株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4206: 匿名さん]

>>4198 マンコミュファンさん
＞大規模修繕など建設工事を手掛ける合人社エンジニアリング（同所）は、売上高が前年比２０％増の１９６億７６００万円と成長をけん引。

これおかしいよね。
合人社エンジニアリングって、タダのトンネル会社なのに、
なぜこんな巨額の黒字が出るのか。
すべて、キックバック？？？

[4207: 匿名さん]

合人社エンジニアリング株式会社(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/eng-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 19,676,263
営業費用（売上原価＋販売管理費） 19,138,776
営業利益 537,486

営業外収益 2,221
経常利益 539,708

税引前当期純利益 539,708
法人税、住民税及び事業税 140,807
法人税等調整額 17,839
当期純利益 381,061

[4208: 匿名さん]

>>4207 匿名さん

合人社エンジニアリング自体が修繕工事をやるわけではない。
下請けから得たキックバックは通常はどのように会計処理されるのですか？

[4209: 匿名さん]

合人社エンジニアリングの営業利益率は、２.７％（ ＝ 537,486 ÷ 19,676,263）。
合人社計画研究所の営業利益率は、１８.２％（ ＝ 5,330,672 ÷ 28,447,614）。

○株式会社合人社計画研究所(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/gojin-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 28,447,614
営業費用（売上原価＋販売管理費） 23,116,941
営業利益 5,330,672

営業外収益 84,209
営業外費用 73,638
経常利益 5,341,243
特別利益 20,496
特別損失 6,676
税引前当期純利益 5,355,063

法人税、住民税及び事業税 1,607,956
法人税等調整額 △9,035
当期純利益 3,756,142

○経常利益率とは？営業利益率との違いや目安・計算方法について
https://keycrea.jp/financial-accounting/financial-consulting/ordinary-...

営業利益率の目安

営業利益率 状態
0％以下 危険
0～5％ 一般的
5～10％ 優良企業
10～15％ 超優良企業

[4210: 匿名さん]

>>4209 匿名さん
何でもいいから、ここの管理会社とは早く縁を切りたい。

[4211: 匿名さん]

管理会社の”お財布クン”にならないように気を付けましょう。

[4212: 匿名さん]

オリコン顧客満足度調査　2024
分譲マンション管理会社 首都圏 総合ランキング
21位　合人社計画研究所

第三者管理方式の”押し売り”のとき、
うちのフロントが満足度ランキング2位って言っていた記憶があるのだが、
いったいどこにそんなランキング結果があるのか
探したけど、わからなかった。

[4213: マンション検討中さん]

>>4212 匿名さん
https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2019/

2019年は5位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2020/

2020年は13位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2021/

2021年は17位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2022年は18位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2023年は21位

着実に順位を落としていますw

[4214: 通りがかりさん]

>>4213 マンション検討中さん
ちなみにこのランキングは2017年からで2017と2018のgはランキング外

大切なマンション資産を守る為、情弱にならないようにこちら掲示板を活用いたしましょう！

[4215: 匿名さん]

>>4214 通りがかりさん

2019年に5位に浮上できた理由はコスパの評価項目が高かったせい。
しかし、ダントツに安い委託管理費で次々にリプレイスを獲得しつつ、
相場よりずっと高い工事修繕費や不要な工事や二重工事でそれを補うというやり方に
管理組合側はすぐに気が付く。
そこで、2020年にはランクを大きく落として13位まで沈下して、
17位、18位となり、昨年あたりは企業名はあきらかにされずとも、
国土交通省のワーキンググループやマスコミで、常軌を逸したやり方が
すでに問題視され、2023年にまた21位へとランクが下落した。
管理組合側を無視して、管理会社の自己利益追求以外には何も関心を持たないやり方を猛省して方向転換しなければ、この異常なやり方は各方面からバッシングを受けることになるだろう。

[4216: 通りがかりさん]

被害者達が声を上げ続けたおかげで真実がランキングに反映される。
大切なマンション資産を守る為、情弱にならないように！

[4217: 匿名さん]

>>4213 マンション検討中さん

ワーストランキングとか不満足度ランキングのほうがマンション購入やリプレイスを検討している人たちにとってはずっと参考になるはずなのにね。

主観的なデータだけでなく、各マンションの過去の修繕工事費のデータを相場と比較検討し、コスト過剰の比率をすべてAI解析させて客観的なデータを取るというのはどうだろうか。国土交通省も本気で悪徳管理会社を規制する気があるなら、各工法による修繕工事の”相場”（マージン抜き価格）を公式発表すればよい。
マンションの修繕工事なんて内容はほぼ同じなわけだから、そのようなデータは簡単に取れるはずだ。

[4218: 匿名さん]

◇マンション共用部分修繕に関する工事単価について、長期修繕計画標準様式の修繕工事項目に基づき掲載。
https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

[4219: 匿名さん]

>>4218 匿名さん

貴重な情報をありがとうございます！

これらの年度別データを基礎にすれば、超簡単に各管理会社の”利益相反率”が数値化できて”目に見える化”が可能になりますね。
全国の修繕工事のデータさえあれば、”比率”という客観的数値で各社比較できるだけでなく、管理会社のワーストランキングが超簡単に楽しく作成できてしまいます。（笑）

経済調査会のデータですから、信頼性も高いし、これまではボッタクリを指摘したくても、実証的な批判的基礎の確立が困難だったわけですが、これは十分な確固たる客観的基礎になりえます。
うちのマンションでも、管理会社のボッタクリ疑惑は過去数年にわたって理事会でうわさになってきたので、ヒマな時に過去の修繕工事の請求価格と相場を照らし合わせて検証するつもりです。

全国の管理組合に一冊ずつ無料配布してあげたいような管理組合の強化に役立つ情報データですね。

ー積算資料ポケット版マンション修繕編2023/2024
建築工事研究会 (編集)

過去の年度版もあるのでさかのぼって調べることも出来ます。

[4220: 匿名さん]

大規模修繕前にリプレイスを一刻も早く実現させないと...ｶﾞｸｶﾞｸ((((°Д °;))))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[4221: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[4222: 匿名さん]

利益相反率＝ボッタクリ率

[4223: 匿名さん]

>>4209 匿名さん

利益相反率（ボッタクリ率）の目安では...

利益相反率 状態
0％以下 超優良企業
0～5％ 優良企業
5～10％ 一般的
10～15％ 危険
15％以上　超危険
30％以上　超超危険
50％以上　超超超危険ｗｗｗ　

これで間違いないですか？
経常利益相反率はどうやって算出したらいいでしょうか？

[4224: 匿名さん]

>>4218 匿名さん

「積算資料ポケット版マンション修繕編」の過去の工事単価一覧が記載されているものを購入しました。シロウトの理事会・管理組合も異常なボッタクリに合わないために、工事単価の相場を知っておくべきですね。
工事完了後にボッタクリに気づいても遅いわけですから。
マン管センターに相談窓口がありますが、相見積もりの時点でボッタクリは事前回避すべきです。

[4225: 早起きオッサン]

>>266 疲れ果てた理事長さん
当方、昨年よりご指名により某マンションの理事長をやっております。
当方、それまでの管理会社に対する不信感等、それほどなかったのですが３回目の理事会就任で新たに分かったこと・・・それは、設備補修や改修費用などが管理会社の言いなりの直近の案件に遭遇し、それではと２案件を提案し見積もり取ってもらいました。
その間、理事会側でもネットで同様の業者へアプローチし、見積もりを取った段階で次の理事会で見積もりを照合したのですが、２案件とも理事会側の見積もりに対し、管理会社側見積もりはその倍以上の回答。
結果、２案件とも理事会側の業者で進めるべく、臨時総会を開催し他の案件含め、決議を取った経緯があります。
その後、並行して進めていた管理会社変更に向けた理事会としての情報収集を行なっておりましたが、最終的に１社に絞って交渉を進める事としました。
最終的にトータルコストで現行管理会社への支出を抑えた形での提案を受け入れ、先の総会で管理会社変更の決議を致しました。
そこに至るまでは、住人への聞き込みやアンケートを通して、また管理人とも連携して十分な情報を得ることが出来たことが大きかったです。
もちろん、次期管理会社とも連携して現状を訴えながら話を進めたことも大事だったのではないかと考えております。

来期も引き続きの理事長職を務めてほしいとの声もありますが、輪番制である理事会の補佐としてならと、積立金取り崩しが想定される案件に関しては、引き続き当方でフォローしようかと考えているところです。

ただし、これも無償での対応となると何だか便利使いされているようで、各居住者の意識改革の意味も含め今後、報酬制の導入をすべきかどうか悩んでいる次第です。
もちろん、月額一律ではなく案件毎の成約が確定した段階で、数％程度の報酬を受けられるようにすれば、今後の理事会運用においてより自発的な活動を促しはしないかと考えておりますが、そこには変更した管理会社の協力も必要となってくるわけで、管理会社に対する監視の目も理事会には養ってもらい、理事会運用を可能な限り理想的な形に近づけていければと思います。

[4226: 匿名さん]

>>4225 早起きオッサンさん
G社からリプレイスしたのですか？
それともリプレイスしてG社になったのですか？

後者ならご愁傷さまです。

[4227: 早起きオッサン]

>>4226 匿名さん
すみません、誤解を招く投稿でしたね。
G社は関係なく、疲れ果てた理事長さんに対する投稿です。
G社も検討しようとしましたが、ここの書き込みを見て理事会で早々に却下しちゃいました( ・∇・)

[4228: 通りがかりさん]

上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている
現場から上のヤバさなどの不満が爆発中

[4229: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[4230: 匿名さん]

>>4227 早起きオッサンさん

超ラッキーでしたね

[4231: 匿名さん]

>>4228 通りがかりさん

＞上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている

ここまで国交省の法令やガイドラインを無視したやり方でやれば、
そうならざるをえないことはわかりきっていることです。

内部告発が続出しそうな雰囲気ですね。
文春でもゲンダイでもクロ現でもお好きなメディアに情報提供されたら良いのではないでしょうか。現場の声と真実が最も重要でパワフルですからね。

[4232: 通りがかりさん]

>>4231 匿名さん
ジャニやy本、t塚並みに内部告発が出来ません。三社とも現在は公にならざるを得なくなりましたが。
社内に隠し録音機を設置して社員を監視している等の書き込みが簡単に見つかりますし。
メディア、週刊紙も内部告発者を歓迎しています。

[4233: 匿名さん]

>>4232 通りがかりさん

社内が盗聴器だらけなんてすごすぎる
...まるで北朝鮮かロシアか中国みたい...

[4234: 匿名さん]

フロントが工事報酬を貰える修繕の金額がいくら以上なのか教えてください。
小さな修繕は何回要請されても絶対にやろうとしないので、
ずっと疑問に思っています。

[4235: 匿名さん]

うちのマンションも数年前からＧ社に委託してる
色々ネットで調べると悪評が多かったので反対だったが他住人達は事なかれ主義なんでですんなり決定
案の定杜撰な管理が目立つしいいことなし

[4236: 匿名さん]

>>4235 匿名さん
第三者管理方式への”手招き”や”袖の下”はありましたか？

[4237: 匿名さん]

>>4236 匿名さん
すいません当時理事じゃなかったんでそこまでは分からないです

当時の理事会のメンバーは高齢者女性か引っ越してきたばかりの若い夫婦の奥さんしかいなかったので面倒事を引き受けるとかって甘い言葉でうまく丸め込んだんだと思います

[4238: 匿名さん]

>>4237 匿名さん
それはもしかしてすでに第三者管理方式でぼったくられても気づかず、
あるとき突然修繕積立金がカラッポになっていることが発覚して
区分所有者全員が発狂するパターンになりそうですね。
一度理事会廃止してしまうと、復活は…おそらく…永遠にない。

[4239: 匿名さん]

>>4238 匿名さん
修繕積立金などの口座をG社指定の銀行へ変更するって話が出たけど住人の猛反対で既存のままでいくことにはなったが後の祭りですわね

理事会廃止になって住人達は面倒事から解放されてラッキーって認識しかありませんからね

[4240: 匿名]

第三者管理方式になると相見積が出来ないんですか？わかる方いらっしゃいましたら教えて下さい。

[4241: 匿名さん]

正式には第三者管理者管理方式という。用語は打だしく使い分ける癖をつけようね。

[4242: 匿名さん]

第三者管理方式＝第三者に管理委託
第三者管理者管理方式＝管理者業務を第三者に委託。

[4243: 匿名さん]

>>4241 匿名さん
うちらに言わないで、合人社に教えてあげてください。

「合人社の管理者方式（第三者管理方式）は、区分所有者をマンション管理の煩わしさから解放し、権利と資産を確実に守り続けるため、「プロ」であるマンション管理会社を管理 …」

[4244: 匿名さん]

>>4243 匿名さん
合人社が管理会社のプロであるマンション管理会社を管理するんの( ´艸｀)

[4245: 匿名さん]

「第三者管理者方式」という呼称について、「外部管理者方式」に修正

「第三者」という名称が適切かについてのご意見が一定数あったこと、標準管理規約別添において「外部専門家・総会監督型」などの表現が用いられていることとの整合性を踏まえ、ガイドライン案においては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。

その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。

[4246: 匿名さん]

>>4245 匿名さん
お宅のマンションは業務管理を管理会社
に委託しているでしょうが、
それを第三者管理方式というんだよ、
管理者を付けると紛らわしいので第三者
管理者管理方式にした方が素人にも理解
しやすい。
管理者になり手がいないという理屈をつ
けたわけでご解釈をしてややこしくして
いる。ややこしや～～( ´艸｀)あほか～
～～
管理をややこしくするのは辞めようね。

[4247: 匿名さん]

多くの人は、>>4245 が以下からの抜粋であることを知っている。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
・参考資料２ 第４回ワーキンググループでお示しした改訂案からの主な修正
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733312.pdf

[4248: 匿名さん]

>>4240 匿名さん

合人社の場合は、理事会廃止＆監事廃止が一般的だからムリでしょう。
ほとんどの管理会社の場合はいちおう国土交通省の「外部専門家活用ガイドライン」に従って、監事を設置する。
監事を設置しさえすれば、相見積もりは可能になるし、口座の通帳と印鑑の分別方式を保持できる。

でも、合人社のフロントに「相見積もりは絶対にとって比較しなくてはいけない」と言うと、「いや合人社だって合人社エンジニアリングが下請け三社からきちんと相見積もりを取ってますよ」と、とても摩訶不思議な答えが必ず返って来るんですよｗ

[4249: 匿名さん]

>>4246 匿名さん

ここまで「第三者管理方式」を理解していない人も珍しいと思う。

[4250: 匿名さん]

>>4246 匿名さん

そのうえ全然理解しないにもかかわらず、
上から目線で他の人にその誤った解釈を教えてあげようとする
すさまじいまでの思い上がりｗ

[4251: 匿名さん]

>>4246 は、投資話で嫌われている１０９爺さんの投稿です。

[4252: 匿名さん]

>>4248 匿名さん

解答ありがとうございます。
監事まで廃止にされてしまうんですね...。それではg社の言いなりになってしまいますね。
入居を考えていたマンションの管理会社がg社で、管理組合は解散したらしいと聞き、諦めて他のマンションを探すか、それ以外は気に入っているのでそこにするか、悩んでいる所です。

[4253: 匿名さん]

ガイドライン（案）に従うためには、外部専門家監事の報酬などに充てる経費が必要になる。例外的な、区分所有者監事のみが主流になるような気がするが、管理業者が管理者となる場合、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）と、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されるのか疑問。

・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましいと考えられます。

外部管理者方式を採用する場合は、監事業務の外部委託に係る経費が発生することも見込んでおくことが望ましいと考えられます。

・なお、例外的に、①小規模マンションであり、②経済的な理由等により外部専門家を選任しないこともやむを得ないと考えられる場合において、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施されるとともに、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合には、外部専門家である監事を選任せず、区分所有者たる監事のみ選任することも考えられます。

[4254: 匿名さん]

>>4253 匿名さん

そんなのとっくに読んだから知ってるよ。
ガイドラインは法的効力がないんだよ。
特に、Gに対しては何の効力もないんだろうねえ。

[4255: 匿名さん]

うちも監事もいないっぽい
一度G社が監事に名乗り出る人はいないかと回覧板回してきたけどその後の報告は一切なし

[4256: 匿名さん]

>>4255 匿名さん

たとえだれかが名乗り出たとしても
誰も名乗り出なかったと嘘をつかれる可能性もある。
うちのマンションでも、フロントがその手の嘘をついて
区分所有者をだましたけど、そんな嘘はすぐにバレたよ。
区分所有者の有志が臨時総会を開いて、みんなで監事設置を相談したほうがいいと思うよ。専門家と区分所有者それぞれ1名いれば状況を大きく転換させることでが出来る。4253がリンクを貼っている（案）を区分所有者全員が読めば、
監事設置の重要性がおのずと理解できるはず。
マンション資産を守めるための方法が記されている。

[4257: 匿名さん]

>>4252 匿名さん

理事会は廃止できても、通常は管理会社の力で管理組合まで解散できないはずです。
管理費とか組合費とか払っていますよね？
公益財団法人のマンション管理適正化推進センターに電話して、マンション管理士に相談してみてください。（国土交通省の窓口で無料相談が出来ます。）
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

【本　部】
◇住所
　〒101－0003
　東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５　岩波書店一ツ橋ビル７階
◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約等のご相談　…　０３（３２２２）１５１７
　〇建物・設備の維持管理のご相談　　　…　０３（３２２２）１５１９

【大阪支部】
◇住所
　〒541－0042
　大阪市中央区今橋２－３－２１　今橋藤浪ビル３階
◇電話番号
　〇マンションの適正な管理についての相談等　…　０６（４７０６）７５６０

[4258: 匿名さん]

>>4257 匿名さん

丁寧にありがとうございます。
詳しく調べて相談してみようと思います。

[4259: 匿名さん]

>>4256 匿名さん
詳しくありがとうございます
ただ総会を開くにはG社に対し総会参加者？の実印の提出が必要と記載されてるのが気になるところです

[4260: 匿名さん]

実印は、区分所有者（個人投資家）同士が顔も名前も住所も知らない、投資型マンションならあり得るような気がしますが。
普通に、区分所有者の大半が住んでいる分譲マンションならば、必要性が理解できない。

[4261: 匿名さん]

>>4260 匿名さん
こちらただの分譲マンションです、やはりそうおかしいですよね？
区分所有者が集まる環境をなくそうって魂胆なのでしょうがこんな事がまかり通るのあと驚いてしまいます

[4262: 匿名さん]

>>4260 匿名さん
Gが印鑑証明を取らせるのは有名な話です。
12月19日に放映されたNHKのクローズアップ現代の特集“老いるマンション”でも
取り上げられていました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

自分はそれを匿名のマンション管理士のブログで初めて読みました。
自分も最初はたかが管理会社がここまで悪知恵を働かせるとは思っていなかったので、とても驚きました。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/
ガイドラインの３パターンの一つである総会監視型の第三者管理方式（Gの呼び方では「管理者方式」）で国土交通省のお墨付きであるかのように見せかけて
同省のガイドライン無視の”監事廃止”を管理組合に強要します。
（ガイドラインでは、逆に管理組合資産を守るために監事設置が推奨されています。）

総会開催のために印鑑証明提出が必要というのは、Gの非常にオリジナリティあふれるアイディアです。（笑）管理組合にリプレイスできなくさせ、区分所有者の自由な意思形成を阻害するのが目的でしょう。卑劣極まりないやり方だと思います。

[4263: マンション検討中さん]

>>4262 匿名さん
ココにより人生を台無しにされたマンション区分所有者は数知れず。
様々な事件にただただ恐怖でしかありません。

[4264: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[4265: 匿名さん]

>>4252 匿名さん
管理組合には「解散」という概念はありません。
管理組合は、区分所有法第3条で区分所有者全員が参加を義務づけられる「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であり、区分所有者にその認識があるかどうかにかかわらず、区分所有建物には自動的に生じます。
同法が区分所有者全員に管理組合への参加を義務づけるのは、区分所有建物には区分所有者の専有部分の他に、共用部分、敷地、附属施設という共用される部分があり、費用分担を含めて区分所有者全員が協力してその管理を適切に実施しなければ管理不全に至るためです。
一方、同法第3条は集会（総会）、規約、管理者については、「（区分所有者は）集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定しており、「できる」と規定されるため、これらは義務ではありません。これらの目的は管理組合の意思決定ツールであり、区分所有者が2名のみといった場合でも第3条団体（管理組合）は成立していますが、その意思決定は話し合いによることが自然でしょう。
管理組合の解散というのが、どういう状況をいうのか分かりませんが、仮に「G社が管理者に就き、管理費用を徴収しているが、総会は開催していない」ということであるなら、G社は区分所有法に規定される「少なくとも毎年1回の管理者の総会招集義務（第34条）」、「毎年1回一定の時期に総会で行う管理者の事務報告義務（第43条）」に違反していることになります。

[4266: 匿名さん]

理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思います

[4267: 匿名さん]

>>4266 匿名さん

　議論のポイントがずれています。
マンション管理士とマンション管理会社を区別して議論するのが常識です。
前者の場合は利益相反の問題は生じませんが、後者は修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか。

よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが、それでもって管理組合の承認を得たと言えるのかどうか疑問です。当然のことながら、承認は修繕工事について十分な情報開示を行ったうえで事前になされるべきです。

あと、ガイドラインや標準管理規約別添を読んでさえいればすぐわかることですが、外部専門家は管理者＝理事長のみに就任すると決められているわけではありません。理事会方式を温存するのが、三つのパターンのうちの二つで、外部専門家を副理事長や役員や監事に就任させて、理事会運営をサポートしてもらうことも可能です。また、標準管理規約第３４条にあるように、外部専門家を顧問として雇い、アドバイスを受けることもできます。地方自治体が援助金の一部をサポートしてくれるところもあります。しかし、悪意ある管理会社はよく第３４条を削除した管理規約を提案してきますので、要注意です。第３４条をあとから付け加えるには、管理規約改正が不可欠で総会決議が必要となります。このように管理組合主体の決定に対する妨害策が仕込まれていないかチェックが必要です。

管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる理由はやはり
利益相反行為を正当化したいからだと思います。異常に高いマージンを修繕工事で支払ってしまったあとに後悔しても、失われたおカネは二度と戻ってきません。

[4268: マンション検討中さん]

「よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが」
ココの第三者管理になると緊急工事と銘打って事後報告で好き放題やられます。
緊急工事の文字が並びます！

[4269: マンション検討中さん]

社内はガタガタしているねぇ。
どうするイエヤス！

[4270: 匿名さん]

>>4266 匿名さん
主張されたいことが分かりかねますが、まず、非法人の管理組合は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しています。（権利能力なき社団の要件を満たす場合は、管理組合名義の口座を作り易い等の実務上の利点はあります。）
権利能力なき社団の要件は判例で示されており、その要件の一つに指摘のとおり「組織の代表の方法」があるため、代表者が規定されない組織は、権利能力なき社団ではありません。
逆に言えば区分所有者以外の者が代表者であっても、その代表の方法が規定されていれば権利能力なき社団の代表者の要件を満たすことになります。
ここで区分所有法における管理者は、同法第26条第2項に「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」と規定されるとおり、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
つまり、管理業者が管理者に就いているだけでは、その管理業者は権利能力なき社団の要件を満たす代表者ではなく、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されてはじめて権利能力なき社団の要件を満たす代表者と言えます。

>>4267 匿名さん
＞修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか
利益相反取引は外形的に判断されるものなので、管理者である管理業者が修繕工事を自身に発注すれば、仮にそのマージンが適正なもので管理組合にとって特に不利益とはならない契約であったとしても、当然、利益相反取引に当たりますが、管理者ではない管理業者が修繕工事を受注し高額のマージンを得て下請け業者に再発注しても利益相反取引には当たらないと思われます。
＞管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる
管理者＝理事長ではなく、標準管理規約に「区分所有法に定める管理者であるとともに、管理組合の代表者」と規定される理事長は、区分所有者の代理人である管理者よりも、契約におけるより強い権限を有することに留意すべきです。
代理人である管理者は、管理組合を代理して代理契約を締結する必要がありますが、理事長は管理組合を代表して契約できます。（もっとも管理者に就いたG社が、実際に代理契約を行っているとはネット情報等からは考え難いのですが。）
また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。（もちろん、現行標準管理規約のように管理規約に理事長の利益相反取引を制限する条項を設けることはできます。）
問題は管理規約の規定次第で、管理者である管理業者を管理組合の代表者にすることも、利益相反取引をやり放題にすることも、さらに修繕工事の実施を事後報告ですませることも適法にできてしまうことです。
このため、管理業者が第三者管理（ガイドラインでは「管理業者管理者方式」）を提案してきた場合、管理組合は提案された管理規約の規定内容を、本来管理規約を策定するのは管理組合であるとの認識の下に、詳細にチェックすることが重要です。
管理組合の役員が自らチェックできないのであれば、外部専門家に依頼すべきでしょう。
しかしながら、そのような役員では外部専門家に依頼するという発想自体おそらくなく、管理業者の提案をそのまま受け入れるかもしれません。

[4271: 職人さん]

>>4270 匿名さん

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401

[4272: 匿名さん]

>>4270 匿名さん
>また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。

民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない。そうした管理組合が次々にあらわれて、判例がたくさん生まれれば、利害相反にめちゃくちゃ甘いマンション管理法体制に対する危機意識がようやく芽生えるのではないかとすら考える。

どうしても第三者管理方式を導入したい管理組合は、管理者＝理事長（標準管理規約別添と外部専門家活用ガイドラインのパターン図参照）だけはやめておいたほうが安全だと思う。
適正化法を改正して、管理組合を法人化しなくても背任行為が厳しく罰せられるようにすべきだし、全面的にマージン禁止にすべきだ。

[4273: 匿名さん]

、代理と代表の線引きというお話が先ほど来出ておりますけれども、区分所有法は先ほど来、○○先生からご指摘がありますとおり、小さいものから大きいものまで全部ひっくるめて区分所有だということをしている建前がありますので、法律上の表現としては代理というふうに言っているんですが、標準管理規約をつくるようなある程度の規模のマンションを想定した場合には、むしろ社団として考えるほうが説明がつきやすいという部分もあろうかと思います。

　そうしますと、管理組合の機関ということが適切かどうかというのは、機関という言葉が明確に定義されているわけではないのではっきりとはしないんですけれども、先ほどからの○○先生のご説明でいえば、内部的な意思決定をそのまま執行するための地位にある者として管理者が位置づけられているということかと思います。

[4274: 匿名さん]

>>4271 職人さん
週刊現代なかなかやるね。見直した。
＃２＃３も読んだ。

とにかく管理規約の専門家チェックは必須！
悪徳管理会社は、管理組合にとって”危険な”条項をこっそり忍び込ませ、
必要不可欠で重要な条項を削除しようとするので気を付けなくてはいけない。

[4275: マンション検討中さん]

ココと関係がある工事業者はココに対してとても怯えた反応をするのが共通で大変困惑する。
ココと縁を切って管理会社変更して工事の依頼をするのだがココとの関係を異常に気にしてくる。
ココに対する業者の書き込みが散見されるが、かなりキツイ縛りをされている事が分かる。

[4276: マンション検討中さん]

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

[4277: 匿名さん]

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。

[4278: 匿名さん]

>>4277 匿名さん
＞そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。

管理組合側が管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をしているという
奇妙な決めつけをされて不快ですが、これはここの管理会社の資料に基づいて
述べています。理論をかざすより、ここの第三者管理方式のプレゼン資料を入手してから、問題に即して具体的に論じていただけますと、われわれ被害者には役立ちます。現実のここのやり方については、あまりご存じないようですね。

[4279: 匿名さん]

ここの管理会社の異常さは実際に経験した者ではないとわからない。
管理会社を批判する理事がいたりすると、フロントが内通者を使ってデマを流させ
その人を他の管理組合員に攻撃させて、人間関係をぐちゃぐちゃにするから、
本当に気を付けてほしい。人間関係がぐちゃぐちゃになり、理事を引き受ける人を
なくしておいて第三者管理方式へ移行させるのが狙いなのかもしれない。
以前、ここに他の方も書いておられたが、そうでなければ、フロントが管理組合の人間関係をぐちゃぐちゃにしなければならない理由や動機などないはずだ。
その他にも信じられない出来事がたくさんある。

[4280: 検討板ユーザーさん]

火災保険更新で募集資格のないフロントが更新契約しています。他の物件でも同じでしょうか？

[4281: 匿名さん]

>>4280 検討板ユーザーさん
ずいぶん以前ですが、過去にこんなレスがありました。このテーマについては、他の方たちのカキコミもあります。検索で探して参考になさってください。

No.401 by 合人社社員 2010-03-24 10:21
＞合人社のフロントは正社員・契約社員・嘱託社員の３種類が担当しています。正社員は全体のごく少数を占める２０代～３０代の生え抜き及び３０代～４０代の中途入社で全国転勤があります。大半は他の企業から転身した５０代の契約社員及び６０代の嘱託社員が担当しています。大半の方は第二の人生として管理業務に真剣に取り組んでいます。しかし、契約社員及び嘱託社員の給与は月４０時間の残業代を含んだものであり実質は同業他社と比べて極端に低いものです。それを補完するため年に２回工事報酬というのが支給されます。しかし、会社の方針で、担当物件から他社に工事が流れた場合には「他社ポイント」として報奨金が減額されます。更に一定の期日までに事前の報告がなかった場合には「隠匿ポイント」として大幅に減額されます。ほとんどのフロントに対する扱いは奴隷そのものです。自分の子供もしくは孫のような上司から尊重されることなく常に見下されながら会社の指示を強制的されています。工事は下請業者に丸投げですが表面上はペーパーカンパニーであるグループ会社の名前で行われます。元請会社の担当者につなぐよう電話しても工事会社でないフロントマンにしかつないでくれません。火災保険もそうです。グループ会社が代理店にもかかわらず契約時に正規の保険募集人が出てくることは一切ありません。無資格者であり且つ代理店でもない会社のフロントが当たり前のように契約行為を行っています。試しに担当フロントに聞いてみてください。会社は彼らに正しい情報を与えていないのできちんと回答をできる者は皆無です。完全な違法行為にもかかわらずです。悪質にも程があるというものです。儲かるのは会社だけです。この点は各省庁の調査に値する内容ですので泣き寝入りせず管理組合名で直接管轄省庁に訴えてみてください。違法行為を続ける管理会社とは即刻縁を切るべきだと思います。良心の呵責に苛まれ耐えきれなくなり皆様に事実を報告しました。

[4282: 評判気になるさん]

ありがとうございます。参考になりました

[4283: マンコミュファンさん]

>>502 匿名さん
全くです
業者が合人社の仕事を断るので
悪い業者しか仕事を受けてくれません
仕方ないけど

[4284: 名無しさん]

>>4264 匿名さん
全くです
最低最悪の企業です。
合人社の下請け業者も嫌がって
良い企業は合人社の仕事はしません

[4285: 通りがかりさん]

>>4281 匿名さん
この内容、事実だよ

[4286: 匿名さん]

フロントにとても腹立ったので、ここでつぶやかせて下さい。

　「相場の7倍の工事見積持って来やがって！」

[4287: 匿名さん]

4286ですが、うちの管理組合は管理不全マンションでもないのに
第三者管理方式を押し付けられそうになっていましたが、
総会で否決されました。
この巨額の工事見積を見て、「理事をやらなくてすむよ～みんな楽になるよ～」
という悪魔のささやきにだまされて、第三者管理方式に変更せずにいて
本当に良かったとつくづく思いました。

シロウトの理事たちはまず相場がいくらか知りません。
専門家やマン管センターに必ず相談してください。

[4288: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[4289: 匿名さん]

>>4286 匿名さん
うちは３割増しでした。
大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。
でも、２百万近い工事でしたから「普通は相見積もりして入札させるだろ」と問い詰めましたが、「弊社内で行って一番安い業者を選定しています」だとさウマシカじゃね。
突っ込みまくったら「ご自身で見積もられるのは勝手です」というので、取引工務店３社に見積お願いしたら、ものの見事に３割増しが発覚。
最終的には管理者よりの理事が「これからの事もあるので。。」と、適正価格＋１０万で決めてしまいした。
こちらはマンション建設について熟知している有資格住民ですから、今後も目を光らせてますよ合人社さん、今後も安い管理費のままでヨロシク、修繕が高ければ他社と比較します。

[4290: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
＞大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。

大規模修繕のうちの1業種でした。
このボッタクリに腰を抜かした理事会の面々は大規模修繕の他の部分についても
絶対にここの管理会社に任せてはいけないという暗黙の合意が生まれました。
そちらの管理組合にも”管理者よりの理事”がいるんですね。こちらにも内通者の元理事長がいます。まず内通者をつくるがここのやり方らしいですね。
でも、その内通者ですら、ここのやり方があまりにすごいので、自らのマンション資産の毀損を恐れて、リプレイスをひそかに先導してます。
大きな工事だけでなく、小さな工事もいろいろ仕掛けてくるのです。
つねに監視の目を向けていないといけません。
安い管理委託費のままで、修繕は一切ここに任せないという体制で
この管理会社を使うというやり方をコンサルに勧められたことがありますが、
早く縁を切ったほうがいいと思います。

[4291: 通りがかりさん]

合人社東京八丁堀ビルだって
東京の八丁堀、大丈夫かっ！

[4292: 匿名さん]

>>4291 通りがかりさん

「第三者管理方式」で、ものすごい儲かっているんでしょうかね？

[4293: 匿名さん]

合人社エンジニアリングの下請けについて、どんな小さな修繕であっても
いつもきちんとどんな会社か何が専門分野かくわしく調べるようにしています。
過去に二重修理やでたらめな修理がいくつもあったのでとても心配だからです。

[4294: マンコミュファンさん]

>>4292 匿名さん
だと思います。
しかし、ここだけには購入して欲しくなかった。
通るたびに悪寒が・・・

[4295: 匿名さん]

>>4294 マンコミュファンさん

お気持ちよくわかります…

[4296: 匿名さん]

もうボッタクリの時代は終わった！
シロウト理事でも、相見積もりがこんなに簡単に出来るようになりました。
ーーーーー
スマート修繕
https://www.smart-shuzen.jp ? 大規模修繕 ? 支援サービス

「スマート修繕 | 公正な競争による低コスト化」

ディー・エヌ・エー（DeNA）グループのサービス。工事会社探しから契約まで徹底サポートします。 審査登録済の工事会社、完成保証など契約内容のルール化、匿名相談、お断り代行、公正取引の宣言。

DeNA系列のスタートアップ、スマート修繕（東京都渋谷区）は6月8日、マンションなどの大規模修繕工事の一括見積サービス「スマート修繕」の提供を始めた。マンションの管理組合は、スマート修繕を通じて複数の工事会社に見積を依頼できる。コストの低減だけでなく、業界に渦巻く談合など不正行為問題に対応することを狙う。

[4297: 匿名さん]

リンク貼り直し
https://smart-shuzen.jp/

[4298: 匿名さん]

大規模修繕 施工業者選定は無料の時代に スマート修繕社のご紹介
https://www.youtube.com/watch?v=j7EuNIuf7d8

[4299: 匿名さん]

【結論】


管理会社に丸投げの時代は終わった・・。


ｶﾞｯｸｼ　orz

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

これからは、修繕工事の巨額マージンで利益を上げる悪徳管理会社が次々につぶれる可能性が出てきた。
逆に、スマート修繕とパートナーシップを組んで、きめの細かいサービスを行う小さなローカルのマジメな管理会社にビジネスチャンスがもたらされるのかもしれない。DENAの系列会社で資金力や宣伝力もあり、潰されることもないだろうから、今後も急速に拡大して行くと推測する。
悪徳管理会社のやり方に嫌気がさしている社員は会社辞めてそういうの目指して起業すべきだね。

特にこういう商売は誠実にやらないと、
誠実義務違反ばかりではダメなんだよ。

[4301: 匿名さん]

>>4280さんに続き
合人社の古いお話と現状その１

(スレ)合人社ってどう？（2005/12～2011/4）より
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/38
843?匿名さん?2010/08/09 20:58:44
我がCTM管理組合では、10年アフターもなしで工事を実施
しかも第11期末（2023/11）に工事代計上、工事実施は第12期（2023/12＆2024/1）
（第11期総会議事録反対票1、理事会議事録）
明らかに第11期監査は不適正、前期収支修正がない場合は、第12期も--

[4302: 匿名さん]

ここの管理会社に勤めておられた方に質問です。
ここの管理会社はよく元理事長や理事の内通者をつくると、
過去スレにも書かれていますが、その人たちに報酬のようなものが
支払われるのでしょうか？

[4303: 匿名さん]

>>4302 匿名さん

空き部屋を購入して、社員を送り込みんでしょう。

[4304: 匿名さん]

>>4303 匿名さん

いくらGでもそこまでやりますかね？

[4305: 匿名さん]

内側から切り崩していくのが、常套手段です。