平屋で22坪築19年の物件の適正価格

[購入検討中さん]

中古の物件を見ていて場所が良かったのですが土地代は別で480万円って高くないですか？

[No.1 by 匿名さん 2013-08-12 06:02:36]

では、いくらなら適正価格だと思われますか?

[No.2 by 購入検討中さん 2013-08-12 08:27:38]

木造在来工法、特別なオプションもなし、リフォームもなしです。
しいて言えば住宅金融公庫物件ですね。
私の素人感覚で高いのかな？と思ったので・・・
是非皆様に一般的な相場が知りたかったのです。
よろしくお願いします。

[No.3 by 匿名さん 2013-08-12 08:54:51]

場所がいいと言うことで吹っ掛けてるだけでは？
不動産の売買は歩み寄りなんで自分の適正価格より低い価格で買い付け証明出して交渉してみてはどうでしょう。

３ヶ月とか半年買手が付かないなら乗ってくるかもしれません。

[No.4 by 購入検討中さん 2013-08-12 09:16:25]

コメントありがとうございます。
場所がいいというのは私だけの基準で、一般的にはそれほど良いとは言えません。
最寄りの駅からは徒歩16分の場所で、道路はすれ違いができない行き止まりです。
75坪で間口が広く東南向きで私には理想の物件なのです。
値引き交渉をするにもいきなり指値するよりは、妥協点を探りながら交渉したいです。
なのでこの年式の物件のおおよその値段が知りたいです。
よろしくお願いします。

[No.5 by 入居済み住民さん 2013-08-12 09:26:20]

うちの地域の話ですが、築25年の75坪の2階建て（50坪前後？）で土地付きで750万円で売りに出てました。
ちなみにこの地域の坪単価は5万～6万円なので建物の価値は300万前後位かな。

確かに建物だけで480万円なら安くは無いかもですね。

[No.6 by 購入検討中さん 2013-08-12 09:42:26]

ありがとうございます。
こちらも坪4～5万の地域です。
どう考えても480万では買う気にはなれないので・・・
例えば400万円なら買うのか？と突っ込まれたら買います。
それが一般的な市場価格ならばですけど。
でも木造の築19年って、木造は価値がなくなるのが早いって言われてるので、
300～350万円くらいだと思っていました。

[No.7 by 匿名さん 2013-08-12 11:39:52]

土地だけなら買いたいと打診してみる。

[No.8 by 匿名さん 2013-08-12 17:43:34]

駄目元で300〜350万円位なら、と言ってみれば如何でしょうか。
間をとって○○円ならとか言って来るかも。

[No.9 by 匿名さん 2013-08-12 18:50:43]

>300～350万円くらいだと思っていました。

ならば、「300万円ならすぐ買う」と言えばいいだけだと思いますが？

[No.10 by 匿名 2013-08-12 19:27:49]

平屋は基礎代がかかりますし、改装すればそこそこ持つのでその価格なのでは？ まっ、あなたが値切らなくてもそのうち平屋好きな方が買われるでは？ 要は需要と供給、高いと思えばそのまま売れないし値は下がるだろうし…ある程度納得いく土地で、そのうち改装または建て直ししようと考える方がいればあっさり売れる気が…。 やはり皆様が仰られるようにあなたが納得いく値を言ってみて判断なされるのがよろしいかと…。 まっ、少し値下げ交渉した方がその買うのでは？ってのが個人的意見です。

[No.11 by 購入検討中さん 2013-08-12 21:38:12]

皆様ありがとうございます。
ダメもとで300万円で指値してみます。
木造住宅の築19年22坪リフォームなし物件。
土地別、一般的にいくら位の値段が知りたいです。
よろしくお願いします。

[No.12 by 匿名さん 2013-08-12 23:10:07]

>>11
ほぼ仕様が決まっている自動車とかじゃないんだから、
家の詳細仕様がわからないのに一般的な値段なんて出せるわけないよ。

[No.13 by 匿名さん 2013-08-13 08:31:23]

そう、相場なんてあってないようなもの。
価値がないからといって0円になるようなもんでもないし、売主の都合もある。
この金額なら売ってもいいけど、
そうじゃないなら売らなくてもいいやという物件なんていくらでもあるでしょう。

自分ならここまで出してもいいって金額で交渉してみては？

[No.14 by 購入検討中さん 2013-08-13 08:58:53]

昨日わかったんですけどローンの残債があり、銀行から債権銀行に移ってるそうです。
もうローンを滞納してて払えないので、破産して生活保護を受けるらしいです。
期限が来月には競売に流れるそうです。
なのでローンの残債分の金額が480万にしていたみたいです。
不動産屋は債権銀行との仲介らしいです。
そして払ってもいいよって言う金額を提示してくれとのことです。
後は債権銀行側の判断で決まるみたいです。

[No.15 by 匿名さん 2013-08-13 14:40:38]

時間があるなら競売の方が安く買えるのでは？

[No.16 by 匿名さん 2013-08-15 05:15:11]

木造2階建の例なので、参考程度ですが、
よくある、お宅の無料査定の書類に、
式が有ったのですが、

再建築価格×（残存年数÷耐用年数）×延床面積

でした、
木造2階建は坪50万でしたので
平屋は２割増で坪60万とすると
60×（1÷20）×22＝66万

が、いいところでは？

[No.17 by 匿名さん 2013-08-15 05:29:50]

土地の広さ次第の気がしますね。
坪４万程度とのことなので、
土地100坪なら、立地によってはありかも
築19年、住宅ローン減税が受けられるけど、

建て替えますよね？

[No.18 by 購入検討中さん 2013-08-15 09:09:18]

参考程度でもありがとうございます。
私なりの計算ですと1100万で建てたとして、
25年で償却0円だとしたら19年ですと価値は24％で264万円？

現金で買いますので減税は気にしていませんでした。
いろいろ調べましたけど木造は20～25年で価値0円ですけど、
現状は少し手をかければまだまだ住めますよね。
そこにまだ価値が残ってるのでしょうかね。
一応建て替え無しでフルリフォーム予定です。

[No.19 by 匿名さん 2013-08-15 09:48:33]

25年は、耐火建物、RC造りだったような。
木造は20年で計算では？

[No.20 by 匿名さん 2013-08-15 19:52:25]

土地は何坪ですか？

[No.21 by 購入検討中さん 2013-08-15 21:34:46]

80坪弱です。

[No.22 by 匿名さん 2013-08-16 11:36:39]

土地代込みで386～466が、いいところでは

[No.23 by 購入検討中さん 2013-08-16 12:29:13]

ありがとうございます。

その金額の根拠又は計算式を教えてもらえますか？

[No.24 by 匿名さん 2013-08-16 15:37:22]

そもそも１９年前の木造住宅に実質的な価値があるのでしょうか？
確認申請もあり、公庫の融資も受けた物件で、現時点で耐震、省エネ、耐久性能が十分確保されているのなら建物の価値をある程度見込めるでしょう。
そこのチェック無しでこの話を検討するなら、土地代のみで考えるべきでしょうね。

[No.25 by 匿名さん 2013-08-16 16:33:19]

単純に

>6
の坪単価×
>21
の土地＋
>16
の建物

で

流動性が低いところでは、単純にはいかないのでしょうかね？

[No.26 by 購入検討中さん 2013-08-16 18:34:34]

公庫の融資も受けた物件で、現時点で耐震、省エネ、耐久性能が十分確保されているのなら建物の価値をある程度見込めるでしょう。
↑
土地代はわかっているので、この部分の価値が金額にするとどれくらいなのか？

リフォームは一切してないので屋根のコロニアルが変色している。
窓や扉はスムーズに動いたから基礎や柱は大丈夫そうだけど・・・
普通に考えれば金額の価値は100万以下だと思うが・・・
しかし外回り塗装したり内装もリフォームすればまだまだ使える。

近所に空家が2件あるから（売り出されてるかはわかりません）
流動性は悪いと思いますね。

[No.27 by 匿名さん 2013-08-16 20:59:04]

>>26
＞公庫の融資物件で、現時点で耐震、省エネ、耐久性能が十分確保されているのなら建物の価値をある程度見込めるでしょう。
＞この部分の価値が金額にするとどれくらいなのか？

坪１０万円程度でしょうね。
上記の性能が確保されていない場合（2001年以前の建売住宅程度）は、０円でしょうね。