マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[756: 匿名さん]

議案は作らずに意見だけ聞くってことは、決定は臨時総会ないし来年の総会ってことじゃん。
是非いずれにせよ、住民（スレ主）からの苦情をうけ、いったんは塾に管理規約違反という申し入れをしておきながら、
そこから3ヶ月以上も後の総会に、そんな玉虫色のスタンスでのぞむ理事会なんてありえないと思うけど。

そんなんじゃ理事会が、なんで理事会でちゃん話しあった結果を総会に出さないんだ！ってつるし上げにあうよ。
塾賛成、塾反対のいずれでも、きちんと話し合った結果なら、
あとは総会でご判断いただくってスタンスでよいけど、意見決めてませんだと単なる理事会の怠慢だから。

[757: 匿名さん]

756の、【話し合った結果】というのは、理事会で話し合った結果という意味ね。

手続きにのっとって出した結論（理事会決議）を総会に出す分には、理事会の怠慢ではない。
塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い。してもいいししなくてもいい。
管理会社の助言だけで十分と判断するのも一つの解として十分ありえる。

まあ、一般論としては理事会と塾経営者で一度話し合いをしたほうがいいとは思うけど、
この事例では、理事会として話し合いが成立する相手じゃないと判断した、ってことなんだろね。
まあ、理事会の通告に対して、弁護士名の書面なんて戦闘的なリアクションが来た以上、そう判断されても仕方ないかな。

私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

[758: 匿名さん]

>757
私も757さんの意見と同じだけど、たぶん話し合いはしたのでしょうね。話しても聞き入れないから警告書の発送の流れになったと思います。いくらなんでもいきなり警告書では、実務的には好ましい手続とは言えませんから。

私も「弁護士名の書面」による対応なんて、戦闘的以外の何物でも無いと思います。私が理事会メンバーでしたら、管理会社の助言などを得てしっかりと理論武装します。他の区分所有者からの目もありますので、誰からも揚げ足を取られないように粛々とすすめますね。総会での流れは、まさに754の通りになると思います。

>塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い
その通りですね。今回は弁明の場をあえて設けることにより、万全を期した対応にしたのだと思います。
これで裁判において、「総会決議は無効だ」と塾側が反論することを実質的に封じ込めることが出来ますね。

[759: 匿名さん]

>756
区分所有法に基づく使用禁止措置や規約改定でないなら、そもそも総会の決議は要らないですし、議案は作りません。総会の結果でそういう流れにならない限りは臨時総会もないし、来年度の総会を待つ必要もないです。今回は掛け値なしに話を聞くだけでしょうね。今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良いのですから。

[760: 匿名さん]

>759
こうやってまとめるとシンプルですね。

理事会
今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良い。

塾側
総会決議で、理事会一任を否決させれば良い。

[761: 匿名さん]

>759
区分所有法に基づく差止請求（使用禁止よりハードルが低い）でも総会の普通決議が必要ですし、
管理組合がこの塾をやめさせる方向で動く場合に、強制力を伴う手段は、
区分所有法に基づく措置以外にはありませんよ。

[762: 匿名さん]

まあ、ここの管理組合（理事会）は、マンション管理センターのメンバーとなって、相談した方がいいと思うよ。70世帯で、年間5000円払った方が、いきなり弁護士雇って下手こくよりは、安上がりですからね。

[763: 匿名さん]

>>757
>私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
>まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

ごもっとも。
ただ、スレ主の書き込みを見た感じだと、理事会側はかなり強い態度で臨んだように感じた。
塾の経営者は、法的な話は専門家ではない自分が主張しても埒が明かないと考えて、すみやかに専門家である弁護士に依頼した。
といったところじゃないかな。
戦闘的という見方も出来るけど、弁護士を入れて感情的な応酬にならない道を選択したのかも。

[764: ヒ"キ"ナーさん]

>>762

マンション管理センターに相談しても、これぐらいのことしか言わないと思います。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/

[765: 匿名さん]

>>763
ここの理事会は、社会経験のない感情的な方たちの集まりでしょうか？戸数の小さいマンションのようなので、輪番制かも知れませんが、理事の中には社会経験のある方もおられるでしょう。それで同じマンションの住民で組合員にいきなり強く出ますか？

また、ちょっと調べれば住居専用マンションでも塾が開けることがわかりますし、管理会社に問い合わせれば、塾は可との返答があるでしょうから、いきなり強い態度にでることはないでしょうし、出る必要もないでしょう。

ちょっと考え過ぎというか、都合の良い様に解釈しすぎでしょうね。

[766: 匿名さん]

>>764
マンション管理センターのメンバーになって、メンバーサイト見て御覧よ。

例の文言が書いてありますから。

でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

------
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。
------

この通り、予め「用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておく」のが重要で、おかなければ、なかなか今回のような塾を規約違反とはしにくいってことです。

そろそろ別のハンドル用意した方がいいでしょうね。「未熟児さん」とかどうかな？

[767: 匿名さん]

>766
> (３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって
> 判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

この説明は、未だに正式に掲載されているのですか？
もはや使われなくなったんじゃ無いんですか？

[768: 匿名さん]

＞＞７６７
8,000以上の管理組合メンバー用の内容で、書籍類に掲載されています。

[769: 匿名さん]

>>767
>もはや使われなくなったんじゃ無い

どこかにそういうことが書いてありましたか？

[770: 匿名さん]

＞＞７６７
http://www.mankan.or.jp/12_member/logon.asp
から、ログインすれば、閲覧できますよ。

[771: 匿名さん]

>769
逆だよ。
今も使われているのかと聞いても誰も明確に答えてくれなかった。
本を示した人もいたが、その本に同じ文章が掲載されているのかを教えてもくれなかった。

誰かのおかげで
>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などに
> よって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の記載が一人歩きしている。

まぁ、一人歩きしても 「（管理組合に）認められない場合が出てこよう」という意味だから
間違いでは無いけどね。

[772: 匿名さん]

>>771
メンバー用のコンテンツなんだけれど、教えてあげちゃおう。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_00.html

に目次がありますよ。

疑うのならば、直接「公益財団法人マンション管理センター」に電話して、お宅のコンテンツが「一人歩き」して、俺の主張の邪魔するんだけれど、何とか削除できないかって、相談してみればどうでしょうか。

[773: 匿名さん]

>772
その資料古くないですか？

例えば
>http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_10.html
の頁の一番下。
>「　建設省は、平成９年２月25日、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）｣、｢中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（団地型）｣、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント(複合用途型)」として、関係業界団体等に対して通達した。これらが現在の標準管理規約である。」
現在の標準管理規約が平成９年？

>第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
の一番上
>〓注〓
> 　以下の解説で掲げた条文は「中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）」であり、また、当該条文（又は別表）についての
>「中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）」は《コメント》として掲載している。
中高層共同住宅標準管理規約なの？

[774: 匿名さん]

>>771
>逆だよ。
って、現にWebで公開されているものを、「今も使われているのかと聞」くのって、どうかしているよね。さらに、それをWebサイトの運営者でもない者に教えろって、どうすればそういう他力本願な考え方が出てくるんだろう、そんなこと掲載しているサイトの運営者に聞くしかないでしょう。ましてや「公益法人」と名乗っているわけだから、コンテンツはそれなりの責任を持って管理しているでしょう。ちょっと考え方がおかしいんじゃあないの？

[775: 匿名さん]

>>773
だから、質問はサイト運営者に尋ねるべきであって、ここで質問しても仕方がないでしょう。

自分で調べるなり、考えるなりしてから、質問したら。