繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、
やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！
引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322353/

[241: 匿名さん]

＞２４０
自己資金20,000,000
住宅価格50,000,000
ローン 30,000,000
金利1.50%　35年
基本的に年100万は繰り上げ用の余剰資金があるものとして、
繰上げが得か、投資が得かシミュレーションしてみた。
投資は先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資。
これだと世界の経済成長率と同程度かそれ以上見込める。
通常５～６％は見込むがコンサバに3%とみる。
この内、20.315%は税金。

繰上げを毎年100万円した場合。
計算をシンプルにするために、残債が0になるまで支払期間は変えない。
初年の支払額は1,108,009で元金支払は658,009円。
100万円繰上げするので初年度末の残債は28,341,991円
これを繰り返してくと21年目の残債は1,011,173円でこれを支払い無事完済。

21年後
資産は21年経った住宅と繰上げにより返済利子が減った分の
銀行預金9,669,200円（投資が嫌いだから投資はしない。）
ローン減税2,113,274円 金融資産　合計　11,782,474円
負債はなし。

100万円を投資に回し、予定通り35年で返す場合
資産は21年経った住宅と
毎年100万円余剰金で投資した金融資産が28,511,388円
ローン減税2,621,310円　金融資産　合計　31,132,698円
負債　住宅ローン残債13,898,178円 ネット金融資産　17,234,520円

究極で5000万円フルローンにして。2000万円も投資いた場合。
（支払が毎年738,673円多くなるので毎年の投資額は261,327円に減額）
21年後
投資した金融資産が40,297,177円
ローン減税3,977,790円　金融資産　合計　44,274,967円
負債　住宅ローン残債23,163,631円 ネット金融資産　21,111,336円

どれが得かな。
繰り返しになるけれど
先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資で
３％は超低い数字。