レーベン川越六軒町（DEAR EGOIST PROJECT）

[検討中の奥さま]

タカラレーベンのレーベン川越六軒町（DEAR EGOIST PROJECT）を検討中の方、
情報や意見などがありましたら、どうぞ宜しくお願い致します。

所在地：埼玉県川越市六軒町一丁目10-1他（地番）
交通：東武東上線 「川越市」駅 徒歩4分
西武新宿線 「本川越」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.03平米～92.64平米
売主・販売代理：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawagoe/
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【物件のURLを修正しました　2014.1.30 管理担当】

[1: ご近所さん]

私の家にさっそく広告が入っていました。川越では2度と出ないであろう好立地マンションだと思います。価格は㎡あたり、50～55万円くらいかな？と思いますがどうでしょうか。

[2: 匿名さん]

うちにも広告が入ってました。
確かに場所はかなりいいと思います。
だだ、ここって借地なんですよね。
広告をよく見ると、月々解体準備金と地代を払うことになってます。
やっぱり、借地じゃないとこんないい土地はないんですかね。

[3: ご近所さん]

借地権付きマンションであればかなり安いかもしれませんね。

[4: ご近所さん]

立地の良さの定義は人それぞれかもしれませんが、
川越市駅から近いのは良いですね。
近くにスーパーマーケットが無いのが残念です。
踏み切り越えてベルクに行くのか、
結局、本川越まで出なければならないのか…

標準装備も充実しているので、
価格次第では近隣の方々で直ぐに売れるでしょうね。

[5: 匿名さん]

借地権をどう捉えるかですよね。
案外リタイアの人とかが好んで買いそうかもしれませんね。相続する方は大変ですが…
自分が住み替えの時もリセールよりは賃貸に出しても空きの心配が無さそうだし、デメリットもやり様によっては上手く生かせる物権かと思います。

[6: ご近所さん]

借地権付きマンションは、年配の人にとっては有利な買い物かもしれません。比較的安くていい物件を購入することができます。しかし、若い人にとってはどうでしょうか？　やっとローンを払い終わり、会社も定年になってしばらくしたら、取り壊すから出ていけ！と言われるわけですから。それに、借地期間が残り少なくなったマンションをわざわざ金をかけて大規模修繕するでしょうか？　必要最小限のメインテナンスしかしなくなると思います。そうした場合、かなりボロマンションになってしまいますね。もし賃貸に出すにしても、他のマンションに比べるとかなりハンデがつくのではないでしょうか。若い人はその点も考えたほうがいいと思いますが、いかがでしょうか。

[7: 匿名さん]

借地権付きでDear Egoist Projectって言われてもね...

[8: 周辺住民さん]

立ち退きがスムーズじゃなかったのか、
ど真ん中に古い薬局残ってますね。
それともあの家が地主!?

そんなわけ無いか…

[9: 匿名さん]

プロジェクト名がなんだか凄い事になっていますね。
家選びに妥協する事なく、希望や好みを追求できるようなマンションというコンセプトがあるのでしょうか。
設計はアルコデザインスタジオのようですが、建築実績を見ると個性的で素敵なデザインの建物が多いですよね。

[10: 匿名さん]

2900万台よりとあるので価格帯は安いというわけではなさそうですね。
駅徒歩4分の強みの方が大きいのかなと思います。
駐車場代0円のメリットと解体準備金と地代だとどちらが得になるのでしょう。
太陽光発電も修繕費とか掛かりますよね。。
間取りや設備仕様はどんなものだったのでしょうか？

[11: 匿名]

接客が最悪で不快でした。

価格表示まで、2日間に渡りトータル5時間の接客でした。
勧められたのは75㎡の部屋でしたが、
「借地権で4000万だったら、他の相続可能な資産価値の高い物件も視野に入れたい」
旨を伝えたところ、態度が急変し怒りだす始末。

最初から価格を提示してもらえたら、お互いのロスも最小にとどまったはず。
営業にコストかけ過ぎでは?

[12: 匿名さん]

すぐには価格を教えてくれないんですね。川越市駅からかなり近いので検討したんですが、借地にも関わらず65㎡台で2900万円台～と高めの設定だったので諦めました。ちなみに、勧められた75㎡の部屋はいくらくらいだったんですか？

[13: ご近所さん]

定期借地権付の場合、周囲の相場の50～60％の価格になるのが普通です。川越市駅から4～5分のマンションの価格は　㎡あたら50～55万ですから、定期借地権付きでは㎡あたり30万程度になると思います。65㎡のマンションであれば、2000万あたりが妥当でしょう。2900万は高すぎます。

[14: 匿名さん]

No.13さま

根拠は？
高いと思われるのであればｽﾙｰすれば宜しいではないでしょうか？

[15: 物件比較中さん]

13さんは検討の参考になる意見だと思う。
逆に14さんみたいなのって・・・？？

ここはまだ正式価格が決まってないんでしょ
MRに来た人にそれなりの価格を言って反応をみてる段階のようですね

[16: 買い換え検討中]

共有施設、キッチンスタジアムっていらないよな。
あと、100超えの部屋数に対してエレベーターが2基しかない？

[17: 匿名さん]

たしかにキッチンスタジアムは意味不明ですね。スタジアム？？？

それにしても、こんな田舎で借地権マンションって初めて見ました。

借地でもいいから良い立地に住みたいって都心だけの話じゃないの？

[18: 匿名さん]

キッチンスタジアムってなんですかね？まったく想像ができないです。そういうのって税金とかの援助とか受けてやっている組織か何かですかね。

[19: 匿名さん]

ママ友同士で一緒にご飯を作りながらそのあとランチパーティ的な物を想定しているのでしょうか？
あまり使われなさそうな感じですが…。
どういうものを想定しているのでしょうね？

私が読んだマンション購入本だと、
定借のマンションの場合、
周りの新築分譲のマンションの7割以下の価格ならアリなんじゃないかと書かれていました。
根拠はいまいちよく私にはわからなかったのですが…。

[20: 匿名さん]

（１）50年の定借権付とは、50年経ったら取り壊して地主に土地を返さなければならないのですよ。
（２）定借権が残り少なくなったマンションを買う人がいますか？　普通のマンションに比べて極端に資産価値が低くなるこ　とは当然です。
（３）定借権が残り20年以下になった場合、将来取り壊すマンションに、だれが莫大な費用をかけて大規模修繕をしようと考　えますか。ある建築評論家は、定借権付マンションは、マンションスラムになるかもしれないと警告しています。
（４）若い時に、定借権付マンションを長期ローンで購入し、ローンも払い終え、会社も定年になり、やれやれ、と思ったら　取り壊すので出て行け、といわれたらどうしますか。
（５）人生何が起きるかわかりません。転勤、転職、親の介護、などなどで、やむなくマンションを手放して、他に移らなけ　ればならないこともあります。その場合、売ろうとしても定借権付マンションは二束三文でしょう。もちろん貸すという手もありますが。
（６）年配の人は買ってもいいと思いますが、若い人は手を出すべきではないと思います。

（７）したがって、価格は、周辺マンションの6～7割程度になるのが当然でしょう。この場合、確かに立地条件はいいですが、65㎡で2900万円はちょっと高いと思いますが、どうでしょうか？

[21: 周辺住民さん]

立地条件すら良くないのがさらに高く感じる
所以なのかもですね。

[22: 匿名さん]

>川越市駅から4～5分のマンションの価格は　㎡あたら50～55万

市駅から４･５分のマンションって、最近では
近隣住民の反対運動がすごかったヴィスタガーデンしかないじゃん。
あそこは平米４５万円程度じゃなかった？
ってことは、ここは定借だから平米２５万円くらいが妥当？

でもそれじゃ商売にならないだろうから･･･
ずいぶん長期戦になりそうな物件だね。

[23: 匿名さん]

業者委託のお料理教室か何かをやる部屋なんでしょうか＞キッチンスタジアム
キッズルームやゲストルームを作った方が回りそうな気がしますが定借マンションだと
それも微妙なのでしょうかね。
モデルルームのプレオープンの日程が書いてありますが既に始まってるのでしょうか。
設備仕様が気になってますのでどんな感じだったか感想が聞きたいです。

[24: 匿名さん]

業者委託の教室、確かにやりそうな感じですね。
最初のうちは結構にぎわいそうです。
でもそのうちには飽きられてしまうのではないでしょうか…。
キッチンスタジアムは普段はママ友パーティみたいに使われそうですね。
あとホームパーティとかでしょうか？
あればあったで誰かしら使いそうですが…。
ランニングコストはどうなんでしょうね。

[25: 匿名さん]

築30数年のマンションをリノベートしたものを購入した友人がいます。内部は最新の間取りに変更され、設備も最新のものが入っていおり、まるで新築マンションと見まごうばかりでした。リノベーション代を上乗せしても、新築よりかなり格安だったと喜んでいます。本人はずっとそこに住むつもりでいるようです。定借権つきマンションではこのようなことはできないでしょう。

[26: 匿名さん]

んっ??

出来ますよ。

[27: 買い換え検討中]

プレシス本川越と比較検討中。どちらも決め手に欠けます。
近いうちに本川越駅近辺で新プロジェクトないですかね？

[28: 物件比較中さん]

定期借地権マンションで宣伝文句がDear Egoist
数十年後に間違いなく負の遺産となる定借マンションだけど、自分はそんなに長生きするつもりないからいいや! 残される家族のことなんて知ったこっちゃないし！ 自分だけ良ければいいじゃん‼︎
ってなエゴイストにオススメってこと？？

[29: 匿名さん]

キッチンスタジアムが一番ランニングコストが少なそう。
ゲストルームもキッズルームも結構費用がかかるって聞いたことがあります。
管理組合の集まりやその他いろいろなことに利用できそうなのは、
キッチンスタジアムなのかなって思いました。

[30: 匿名さん]

定借権がついていないマンションだったとしても、築３０年建っているのなら、いつかはマンション自体、大きな改修工事や建て替えがあるのかもしれないですね。
購入時はかなり安くなると思いますが、維持費がかかっていくというのは頭に入れておいた方が良いと思います。
どんな物件でもそうですが、どうしても老朽化してしまいますから。

[31: 匿名さん]

このマンションは、通常の管理費、修繕積立金以外に、地代と解体積立金合わせて、月1万円～1万3千円発生します。50年間それらを払い続けると600～700万以上になります。ですから通常の所有権付きマンションよりも、最低でもその分安くなければ計算が合わないように思うのですが。

ちなみに、このマンションから直線距離で100ｍと離れていないNTTの社宅跡地に建てられた某マンション（前に立てば見えます）が、6年前に売り出された時の価格が、㎡あたり50～55万円でした。

これらから考えると、このマンションはかなり強気の価格設定になっていると思うのですがどうでしょうか？　　

[32: がっかりした人]

モデルルームを見に行きました。
営業のマナーがなっていません。
がっかりしました。

[33: 匿名さん]

近々モデルルームに行く予定でしたが、営業がそんなに良くなかったなんてがっかりです。具体的に営業はどんなマナーが良くなかったんですか？

[34: 匿名さん]

このマンションの地主さん、かなり強欲な感じがする。

[35: ご近所さん]

地主の川木グループは地元に根差した、比較的マシな不動産屋だとの印象ですが(私は)

[36: 匿名さん]

地権者さんって法人なんですね。
あまり普段暮らす分には
接点はないのではないかと思います。
しっかりしている会社なのですか。
なんとなく安心します。
これからもっとこの辺りの事を調べていこうかなと思っています。

[37: 匿名さん]

定借権付きマンションなのに、所有権付きマンションと同じような価格で販売し、かつ50年にわたって借地権料をとるわけでしょう？

[38: 匿名さん]

説明を聞きに行きました。
ここは定期借地、80年と聞いたと思います。

価格もだいたいしか教えてもらえず、次週に価格提示会があると言われたのですが、源泉徴収を持ってきて欲しいと言われまだ色々な物件を見ているだけだったので、その手法に疑問を感じ止めました。

説明はかなり拘束されました。

全水道、たからの水と言う浄水器だったり、電気の使用量が見えるモニターが付いていたり、特に必要ない、維持費のかかりそうなものが多いなと感じました。
なのに、キッチン後ろのカウンターや食器洗浄機がオプションだったり。
モデルルームってあんなもんですかね？
お風呂の扉や部屋の扉、キッチンカウンターの材質も、間取りもリビングの隣の部屋と壁を壊して広くしていて、それもオプションで出来ますと言われました。
原形がまったく分かりませんでした。

[39: 主婦さん]

他物件でしたが、レーベンさんの営業は本当に疑問でした。
価格も知らされないのに源泉徴収票を持ってこい・・・私も同じことを言われました。
毎週３時間近くの拘束は参りました。購入意欲が下がり、やめました。
この物件は場所が気に入ったのですが、かわらない営業方法のようなので、やっぱりやめようと思います・・・

[42: 匿名さん]

価格もわからない状態で源泉徴収票を持っていく気にはなりませんね。
以前購入した時は、購入を決定し、ローンの仮審査の申し込み段階で初めて源泉徴収票を
持参しました。
仮申し込みの段階でも、とりあえずローン審査をしてしまおうと言う意向なのでしょうか？

[43: 匿名]

まさか源泉徴収表を見て、高値をふっかけるかどうか検討してたりしないですよね？価格表出さないのはそう疑われても仕方ないですよ。

[44: 匿名さん]

定借で80年ってすごいですね。
生涯にわたって住めることは確定している感じでしょうか。
古くなってしまったマンションってそもそも住めのか、という疑問があるのですが、
定借だと返還するので権利関係で揉めることもなく良いかなと思いました。

価格を提示されていないのに源泉徴収票はいただけないですね…。
どうしてなんでしょうかね！？

[45: 匿名さん]

定借権付マンションでは、管理費や、修繕積立金のほかに、借地権料を毎月払わなければならないのでしょう。それも80年間同じ価格ではないでしょう。途中で何度か値上げされるでしょう。住んでいる限り月々1万円以上の借地権料を支払い続けなければならないということは、結構大変じゃないの？（トータルすると700万円～1000万円以上？）　販売価格は当然その分安くならないとおかしくない？

[46: 匿名さん]

物件の価格だけ見ているとその後の資産価値などの条件を身落としますからね。
知らない人はそれでいいと思うかもしれないけど、知ってしまったら馬鹿らしいと思う。
このあたりは、対応を確認しておかないと不利益を受けてしまいそう。

[47: 匿名さん]

相場の7割半くらいの価格なら定借でも十分だという話はマンション購入雑誌でみた事があります。
やはり地料を払っていくことを前提で、とのことでした。
固定資産税は上物のみですので、建物の価格がどれくらいの割合をしめているのか
確認していった方が良いのかなと思います。

[48: 匿名さん]

昨日“第一期完売御礼”のビラが入っていました。本当に売れたんですかねえ？

[49: 匿名さん]

詳しい方がいたら教えて下さい。
定期借地権付マンションを購入するということは、数十年にわたって借地料と解体費用積立金を払い続ける義務を負うってことなのでしょうか?
数十年後にそんなマンションを相続すると、既に価値のない建物を使う権利をもらうと同時に借地料と解体費用を払い続ける義務も相続するってことですか？ もしそうなら借金を相続するのと一緒ですよね。
そんな恐ろしいマンションじゃ転売も出来ないだろうし。。。どうなんでしょう？

[50: 匿名さん]

地上権の相続ということになるのでしょうかね？？
法律関係は本当に難しくてわかりにくいです。
スレでのご意見を参考にして質問をまとめて、
一度MRで聞いてみたいなと思っております。