重要事項説明書と実際の占有面積が異なっている？

[YK]

現在の賃貸マンションに入居してから10ヶ月経っています。
新しい家具を購入するために部屋の内寸を採寸したところ、
どう計算しても契約時の重要事項説明書に記載してある占有面積より
明らかに実際の面積が狭い事に気付きました。

○占有面積は重要事項説明書・賃貸借契約書・広告チラシは全て23.46㎡
○部屋は完全な長方形の1R
○採寸した長方形にはUB・玄関ドア・PS等が全て納まっている
○部屋の内法は225cm×850cm(*長辺は玄関ドアの内側まで)
○角部屋なので壁芯を推測するために窓を開けて外壁と内壁の厚みを採寸した寸法
　短辺方向のベランダ側が23cm・玄関側が3cm(*玄関ドア外の壁からドアの内側まで)
　長辺方向のマンション外壁側が25cm・隣部屋との厚みは採寸出来ず
○壁芯計算の元となる寸法
　短辺：内法225cm＋(23cm＋3cm)/2＝238cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　*長辺の隣部屋との壁の厚みは外壁側と同じ25cmと仮定して計算
○壁芯計算
　238cm×875cm＝20.825㎡

○仮に以下の条件で計算した場合
　・短辺を玄関ドア外からベランダ側外壁まで
　・長辺の隣部屋との壁の厚みを50cmと仮定
　短辺：内法225cm＋23cm＋3cm＝251cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　短辺×長辺＝21.9625㎡


一点だけ気になっている部分が、重要事項説明書での
[２．当該建物の表示並びに交通]の項目の「建物の表示」の「面積」部分の記載事項が
[占有]23.46㎡ [バルコニー]0㎡となっており、
この部分については重要事項説明を受けた際に、先方は
「バルコニーはもちろん私用として利用出来ますが、非常時の避難通路となるために
　扱いは共有部分となるので、占有面積には含まれず書類上は0㎡という記載になります。」
と言っていました。

実際のバルコニーの面積は、手すりの内側から外壁までの採寸で、
120cm×228cm＝2.736㎡となります。

壁芯計算をした20.825㎡とバルコニー面積の2.736㎡を合計すると23.561㎡となり、
賃貸借契約書や広告の23.46㎡とほぼ同じになります。


私の占有面積の計算方法に何か見落としがあるのでしょうか？
それともバルコニー部分の面積の扱いについて、実際は占有面積に含めているのに
当方には虚偽の説明をしたという可能性があるのでしょうか・・・？

アドバイスお願いします。

[6: 匿名さん]

賃貸で1Rでしょ？目くじらたてることでもないじゃん。どうしてほしいの？

[7: 匿名さん]

恥ずかしい結果になるに一票。
まあ疑問を持つのはいいけど、大切なものまで失う事にならないようにね。

[8: 匿名さん]

クレーマーな予感。

[9: 匿名さん]

要するに、バルコニーが専有面積に計算されてしまっているということなんでしょうか。

それは明かに違法表示ですが、持ち主すらわかっていない可能性がありますね。

嫌だったら、さっさと引っ越したらどうでしょうか?　引っ越し代の請求くらいは
できるかも・・・。

[10: 匿名さん]

『占有面積』と書いた時点で終わってる

[11: 匿名さん]

私も、登記の面積が違う！と思って、いろいろ調べました。
そして、スレ主さんと同じように壁芯計算のことがわかりました。
うちの場合は、それでつじつまがあったので、なるほどね。で終わったのですが、
納得できない結果であったら、やはり引っかかる問題になったと思います。

そうなっていた場合、誤差の内と自身で納得しようとしたか、とことん追及していったかは、振り返ってみてもわかりません。でも、そのことに気がついた者とっては大きな問題だったと、私は思います。

[12: 匿名さん]

>>01
貴方なりに頑張って実測したという形跡は伺えるけれど、そもそも壁芯の位置を
開口部をヨコから見た寸法（いわゆる見込寸法）をから判断しようとする事自体が間違い。
それをするには、壁体内の構造がどうなっているかを正確に把握していなければならない。

貴方は「壁芯＝壁の中心線」という言葉を何処かで聞いたがために、外壁の仕上面から
室内の仕上面までの距離の２分の１を、単純に「芯寸法と内法寸法の差」であると
解釈している。だが、実際はそうではない。
壁芯とは通常、「躯体壁の中心線」の事であり、一般的なＲＣ構造のマンションの場合
躯体表面から室内側へ、断熱層→下地組→ボード→仕上材（クロスなど）の順にフケてくる。

近年のマンションであれば断熱層は最小でも25mm、下地はこれを欠損させる事無く
設置しなければならないから、それぞれの寸法を積算すると少なくとも80mm以上。
つまり躯体の厚さを150mmとすれば、壁芯の位置から最低でも155mm以上は
内側へ引いた位置に「仕上面」が来ることになるのだ。
これだけでも、貴方が想定した壁芯の位置とは3〜4cmの差があるということになる。
そして、

>短辺方向のベランダ側が23cm・玄関側が3cm(*玄関ドア外の壁からドアの内側まで)

この記述から、貴方の解釈は「玄関側の壁厚は３cm」という事になるが、それはおかしい。
ドアが配置されている面は一般的には耐火区画であり、壁厚が３cmなどという事はない。
ドアの表面から壁芯の位置を想定するのは非常に難しい事だ。
貴方の考え方でいくなら、せめてベランダ側と同じ条件で考えなければ不正確。

これらを踏まえると、貴方が想定した「壁芯寸法」は次の様に補正される。
　短辺：内法225cm＋15.5 ×2 ＝ 256cm
　長辺：内法850cm＋15.5 ×2 ＝ 881cm
なお、この検証もあくまで想定に過ぎないので、「正確である」とは言えない。
壁や開口周りの構法によっては、貴方が表面的に目視している以上に、壁芯はもっと
外側にあるのかも知れないのだ。

上記試算から「壁芯面積」を算定してみると、約22.55㎡となる。
契約上の専有面積にはまだ足りない数値だが、図面を見ずに予測している状況としては
相手方の悪意有るチョンボを疑うほどの事態ではなさそうだと、私なら考える。

なお、この件においてバルコニー面積云々はおそらく無関係だと思う。
20㎡程度の区画であれば、壁芯面積と内法面積との間に２〜３㎡程度の差が出るのは
ごく当たり前の事であり、貴方が実測したバルコニー面積が契約面積に入っているとしたら
今度はそちらの「差」について説明がつかなくなってしまう。
他の方が指摘しておられる通り、疑わしいと思うのなら貸主に詳細を確認する事。
マンションの竣工図か設計図書を見れば、芯寸法は一目瞭然である。
きちんとしたところが建てた物件なら、図面の中に住戸別の面積算定図もある筈だ。

万が一、契約上の専有面積にバルコニーが含まれていたら堂々と問題にすればよい。
話がおかしくならない様に、貴方も初手から生兵法的な考えは持つべきではない。

[13: 匿名さん]

>私の占有面積の計算方法に何か見落としがあるのでしょうか？
>それともバルコニー部分の面積の扱いについて、実際は占有面積に含めているのに
>当方には虚偽の説明をしたという可能性があるのでしょうか・・・？


前者。
以上、終了。

[14: 匿名さん]

自分も、恥ずかしい結果になるに一票。
努力は認めるけど、意味ないと思います。
詳しいレスをするのも、無意味と思います。
しかも、賃貸というのによくわからない。
買ってみたら図面と違うとか、寸法が違うとかならまだ解るけど。

[15: YK]

＞No.05 by 匿名さん
＞No.10 by 匿名さん
気付きませんでした・・・お恥ずかしい限りです><

＞No.06 by 匿名さん
＞No.08 by 匿名さん
今の部屋を決めた最大のポイントが専有面積の広さだったために、
北西向きの角部屋ほかいくつかのデメリットがあったのですがここに決めたので・・・。
事実が異なっていたなら気付かずに10ヶ月住んでいた事がショックですし、
計算方法が間違っていたのでしたら初心者の私にお教え頂ければと思った次第です。

＞No.07 by 匿名さん
この件を不動産屋に話をして、こちらが恥をかく分には、今後のために勉強になるので構わないです。
ただ、それによって私が知らない「大切なものまで失う」ケースというのがあるのでしょうか・・・？

＞No.09 by 匿名さん
持ち主が分かってないならまだしも、意図的だったのかが気になります・・・。
同じフロアに5部屋あるのですが、この10ヶ月のうちに3部屋も住人が出て行ったのが、
もしかしたら同じトラブルだったのかもしれないです（気のせいかもしれませんが・・・）

＞No.11 by 匿名さん
貴方様のケースと同じで、計算結果がつじつまがあって納得出来れば私も嬉しいのですが・・・。
おっしゃる通り、その「数㎡」の差でここを選んだので、私にとっては大きな問題なんです。。。

＞No.12 by 匿名さん
専門的なお話、本当に有難うございます！大変勉強になります。
この長文のコメントを書いて下さるのに長いお時間を割いて下さった事、心より感謝します。
おっしゃる通り、実寸の壁厚は25cmですが、壁芯の位置を仕上面から20cmの位置にあった場合で計算をしてみると、

　短辺：内法225cm＋20×2＝265cm
　長辺：内法850cm＋20×2＝890cm
　短辺×長辺＝23.585㎡

となり、つじつまが合います。
恐らくおっしゃる通りで、壁芯の位置が私の予想以上に仕上面より外側にあるのだと思います。
明日先方にTELする際のとても大きな参考になりました。本当に有難うございました。
結果はまたご報告させて頂きます。

＞No.13 by 匿名さん
＞No.14 by 匿名さん
恐らくおっしゃる通り私の計算方法の誤りだったという結末になりそうです。。。

[16: 匿名さん]

推測だらけの阿呆な質問の相手をさせられる不動産屋の立場を考えた事があるか？
あんたは恥ずかしい思いをするだけと思うかも知れないが、
不動産屋があんたに対してどんな感情を抱くだろうな。
『そういう人間』と見られる事で失うものがあるのを気にしない程、人間として堕ちたく無いな。

[17: 12]

仲介業者によっては、賃貸物件の建築図を持っておらず
よく店頭の広告に出している様なマンガ以下の略図しか持っていない事もあるが
問い合わせをしてみるくらいはしてもバチは当たるまい。
その際の対応で業者としての質が判る事もあるだろう。
もっとも、ここまで問題視するのなら、詳細な図面を求めるのは
当初の契約時であるべきだった。

[18: 匿名さん]

広さ重視で借りたって、実物見て納得の上借りてるんですよね？
不動産屋に行くなら後々の対応まで考えて行った方がいいですよ。

あなたの言ってることが正しかったらどうするのか。
面積比率で値引き要求？
違約金（引っ越し代＋新居の初期費用程度）もらって退去する？

そこまで考えて行かないと。

[19: 匿名さん]

あなたの言ってることが正しかったら、宅建協会へ告ってやれ。

[20: 物件比較中さん]

＞現在の賃貸マンションに入居してから10ヶ月経っています。
スレ01の１行目。「賃貸」と書かれてる時点で熱く議論する話題と思えないけど。

[21: 匿名さん]

熱い議論なんかされてるか？

[22: 匿名さん]

№11です。
スレ主さんは、将来マンションを購入した時に、疑問に思わなくてすみます。
私たち夫婦は、登記上の面積と、契約上の面積と違っているのは少なからずショックでした。（面積少なくなってるんですから）
そんな事実があることを知っていてマンションを購入する人って、そんなにいないでしょう。

今後のためにより多くの知識を得ていくことはとてもいいことだと思います。
№12さんのお話、私もとても勉強になりました。

[23: YK]

不動産会社に問い合わせをし、確認が取れた点をご報告します。

○バルコニーは専有面積には含まれていない
○不動産会社が所有している図面に記載されている短辺：270cm×長辺：869cm＝23.463㎡　(→専有面積と一致)
○長辺の外壁から私の部屋までの壁厚は25cm
○隣室との壁厚は15cm
　（→隣室の方の部屋にお伺いさせて頂いて、私の部屋の仕上面の位置と隣室の仕上面の位置を
　　お互いの部屋の間にあるベランダの柱にマーキングし、採寸したので確実)
○壁芯等の構造が記載されている設計図は所有していない　（→恐らく設計事務所が所有しているとの事)
○施工会社と設計事務所の当時の名称・所在地・電話番号
　（→両社ともGoogleおよび104にて社名で調べたところ、既に存在していない）

設計図が確認出来ていない状況なので、実際の壁芯の位置が仕上面から何cmの部分なのかは把握出来ていないのですが、
やはり疑問を感じてしまうのが、短辺の壁芯位置についてです。

短辺の内法が225cmで短辺の両壁芯からの寸法が270cmという事は、両サイドの仕上面から壁芯までの和は45cmとなります。
両サイドの壁厚自体の和が40cm＋内法が225cm＝265cmであるのに、両サイドの壁芯寸法が270cmという点です。
このような事は一般的にあり得るのでしょうか？

ちなみに当マンションは築22年で、内装のリフォームや改築については、退去時のクロス張替えや仕上面損傷部分の補修以外は一切行っていないとの事です。


＞No.18 by 匿名さん
おっしゃる通り内見した上で契約したのですが、私は初めての賃貸契約だったので勝手が分からず、
そこまでの詳細は確認せずに契約してしまいました。
相違があった場合に今後どうするかについては、正直どういう対応法があるのか存じ上げないので、
まだ先方に疑問点を問い合わせしている段階です。

＞No.19 by 匿名さん
宅建協会に相談するという方法もあるのですね。有難うございます。
先方との話で折り合いがつかなければ相談してみたいと思います。

[24: 匿名さん]

築22年の賃貸でこんな確認させられる不動産屋はたまったもんじゃ無いな。

[25: 12]

>>23
>両サイドの壁厚自体の和が40cm＋内法が225cm＝265cmであるのに、
>両サイドの壁芯寸法が270cmという点です。
>このような事は一般的にあり得るのでしょうか？

一般的にも何も、単純に算数として成り立っていないじゃないか。
実測したと言う壁厚の数値が本当に正確なのだとしたら、貴方が危惧している通り
短辺方向の芯間距離は（物理的に）2700mmには足らないという事になる。
であれば、契約上の専有面積を決めるにあたって根拠となったもの（すなわち図面）を
貸主に何としてでも提示させなければ、ことの真相はわからない。
前にも書いたが、チラシに載せている略図程度のものではなく、そのチラシを描く際に
基となった図面が必ずある。
貴方がスケール片手に奔走したところで、正確な事は確認できない。

ちなみにその図面は設計事務所ではなく、本来は建物の所有者（大家）が
保管しておくべきもの。通常の賃貸マンション建設事業では、実施設計図と竣工図は
施主に納品され、建築確認手続きの際に用いた申請図も副本として施主に返還される。
通り芯の位置と各部寸法は、この図面にきちんと明記されている。
ルーズな大家ならそれらを保管していない可能性はあるが、それでも貸主が何をもって
契約上の専有面積を確認したのかという経緯は必ずある筈なのだ。

・・・結局のところ、こうしたトラブルが起こらない様に、貸主が提示する図面には
「図面と相違がある点については現況を優先する」というキャプションがある。
それに合意した上での契約ならば、貴方が入居後１年近くも経った時点で
問題にしたところで、残念ながら満足のいく結果は得られないのではないかと。

ひとつ、どうしても釈然としないのは、貴方が「25cm」と断言する外壁厚の数値。
実測方法が具体的にイメージできない以上、それを前提にコメントもしにくい。
また、「その先の対応」については、他の方々が指摘されている通りだと思う。
仮に契約面積と実態との間に齟齬があったとしても、現賃料を面積按分して
差額を取り戻すというのは少々難しい気もするし、私もその辺りにはあまり知識がない。
しかし、どうしても相手方に何かを主張するなら、まずは事実確認が先決かと。

私も、自分が部屋を借りる時には必ず「竣工図」か「設計図」の中からコピーした
当該住戸の平面図を貰って、芯寸法を確認している。
（逆に、この図面を基に内法寸法を正確に把握する事はできないが）
借りる者・買う者の区別に拘わらず、居住空間を大切に思うのであれば
「内法面積」と「契約面積」には差があるという事は一般常識として認識しておくべきだ。