プレミスト葛西

[購入検討中さん]

葛西駅前で計画されているプレミスト葛西の
詳しい情報をご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅から徒歩2分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/index.html

【タイトルの物件名称へ変更、物件情報を追記しました。2013.10.14 管理担当】

[1: 購入検討中さん]

プラウドさんの書き込みは多いのに、こちらのマンションは全くありませんが人気がないんでしょうか？
私はプラウドさんの現地とモデルルームを拝見し大変気に入りましたが、こちらのマンションにも大変興味があります。
価格はどれくらいでしょうか。プラウドさんより駅に近い分高いのでしょうか。
こちらのマンションの情報をお持ちの方はぜひ教えてください。
あの横の高圧線は気になりますが。。。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

こちらはもと東電の所有地だったようですね。
ここは葛西の駅周辺ですが、飲食店も無いので喧騒感は無いですね。
ただ駅が至近距離ですので構内アナウンス、発車ベル、電車走行音はかなり聞こえるでしょう。
個人的にはすごく良い場所だと思います。

[3: 匿名さん]

駅近くなので、電車走行音は覚悟していましたが構内アナウンスや発車ベルも
聞こえてしまうのですか
マンションが防音仕様にしているのなら窓を閉めれば少しは増しになると思いますが
物件サイトでは、仕様が載っていない状況でわかりませんね
葛西駅の下にある地下鉄博物館は子供が喜びそうな場所ですし買い物なども
大きくはありませんがワイズマートがあるので住みやすそうな環境と思いました。

[4: 購入検討中さん]

昨日プラウド葛西のモデルルームを見学に行きましたが、思ったより金額が高かったです。
３ＬＤＫの一番上は６０００万円を超えていました。もう少し安いと思っていたので残念です。
ダイワさんのマンションは、プラウドさんより駅に近い分、もっと高いのでしょうか。
プラウドさんの全戸南向き（日当たり）は大変気に入っていますが、建物の囲まれ感（あまり眺望がない）と
周辺の飲食店の臭いが気になりました。（実際現地を確認したところ）
プラウドの営業マンに、早く要望書を書かないとなくなると詰め寄られましたが、ダイワさんの情報が
少なく判断が難しいです。
プラウドさんは１１月末に販売が始まりますが、ダイワさんは１月上旬に事前案内会があるらしく
プラウドさんに決めるか、ダイワさんの情報がもう少し出るまで待つか悩ましいところです。
こちらのダイワさんのマンションを検討している方で、私と同じようにプラウドさんも検討している方が
いらっしゃれば、ご意見をお聞かせください。
よろしくお願いします。

[5: ご近所さん]

東電の展示場がつぶれ、跡地が何になるか気になってましたが、分譲マンションになる事、昨日初めて紙面の広告で知りました。葛西駅利用者ながら、環七側住民なので今日まで気付かず。
少しばかり、コメントをば。
場所は、かなり良いです。駅目の前で、徒歩２分。かといって、駅と隣接しておらず、道路を挟んで少し離れています。朝晩の電車関連の音は、人により許容範囲は異なるので何とも言えませんが、窓閉めてガマンでしょう。ラッシュと言っても、朝夕の数時間ですし。
環七から少し離れており、大通りの音は多少聞こえるかな？飲食店は、周辺にばっちりあります。買物は、となりにスーパーやオリ弁があります。駅の南側ですが、ラブホやキャバクラも目に見える範囲には有りません。日産レンタカーの近くに行くと、夜チャイが「お兄さんマッサージ」って言ってくるくらい、治安はぼちぼち。。
高圧線は、マイナスですかな、電磁波が～～～
おいらは、数年前に駅歩５分の分譲を購入しましたが、その当時この物件があれば、内装見て価格にもよりますが、恐らくこちらを選ぶ確率が高かったと思います。駅２分は、すごい魅力です。
あと、地下鉄とは言え、葛西は高架の駅なので、住むのは４、５階以上がよいですな。あとは、思い切って１階とか。

[6: 匿名さん]

葛西は快速通過駅ですので結構な電車走行音かも。
実際、どうなのでしょうね。

[7: 匿名さん]

音はやはりそれなりにするかと。
駅がここまで近いので、致し方ないですね。
目の前はワイズマートで買物も便利ですし、とてもいいのではないかと。
でも、賑やかなので人は選ぶかもしれないですね。
1階は良いかもしれないと思いましたが、
通りからの支線が上手く反らせるのかがポイントかなと思います。

[8: 匿名さん]

今日、チラシに南角の間取り乗ってました。
カウンターキッチンじゃなくて残念です。
なんか使い勝手悪そう。

[9: 匿名さん]

駅近くとしても線路脇という訳ではないので、騒音など窓を閉めれば少し気になる程度
だと思います。
騒音の問題抜きにしたらすぐに買い物ができるスーパーや病院があるのは便利ですね。
自転車があれば、大型ショッピングセンターが豊富なのと
他にも激安小売店も多いので、買い物に困らないのもメリットだとなります。
駅ロータリーからのバスも多く運行しているので車がなくても不便はないです。

[10: 匿名さん]

駅近物件で駐車場が平置きなのは良いと思います。
但し、56戸で14台ですから1/4と少ないですが。
葛西近辺は道路事情が良いのもあって車保有率は高いと思いますが、駅近なのでこんなものなのでしょうか。

[11: 匿名さん]

南東向きとありますが、東向きではないでしょうか？

[12: 匿名さん]

ランドプランを贔屓目に見て東南東向きですね。
15階建というところも引っかかります。
お得意の直床で天井高をかせいでるのかな。

[13: 匿名さん]

長谷工・大和って多いですね？
どちらも、ピントこないです。
三井・三菱・野村が良いなあ。

[14: 匿名さん]

では、おっしゃるデベで探したらいかがでしょうか。
書き込む意味がわかりませんね。

[15: 物件比較中さん]

先日チラシが入っていましたので現地を見に行きましたが、駅近の割には静かに感じました。
プラウド葛西も検討していますが、３ＬＤＫで管理費と修繕金あわせて３万円を超えており
予想外に高かったので申し込みをしようかどうか迷っています。
やはり戸数が少ないので、仕方がないのでしょうか。
こちらのマンションは、管理費と修繕金はプラウド葛西よりは戸数が多いので
もう少し安いのでしょうか。

ブランドとしては野村不動産に惹かれますが、場所としては駅に近い分
こちらのマンションに惹かれています。
スーパーが横にあるのは非常に魅力的です。

ただ１階に店舗が入るみたいで、何が入るかそこはひっかかりますが。

[16: 匿名さん]

駅からの距離は何にもかえがたい資産となりそうですね。
通勤至便であり、また駅周辺の商業施設の恩恵を享受する事ができます。
何の噂も出てきませんが1階店舗は既に決定しているのでしょうか。
場所が良いだけに人通りはあるでしょうから、飲食関係が入る可能性もあるのでしょうか？

[17: 匿名さん]

>>15さん
プラウドはどこも管理費・修繕積立金・駐車場料金が高めの設定ですよね。
その上戸数が少ないので負担が大きく、長期的に見ると厳しくなってしまうと判断しました。
こちらはまだほとんどの諸費用が未確定なので比較する事はできませんが、
大和ハウス工業の傾向としてはどうなんでしょうね？

[18: 匿名さん]

マンションコミュニティにもダイワハウスのクチコミスレッドが存在しますよね。
ざっと目を通しただけなので管理費・修繕積立金などの傾向は見つけられませんでしたが、
完成物件は大幅値下げする物件が多いようで、密かに期待を膨らませております。
ただ、騒音など施工上に難ありの物件もあるようで、慎重に検討しなければいけないと
感じました。

[19: 匿名さん]

プラウドと比較していましたが、あちらは「全戸抽選になりますよ！」など煽っておきながら、売れそうな気配がありません。30戸以下ですけど苦戦しているようですね。
立地はプレミストに分があると思うので、こちらに期待しています。

[20: 物件比較中さん]

私もプラウドと比較しています。
駅2分は魅力的なんですが、隣の鉄塔が気になります。
調べれば調べるほど健康被害などが怖いです。
http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html
電磁波の影響でこんなHPを見ています。
まだ子供も小さいので特に不安です。

雨の日も変な音がしてますし、
これと何十年も付き合っていくことを考えると
プラウドの方がいいかなと思っています。

皆さんどうですか？？

[21: 匿名さん]

１６さん
そうですね。中古で売るときは駅から近い物件が一番売れるみたいですね。
売却する予定がもしかしたらあるかもという方はちょっと高くても駅から近い方が
あとあといいのかもしれませんね。飲食店だけはちょっと避けたいですね。
それだけで資産価値もおちる場合もあるのかななんて思ってしまいます。

[23: 物件比較中さん]

＞22さん

ソースが東京電力って、、、
あんな隠蔽体質企業、今さら信じられないでしょ。

[27: 匿名さん]

近くにある「絵音カフェ」って前通りかかっただけなんですけど素敵そうな感じです。
食べログ見るとハンバーガーが美味しいらしいです。
今度現地に行ったときには入ってみようかな。
もう既に入られたことがある方いらっしゃいますか？
どういう雰囲気でしたか？？

[28: 物件比較中さん]

プラウドとこっちのコメント数の違いが凄まじい(笑)
注目度が低いのか、大和の営業さんが頑張ってるのか。
西葛西のガーデンズとレジデントプレイスのコメント数の差と同じ傾向ですね。

ちなみに、プラウドは期分けでこちらと全面対決の模様。
プラウドも好調ではないものの、他の売れ残り物件と比べたら、圧勝じゃないですか？
大和さん、いくらくらいで価格設定するのか、情報ありましたら教えてください。

[35: 匿名さん]

安いでしょ。東向きだし。

[36: 匿名さん]

プラウドの営業さんが熱心に遠征してくるようですが、検討者側としては冷静かつ適切な対応をしましょう。
大和は青山の物件でも好評でしたね。ネームバリューで劣る分、誠実な物づくりに好印象をもっています。

[37: 匿名さん]

西葛西のモデルルームは、センス無さすぎ、でしたが…

[38: 物件比較中さん]

全戸東向きですか？

それなら統一されていて東向きが好きな方なら検討しやすいのではないですか。

南向きがベストという声があると思いますが朝の日差しが一番必要な家庭は多いと思います。家事を昼間するにしても買い物で出ている時間帯も長いと思いますからそんなにマイナス材料にはならないでしょう。といっても近場がかなり便利そうですので帰宅が早そうですね、贅沢な悩みが生まれることになります、笑。

[40: 匿名さん]

説明会行ってきましたが、資料がなくてよくわからない。野村の悪口ばかりで、相当危機感持ってるね。

[42: 匿名さん]

現地見てきました。変電施設気になりますね。
こんな場所にもマンション建つんですね。

[43: 購入検討中さん]

説明会の意味ない感じだったんですね。
値段の話もなかったのでしょうか？
プラウドの立地は悪くないと個人的には思ってんですけどねー。

[44: 匿名さん]

あきらかに検討者とおもえないカキコミばかり。
いったいなにがしたいんでしょうかね？

[45: 匿名さん]

値段は野村不より高いです、っていってました。西葛西と同じ展開…

[46: 匿名さん]

明日モデルルーム見れる、と電話ありました。
年明けからと聞いていたのに、意外なスケジュール。
野村の契約会前に見せて、取ろうとしてますね。

[47: 物件比較中さん]

西葛西と同じく、土地の入札でかなりの高額で競り落としたらしいので、その分は価格に乗せてきっちり回収しますということでしょうかね。

とは言え、まだ正式な価格は出ていないので、プラウドと同程度を期待してますが、遥かに上の価格帯の可能性もあるかも。

その場合、葛西の購買層に合わせて少しでも価格を抑えるため、設備のランクを落としてくるのかなー。同価格帯で設備ランク同じぐらいだと比較しやすくていいんですが。

早く詳細出てほしいですね。

[48: 購入検討中さん]

プラウドを購入する層とターゲットは被ってますからね！

[49: 匿名さん]

…そうなのかもしれないですね。
早くみられるのはいいな～と思うので、良いなと思いますけれども。

駅が近いのでお値段はしますかねぇ。
どちらにしてもどういう風になってくるのかは楽しみ！

[50: 匿名さん]

変電所あるから、安いでしょ。
普通に考えれば…

[51: 匿名さん]

江戸川区は子供に対する支援が手厚いのですね。色々な支援の他、いいなと思ったのが、
学童クラブの待機者がゼロという事。希望を出せば全員入れる様です。友人の住んでいる
所では一部の子しか学童に入れる事ができないので、低学年のうちから仕方なくお留守番を
している子が多いとか。いくら小学生になったからといって心配ですよね。

[52: 匿名さん]

学童も待機とかあるんですね。民間はどうでしょうか。遅い時間まで預かってくれたり、長期の休みの時も安心できるといいのですが。小学校1年から3年まではやはり毎日通わせたいですし、高学年になっても週に数回は通わせたいです。女性が安心して働ける環境が平等に整うといいですね。

[53: 匿名さん]

変電所や線路の騒音があっても駅近なので、よっぽど売れ残りがないと安くはならないと思いますよ。
営業にいくらぐらいか質問しましたが、これだけの駅近物件なので、価格はそれに見合ったものになるとの回答でした。
DINKSで葛西が気に入っている層なら、割り切って買う人はそれなりにいるんじゃないでしょうか。

私はそれより、１階の店舗が気になります。
簡易設計図見ると店舗用に荷捌きスペースが配置されているので、ひょっとしてコンビニかな？
そうだとすると、一般的な話ですが、
・若者のたまり場にならないか（深夜の話し声の騒音やゴミ等のポイ捨てが多くならないか）
・マナーの悪い客に、マンションの駐車場に勝手に駐車されないか、またいたずらされないか
・コンビニでも調理はするので、ゴキブリ等が発生するのではないか
・あと、配送トラックは深夜、早朝に荷捌きしがちなので、窓開けてたら結構うるさいのではないか
　（コンビニ側の配送スケジュールは管理規約では制限できないと思うので）
などが心配ですね。
管理規約で飲食系はだめみたいですが、コンビニは制限されてるんでしょうか？

[54: 匿名さん]

民営の学童は送迎付きの所もあるので、ご近所に範囲を限らなければ色々とあるのではないかと思います。
リックキッズというところがこの辺りでは有名かなぁ。
色々と学童内での習い事やお勉強的なこともできます（オプション料金）
ただ公営の学童と比べるとものすごく料金がかかります。

[55: 匿名さん]

一度ある民間の学童を検討したんですけど、ものすごく高くてあきらめてしまいました。
うちは区営の学童に入れましたけれど…。
学童は学童で親の役員の仕事があったりして大変だったけど
仲のいいママ友が出来て良かったと思っています。
4年生以降がまた悩ましいんですよね。
家のカギとキッズケータイを持たせて皆さん対応していますけれど。

[56: 匿名さん]

コンビニは環七沿いに点在するものの、駅西側にはほとんど見当たらないのでコンビニの可能性もなきにしにあらずですね。
しかしながらテナントにコンビニが入ると便利な反面、リスクも多くなりますね。
害虫の問題は多くの店舗でお弁当廃品用の倉庫を設置するそうですが、その倉庫に出てしまうようです。
騒音の問題は、店舗用の駐車場がなければ大丈夫かと思います。

[57: 匿名さん]

コンビニは駅のバスロータリー脇にミニストップがあるくらいですね。
確かにこのマンション以西はコンビニ含めてお店が無いんですよね。

[58: 購入検討中さん]

昔、南側に道路渡って直ぐの所(今、保育園入ってる)に
ファミマありましたが、お客さん全然入ってませんでしたよ。
ワイズマート越えて、わざわざ品数少なく高いコンビニで
買い物する方ってあんまりいないんじゃ？
そう考えると、一階にコンビニ入りますかね。
深夜まで営業してるスーパーの隣にコンビニ出すって、
出店計画上、あまり上手くない気が。

[59: 物件比較中さん]

コンビニも、いまはプライベートブランドを軸に集客してるので、可能性としてはあり得るのかな。店舗の荷捌き用の駐車場は建物の南側に作られるみたいです。

[60: 匿名さん]

ヤマザキあたりはかなり高級感を出して焼き立てのパンを店内で販売しているところもあります。前の道路をどれぐらいの人々が往来するかによっても利用人口は違ってくるかと思いますが、普通のコンビニを好む方とそうでない方がいますから、コンビニという一言でまとめられない時代になったものですね。

果たして何が入るのか。

考えもつかない店舗、なのかもしれないですし。

[61: 匿名さん]

クリーニング屋とかだと嬉しいんですけど、ないですかね。

こちらでコンビニどうなんでしょうね。
自分は使うとは思いますが、地域的にどうなのかと。
セブンイレブンみたいにＡＴＭがあったり、自社ブランド品が安かったりするといいかもしれません。

[62: 匿名さん]

テナントにどんなお店が入るのか、まだ未定なのですね。
公式サイトの敷地計画には店舗も店舗用駐車場も示されていませんが、どの位置に
できるのでしょう？
何となくですが、分譲マンションのテナントと言えば民間の保育施設やクリニックが
入るイメージがありますね。

[63: 物件比較中さん]

62さん、店舗用荷捌き駐車場ですが、
パンフレットの平面図では、建物の南西側、駐車場入り口の右横に配置されるようです。
3.5M×8Mぐらいの広さで、結構広いです。

[64: 匿名さん]

価格はどうですか(・・?

[65: 匿名さん]

駅近で良いですねー

[66: 匿名さん]

もう値段発表されましたでしょうか？

[67: 匿名さん]

結局、今の所テナントとかはどういう店が入るか情報がありますか？
駅に近い場所なのでコンビニという可能性が一番あるのかなぁと思います。
仮にテナントが入らなかった場合、管理費や修繕積立金にも当然影響が出てきますよね。
そういうものの確認もしていかないといけないなと思います。

[68: 匿名さん]

テナントが入るのと入らないのでは全然違ってきますよね。コンビニになれば
いいなと思います。コンビニって買い物だけではなくＡＴＭがあったり、振込の時に
いったりと結構便利なんですよね。薬が買えるコンビニが増えたりしているので、そういった
店舗だともっと嬉しいな。駅から２分なので資産価値もある程度保たれると思うので
いいですよね。今は駅からバスに乗るので一苦労です。

[69: 物件比較中さん]

予定価格では、ざっと見て平均坪単価で250万位でしょうか。葛西の最高を更新するかもしれませんね。希望の入り具合を見てもっと高くする可能性もあるようです。
超駅近とは言え、線路沿いだし東電の鉄塔あるし、正直なところ葛西でこの価格ではなかなか厳しいんでないと思いました。でも、営業さんはかなり要望は入っているようなことを匂わせてました。うちは角の上層階を狙ってるんですが、予算的に結構厳しいですね。
西葛西のガーデンズも検討中です。

[70: 近くのものです。]

建築の説明の用紙が自宅にきました。
確か、セブンイレブンが出来ますよ。

[71: 匿名さん]

やはりコンビニですか。店舗荷捌き用駐車場があるのは、最初からコンビニ前提だったんでしょうね。それなら合点がいきます。どんな店が入るかわからないのに、あんなに大きな荷捌き用駐車場は作らないですよね。。。
ちょっとした買い物には便利ですね。
一方で、Ｄタイプの南側住戸にとっては、深夜の客や配送トラックの騒音がいやかもしれませんね。

[72: 匿名さん]

現地見たのとMRでの感触から、この物件のメリットデメリットを書いてみます。
自分で行ったのと、ここを検討中の何人かの知り合いの話を総合してるので、結構細かいかもしれません。
ある程度客観的に書くつもりですが、人によって感じ方は違うので、鵜呑みにせずご自分で現地＆MRにてご確認ください。

まずは全体的な所感
・一言でいうと、駅近の立地が売りの高額な普通仕様のマンションです。葛西の駅近にピンポイントでこだわりたい人向けだと感じました。

詳細は次から書きます。

[73: 匿名さん]

立地面
【メリット】
・駅近（駅の真横）改札まで徒歩2分。駅のガード下までは1分かからない。
・南東角地であり、東向の低層階以外は日差しはそこそこ確保される。
　→周りの建物がいまの高さのままならという前提。
　　道の東向かいが商業地域、南向かいが近隣商業地域なので、将来的に高層の建物ができる可能性はある。
・１０階ぐらいから上なら、南東側の眺望は抜ける。
・西側は東電の鉄塔、北は線路で遮るものがあまりないので中層階以上ならスカイツリーや隅田川の花火が見えるかも。ただし外廊下側からだが。
・環七から少し入った1車線道路に面しているため、環七ほどうるさくはない。
　→ただし、まわりの道路はそれなりに車は通り、交差点もあるので、騒音、排ガスの影響はそこそこありそう。閑静さを期待してはいけない。
　→営業は交通量の少なさをアピールするが、あくまで環七と比べて、駅近の割にはというスタンスで聞くべし。人によって感じ方は違うので、現地確認したほうがよい。
・羽田、成田行きのリムジンバスに駅前から乗れる。出張多い人にはいいかもね。

[74: 匿名さん]

立地面
【デメリット】
・線路横でうるさい（始発5時5分　終電0時38分）、快速も結構通る、鉄粉の被害も考えられる。
　→営業は、データを出してきてそんなに騒音はひどくないとアピールするが、個人的には結構うるさいと感じた。上層階はもっと音が響きそう。
　　気になる人は、近くのアトラス葛西の中古物件や、競合のルネサンス葛西などの現地内覧で上層階の線路脇の騒音を確認してみては。
　→ルネサンスのスレで、線路脇の電車騒音確認のレポートがあった。上層階のほうが音が大きくてうるさいみたい。
・東電の鉄塔が真横にある。電磁波を気にする人には向かない。
　→東電と調査した、人体への影響は大丈夫というデータを出してくる。実際のところは、長く住んでみないとわからない。
・全戸南東向きとうたっているが、実際はほとんど東向きといってもよい。
　→営業は、真東ではないので12時でも東向き住戸に日は入るとアピールするが、ほんの気持ち程度。
　　日当たりを望むなら、南側住戸一択です。DINKSにはあまり関係ないかも。
・東側のビルの先には環七があるので、眺望が抜ける高層階だと環七の騒音が聞こえることが懸念される。
　→これは音が聞こえやすい高層階の宿命か。こちらも、気になるなら近くのアトラス葛西の中古物件などで確認してみる手はある。
　　窓をあけない、エアコンつけっぱなしの人だと関係ないけど。
・現地の地盤はゆるい。海抜ゼロメートル地域で、洪水時にはある程度水没する。


長文で疲れたので、構造・設備面、価格・ランニング費用面、その他営業さんのトークの傾向などはまた後で書きます。

[76: 匿名さん]

構造・設備面
【メリット】
・食洗器、温水式床暖房、カラリ床、浴室乾燥機などは標準装備。
・長谷工物件にしては珍しい二重床、二重天井。
・二重サッシで防音性、断熱性が高い。
　→電車の騒音がうるさいことの裏返しではある。
・電力一括受電システムで電気代が5パーセントほど安くなるらしい。
・平置き駐車場のため、使いやすい。駅近ではめずらしい。
　→東電の鉄塔の近くまでは建物は作りたくないため、敷地が余ってしまうのをうまく有効活用しているっぽい。
・エントランスやラウンジは凝っており、高級感をアピールしている。
・２４時間ゴミ出し可能。
・長谷工プレミアム保障とやらで、アフター期間が普通より長い。
　→定期補修等をちゃんとやるという条件付きみたいなので、ダイワの管理会社と紐つきなのかも。
・洋室、風呂場のドアが引き戸になっており、スペースが無駄なく使えそう。
　洋室の引き戸だけはソフトクロージングになっている。
・バルコニーはガラス手摺で、室内が明るそう。外からの見栄えもよさそう。

[77: 匿名さん]

構造・設備面
【デメリット】
・葛西にしては高額物件だが、それほどグレードの高い物件ではないと感じた。長谷工仕様も影響しているのか。（よくも悪くも標準的）
　室内空間のゆとりにこだわる人には向かない。
・天井高が2400mm～2450mmと低い。
　→45M制限の範囲でMAXの階数（15階）を稼いでおり階高に余裕がない、にもかかわらず二重床、二重天井にしてるので天井高が低くなっているみたい。
・リビング、洋室の下がり天井、梁が思った以上に低く大きく、圧迫感あり。これも階高が低い影響か。
・戸境壁の仕上げがクロス直貼りではなく二重壁のため、遮音性低い。また部屋が狭くなる。スラブ厚も180mmと標準的。
・床のスラブ厚も200mmとアンボンドスラブ工法の標準的厚さ。
・廊下が狭く感じる。メーターモジュールではなく、長谷工基準で850mm程度らしい。
・内廊下ではない。雨とか吹き込むのが気になる。
・この価格でこのレベルなのかと内心失望してると、営業は、一流大手の長谷工、ダイワハウスの
　社内基準を満たしているから安心ですよと、ピントのずれた説明をしていた。
　→その社内基準が低目なのが問題なんだが。まあ財閥系や都心部寄りのプレミストと同グレードは期待すべきではない。
　→ゆとりのある高級なつくりではなく、大手の作る標準的な庶民派物件かなと感じた。
　　外観は高級感あるだけに、残念な感じ。まあ葛西だからしょうがないのか。
・設備も微妙にコストカット。
　→魔法瓶浴槽、断熱パネルの風呂蓋、タンクレストイレなどは標準装備でない。
　　同じダイワのレジデントプレイスでは魔法瓶浴槽は標準なのに。
　→ディスポーザーもない。これは中規模なのでしかたないか。
　→トイレのドアのストッパーが便所の戸当りになっている。あまり見栄えはよくない。壁の傷み早そう。
・共用施設が最小限。店舗のスペースに集会場など他の実用的な共用施設がほしかった。
・１階に店舗が入る。
　→設計図上、店舗荷捌き場が確保されているため、コンビニなどの配送トラックを
　　使用する店舗を想定していると思われる。（飲食ではないらしい）
・住戸プランが残念な感じ
　→住戸プランのＡ～Ｄのうち、Ａ～Ｃが典型的な羊羹の田の字型ベースで廊下も長い。
　→外廊下側の部屋がアウトフレーム化されておらず、柱の無駄なスペースが大きい。
　→営業は、田の字は標準的で使いやすいんですよーと逆アピールしてくる。ものは言いよう。
　　まあそこは好みの問題。
　→排気先が基本バルコニー側の吸気口そばに設計されているっぽい。
　　正式な設計図で確認したほうがよい。仕様なので変えられないとは思うが。

・自転車置き場が二段ラック
　→店舗用の荷捌き場スペースや室外機置き場がなければ、また、駐車場側の植栽をもっと減らせば
　　すべて平置きにできそうなのに、残念。

・耐震構造で、免振、制振ではない。
　→コストアップ要因なので、そこまで気にする必要はないかもしれない。

[79: 匿名さん]

価格、ランニングコスト面
【メリット】
・主な共用設備がラウンジ以外ない、駐車場が平置きということで管理費や修繕積立金は普通レベル。
　→管理費は㎡単価で200円切る感じ。

【デメリット】
・価格が高い、高すぎるー。
　→予定価格帯は、4千万円の中盤～6千万円の後半あたり。最多価格帯は５千万中盤～後半あたりかな。
　→葛西でこの値付けは超強気で前代未聞。だが、これですぐに完売するようだと、今後は大手物件はこれぐらいが標準となっていくのかもしれない。
　→雑誌等での不動産特集では、マンションはＧＷあたりから価格がぐんとあがるとのことなので、そこらあたりから新価格となってさらに上がる可能性もあるのか？
　→部屋や階ごとの予定価格はMRで自分で入手してください。

・固定資産税関連がおそらく高い。聞いてもまだ試算中とのことで、教えてくれなかった。駅近の他マンションを参考にすると、年額２０～３０万近くいくのではと予想する。
　→駅そばの近隣商業地域で地価もかなり高く、またマンションの建物価値も高いため。
　→駅近マンションの宿命だが、軽減措置の切れる６年目以降は、月換算で2.5万ぐらいは覚悟したほうがいいかも。
　　まあここを普通に買える層は、この程度は気にしないのかもしれない。

・価格が高すぎて賃貸の投資には向かないと感じる。一番安い部屋でも、実質利回りは低そう。
　→資産価値の高さに賭けて、頑張ってローン組むのもとても危険な気がする。
　　うちは眺望と日当たりで高層階狙いだけど、そこにこだわるメリットがあるのか思案中。

工期など
【メリット】
・竣工は一年以上先なので、突貫工事にはならないと信じたい。

【デメリット】
・竣工が来年３月上旬、引き渡しが３月下旬予定のため、内覧会は３月中旬か。ゆとりがほとんどない。
　→決算の関係上、突貫工事をしてでも３月中に強引に引き渡そうとするのが予想される。仕上がり不足が不安。
　→よほどの事情がないかぎり、引っ越し日は４月以降にゆとりをもって計画し、デベの指定日にこだわらず、
　　内覧会、再内覧会でじっくりチェック、納得いくまで手直しさせたほうがよいと思う。

[81: 匿名さん]

79ですが、価格が高いというのは、坪当たりの単価がべらぼうに高いということです。
坪230万ぐらい～300万ぐらいのレンジになるかと思います。
正式価格では多少変動するかもしれません。
坪300万は都心寄りだと当たり前の坪単価ですが、葛西でこのレンジは見たことがないです。
葛西にこだわりのある人以外は、都心部寄りの同ランク物件を検討するのではと思います。

最高額でいうなら、葛西でもっと上はあります。
最近だと、プラウド葛西の最上階が7千万超えてましたが、広さが90㎡以上でした。
わずか74㎡足らずで7千万を窺うというのは、非常に強気だなーと思います。

無謀な価格設定なのか、葛西のポテンシャルを引き上げる一石となるのかは興味深いですが、
真剣に購入を検討する層にとっては勘弁してほしいというのが本音です。

希望の条件のいい部屋を先におさえるか、部屋にこだわらず売れ残りを期待して値引きを待つか、
ここを検討する人には悩ましいところだと思います。

[82: 匿名さん]

営業の傾向
・営業は高飛車で自信満々な感じ。
・予算が低めだと、その予算ではうちは厳しいですよ、頑張る気がないなら他へどうぞとさらっとあしらわれるらしい。
・競合物件については、最初にデメリットをがんがん提示してきて、うちのほうが上とアピールする傾向がある。
・西葛西のレジデントプレイスの営業と同様に、上から目線で売る気まんまんという感じ。
　知り合いも概ねそう感じたらしいので、そういう社風なのか？
・知り合いの話も総合すると、ここの営業は、レジデントプレイスの営業と同じく、
　→自社物件の場合：「客が気にする」メリットをやたら強調し、デメリットをやりすごす
　→競合物件の場合：「客が気にする」デメリットをやたら強調し、メリットをやりすごす
　を露骨にやってくる。営業サイドの都合で話すので、話していてかなり疲れる。
・レジデントの営業もひどかったけど、こっちのほうがより高飛車な感じがした。これは私の主観ですが。
・価格表は、最初の訪問者には価格検討中と伝えて簡単には見せない方針みたい。
　→予算も含め、色々と値踏みして、確実に買える見込み客と判断した時点でやっと提示してくれるようです。
　→買えない客に下手に見せると、あまりの高さにドン引きし悪評ばらまかれるのを心配してるのか？
・営業に誘導させずに、自分たちで判断して決めるのが大事かな。

ちなみに、うちは駅近優先で、線路の騒音や部屋のグレードには目をつぶります。
価格の高さや営業の質の低さも、割り切るしかないかという感じです。
ただ、上層階へのこだわりを捨てて、売れ残りを待って安く買うという戦略もありかな。
営業は、今後葛西駅周辺で出ることはない希少物件で購入希望はがんがん集まってるので、
売れ残ることはないですよと、自信ありげでしたけどね。
第1期の売れ行きが気になりますね。

営業もこのスレ見てると思うので、少しは反省して、誠実な接客を心掛けたほうがいいと思うよ。

[84: 匿名さん]

営業の傾向のおまけ

・一番の競合のプラウド葛西については、どの営業さんもデメリットを色々と挙げてくれるので
　知り合いの分とあわせて営業トーク参考として書いておききます。
　→プラウドは第2期申込終了で、そちらへの影響はないと思うので。

・プラウドを検討している客は、だいたい下記のどれかに不安を持ってるので、
　そこに乗っかってダメ出し（→）したあと、プレミストの優位性（⇒）をアピールしてきます。
　そこを鵜呑みにするのではなく、☆のように色々な角度から検討したほうがいいと思います。


　→小規模マンションかつ機械式駐車場なので管理費、修繕積立金が高い。
　　⇒プレミストは中規模、共用設備最少、自走式駐車場なので、適正な額が見込める。
　　　☆それはその通り。
　→全戸南向きとうたっているが、南に高いマンションがあるので、低層階は日あたり悪い。
　　⇒プレミストは南東角地で東向き低層でも日があたる。
　　　☆プラウド低層は正午前後の日当たり悪いが、朝夕は一応日はあたるみたい。
　　　　プレミストはすこし南にふれた東向きなので、日照時間は午後1時ごろまで。
　　　　ただ、低層階だと、病院などに遮られて午後1時までの数時間のみ当たる感じなので、同じようなものである。
　　　　また、南側の部屋は日当たり抜群だが、高いマンションが南側にあるので、南側低層階はその影響があるかもしれない。
　→両隣を高いマンションに挟まれており、角住戸は圧迫感がある。
　　⇒プレミストは南東角地で、西側も建物がないため、圧迫感がない。
　　　☆プレミストの角住戸と比べるとその通り。
　　　　ただ、プラウドの角住戸とプレミストの同じぐらいの広さの中住戸を、同じぐらいの階でくらべると
　　　　プラウドのほうがずっと安い。ということは、プレミストで中住戸を選ぶよりも
　　　　プラウドの角住戸選ぶほうが壁側の部屋や風呂場に窓のある分通風面でメリット大ではないか。
　　　　一方で、上層階ならプレミストのほうが眺望は抜ける。
　→両隣のマンションに、焼き肉屋、居酒屋などの嫌悪施設がある。匂いや騒音が懸念される。
　　⇒プレミストの周辺にはそのような店はない。おちついた場所。
　　　☆たしかにその通りだが、かわりに東電の鉄塔、１階の店舗（コンビニという噂）、線路の真横
　　　　という嫌悪施設がある。どっちもどっち。電車がない分プラウドのほうが静かかな。
　→北側に駐車場があり、商業地域のため将来なにが建つかわからない。ビルかもしれないし風俗店もありえる。環境悪くなる。
　　⇒プレミストの周りには、そのような空地はない。
　　　☆概ねその通り。ただし、北側なので日当たりにはあまり関係ない。裏だしそんなデメリットではないかな。
　　　　プレミスト周辺も、商業地域、近隣商業地域のため、将来的には建て替えで眺望、日当たりが悪化する可能性はある。
　　　　まあ空地のほうに先に何か建つ可能性のほうが高いかな。
　→葛西駅のメイン改札が環七渡って反対側のため、プレミストよりアクセスが少し悪い。
　　⇒プレミストは実測で徒歩２分の近さ。
　　　☆その通り。雨の日も、近くまでガード下を通っていけるのは嬉しいな。
　→諸条件の悪さから、抑え目の価格で売り出さざるを得なかったようだが、それでも１期では売り切れず、販売に苦戦している。
　　プレミストのほうを高く評価してこちらに流れてきているお客さんが多い。
　　⇒だから、値ごろ感あってもプラウドのほうがお得とはいえない。プレミストのほうが断然お勧め。
　　　☆プラウドの管理費高いというのは事実。
　　　　でもその他はいうほど差はない。冷静に判断しないと。
　　　☆価格帯からするとプラウドは坪220万～270万のレンジで、プレミストの坪230万～300万と比べると割安。
　　　　また、販売価格自体も、最上階の7000万以外はプラウドブランドの割には値ごろ感がある。
　　　☆プレミストの販売価格の割高分と、プラウドの管理費・修繕積立金の割高分（30年分ぐらい）を比べると、
　　　　トータルコスト（販売価格＋管理費・修繕積立金（30年分））については
　　　　プレミストの中住戸70㎡とプラウドの70㎡角部屋なら相殺できるレベルではないか。
　　　　プレミストの南側住戸と比べると、プレミストのトータルコストのほうがはるかに高い。
　　　☆そう考えると、プレミストとの比較なら、維持費高くてもプラウドも悪くはない。
　　　☆でも、プレミストの上層階なら、眺望抜ける、日当たり良しとメリット大きいから、そこから判断するとプレミストかな。

・プレミストと悩んでプラウドに申し込んだ人は、維持費の高さはそれほど気にしなくていいと思います。
　トータルコストでみれば、プレミストのほうが高くなる気がしますので。

[85: 匿名さん]

営業の傾向のおまけ　その２

・プラウド以外の競合についてや、価格の高さ等については、駅近の希少性、資産価値の高さで押し切ってくる。
・あと、葛西・西葛西界隈では、ダントツの高額物件なので、ある程度のランクの選ばれた人しか
　買えないみたいな言い方をしてくる。個人的には、そんなおだてなくてもと思った。　
・ガーデンズ、レジデントプレイスについては小さい子供のいるファミリー層がメインターゲットで、
　プレミストは子育てがひと段落ついた層やDINKS層など、ある程度所得の高い資金に余裕のある層が
　ターゲットのため、客層のレベルが違うというアプローチをしてくることもあるみたい。

・とにかく、競合物件のデメリットをすごく調べあげているので、近隣の他社物件も検討している人は、
　先にこちらのMRに来るとデメリット探しの参考になります。
　他社物件の購買意欲がなくなる危険性もありますのでご注意を！

[86: 匿名さん]

葛西おめでとう

[87: 匿名さん]

すごい長文。

[88: 購入検討中さん]

まるで会話を録音してたかのような記録ですね。

気持ち悪い

あなたが誰か特定されますよ。

[90: 物件比較中さん]

詳細ありがとうございます！

[92: 匿名さん]

葛西・西葛西・船堀・一之江界隈や、都心部（一等地の高級物件は除く）も幅広く見学しているので、ちょっと目が肥えているだけです。プラウドの営業と同レベルの解説ができる程度ってことですかね。

プレミストは、葛西のフラッグシップ物件と思ったので期待しています。ただ、営業戦略としてあまり情報を出さないような方針のようですので、様々な角度から私なりのメリットデメリットをレポートしてシェアしてみた次第です。

立地、外観はとてもいいと思いますよ。ただ、その他の面ではこれまで見てきた大手物件に比べ、見劣りする部分が多々あるなと感じています。そこに対する意見提起でもあります。

中小デベの葛西・西葛西物件でも、ワイドスパンだったり、ハイサッシュだったり、間取りを工夫していたりと、生活空間にゆとりをもった物件はありますし、プレミストより設備が良い物件もあります。フラッグシップなら、立地外観だけでなく、そういったところも標準装備で頑張ってほしかった。

まあ、構造面など、変えられない部分は除き、
・接客の向上
・設備面の向上（レジデントと同じく、オプション追加キャンペーン）
など、改善できる部分はいくつかありますから、今後に期待です。

私のレポートを読んで、実際にMR行ってみて、レポートと違い丁寧な誠実な接客だったよ！というのを期待してます。
葛西のフラッグシップ物件なんだから、気持ちよく買わせてほしい、それが私の願いです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[93: 購入検討中さん]

そんな考えだからどこも買えないんだよ笑

[95: 匿名さん]

フラッグシップって決めつけが笑える。駅前タワーだったらわかりますわ。
というか最近のマンションは全て設備や建具がチープだよね。
どこ買ってもオプション追加、リフォーム等しなきゃ
ダメな。我々を満足させる葛西周辺のマンションは
今までどこもなかったな。立地がいいところで
好みに合わせてお金をかけるしかないですな。
地元葛西では買うなら立地のいいここかな〜。