＜契約者用＞ブランズタワー南堀江

[契約済みさん]

ブランズタワー南堀江の契約者専用スレです。
情報交換や意見交換を有意義にしませんか。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166564/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江1丁目1-6,1-15（地番）
交通：大阪市営地下鉄四つ橋線「四ツ橋」駅徒歩3分・「なんば」駅徒歩3分
大阪市営地下鉄御堂筋線・千日前線「なんば」駅徒歩6分、阪神なんば線・近鉄難波線「大阪難波」駅徒歩6分
JR関西本線「JR難波」駅徒歩6分、大阪市営地下鉄御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅徒歩7分
売主：東急不動産、伊藤忠都市開発
施工会社：三井住友建設
管理会社：東急コミュニティー

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/minamihorie/

[154: 住民板ユーザーさん]

>>153 マンション住民さん

そうでしたか。
反応距離を短くしても共連れを防止にはならないように思いますが、、。

[155: マンション住民さん]

>>>154さん
おっしゃるとおりです。
いくらセキュリティレベルをアップしても
絶対には防げないですね。

[156: 住民板ユーザーさん]

台風でマンション揺れましたね(　>д<)､;'.

[157: 住民板ユーザーさん1]

やっぱり、エレベーターホールの無線キーなかなか反応しないなー。イライラが募る。

[158: マンション住民さん]

昨日、「管理計画・意見書」という書面がポストに投函されていました。
内容全て拝読いたしました。
意見書末尾の方に、当該マンションのマンションコミュニティーのスレッドの件が記載されていることから、当該投函者の方も意見書投函後の動向の確認で、恐らくこのスレッドをレビューされておられると思うので、当該スレッドに少しだけ感想を述べさせていただきたいと思います。
少し前ですが、「マンション施設の意識調査アンケート」というのが管理組合から届き、そのアンケートには回答しました。
アンケートは、共用部（ビューラウンジ等）のWi-Fi導入、4K・8K対応のアンテナ更新、ゲストルームなどに備品の追加（特に意味が不明）に対し意見を求めるものでした。ただ、何をしたいのか、また、導入することで何がメリットで何がデメリットなのかなど、具体的な提案がなく、その後の理事会の議事録を拝見していると、アンケートの集計結果が記載されていましたが、配布件数136件（賃貸除く？）中30件の回答数では全く信憑性もなく、数少ない区分所有者の回答も的を射ていないものもありました。
なので、今般の意見書を参考に、管理組合および理事会から各区分所有者に対し、再度、アンケート調査を実施してほしいとも思いますが、先般のアンケート調査の回答数からすると当該マンションの区分所有者の大半が無関心のような気がしてならず、有意義な議論ができるか心配もします。
今般の意見書がどれだけ効果があるのかわかりませんが、問題提起をしていただいた投函者の方の行動が起爆剤となり、区分所有者の皆さんにはもっと興味を持ってほしいと感じます。
今回は、これで失礼します。

[159: マンション住民さん]

マンションは管理会社主導ではなく、あくまでマンション住民の意向を汲んだ管理組合手動であるべきです。共用部分を快適にするための投資は一人当たりの負担で考えると僅かですし、修繕の提案も過剰なものは見直すべきでしょう。

[160: 住民板ユーザーさん1]

管理組合内で課題をうまく引き継がないと(引き継いでも)、管理会社はめんどくさい事が起きれば時間を稼いで時期が来て役員交代を向かえれば
新たな管理組合側は、これまでの経緯が分からないので、ほぼ管理会社の意向が通ります。
管理会社は面倒な宿題はしません。
管理組合には不利です。管理会社が有利です。

ここを改善しなければ同じことの繰り返しとなります。
理事長の立候補制にする事で年度をまたいで管理の仕事ができるので、言いなりになることなく
管理組合と管理会社のパワーバランスが辛うじて保たれるとおもいます。
ご指摘の半分入れ換え制もこの事を案じた事かとおもいます。

P.S. 今時、wifiは、有って当然の設備だとおもいますが。。。。

[161: マンション住民さん]

総会は出られた方いますか？どんな感じでしたか？
しかし総会も３連休の中日にやるとか、なるべく欲しくないという事でしょうが。。

[162: 契約済みさん]

どなたか、投函された意見書をアップロードしてくれませんか

[163: 住民板ユーザーさん1]

理事長の、立候補制は必ずしもいい人がなるともかぎりません。理事長職は利権化しやすいので、やはり輪番制がいいかなと

[164: マンション住民さん]

人の出入りが多い部屋があります。出入りするのは女性ばかりですが、なにか商売でもしているのでは？と思います。管理会社に連絡したら調査してもらえるものでしょうか？

[165: 住民板ユーザーさん1]

>>164 マンション住民さん

してくれないと思います。

[166: 住民板ユーザーさん1]

>>163 住民板ユーザーさん1さん

任期二年で半数ごとの入れ換えにするのが良いかとおもいます。

[167: たー]

>>164 マンション住民さん
コンシェルジュか管理人に言ったら、管理組合で議題にしてくれると思います。
早めの対応が大切です。

[168: 住民板ユーザーさん1]

理事会はちゃんとやってるんですかね？報告が全然ないような。。そもそも誰が理事なのかも分からないし、すごく密室な気がします。これなら管理人に言っても話し合われてるか確かめようもない。結構異常事態かと。。かなり管理会社に舐められてるようで、何かとボラれる恐れあり。

[169: 住民板ユーザーさん4]

マンションの東側で、スケボー使用してる若者何とかなりませんかね。警察にも何度か連絡してて、たまたま注意してる所を目撃した時、警察の方も｢はい、スケボーで走らないでね～、苦情また来てるから～｣若者｢えーー、そんなはずはありませんわ～｣みたいな、やり取り聞いて、めちゃくちゃ腹が立ってます。

[170: 住民板ユーザーさん4]

共用トイレの汚さ、臭さ？ 清掃員さんに直接言ったことあるのですが、どうにかなりませんかね。

[171: 住民でない人さん]

アメ村にあるのでスケボーは買う前から想定内では?

[172: 住民板ユーザーさん7]

消費税の増税に伴い積立金もアップとなるんでしょうね。
修繕計画の見直しが必要ですね。

[173: 契約済みさん]

積立金アップはかなり慎重にしないと。月々がアップすると、資産価値低下を招く。月の諸費用が3万超えると、購入検討候補から外れ、中古価格が下落してしまう。そもそも修繕計画自体が過剰のぼったくりプライス。今の12年周期は見直すべきでしょう。

[174: マンション住民さん]

総会１７日のようですね。修繕費値上げには反対です。ポストにこんな書類が。https://00m.in/85rBC

[175: たー]

だいぶ以前、投函ありました。
意見がある方は総会に出席して意見を述べていただいてからだと思います。
規約の設定、変更、廃止、軽微変更やその他など内容になるでしょう。
積立金等は専門家へ依頼＋複数見積りですね。近くのタワーマンションも先に始めてるようです。
安いに越したことはありませんが、資産維持をする点で慎重になるべきだと思います。

[176: マンション住民さん]

総会、急すぎでしょう。最近、不信感しかありません。

そもそも、修繕は必要性を吟味すべき。周期がきたら交換というのは明らかに過剰だと思います。痛んでもない、箇所を修繕するくらいなら、共用施設をもっと使える内容にしてほしい。
他のタワマンに比べれば、エレベーターホールの木目の壁紙とかチャチすぎる。

資産維持に、本当にその修繕が必要か、お金をそこまでかけてやるべきかどうか、議論する前から修繕が決まっていて、お金を払わないと、資産性が下がるというのは脅しでしょう。

そもそも問題が起きてからでも遅くない部分とそうでない部分を分けるべき。見積もりといっても、管理会社を通していたら、ほどんど出来レースで意味がない。検索すればそんな事例どんどん集まる。

[177: 住民板ユーザーさん7]

エントランスの空調、こわれてますね。
音がひどいね。

[178: 住民の人に質問したいさん]

修繕費高くなりましたね。結局住民の無関心に漬け込んで管理会社が儲けていく。。。

[179: 住民板ユーザーさん8]

北側の駐車場、工事してますが何か立つのでしょうか?

[180: 住民の人に質問したいさん]

看板に書いてませんか？

[181: 住民板ユーザーさん8]

エレベーターホールに入るキーセンサーの反応が悪すぎる。
電池はokなので受講部の故障か?
見ていると他の人も不自由そう。

[182: 契約済みさん]

コンシェルジュ廃止が検討されてるみたいです。。管理人が代わりに勤務するらしいですが、、コンシェルジュもいないタワマンって・・・。タワマンらしさがどんどん減って、陳腐化してしまいそう。少し安くなるみたいですが、それでも一戸あたり１００円ちょっとです。理事会は何考えてるんだろう。。コンシェルジュははっきり言って意味ないかもですが、タワマンのシンボリックな部分なのでそこは大切にして欲しかったです。挨拶もされないおっさんがいても味気ないだけ。

[183: 契約済みさん]

以下、気になる項目も。立候補性になればかなり危険かと思います。基本的に区分所有者は無関心なので余程ひどくない提案であれば、ほぼ可決します。住民の無関心に漬け込んで私物化するような理事会は他のマンションでも散見され、横領などの事件が起きても、なかなか判明しにくい構造がマンんションの理事会にあります。これはかなり危ない動きだと思います。

・役員選任方法の変更
・役員任期および改選人数の変更

[184: 契約済みさん]

管理組合の理事長が仮に、利益相反を（大規模修繕などで懇意の業者に割高な料金で発注など）働いたとしても、余程明確な証拠がない限り、解任させるのは実質的にほぼ不可能です。そしてそんな証拠は一般の区分所有者には集める術がありません。形式的な報告書に従うだけです。

[185: 契約済みさん]

しかも、区分所有者しか見られないサイトでも理事長の名前すら個人情報を縦に明かさないような理事会なら、やりたい放題で、管理会社と組んで既得権化が簡単にできてしまう。。

[186: 住民板ユーザーさん7]

じゃ、あなたが立候補して素晴らしい運営をされれば良いのでは。

仮定の話も結構ですが、飛躍しすぎではないですか。
ご記載の内容は背任に当たりますが
他のマンションの悪い一例を持ち出されていますが、同じことがここでも起こる根拠は何ですか？
それよりも、役員が毎年変わる方が引き継ぎの面で遥かに大きなデメリットがあるのではないですか。

[187: 住民でない人さん]

問題は悪意ある人が制度を利用して立候補して一回でも決まれば現行の制度では、その後、一介の区分所有者の立場ではどうしようようもできないということです。

そもそも何故引き継ぎが面倒なのに輪番制が基本的なのか考えてみましょう。立候補制のところは大抵、理事のなり手がおらず、高齢化してたり、小規模なところです。今後の大規模修繕で億単位のお金が動くとき、不正があってもそれを見つけるのも難しいし、見つけたところで、立場の差で問題にもできません。総会議決が必要な議案でも、住民が無関心なことを逆手に何でもやりたい放題で殆どがもっともらしい理由を付ければ通ってしまいます。

輪番制だと後の人が問題点を見つければ、改善する事も可能でずが、立候補制でずっと居座られれば打つ手がありません。管理会社と結託し、管理費が上がってしまえば、資産価値にも大きく響きます。今の時点でも不透明なことが多く、資産価値向上に繋がることを一切してこなかった管理会社が5年後くらいから動き出す大規模修繕修繕を前にこんなことを言い出してきたので私は危機感を感じてます。しかも来月にわざわざ臨時理事会を開いて一気に決めようとするところは明らかに普通じゃないと思います。

[188: 住民板ユーザーさん1]

しかも議事録には役員の選任方法をどう変えるか、肝心なことも書かずに、来月騙し討ち的に臨時総会で決めるそうです。超重要な役員の選任方法の内容も書かずに議事録と言えますか？

国会議員が自らの選任方法や任期を決める時、国民に決まるまで内容開示しないとかありえますか？私は今、とても異常な事が進んでると思いますよ。

[189: 住民板ユーザーさん1]

しかも臨時総会、平日午後６時だそうですよ。普通こんな時間に設定しますか？明らかに尋常じゃないですね。

[190: 契約済みさん]

役員選任方法と任期は立候補性じゃないみたいで一安心。１年ごと半分交代の２年はいいと思う。

[191: 住民板ユーザーさん3]

議事録見たら酷いですね。

アンケート取らない理由が、金が絡むと混乱するからって。。これ「住民の負担になる議案は住民の意見聞かず強行に決める」と言ってるようなもの。逆によくこれを書けたと関心しますね。

また防犯カメラを更新すると書いてあったが、故障もしてないのにたった６年で数百万円かけて取り替える意味が分からない。故障してから交換や修理する場合と何が違うのか。エレベーターのワイヤーなら定期的に更新する理屈は分かるが、防犯カメラがそけまで数日なければ、困るようなものではないし、全部一斉に壊れるわけでもない。しかも別にエレベーターにもカメラはある。

しかも防犯カメラ自体は一台三万円ほどだが、内訳が分からないが、レコーダーも何台も必要なわけではないし、200??300万の見積りはかなり割高だと思う。

[192: 住民の人に質問したいさん]

そろそろ定期総会ではないですかね。
以前、投函された意見書です。

https://00m.in/85rBC

[193: マンション比較中さん]

上記意見書をまとめると

・せっかくの多彩な共用施設が魅力に乏しく使いにくく陳腐化してるから運用や設備の充実化を目指すべき

・年１の総会に出てきた人の意見だけ聞くのではなく、匿名、記名問わず、意見を上がりやすくすることで、物件の価値が保たれる。役員の専用メルアドを作るなど。

・多額に及ぶことが予想される事業には提案されても再度必要性を吟味し、かつ見積もりは管理組合が直接複数から取る。

・議事録は必ず議論の経過をのせることが法律に明記されている。

・見積もりや支出は、項目と金額だけ載せるのではなく仕様や規格、数量や規模を明記しないと妥当性を検証できない。

・外部区分所有者が半分を占めるのに、理事会を居住者だけで占拠し、理事就任の機会もないのに、値上げまでをするのは狂気の沙汰。

・来たる大規模修繕は期間を見直すことで大きな節約が可能。一般的な基準は過剰。

[194: 住民板ユーザーさん6]

>>192

コンシェルジュはマジで今回の総会で廃止が決まりそうですね。この調子だと値上げ提案で他のサービス廃止と相殺パターンでどんどん陳腐化しそう。管理会社は経費浮かせられていいんだろうが。しかしこの立地でコンシェルジュ廃止はないなあ。

しかも防犯カメラも更新の必要性不明なのに
規格も数量も機種も書かず520万も計上。
さらに非常用バッテリーも更新の必要性も不明で、こちらも品番すら書かず790万！こんなの許してたら何だって、必要ですから、の丼勘定で通されてしまう！管理会社はビジネスだが理事会はこれをスルーするの?

[195: 匿名さん]

コンシェルジュの廃止、続けるなら、値上げ幅が１５万円だったそう。こんなの、時給と一緒じゃないか。コロナで人あまりのなか、人手不足とか、よく言えるよ。

要するに、断られることを目的に法外な言い値を吹っ掛けて外部委託の派遣から自社雇用の最低賃金クラスの管理人に切り替えて差額を浮かせて自社の利益にしようということだろう。コンシェルジュ廃止による資産価値低下より、東急コミュニティの自社の利益優先ってことだろう。

とんでもない利益相反だ。

監視カメラ更新事業もひどい。そもそも最初の３６個でも多いのに、４９個に増やす必要あるのか？宝石店じゃあるまいし、ただのマンションの通路に死角無くしてまで監視カメラだらけにする必要性あるのか？　要所要所にあれば十分で、戸数を増やすとまたメンテに金がかかる。しかも、まだ竣工７年で更新の必要性すら怪しい。

東急のマージンのためにどこまで区分所有者が貴重な管理費を費やさなければならないのか。理事会は何をしているのか。

[196: 住民の人に質問したいさん]

区分所有者が賃貸で運用していて、今、チェンジオーナーで家主の権利を売りに出しています。でも、この部屋、法人が借りていて家賃不払いで裁判沙汰になっているのです。それを隠して売りに出すとか、ひどいことだなぁ…と感じています。
そもそも誰か居住してるんでしょうかね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[197: 住民の人に質問したいさん]

[本レスは、自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[198: 住民板ユーザーさん5]

>>197 住民の人に質問したいさん

SLADの債権者です。家賃を払わず、解約も拒否する理由が債権者としては理解出来ないのですが、もしかすると事故物件化しているので、解約して第三者に立ち入られるのが怖いのでは無いかとの弁護士のコメントがありました。

[プライバシーを侵害する恐れがあるため、削除しました。管理担当]

[199: 住民板ユーザーさん7]

[プライバシーを侵害する恐れがあるため、削除しました。管理担当

[200: 住民板ユーザーさん1]

何かありましたか？

[201: マンション住民さん]

最近見ないな～と思ったらコンシェルジュ廃止だったんやね。カメラ増設にも驚いたけど勝手に決められるのは不満ですね。今の理事会って怪しく感じる。

[202: 匿名さん]

ここの物件の理事会は主体性もないし、意見を取り上げる姿勢もないし、密室主義だし、ポーズだけだし、ろくでもないよ。コンシェルジュなんて、外注費をかっとしたいって管理会社の営利目的でしかないんだから利益相反ですよ。完全な。人材確保が難しいって、コロナでソーシャルワーカー余りまくってるのにいつまでその理由引きずってるのか・・。

コンシェルジュってステータス性重んじる人もいるし、地味に賃料に影響して資産価値にも影響するから、いらなくていいじゃんというのはおかしい。

防犯カメラもプライバシー侵害のレベルでつけてどうするのか。

[203: 住民さん１]

以前、投函された意見書が更新されてますね。
https://00m.in/85rBC

使わないけど、コンシェルジュ廃止はやはり寂しいですね。今のほとんど業務のない管理人でも時給２０００円近くかかっているわけで、コンシェルジュにしたって、女性に変わるだけだからそんなにかかるはずないと思うけど。やはり管理会社は派遣代をケチりたいんでしょうか。。