坪単価の考え方

[申込予定さん]

今注文住宅検討中で、工務店を中心に話を進めています。
無知なので教えて頂きたいのですが、坪単価は建物建築費だけで考えられている数字なのでしょうか？
またその場合、住設や配管など一般的には含んで考えられているのでしょうか？
どなたかご教示ください。

[73: 申込予定さん]

結局僕ら素人は何を基準に業者を比べれば良いのでしょうか？
今までの書き込みだと、素人はほぼ不可能としか読めませんね（笑）

[74: 匿名さん]

実際、建築士程度の知識がなければ、工事の良し悪しは分かりませんし、中身の比較は内容を明らかにしない業者の体質がるある限りできません。
例えば、単価については、タマ、埼玉生協、アイダが全て坪３０万ですが、設備、材料など仕様、施工人工があって始めて比較できるというものです。
このレベルは全て同じと捨てセリフが出てきそうですから、大手メ－カ－の商品で坪７０万円と建築士事務所が設計する７０万円のものがあったとしても、その中身が分からなければ比較できないことを付け加えておきます。

[75: 購入経験者さん]

＞No.73さん

父親が元大工だったから相談できましたが、私には素人には無理だと思いました。
また建築士と言っても何も出来ない人も要るので、あてになりません。
とりあえず解ることは自分で勉強して、後はあなたの運だと思います。

[76: 入居済み住民さん]

>実際、建築士程度の知識がなければ、工事の良し悪しは分かりませんし、中身の比較は内容を明らかにしない業者の体質がるある限りできません。

現実的にも着工して自分でチェックできるか、と言えばやっぱり無理で、仮に建築中に瑕疵を見つけたからって直させる立場でもありません。結局、施主であっても何もできないに等しいでしょう。もちろん、重大な瑕疵があれば責任問題でしょうし、ＨＭの監督（監理）者に話はできるでしょうが。

>とりあえず解ることは自分で勉強して、後はあなたの運だと思います。

大手ＨＭでも少なからずトラブルありますので、「運」はあると思います。ＨＭの注文住宅であれば、①担当の営業に当たり外れがあるので、選びに選ぶこと、②予算で無理しない、コスパを求めない、ケチらない、③とにかく時間をかける、はやった方がいいです。

[77: 匿名さん]

>>73
ここは坪単価スレなので、腕の良しあしは別にして。
また、だいたいの予算が決まっているとして。
業者選定の方法としては、基礎・材木・仕上げ材・設備・その他の事細かな仕様を提示してくれるところを選ぶということでしょうか。
変更するときの手続き方法も最初に決めておきます。工務店の契約書には、現場変更を認めないと書かれたものも多いので注意してください。
あとは、図々しく、細かな仕様を提示してくれた工務店・ＨＭの図面・仕様書を他の工務店に持ち込み、見積比較をすることぐらいです。

[78: 匿名さん]

>31
>どうやって給料払うの？
>売上げの中から払うんだよ。
融資が受けれない会社は倒産してしまう。倒産しないように、給料を未払いにする。結果ただ働きとなる。

>設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない
>費用が発生しないとは言っていない。
>その費用は商品の代金ではなく経費だと言っている。
「設計料無料を売りにしている 」とわざわざ書いているのが理解できない人がいるらしい。
通常は、仕事に対して対価と払う。だから通常は設計料を払う。つまり設計という商品に対する
代金が発生する。設計は無料という考え方から離れられない人には意味がわからないだろうけどね。

>32
>外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
>答えを部長と社内に限定して逃げているが、以前に外注と書いている。
「設計部の部長が監理建築士であり、実際に現場を確認に行くのは設計担当者というのが多い。 」
と書いてるだけ。これが何かを限定してる文章か？
>外注に限定しよう。
外注先の建築士が監理建築士でも変わらない。監理建築士は現場に行かなければいけないなんて
事はない。

>本来、自分で設計したものがその通りできているか確認するのは技術者の基本だ。
写真で確認すればよい。それに監理建築士の話をしている。監理建築士が設計したわけではない。

>坪とか一式という見積もりは、目安としては分かるが、根拠がないので契約額としては認められない。
垂木１本１０００円と書いてあった場合、そこにある根拠は何かわかる？原価でもなんでもない。
この場合、なぜ根拠があるので契約額として認められるのか説明して欲しい。
契約とは、売り手と買い手が納得して決めた額であり、それが一式だろうがなんだろうが
互いが認めれば契約として法律上認められる。そこには相場なんてない。

>安い買い物ならともかく、生涯住むことになる住宅がこんなお粗末な世界とは驚く。
世の中には住宅より高い宝石や車が存在する。で、その宝石や車を購入するときに
詳細見積もりが必要ですか？重要なのは、購入者による価値判断ですよ。

>それを客の了承なしに委託したのであれば、違法と考えるのが普通だ。
どこからそんな話になったの？

>客不在の産業、すべてはここに集約されている。
>なめてるよ。
世の中の大半の人はそれを承認しているから、このような産業が続いているだけ。

>積算ソフトを使えば、馬鹿でも詳細見積もり位はできるよ。
積算ソフトを利用する前にはすべての原価を入力しておく必要がある。
会社ごとに原価が違うので使えるようにするために全部を入力するのに半年以上かかるわけだが
小さな会社ではそんなことやってられないので原価のところに●●円/一式とか入力する。
なので結果は一緒。

坪単価なら、３００００円/坪　詳細内訳なら、見積もり落ちがあると後で困るから３５０００円/坪
ぐらいになるように書いておこうかな。っていうのが実情です。原価なんて死んでも書きませんよ。

[79: 物件比較中さん]

↑だからこんな奴がやってるから最低なんですね。

[80: 匿名さん]

しかしなんで木材1本、釘1本の話になるのか分からんな。
詳細ってのは仕様の詳細だろうに。

[81: 匿名さん]

今は見積もり詳細の話ししてるんですよ。坪単価見積もりと積み上げ式の詳細見積もりの比較。

詳細見積もりとは、木工事が幾ら。金物工事が幾ら。と、まず大きな項目が明記され、詳細で羽柄材が
トータル何立米で幾ら。金属工事におけるアルミ金物が一式幾らで、鋼製金物は一式で幾らという
書き方になっている。鉄筋の総重量・単価・小計など。
通常はここまでだが必要に応じて各材料の単価を公開する。垂木が一本幾らとか洗面化粧台が一台幾らとか。
見積もり書から仕様を読み取ろうとしても無理。

仕様の詳細は仕様書や詳細図で確認することになる。
洗面化粧台の仕様は仕様書や図面でしかわからない。

詳細見積もりの内容も知らないのに詳細見積もり出せない企業はだめだとか、
最低とか言ってるのを見ると、業界ごとの決まりや体制があるって事を認めることができない
社会を知らない人だなぁって感じてしまう。最終的にどのような体制の施工会社を選ぶかは
客なので、自分がOKだと思う会社に頼めばいいだけであり、okだと思わない会社を批判する
必要は無い。

「半間サイズのフリーカット板による棚板７段の可動棚は一式幾ら」っていうのは個別見積もり
であり建物全体に対する詳細見積もり書にこのような表現方法がとられるのは
オプション工事としての増額や減額をわかりやすく明示するためである。
この表現方法で建物すべての金額を明示するように構成された新築工事の見積書は
一般建築物や特殊建築物も含め見たことがありません。

[82: 匿名さん]

＞見積もり書から仕様を読み取ろうとしても無理。

？？。
そこまで詳細な見積もりなら仕様がすべて書きこんであるはず。

でも、このスレの趣旨、また小住宅の契約程度でそんな詳細な見積もりが何のために必要なのかわからない。

[83: 匿名さん]

いや仕様の詳細は必要だろ。
坪単価の根拠になるんだからさ。

[84: 匿名さん]

もちろん一から積み上げるなんてのは現実的じゃないし、
過去のデータからある程度引っ張ってきてもいいよ。
でも何を使ってるのかすら分からず、ただ坪単価だけなのはやっぱり嫌だな。

[85: 匿名さん]

仕様を明らかにしないのではない。
住宅程度の見積もりなら、詳細な見積もりは不要じゃないかと。
使われている建材の仕様を詳細にリストアップし、施工については旧公庫仕様書を適用箇所を明確にして契約書に添付する。
設備機器やキッチンは定価に対する掛け率を打ち合わせ記録に残して契約書に付ければよい。
これで本体工事費は、面積何平米の一式幾らで契約できる。
ただし本体工事以外のオプション、たとえば申請、屋外、給排水引込、地盤調査、杭等は詳細な見積もりを添付してもらえばよい。

[86: 匿名さん]

決めておくべき仕様品は全て明示するという前提で、たぶん本当に重要な事は
見積りに見えない部分があったらそれを業者に確認し
それでも内訳をごにょごにょ誤魔化したり、当社オリジナルで逃げたりする業者が
一番怪しく問題ありです。

必要無さそうだから一式で、内情は面倒だから毎度一式でだしてますよ
詳細は求められれば出せますよといった業者の姿勢が、褒められなくもまともな姿。

[87: 匿名さん]

どうして詳細を隠したがるの？

[88: 匿名さん]

どうして住宅程度とか言ってしまうの？

[89: 匿名さん]

設計だけして、どんなん住宅ができようと知ったことかという建築士には頼みたくないね。
会社勤務の建築士って最低だな。

[90: 匿名さん]

建築では、施主の了解なしに外注に出すことは、違法なのでしょうか？

[91: 匿名さん]

丸投げは禁止されてるけど、部分外注はごく当たり前のこと。

[92: 匿名さん]

了解なしにするのが普通なのですね。
自社施工を売りにする会社がありますが、どの程度まで自社でするのでしょうか？

[93: 匿名さん]

そんな会社は皆無です。
いれば紹介してください。

[94: 匿名さん]

自社施工でぐぐると結構あるけど。

[95: 匿名さん]

無いけど、それが売りなんだよ。
口先案内人か？

[96: 匿名さん]

中小というより零細工務店の多くは自社施工。自社に大工が居るってこと。

逆に零細でありながら大工の居ない業者は、実質不動産屋で住宅を売るのが生業ですね。

これはハウスメーカーで、メーカーを名乗るなら製造部門があって当然で
ビルダーであれば、建築部門をしっかり抱えているのが前提。

何を名乗っても社内の大半は営業部門で、若干の工事担当と監督だけで成り立ってるのは
建築業者というより不動産業者に限り無く近い。

そしてそんな業者は沢山存在する。

[97: 匿名さん]

住宅問題を引き起こしているのはそうした不動産屋じみた住宅会社ってことか。

[98: 匿名さん]

なるほどね。口先案内人とはよく言ったもんだ。

[99: 匿名さん]

>96-98
その考えはどうかな～、建築設計事務所というのもあるからｗ

[100: 匿名さん]

>>96
不動産屋ではないけれど、自社に職人・大工のいない零細工務店は多数ある。
それを実質、不動産業者といっても、まあ、仕方ないか。
そんな零細工務店の一番の問題は技術力。
手抜き、欠陥を自覚無しにやっている。

[101: 匿名さん]

建築設計事務所は、施工管理がしっかりしているから、別格ということで。
自覚なしの手抜き・欠陥か、大問題だな。

[102: 匿名さん]

＞９９設計業務を社内の中心業務にしているのが設計事務所だろう。
設計も施工も自社内で行うなら、別に設計事務所を名乗っても工務店を名乗っても両方名乗っても
違和感は無いでしょ。

実際、１人親方大工が一級建築士も所持して、○○工務店・○○一級建築士事務所
なんて看板を上げている。そして設計施工を全部自分でやるのも有りだし、設計は外注ってのも
少なくない。
大切なのはその道の（住宅専門の）プロの技術者として身を置いているかどうか。
これは当人達の施工に対する意識の違いでもある。

それでは営業ばかりの住宅会社は何なのでしょう。それはもちろん家を売るプロですよ。

設計力重視、施工力重視、営業力重視　貴方はどこを評価しますか？

[103: 匿名さん]

＞営業ばかりの住宅会社

HMでも実はそんな会社はほとんど無い。
実際に家を建ててみればわかるが、本当に多くの業者や職人が携わるし、資材や設備をスケジュール通りに手配するマネジメントも簡単なことでは無い。
大工が一人で家建ててるわけじゃないんですよ。

[104: 匿名さん]

>>103
それはそうですが、話の流れとズレてますよ。
＞資材や設備をスケジュール通りに手配するマネジメント
なら
設計事務所も工務店もやりますよね。

[105: 匿名さん]

>>104
当然やるでしょう、やらなければ家が建たない。
だから営業ばかりのHMなんてのはごく一部の例外を除き無いんですよ。

施工を地元工務店に依頼することと丸投げを混同する人はほんと多い。

[106: 匿名さん]

>>105
>>103の
＞本当に多くの業者や職人が携わる
これは自社の社員ではないですよね？
この話を問題にしてるのだと思ったのですが。
ですのでズレていると。

[107: 匿名さん]

>>106
全て自社の社員で賄える工務店なんて物は存在しないですから。

[108: 匿名さん]

>>107
それもそうですが、またズレてきてますね。
私も悪いんですけど(笑)。
間に入る人、会社は少ない方が良いんじゃないかという話だと思いますよ。
なのでHMに人がいるかどうかはあまり関係ないかと。

[109: 匿名さん]

最大手の積水ハウスは営業部門＝ハウス、施工監理＝子会社の積和、現場施工＝(殆ど資本関係は無い)地元の工務店や大工という分担。
そういった組織構成を批判して何か意味あるのか？

[110: 匿名さん]

>>103
小住宅レベルなら工事のマネジメントは、実は、たいへんではありません。
品質のチェックはしません。
各検査機関や保証機構の検査に合格すれば十分と考えています。
工事の段取りは、下請け業者に任せっきりにします。
基礎屋、大工、外装屋、サッシ屋、左官屋＝外構屋、タイル屋、水道屋、電気屋に数回電話するだけです。
現場の調整は下請けの自主調整です。
大工一人が家を建てている現場も多いですよ。

[111: 匿名さん]

だからちょっと違うね、少なくとも大手ＨＭは独自の製造部門を持ってる
現場施工以降は下請けが大半だろうけど、一応の設計も社内か自社基準でしょ。
それが良いとは言わないけど、否定されてる訳でもない。

家を作る立場の企業形態として、依頼する消費者から見て
営業面ばっかりで販売だけ卓越した業者は、如何なものだろうかって話です。
端的に言えばそれは不動産業者なのですが、表向きの名前は工務店風の建築業者っぽいもの装い
より魅力的な単語やイメージを並べて消費者を誘うでしょう。

でもよく考えて下さい、その会社には住宅建築のプロとか技術者とか匠でも職人でも設計士でも
とにかくそういった類の人なんか、もしかしたら居なかったりです。
居るのは販売のプロフェッショナル、言葉巧みな魅惑の営業力。

もし貴方が明日から住宅業界で稼ぐなら？　建築家、設計者、大工や様々な職人？
そんな仕事はどれも無理、やるなら住宅販売ですよ。販売なら明日からＯＫです。
頑張ればきっと沢山売れますよ♪

[112: 匿名さん]

なんだ藁人形論法か。

[113: 契約済みさん]

あのー、関係者の井戸端会議のすれではないので（笑）

題名見てみ。

[114: 匿名さん]

坪単価とは住宅が完成して初めてわかるもの。

[115: 匿名さん]

見積もり時点で分かるでしょう。

[116: 匿名さん]

見積後の仕様、設備等の変更が無ければその通りだろうけど。

[117: 匿名さん]

変更があれば再見積もりでしょ？

[118: 匿名さん]

建築士事務所は、請負業者を数社探して入札方式をとるから、ピンはねリ－ベ－トは無い。

大手でも下請けでピンはねして利ザヤ稼ぎするから、建築士事務所で建てた方が良い材料を使った方が安くできる。
坪６０万もあれば、かなり良いものができる。

[119: 匿名さん]

設計事務所のバックリベートも考えたら、工務店直に依頼の方が安いと言えるかもね。


まあ坪単価の話しに戻るけど「建物本体価格○○万円、坪単価○○円」とか適当に宣伝してる
業者は少なくないんだけど、だったらまずはその坪単価で実際どこまで家が作れるか？
これを確認すればいいのよ。
屋外から先は含まれないので、その内側は作れますって業者は宣伝が本物
ごちゃごちゃ言い訳して結局その単価で家が作れない業者は、誇大広告のインチキ業者。

坪単価を施主側から見てもややこしい。
総費用を坪数で割ったのが坪単価だろうけど、その費用内に家具家電から外構まで入れる人も
居るでしょう？
そもそもエアコン・照明・カーテンとか、どこまで家に付属なのか、それとも後から買うものか
線引きなんて実際不可能。

つまりは坪単価、大体の目安でしかないのね・・・

[120: 匿名さん]

設計事務所は設計監理費用です。
バックリベ－ト取るなんてあり得ません。

[121: 匿名さん]

バックリベ－トを取っている産業の方がおられるようですね。
それは個人的なものなら横領、組織的なものなら脱税。
犯罪者との仕事は、ご勘弁ください。

[122: 匿名さん]

リベートや手数料という言い方が嫌なら、お礼とか贈答にするといい。