阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[981: 匿名さん]

あの階段登ったところは、普通（≒ローコスト）の開発ですらないやろｗ

路線バスで延々山登ってたどり着いたバス停で下りてから、さらに
マンション10階分の階段登らないと我が家に帰れない50坪分譲地なんて
聞いたことないよｗ　まさに前代未聞ｗ

しかも1円でも多く回収する為にちゃっかり前面の完全崖地まで
無理やり宅地化する凄まじさ（制限高さ3mにして後ろの50坪並びからも眺望料とる為のすぐばれる小細工つき）

[982: 匿名]

>>977

>今のように大半の土地は隣り合う土地でも擁壁を設けて高さが違い、駐車スペー
>スも2台分強制的に決めているような 造成では、2区画買った所で擁壁を破壊して
>土を掘り起こし造成工事をやりなおさなければいけませんから、資源の無駄で あ
>るだけでなくコスト的にも余分な負担になります。
>
>お金持ちの多くは金銭にシビアで見る目が厳しいからこそお金持ちなわけで、細
>切れ区割りにする為に行われた 造成工事分のコストを負担した上で、造成工事を
>やりなおして不合理なコストを払う事は嫌います。 西4丁目、ビューノ、クレア
>スを全部足しても2区画買っている方がだった2～3世帯なのは理由があるのですよ。
>
>現在のような方法では、広めの土地が欲しい方には2区画で対応しているといった
>詭弁は論外ですね。

ほぼその通りだけど、更に言うと2区画買っても2区画分実施済みのガスの引き込み工事や
汚水升、雨水升の工事や、盛り土の排水パイプの工事など、全てが無駄になる。
しかも山手台は地盤の高さ変更を禁止しているから、高さの異なる隣り合う2区画を買って
擁壁潰して造成し直すのも禁止。ようは2区画買うなんて現実的には殆どありえない。

本当に2区画セットで売るつもりがあるなら、高さをあわせて造成するのは当然として
ガスや給排水施設の工事は1世帯分のみ実施して、一定期間（1年等）売れなかった場合のみ
追加で工事して分割するといった方法をとらない限りお話にならない。

[983: 匿名]

さらに追い討ちで補足。
平均70坪でも平均100坪でも、1区画あたりの造成工事（擁壁）の費用は
さほど変わらない。ちょっと高い程度で、とても4割増しにはならない。
また、区割りが大きいほど道路割合が減るので、宅地効率も高くなる。
ガスなどのインフラ工事は30坪だろうが300坪だろうが完全に同額。
つまり大きめの区割りほど、坪単価の原価は安くなる。
これは誰でも知っている話で、逆に言えば大きい土地は小さい土地より
坪単価が割安なのが当たり前で、そうでなければ誰も買わない。
小ぶりな区画を2区画買うという事は、小ぶりな区画ゆえの割高な坪単価を
わざわざ負担して大きい土地を買うという事であり、こんな馬鹿げた行動は
ずありえない。

そもそも、多くのクズ業者はできるだけ割高な坪単価で売って儲ける為に
小さい区割りにするわけで、わざわざそれを2区画買う馬鹿がいるかよって話。

[984: 匿名さん]

なるほど、やはり最初から土地の区割りを広めにするにこしたことがないわけですね。
渋滞などの諸問題もありますし、単なる宅地はもう余ってる時代に貴重な山を削っているわけですから、最低でも高度成長期に山削った場所（平均70坪）より、ゆとりある緑豊かな街並みを実現しないと駄目ですね。

[985: 匿名さん]

上物が美味しいんじゃないの

[986: マンコミュファンさん]

広告やタグや検索キーワードでニュータウン連呼はデベ自ら使い捨て売り逃げ焼き直しとしか考えてない証拠やわな
まぁ実際かつての理念は消えうせてありえないほど醜い事になっているが

[987: 匿名さん]

なんで2区画批判の話が盛り上がっているのかと疑問に思っていたら

＞ 2区画以上お申し込みの場合…６倍優遇

って阪急自身がやり始めたんですね。そりゃ批判されますね。
割高坪単価で売るため『だけ』に小さい区割りにしといて、2区画以上購入を
誘導しているアピールで街並みに配慮している『ふり』ですか。
大きい土地が欲しけりゃ、小さい土地と同じ割高坪単価払えって（笑）

[988: 匿名さん]

>>979
異常な販売ペースみたら、阪急が山手台をどう考えているか分かるな。
2年で300区画近くの売り出し。
あと数年で撤退したいんだよ。家が余りまくる前に。
だから掲げていた理念なんて平気で破るし、区割りも細切れにする。
到底自社でさばける量じゃないから、多数のハウスメーカーに卸売して
営業をアウトソーシングする。
広告宣伝費を強化して、品の無い広告や企画を強化する。
ようは他社の営業力を借りてまで、ハイペースで売り抜けて撤退したいわけ。
世代を越えていつまでも愛される街づくりどころか、なりふり構わず
理念も約束も守ってコストダウンしまくって典型的な使い捨て（新品である事
以外はなにひとつ取り柄の無い昭和ニュータウン焼き直し）開発をしてでも
早期売り逃げ撤退を前提としているんだろう。
家あまり時代になっても通用する理念重視のまちづくりではなく、その正反対。

[989: e戸建てファン]

本気で住環境の為に２区画セットで売りたい意思が強くあるなら、２区画分使ったモデルハウスをいっぱい（10戸以上
）たてろよｗ　それがなによりの小手先のポーズではない証拠になるよね

ばればれの見え透いた魂胆、お粗末なありばい作りや工作（印象操作）あからさますぎ

[990: 匿名さん]

単なる宅地はもうじゅうぶん足りてるどころか
これから土地あまりが深刻な時代に
わざわざ貴重な山のてっぺんを森林破壊して
バス停から150段登らないといけない場所を
50坪密集地にする開発が
「日本中がお手本とする美しいまちづくり」ｗ

[991: 匿名さん]

>>988

彼らも一応販売のプロではあるから、郊外ニュータウンという商品がもはやニッチな需要に過ぎないことを認識して、なりふり構わず売り急いでいるんだろう。

周辺の中古物件+αという価格設定は、「先住民がいない場所」、「同世代が周りに多いと安心」という一定の需要に加え、「この価格で住めるのなら」というニーズを引き寄せるのに効果的と言える。

より便利な場所の物件が手に入れやすくなっている中で、よくわかってない人たちを上手く騙して不便な場所を売り切るモデルケースかな。

どうやら、「日本中がお手本とする美しいまちづくり」ではなく、「日本中の不動産関係者がお手本とする売りやすいまちづくり」の方が正しいようだな。

[992: 匿名さん]

人口減少時代にわざわざ山の上を破壊して昭和ニュータウンの劣化コピー版（コストダウン＆狭区割り）をつくって・・・

中古になったらなにひとつ取り柄も無い一世代限り使い捨ての街を無駄に増やし、将来の空き家戸数を増やし社会負担を増大させるだけの最悪のパターンですね

[993: 匿名さん]

まあ、考え方次第なんでしょうけれどね。
やっぱりこの辺りだと
一戸建ての方が子育て世代には受けはいいしという
風潮はあるかと思われます。

お値段的にもう少し勉強していると
ニーズがもっと高まるのではないかなと
思いました。

[994: 匿名はん]

上で近鉄のあやめ池跡地のすばらしい開発の事例が出ているけど、近鉄は学園前・登美ヶ丘地区を売り逃げせず50年かけてゆっくりゆったり熟成させながら190haを開発してるんだよな。
売り急がずゆったり開発しているからこそ、街づくりの理想を追求できているとも言える。
だから相対的価値も下がらないし、過剰供給で値崩れすることもない。

阪急はそれとは全く逆のことをしている。
宅地を分譲しながら街を育てるという概念は皆無で、自社所有の宅地開発用地をバブルの不良債権としか思っていないから、ハイペースで販売して本格的人口減少社会到来前に売り抜ける気満々。だから山手台北部をコストダウンと山の上にあるまじき土地の狭小化（年間販売ペースを最大化する為に購入可能者を広げる作戦）で、乱開発丸出しの一世代限り使い捨て分譲地にしたりする。ようするに、目先の事しか考えておらず、そこらの建売業者やパワービルダーなみに理念が欠如している。

[995: 匿名]

ここまで途中で豹変した開発も珍しいかもね。

山を破壊するからには、使い捨てではない何世代も愛され続ける

こだわりの開発をと理念を謳っていたのに

今やありきたりな昔のニュータウンを焼き直し（コストダウン）、使い捨てそのもの。

[997: マンコミュファンさん]

>>996
茶化し（便乗愉快犯）を除くと、理念を破棄したコストダウンや無秩序な売り逃げ路線に対する擁護は、住民や検討者に成りすましたバレバレの業者や関係者の自演でしたから、リストラではなく自演がばれてアクセス規制された可能性もありますけどね。

[998: 匿名さん]

公式サイトや広告などで宣伝されている『街並みの美しさ』『緑豊かな街づくり』が、現在のようななりふり構わぬ売り逃げコストダウン路線ではなく、ちゃんと理念（ゆとりある区割り、景観重視）が守られてまともな開発していた頃の街区（東西2丁目、東3丁目など）なのは笑えますね。

[999: 匿名さん]

八王子がスカイツリーのお膝元なんて言ってるようなもんだね

[1000: 匿名さん]

芦屋と南芦屋浜の関係みたいなもん？