変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[241: 匿名さん]

今日の日経。現実はこんなもん。

多分、日銀も目標達成出来るとは思ってない。

[326: 匿名さん]

勘違いしてる人が一部いるみたいだけどこの時期の長期金利上昇は景気回復には逆効果。

考えてみれば当然。金利が上がれば企業は投資をしづらくなるし、個人は家をかいづらくなる。結果、景気は停滞、物価上昇圧力も弱まる。

実際そういう動きが出て来てるため、日銀は必死に押さえ込もうとしてる。

要するに今の長期金利上昇は結果として政策金利上昇が遠のく事になる。

[347: 匿名さん]

今日の夕刊。

[413: 匿名さん]

今日の夕刊

[670: 匿名さん]

銀行は金利上げて破綻させて不良債権作って、銀行も一緒に破綻って発想？

そんなアホな経営してるとは思えないんだけど。

単にフラットは破綻されても銀行にとって痛くも痒くもないから返さない人に貸すだけらしいよ。

[680: 匿名さん]

最近は違うのかもしれないけど。

銀行審査が通るなら破綻がこんなに増えなかったんじゃないかな。借り換えられなかった人達の末路。

[720: 匿名さん]

>>719

日本の政策金利の推移

[728: 匿名さん]

まだまだ期待値だけで、実態経済には波及していないようですね。

[731: 匿名さん]

FRBも緩和維持です。

[742: 匿名さん]

向こうが荒れているので。

アメリカは雇用と賃金がキーになりつつ有るようです。

[743: 匿名さん]

ついでにアメリカは日本の失敗をかなり研究しているようです。

[752: 匿名さん]

長期金利上昇が続けば日銀は更なる緩和も考えているようですね。

[754: 匿名さん]

FRBは雇用が改善するまで緩和をやめない。
雇用の回復が進めば三段回で引き締めに転じる。
一段階目で資産買い入れ規模の縮小、買い入れがゼロになったら二段階目でバランスシートの縮小。資産を市場で売るのではなく、償還を待って縮小するようです。そしていよいよ三段回目でゼロ金利の解除。

出口戦略への道は険しいようです。

[828: 匿名さん]

規制緩和も一歩間違えれば格差拡大で成長には繋がらないと思うのですが、安倍政権の三本目の矢は果たしてどちらか？

[829: 匿名さん]

やはり、長期金利の上昇は、アベノミクスと黒田緩和に影を落としているようです。

[833: 匿名さん]

今月も固定型住宅ローン金利上がりましたね。

早すぎる金利上昇は住宅需要を冷やしてしまうので心配です。

[834: 匿名さん]

いくら助成金使ったり転職し易くしたりしても根本の需要拡大が無ければ企業は人を雇わないと思うのですが。

成長戦略はいかの需要を創出するかが先だと思います。

[836: 匿名さん]

折角地価が回復し出しているのに金利が上昇しだすと足踏みになりますよね。

金利が上がってしまったら買い控えとなります。

[837: 匿名さん]

日銀は金利上昇を抑える為に色々と考えているようです。

しかし・・・

白川さんの退職金にはビックリです。

[847: 匿名さん]

アメリカは5年かけてやっと出口がほんの少し見えてきた感じです。日本はそれを2年でやろうとしてるわけです。しかもデフレになった事のないアメリカと違って日本はスタートラインがかなり後ろの方に有るわけです。