個人事業主が住宅ローンを組む場合の年収について

[働くママさん]

すいません。
色々調べても不明というか、不安だったのでご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。


現在シングルマザー2年目の個人事業主です。
3～5年後を目処に中古マンション（築15年くらい）を購入しようかと考えています。
諸経費込みで2500万の物件で、頭金800万くらいと考えています。
（現在、頭金として400万貯めています。）

年収は、370万です。
尚、年収は青色申告控除、経費、小規模共済（年72万）等を引いた年収になります。
将来、子供に迷惑がかからないよう、住宅の確保しようと思っています。



そこで、お聞きしたいのですが、、

【1】年収とは青色控除、小規模共済も引いた額で審査になるのでしょうか？

【2】年収400万以上ないと2000万の借り入れ（ローン25年）は、審査に厳しいでしょうか？

【3】シングルマザーでローン審査は厳しいでしょうか？


以上です。

ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授をお願いいたします。

[1: 働くママさん]

スレ主です。

すいません。頭金800万のうち、300万は諸経費+引越し代などです。

[2: 匿名さん]

個人事業主であれば、最低ラインで３期分の決算を提出が必要だが、３年後ならその点はクリアだね。
今使っている銀行が貸してくれれば良いが、難しい場合は、住宅金融支援機構が一番可能性高いと思う。
ただし、他のローンが有ると厳しい。2000万の25年返済で年収370万だとちょうどギリギリのライン。

年収370万/12ヶ月=月収で30.8万
それに返済比率を30%（民間金融機関）35%（金融支援機構）で割ると、
92500円と108000円位。

2000万の25年返済は、金利3%だと95000円位。

[3: 匿名さん]

１．個人事業主である事
２．単独債務者である事
３．強力な連帯保証人（夫）がいない事
４．子供がいる事（人数は少ないほど良い）
５．女性である事

上記の５つの理由から、かなり厳しい条件だと思います。
ただ、ローンは組めると思いますが、融資額の面で減額は免れないかと。

連帯保証人（恐らく両親をお考えでしょうけど）の年齢・年収はどうなのか。
両親が５０歳を超えていると・・・うーん。
また、子供が何歳で何人なのか・・・。

当然カードなどの支払いで事故歴が無い事などは大丈夫ですよね？
銀行によっては、ちゃっかり別れたご主人の事故歴も見るところもあります。
婚姻関係中に金融トラブルを抱えていたかどうか・・・など。

[4: 入居予定さん]

年収３７０万で２，０００万の借入なら余裕じゃないですか？
他にローンとか借金がなければですが。
年齢が書いてないので、はっきりとは言えませんが、２５年にこだわらず、長めに組んで金利等の動向を見て繰り上げできるようにした方がよろしいかと思います。
３０年とか３５年にして毎月の返済額を抑え、貯蓄をしていくことをお勧めします。
５０㎡以上とか条件はありますが、住宅ローン減税にも築１５年なら対象になる可能性もありますので、そちらも忘れずに。

[5: 匿名さん]

年収も頭金もスレ主さんより少ないですが、同じくシングルマザー、
年収300万円台で先日2200万ほどのローン通りましたよ。
勤務先も上場企業などではなく、小さな会社です。

都市銀行などはまず審査に通らないので、フラット35一択でした。
連帯保証人も不要でした。
自分に万が一の事があったときのことなど色々考えての住宅購入です。
入居後は姉と同居し、姉から若干の家賃をもらうので
それを貯金していき、繰り上げ返済していく予定です。

先のことはどうなるかわかりませんが、やってやれないことはないと思いますよ。

[6: 匿名さん]

当方は個人事業（白色申告）で３期黒字、頭金５割入れましたが、
連帯保証人無しで問題なく貸してくれましたよ。

また、私は借り入れなどは過去に一切した事がありません。

三井住友、ＵＦＪ投資信託、最後に一応フラット３５（ＳＢＩ］モーゲージ）全部
審査出しましたが、全て問題なく通りましたよ。

働くママさんより少し頭金は多いですが、比率的には当方と差ほど変わらないと思います。
ですのでメガバン及び信託銀行も審査通した方がいいと思います。恐らく借りられるんではないでしょうか？

当方も、最初はネットの情報を信じ込んで個人事業だから都銀などはアウトと思い込んで
いましたが、全然そんな事ないようです。むしろ黒字幅が大きくて稼いでいればサラリーマンより
多く借りられると、後日不動産投資マニアな知人の税理士さんも言っていました。

それからメガバンクは実質金利が０、８７５でしたが、ＵＦＪ信託銀は０、７７５を提示
してくれました！

[7: 匿名さん]

個人事業主です。

【1】年収とは青色控除、小規模共済も引いた額で審査になるのでしょうか？

年収は売上から経費を差し引いた金額が年収です。あなたの場合は３７０＋７２＋６５＝５０７万の年収です。

【2】年収400万以上ないと2000万の借り入れ（ローン25年）は、審査に厳しいでしょうか？

その年収が続けば、多分大丈夫でしょう。

【3】シングルマザーでローン審査は厳しいでしょうか？

すいません、わかりません。

[8: 匿名]

年収は確定申告の所得の欄を書く
従って青色控除は引く
小規模共済は引かない

が一般的ではないかと思います

[9: スレ主です。]

スレ主です。
皆様、色々教えて頂きありがとうございます！

同じシンママの方や経験者の方の回答、すごく参考になりました。
また、ローン減税が50㎡以上や繰り上げ返済について、借入先等、すごく参考になりました。

本当にありがとうございます。



いくつか質問されていたので、回答させて頂きます。


・他に借り入れはありません。

・カードの事故歴はないと思いますが、
2年前くらいに引き落とし用の口座にお金を入れ割れていてコンビニ払いの紙が来ていました。。
（2～3日ですぐに払いました）
あと、冷蔵庫を買った時にリボ払いにしていました。

・連帯保証人に父は年金暮らし、母は他界しているので、なってくれそうな人はいません。

[10: 匿名さん]

７さんの「１」は違いますよ
私も個人事業主です

フラッットなら借りれると思います
しかしフラットも年々条件が厳しくなる可能性あるのではやいほうがいいと思います
去年までは頭金なしでも借りれたみたいですが今年から９割です
その残りの１割を負担してくれるところもありますが
良い物件が有るのなら考えてみてはいかがでしょうか

[11: 匿名さん]

１０です
３７０万では微妙です
４００万以下では以上よりも厳しいので
計算してみてはいかがでしょう

[12: 匿名さん]

個人事業主の場合、住宅ローンを借りる上での年収は、>8さんのおっしゃるように「確定申告の所得」が一般的だと思います。

連帯保証人は、物件の名義が共有ならその人が連帯保証人になることを求められるのが一般的だと思いますが、名義が単独なら不要なことが多いと思います。
ただし、そのかわり多くの銀行では保証会社の保証料が必要です。（不要の銀行もあります。）

ローンの期間は、年齢的に問題なければ私も35年をオススメします。その方が審査も通りやすいですし、毎月の返済額も抑えられるのでリスク回避になります。余裕があるなら繰上返済すればよいのですから。

[13: 匿名さん]

みなさんご指摘のように、>>7の１は×、>>8が○です。

概算経費のサラリーマンとは異なり、
確定申告で経費をきちんと控除している個人事業主は
どうしてもローン借入で不利になります。

銀行担当者に「限界まで節税してるので所得が低めなんですけど…」と言ったら
「それは確定申告をしている方ならみんな同じでしょう」とあっさり却下されました。

最後は、個人事業主の中でもその業種がものをいうようです。

[14: 匿名さん]

金融機関にも因るが、所得算定をする際に、給与所得部分について支給額面（控除前）で見てくれるケースが多々ある。

[15: 契約済みさん]

私は個人事業主、事業開始から3年です。
所得も似たような感じなので（スレ主さんの所得+共済+青色分）参考になればと思い。

借入約3000万35年　頭金ありで近いうちに住宅ローンが始まる予定です。

ネット銀行数社から都銀、地銀、信金、農協まですべて審査OKでした。
審査する前は私もネットの情報見て不安になっていましたし、
個人事業主ということで銀行でも審査通るまでは行員の反応も微妙な感じでしたが通ったとたんに
どこもうちで是非となって金利も信金等でもネット銀行よりも保障料含めていい条件まで出して頂きました。
広告に低い金利が出ているネット銀行だけではなく地元の信金等もバカにできないなと感じましたよ。

一般的な個人事業主に厳しいと言われているのは、
申告がまともにされてなくて申告額が実際の所得額より少ない人が多いためかなと個人的には思いました。

私の経験からするとまずは時期が来たらいくつかの銀行に相談してみることをお勧めします。

[16: 匿名さん]

私は女性で確定申告年収400万ちょいです。2500万円の中古物件ですが、頭金なしで事前審査を申し込んだら都銀とフラット35とも全滅でした・・・。都銀は2割の頭金、フラット35は1割は最低だせと言われました・・・。

[17: 匿名さん]

>16
少し遅かった。残念でしたね。
一年早ければ、フラット35で100%融資やってた。

[18: 匿名さん]

>>16

年収の6倍超だから、女性だからとか個人事業主だからとかは
関係なしに銀行は厳しいと思うけど。

フラットは出せも何も物件価格9割が上限だし…

[19: 匿名さん]

確定申告者の年収について
金融機関により見方は違うのかも知れませんけど、課税所得で審査すると思いますよ。

[20: 匿名さん]

一般論ですが、収入がどの程度安定してるか、物件の担保価値がどのくらいあるのか、金融機関はこれを見ると思います。
そして審査は銀行と保証会社の審査で行われ、銀行の不良債権を保証する保証会社の審査の方が厳しいはず。

[21: 匿名さん]

3～5年後を目処に中古マンション（築15年くらい）を購入しようかと考えています。＜其れ迄に、確定申告の年収の場合、節税効果で年収を下げるのではなく右肩上がりにし年収を上げておく事。または会社組織にするなら直近３年間は黒字にする事。
安定収入であれば年収３７０万で２０００万位は借りられると思う。

[22: 匿名さん]

１６さん
７です
９月実行の個人事業主です
恥ずかしながら頭金出せませんでした
物件は３０００万です
フラットで２７００万、イオンさんで３００万
全く自慢にはなりませんが頭金無くても借りれます
年収は４４０万です

手付金として諸費用１００万は最初に出しました
手元の残りは１５０万
残高に５０万は残したいので残りで家具代など引っ越し時に足りるか心配です

[23: 匿名さん]

個人事業主の審査時の年収は実質青色控除前で判断することが多いです
審査書類には青色控除後を記載しますが、申告書等を提出するのでその段階で考慮します

自営の場合の審査は職種によるところが大きく
怪我の可能性が高く体が資本のような職業は厳しくなります
士業のようなものはサラリーマンより有利になることが多いです

3-5年で後400万円だと約一年で100万の貯金ですが
年収370をCFにすると370+10or65=約380
ここから国保・年金・税金・生活費を差し引いて100万円の準備は厳しい
小規模共済が収入に対して多い(満額の一歩手前ですから)のが原因かと
確かに節税効果はありますが住宅購入の目標が達成できないのでは困ります

[24: 匿名さん]

自営業でローン審査に落ちる理由として、原価や控除部分を増やして課税所得を下げた為に落ちたというのがよくある話。
本審査時に納税証明、収入証明は提出するので未納の無い様に。また過去に重篤な病をした人は団信で拒否される。

[25: 購入検討中さん]

去年四月に独立した個人事業主です。今年初めての申告です(白)
年収は500万位、頭金200万ですが住宅ローン通りますかね？
宜しくお願いします。

[26: 匿名さん]

大概の銀行が３年間とか２年間の継続で黒字とか内規が有るので、それに合わないと蹴られます。

[27: 匿名さん]

前スレにも注意点が幾つも書いてあるが、確定申告の収入額じゃなく所得額を記入させる銀行もあるので、マイホーム計画は数年前から段取り踏まないとダメだ。消費増税も始まるし今更急ぐ必要も無いとおもうが。

[28: 匿名さん]

それを言ったら関係者が困るんでない？
業者徘徊は今が盛。

[29: 匿名さん]

うちは青色の個人事業主で、確定申告二期しか出せず取引先の銀行や信用金庫も全滅でした。所得900万円、専従者360万円で借り入れ3300万円。（総額3700万円、自己資金400万円）その他車のローン200万円、事業の借り入れ350万円。
フラットは一発OKでしたよ^_^
毎月105000円の支払いが…ストレスですが。

[30: 匿名さん]

ストレス感じながらご苦労様です（^　_　^）

[31: ハチ]

私、40歳個人事業者です
頭金ゼロで 3500万円ローン規模です

H25.H26年度の確定申告は開業後で共に年収180万円ほどで…
H27年度は事業も安定し出し年収340万円ほどで申告しました。H27年度に営業所得と別に会社役員をしまして600万円の役員報酬がありました。もちろん役員報酬も申告済みです。ですので、合計940万円の所得でした

借り入れやローンは有りません

家族が妻と子供2人です
妻はパートで年収100万円ほどです

こんなんでは、ローン厳しいでしょうか？

[32: 匿名さん]

>>31 ハチさん
個人事業主と会社役員とか二足のわらじって事？

[33: ハチ]

>>32 匿名さん

はい、ただし役員のほうはH27年度のみ一年だけになります…

[34: 匿名さん]

個人事業主や小規模経営者は銀行の見る目が厳しいですからね。フラットとかが良いかもね。

[35: 匿名さん]

年収3期とも500万強
SBIネット銀行で3200万

最近は個人事業主にも銀行は優しいね

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
可処分、金利込み返済額を考えると重いね。ガンバ。