プラウドタワー高輪台ってどうですか？ Part2

[購入検討中さん]

プラウドタワー高輪台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/281879/

所在地：東京都品川区東五反田3丁目109番-1他（地番）
交通：都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「五反田」駅 徒歩9分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道新幹線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.63平米～81.99平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai/
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[スムログ 関連記事]
【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/

【物件情報を追加しました　2013.5.31　管理担当】

[1: 検討中の奥さま]

二期の倍率はどんな感じでしょうか。

[2: 匿名さん]

一番下の２ＬＤＫは低いかもね。ベランダが防災用具で潰されるし、道路とかなり近いし。３ＬＤＫはどこも高いと聞いた。

[5: 物件比較中さん]

でもこの物件は内装のグレードが高く間取りもよいので、比較的安く感じます。

[6: 匿名さん]

二期の申し込みは月末になるみたいですよ。人が減らされて手が回らないとか。

[7: 匿名さん]

営業はいいよ

[8: 匿名さん]

随分食いつきがいいですなｗ
ついでに聞いたことを書いておきます。

来月中にはモデルルームは閉鎖予定との事。大体買い手が固まっているのではないでしょうか。
銀行の評価も高いらしく、提携ローンの金利もここはかなり低く設定されていると言う事もわかりました。

信じる信じないはどうぞご自由に。

[9: 匿名さん]

提携ローンの金利なんてどこも一緒でしょw

[10: 匿名さん]

店頭金利からの値引き率は物件によって設定されていましてね、知り合いのライフプランナーさんと突き合わせてみたところ、同時期に取り扱ったM財閥系案件と比較してもかなり低く、底値レベルとの事でした。

ガセだと思うなら、申し込み以前でも現時点での金利の一覧表は貰えたはずなので貰ってくればいいのでは。

[11: 匿名さん]

普通、最低レートですよw

[12: 匿名さん]

物件の価値で金利はほとんど変わらんよ。担保評価の問題で融資可能額は変わるけど。

金利はどちらかと言うと購入者の属性に左右される。

もし聞いた説明と違うなら、野村の営業がやり手なだけでしょうね。

[13: 匿名さん]

値引率は一律ですよ。

[14: 匿名]

>11.12.13それはサラリーマンのマイホームローンの話ですね。>10さんは投資用または自営業の方でしょうね。
ローン使ってまで投資するんですね、びっくり。

[15: 匿名さん]

貰った資料では一律に割引が▼１．ｘ％入っていましたし、銀行さんの説明も同様でしたよ。あと、私はしがないサラリーマンです。

[16: 匿名さん]

金利はデベ提携は物件で、勤め先提携は勤め先で決まりますが、あるレベルを超えると金利は
全部最低レートです。

一部上場のサラリーマンなら勤め先提携で最低レートですし、港区、品川区あたりのマンションならみんな
最低レートです。

[17: 匿名さん]

大企業の出資している財形融資は変動金利並の固定金利なので、使える人はそっちに流れるでしょう。
色々条件や制約が大きいのが弱点ですけど、魅力的なのは確かです。

[18: 匿名さん]

五年固定で０．８５ですもんね。

http://www.zaijukin.co.jp/

[19: 匿名さん]

バブルの時は7-8%の金利だった。コンマ以下の数字でビビるなら変動型は心臓に悪いですね。

[20: 匿名さん]

今は年数十万円程度の金利でもシワく気にして節約するデフレ世代が不動産を買っていますからしかたがないでしょう。
銀行さんもこのレベルの物件を買える客に対して住宅ローン金利で稼ぐ気は無いみたいですし、本当の狙いは小金を持った世帯に対する金融商品のセールスなのだと思います。

[21: 匿名さん]

バブル当時に買った人はみんな悲惨なことになったでしょ。ど田舎の戸建てで、金利込み1億とか普通にあった。

[22: 匿名]

それなりの有価証券を持てる人なら変動です。
変動金利のアップは株より緩やかなので先に売却益を得て速やかに繰り上げ返済。

５年固定型と言っても繰り上げ返済１０年なら変動とそう変わらないです。

で２０年以上ローン支払う覚悟なら１０年固定も変動に以降しますから無意味。
フラットですよ。

[23: 匿名さん]

現金を沢山持っている世帯でも、あえて手持ち資金を使わずに財形のローンを多く組んで減税効果で利ざやを稼ぐという方法もあります。国の金が銀行の利息取り分に突っ込まれると思うと多少不愉快になりますが。

[24: 契約済みさん]

先週現場に行く機会があったので撮りました。
コインパーキング方面からです。
5階部分まで外壁建ってました。

[25: 契約済みさん]

NO.24さん、建築現場の写真ありがとうございました。
私は外国に住んでおりますので、大変ありがたいです。
これからも建築状況の写真楽しみにしておりますので、
どうぞよろしくお願いいたします。

[26: 契約済みさん]

少し前に行った時の写真です。桜田通り側は歩道に鉄骨で落下物防護用のがっちりした天井が組まれていました。
高さはまだまだですが、大分以前より建物ぽくなっていました。外壁タイルも同時に貼りながら施工しているようです。

[27: 契約済みさん]

この天井は４月には無かったですね。
お向かいのルフォンさんは驚くほどの速さで進んでましたが、
こちらはじっくり丁寧に施工して欲しいものです。

[28: 匿名]

完成が楽しみですね。

[29: 契約済みさん]

ルフォンは行く度に雨後の筍のように伸びています。来年の１月に完成の予定なので、こちらよりちょうど半年先です。

プラウド　敷地面積1370.25m2　建築面積　604.25m2　鉄筋コンクリート 地上23階
ルフォン　敷地面積1176.48m2　建築面積　410.39m2　鉄筋コンクリート 地上21階

ルフォンの方が小ぶりですが、似たサイズの物件なのでサイズ感を捉えるにはいいですね。
ルフォンの幅・奥行きを約4m積み増しするとプラウド並になるって感じですか。

[30: 匿名さん]

この辺両隣ビルに隣接してて圧迫感結構ありそうですが、契約者さんは気にせず立地重視という選択でしょうか。

[31: 匿名さん]

>30
そうだと思いますよ。
敷地面積も小さいし。
立地重視でしょう。

[32: 匿名さん]

ビル側の向きは割安になってるからね。

[33: 契約済みさん]

品川へ行く途中の柘榴坂は、なかなか魅力のある坂道ですね。
緑も多いし、キャフェやレストランも使えそう。
それに反して、桜田道りはマンションばっかりにょきにょき建って
これというお店が無いのが残念だし不思議です。
何十年もこんな感じですよね。

[34: 匿名さん]

キャフェってなんかレトロだな。

[35: 契約済みさん]

桜田通りは五反田方向にちょろっとオシャレスポットが出来るかもしれませんが、五反田有楽街があるので難しいと思います。風俗街を条例で潰して商業地としての再開発を推し進めてくれれば最高なのですが。

商業地は住宅地の整備が終わった後に追従して発展しますので、しばらくは様子見でしょう。あの生き腐れ状態の二本榎通りにボコボコとスィーツの名店とかが出店し始めたら転換のシグナルかもしれません。起きるかどうかはなんとも言えませんが。

[36: 匿名さん]

名店かどうかは知らんけど高輪警察署前のパティスリーリョウコはなかなかのものだよ。
あとはチャイニーズレストラン直城の麻婆豆腐はイケる。

[37: 匿名さん]

柘榴坂のキャフェとはオーバカナルのことかな？ソニーが撤退してマキシムのカフェもなくなったのは残念。

[38: 契約済みさん]

パティスリーリョウコは確かにいい店ですね。
昔の高輪台にはあんな小洒落たいい店はありませんでした。

[39: 匿名さん]

幼少のころ高輪4丁目に住んでいたけど、高輪台のほうは全く行かなかったな。
品川駅の方はもちろんのころ、せんぽや警察署あたりもよく行っていたけど。なぜだろう。

[40: 匿名さん]

何もないからでしょう。行く用事は浅草線乗る時くらい。

[41: 匿名さん]

通勤、東銀座なんですが、ここどうでしょうか？
豊洲のタワマンと悩んでます。
価格は同じくらいかと思います。
建物（共用部）は豊洲の方が豪華ですが、
専用部はこちらの方が、仕様が良さそう。
悩ましいです。

[42: 匿名さん]

豊洲と同じならそちらがばか高なだけです。
こちらも決して安くはありません。
一部の高輪台信者にとってはそうでもないようですが・・・

不動産は一生の買い物なのでじっくり考えるといいと思いますよ。

[43: 匿名さん]

不動産は価格なりだと思うのですが。どちらも長所、短所ありますよね。

[50: 契約済みさん]

タワマンの高層のバルコニーでの植物の飼育は、強風で
無理でしょうか？
せっかく広いバルコニーがあるのに、植物が置けなかったら残念です。
高所向きの植物ってあるのでしょうか？

[51: 匿名]

品川駅から西へ広がる高輪エリアと見ればこちらがお薦めなのですが昔から桜田通り沿いって無機質にマッチ箱を立てて並べたようにオフィスビルが並んでいたエリアなんです。

それが別に再開発地区って訳でもなく次々にタワーもしくはペンシルマンションに建て替わっているだけなので立地そのものに街としての計画性は乏しいですよ。

ただし埋立て地ではないためきちんと歴史は継承できます。簡単に言えば桜田門〜虎ノ門〜麻布〜白金〜高輪〜城南五山という武家の通勤ルートです。
何に価値を置くかは人それぞれです。

[52: 匿名さん]

白金高輪駅までは徒歩何分くらいでいけますか？

[53: 匿名さん]

桜田通り沿いは容積率が甘いからオフィスビル適地なんだよね。今はタワーマンション適地になった。

[54: 匿名さん]

白金高輪までは20分はかかるかな。

[55: 匿名さん]

この辺りの将来がどうなるかはなんとも言えないけど、良くも悪くも変化に乏しい土地であるという点を見て投資している人が多いように見えるので、そういう価値観の人にはいいんじゃない？。派手に博打を打ちたければ再開発地域へどうぞ、とね。

[56: 匿名さん]

泉岳寺から高輪ありは趣きがあっていいですね。

[57: 匿名さん]

スギノキヤがつぶれて不便になったよ

[58: 匿名さん]

明学より北側は雰囲気いい気がするのはなぜ？

[59: 契約済みさん]

実は交通の便がよく、大規模マンションじゃないところが気に入りました。

[60: 匿名さん]

こちらは明学の南側ですね。五反田の雰囲気が近いけど便利ですね。

[61: 契約済みさん]

五反田も近いけど、浅草線ながらも駅徒歩2分は魅力的。

[62: 匿名]

>58感じ方は人それぞれです。
白金高輪駅を出た辺りなど公衆トイレがランドマークでガソリンスタンドとピザデリバリーのサルバトーレクオモがなぜか２軒ドミナントしてます。

ホントにわかってて言い切っているのかおおいに疑問。

[63: 匿名さん]

美味しい店が少ないのがネックですね。

[64: 匿名さん]

>63は高輪台のことね。もう少し美味い店があればと思うのは住民ほぼ皆の一致した思い。

[65: 匿名さん]

駅2分しかも明るい道沿いを直進です。
ただしマイカーを持たない方だと六本木麻布方面が縁遠くなりますからマイカー必須と思います。

[66: 匿名さん]

店が少ないのはどうにかして欲しいところですよね？

[67: 匿名さん]

白金台か白金高輪に出ないと美味しいお店あまりないのは本当に残念。。。

[68: 匿名さん]

プリンスホテル脇の環状線開発計画で店が増えて便利になるといいのですが、こればかりは何とも言えません。
何気に車の使い勝手がいい土地なので、当面は車持ちでやっていって機動力で不便さをカバーするしかないですね。
桜田通りはタクシーもすぐ捕まるので割りきってタクシーを使いまわすのもいいでしょう。

[69: 契約済みさん]

桜田道りが、夏、おおきな街路樹が木陰をつくり、近所によいスーパーができ
おいしいレストランやしゃれた店がある・・・・というのが夢ですが、
夢は実現不可能でしょうか？

[70: 匿名さん]

５０年いや３０年もすれば叶うよ

[71: 匿名さん]

そもそも高輪辺りって、静かな環境の低層マンションや戸建てに住んで車で買い物に出かけるようなエリアですので、桜田通り沿いの人のためにわざわざスーパーなんて作らないんじゃないですかね。
スギノキヤのようなスーパーができればいいけど、今は駐車場がないと商売になりませんからね。

[72: 匿名さん]

議員宿舎跡にできる予定の道路がプリンスホテルの建て替えと合わせて商業施設やお洒落スポットに再開発されれば、もうすこしマシになるんじゃないの？少なくとも１０年以上はかかるだろうけど。

桜田通りのお洒落化は当面は無いだろうな～その手の商業地になる要素が全然無いし、変に商業地化される方が嫌だな。

[73: 匿名さん]

もしおしゃれになるとしたら二本榎通りでしょうね。
ポルトガル料理の店などありますからね。

[74: 契約済みさん]

なにか積極的に区に働きかけるような手立てはないものですかね。
二本榎道りと桜田道りを良くしていこう！というような。
目黒川周辺は以前より美化、活性化されたと思いますが。
桜田道りは何十年も行政的になんのアイディアもなく放置されてるような
印象をうけます。

[75: 匿名さん]

桜田通りは長らく地下鉄工事やら歩道拡張やらでここ１５年くらいはいつも工事中の印象でした。
だだっ広く歩いて楽しい道ではないてすね。

[76: 匿名さん]

港区高輪地区総合支所協働推進課が高輪台の再開発計画を立てているみたいだけど・・・報告書読んだ限りではあまりオシャレな町には興味が無いようだ。予算不足の香りがぷんぷんするし。

東京都の方がずっとやる気があるな。一応議員宿舎辺りまでは積極的に再開発をする気はありそう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h19/topi031_3.pdf

[77: 契約済みさん]

桜田通りはともかく、品川駅の高輪口の再開発はうまくやってほしいです。京急と西武が東京都とどこまで歩調を合わせてできるかですね。ＪＲ東日本はヒトを駅ナカに囲い込みたいように見えるのですが、どうなんでしょう？品川駅の将来性にくわえて、高輪口は過去の開発状況、既存インフラ、山手線の乗降のしやすさ等も考えると、よほど港南口よりポテンシャルがあるように思われますが。デパート、ホテル、エンターテイメント施設、広大なお庭等集客ポテンシャルを備えているのに、すべてがしょぼくて、昭和な感じなので、垢抜けなさこのうえない。。。というかもったいない。サーベラスが西武ＨＤに再開発の提案をせまるのわかりますね。柘榴坂はヒルズのけやき坂くらいにはなるポテンシャルは十分にあるとおもいますし、すでに東京都の開発計画があってゆっくり進んでいるのは周知のとおりですが。オリンピックの招致がきまれば加速するんでしょうけどね。まあ、いまでもそこそこ使えますけど、なんせもったいない。。。

[78: 匿名さん]

高輪口は道路拡張用地になってるので新しく建物建てられないんだよね。

[79: 匿名さん]

外資頼みに陥るよりも、良くも悪くも変わらない高輪台に満足しましょうよ。
開発利益が乗っていないと思って納得して買っているのでしょう？！

[80: 契約済みさん]

高輪台は別にそれほどかわらなくてもいいと思ってます。高輪口は再開発の計画がもともとあるので、魅力的な街になるように複数のデベロッパーがきちんと統一感をもってやってほしいといっているだけです。駅前に低層の２階建のデパートとか、なんかきたないホテルとか、場末のフードコートみたないなのホント何とかならんのか、といっているまでです。

[81: 匿名さん]

品川、特に高輪口がポテンシャル生かし切れていないっていうのは私も思いますよ。
それでも高輪エリアには落ち着きがあるっていうか、独特な魅力があると思うのです。
桜田通り沿いもその雰囲気を共有していると思います。

だからこそ、環状4号がどうのこうのではなく、いまの雰囲気を大切にしてほしいと感じますね。
非常に優位な立地なのですから、そのうち自然と利便性はついてきますよ。

[82: 匿名さん]

ま、私が一番強く思っているのは、駅前パチンコハリウッドを追い出すことです。
ほんと消えてくれ。

[83: 契約済みさん]

ホント、大賛成！！！
ひどすぎるもの。

[84: 匿名]

ですね、道を渡った側にタクシー呼んでからエレベーターに乗れば五反田駅前から着いてますよ。

ていうか桜田通りの上り線からは高輪台駅付近でＵターン路があるけど下りからのＵターンって１度五反田駅前まで出ないといけないのかな？

[85: 匿名さん]

第2期登録申込でましたね。わざわざ最終期といれてきたから売り切るし売り切れる算段がついたということですかね。最終倍率どれくらいになりそうなのかな?

[86: 匿名さん]

最終期ですね。人気住戸は、４～５倍ぐらいつくかもしれない。

[87: 購入検討中さん]

要望書を出された方、ここの抽選で外れたら、次はどちらにしますか？

[88: 匿名さん]

ローカルにしか需要ないんですかね。そうだと、資産価値が少し心配。

[89: 匿名さん]

ハリウッドは道路拡張でそのうちなくなりますよ。立退料せしめるために作った店だからね。

[90: 契約済みさん]

知名度の低い山の手のマイナースポットなんてこんな物ですよ。逆に言うと地元の小金持ちやプチ資産家が安定客とも取れます。
アド街で派手なオシャレスポットやディープな店が紹介されるようなエリアは、郊外・地方出身者が集まってくる場所とも取れます。

[91: 申込予定さん]

外れたらショック。次はパークシティ大崎狙います。

[92: 匿名さん]

大崎さんチーっす。

[93: 契約済みさん]

１期は、平均１．２３倍、最高３倍だったようですね。

[94: 匿名さん]

次は白金高輪の駅近が出るまで待ちます。

[95: 匿名]

>88ある程度長く住むつもりなら地方票に振り回されない方が安定しますから正解ですよ。

[96: 匿名]

抽選外れた場合、ルフォンは考えてないんですか？

[97: 匿名さん]

狭い間取りしかないでしょ

[98: 匿名]

だとすると、ここの2Lも価値が低いということでしょうか？

[99: 匿名さん]

いや私は80平米以上が希望なのでルフォンは検討対象外

[100: 匿名さん]

賃貸として使えるかどうかという目で見るならば、ここの２Ｌは㎡あたりのパフォーマンスがいいので、資産としては優秀。ルフォンは桜田通りを渡らないとJR駅に行けないので結構落ちると思う。