愛着があって離れられないという見方もできますが、一連の投稿からは正直、街への愛着というものは感じられないです。)

そもそもそのブランド構築に、あなたは何か貢献してきたのですか？、と問いたい。
親や先人達の築いた財産に只乗っかってきただけじゃないのかと。

本当は宝塚を離れて芦屋や西宮に行きたくて行きたくてたまらないけど、先立つ物がないからできず、その不満をこういう形で吐き出しているのではないのか？

[190: 匿名さん]

ん??

画像だけ見ると花火と反対側の住戸も多々あるみたいだけど、見えるほうが人気になったりするもんなんですかね。

逆に非花火側のほうは別のいい眺めがあったりします??

なんか開放感ありそうなマンションなんでせっかくなら何かは見えるほうがいいと単に思っての質問なんですけど。

[191: 購入検討中さん]

>>190
南側はバルコニーにでますと山が広がってますよ。購入検討中ですが。

[192: １９０]

＞１９１

どーもです。

親切にスミマセン。

山かぁ、好き嫌いあると思うけど、横に広がる緑という風景なら悪くない感じを想像しますね。

丘陵ぐらいが空も広くていいと思うけど。