阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[1: 匿名さん]

もともとの山手台は阪急の住宅地開発の集大成として、妥協せず、街並みの美しさと緑の復元にこだわって、日本中がお手本とするまちづくりを体現するという事だったのですが、現在の開発はそれとはかけ離れた残念な内容になってしまいましたね。

[2: 匿名]

いいえ。
時代の変化を敏感にとらえた山手台のローコスト路線は人気を博しています。
残念とは思いません。

[9: 匿名さん]

交通費は会社支給だから関係ないけど、梅田から徒歩の会社なので乗り換えも少ないし交通費も安く、朝は雲雀で始発に乗ることも出来る。
大阪に買い物に出る場合でも梅田周辺が便利だし家をでて1時間切る、オアシスまで徒歩10分掛からない上ペーパー暦の長かった妻でもここなら車で買い物にいけ、天気の良い時は気軽に北公園や中央公園へ散歩も出来る。

[10: 匿名]

大阪のオフィスセンターは淀屋橋ー本町だろ。

茶屋町界わいの販売職だと阪急梅田駅は便利だろうけど。

[11: 匿名]

>>6
もともと山並みと調和した日本中がお手本とするような美しい緑豊かな
街をつくる為の開発という事でしたからね。

単なるコストダウン山の上50坪コンクリ分譲地をやるなら、宝塚市内の
バス便エリアの山麓部に住宅が余っている現状において新たに貴重な
山の緑を削る大義は全くありませんね。

ただの乱開発です。

[12: 匿名さん]

販売好調ですね。
身の丈にあったコウトダウンが功を奏したということだね。

[18: 匿名さん]

>>2
コストダウンはしまっているけど、ローコストじゃない。
山の上なのに坪50万近くとっているのだから、むしろ他より全然高い。

1円でも割高な坪単価で売る為に、当初の理念を反故にして住環境も
景観も犠牲にして、土地をぎりぎりまで小さくしているだけ。

ようするに単なる金儲けに走っているだけ。

[19: 匿名]

でも売れ行きは絶好調ですね。
結局、ニーズに合致してるということでしょうね。

[20: 匿名]

売れるなら約束破ろうが理念反故にしようが勝手という価値観なら、

邸宅の跡地を仕入れて、周りの環境無視して容赦なく最低敷地面積ぎりぎりに分筆して

住環境を破壊してブランド換金商売しているミニ開発建売屋と同じ。

[21: 匿名]

理念を反故にしたという反発があれば販売につながりません。
販売好調ということは路線変更が許容されたということでしょう。

[22: 匿名さん]

利益率あげる為に造成をコストダウンしまくって区割りも小さくした土地を
阪急のネームバリューと広告戦略と営業と小出し戦略とハウスメーカーへの転売（卸売り）と
新品効果（プレミアム）をフル活用してどうにかさばいてるだけですね。

こだわりを捨て当初の開発理念や地域への約束を完全に反故にしている事実は正当化できません。

[23: 匿名さん]

あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？

１～２丁目の中古物件の不人気を見れば一目瞭然。

[25: 匿名さん]

どこよりも景観に配慮して日本中からお手本にされる美しいまちづくりをすると謳っていたのに
いつのまにやら日本中どころか宝塚市内のニュータウンでも一番コストダウンして土地も小さく
緑の復元率も低い一世代限り使い捨ての分譲地に成り果てましたとさ

[26: 匿名さん]

一度事業破綻したときにすべてがリセットされています。

破綻前の十数年も昔のキャッチコピーにいつまで固執していては生産的ではないですよ、

早く吹っ切れて前を向いて歩みだして下さいね。

[27: 匿名さん]

まぁ擁護意見は全てモラルに欠ける不動産業界ならではの言い訳で、正当性はありませんね。

[28: 匿名]

＞26
そうですね。破綻事業として一旦リセットしたんだから仕方無いですね。
まぁそんな破綻前のキャッチコピーを後生大事にいつまでも拘ってる人なんてほとんど居ませんけどね（笑）

[30: 匿名さん]

破綻したからチャラ？リセットでチャラ？　そんな業者の屁理屈丸出しの
言い訳は通用しませんが、そもそも現在も同じ理念を主張しています（笑）

http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために

＞この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。

＞いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を
＞育んでいく街にしたい。

http://www.yamatedai.net/tk/miryoku/

＞すべての街の「お手本」に。
＞世代を超えて愛される街に。

[31: 検討中の奥さま]

ゴツゴツしたバブリーな下のほうより今の山手台のほうがスッキリした街並みで私は好きです！
あ、50坪くらいの程よい大きさですし！ECOなニューファミリーって感じがいたします。
まさしく日本中がお手本とする美しい街、そのとおりだと思いますよ。

[34: 検討中の奥さま]

どう贔屓目に見ても1～2丁目は古ぼけた感じがします。
山手台の中で西４丁目の街並みが一番スッキリしてて美しいと評判です。
順調に売れ続けてますしね！
時代のニーズに合ってるのでしょう。
おそらく阪急さんも過去の失敗に気付いてバブリーな意匠はやめられたのでしょうね。

[35: 匿名さん]

開発に関する話題は専用のスレッドがありますので、そちらで好きなだけやってください。
それがこの掲示板のルールです。

それにしてもしばらく下がっていた山手台スレが突然上がってきたと思ったら、延々と昔と同じ話題をループ。
何かあったの？

[36: 匿名さん]

森町に飽きて戻ってきたんでしょ？

[39: 匿名さん]

>>37

>宝塚の他のバス便エリアのニュータウンがとんでもなく暴落しているらしいです

別に山手台の肩を持つつもりはないですが、周辺市（芦屋、西宮、伊丹）の公示地価が上昇に転じつつある中、宝塚の下落傾向が止まらないのは、道路などのインフラ整備が周辺と比較して著しく遅れているなど、他市と比べて街が明らかに見劣りしている点が大きいからだと考えています。

仮に山手台が当初のコンセプトを守った街づくりを進めたとしても、既存ニュータウンの下落に歯止めがかからない点は変わらなかったでしょうね。ふもとの幹線道路が常時渋滞している状況で、車が必需品の山の上のニュータウンに価値など見出せるはずがないですから。

[40: 匿名さん]

山手台の新しい街区は時代の変化に柔軟に対応することで人気を保てています。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[43: 匿名さん]

開発の話は専用スレッドへ。
スレ違いの話題は削除対象ですよ。

[44: 検討中の奥さま]

石垣擁壁は薄汚れて見るに耐えません。
価格も高くなりますし、最近のスッキリした外観の建物にはミスマッチです。

次街区も施主の自由度が拡がる打ちっぱなしを希望します！
土地は170㎡でじゅうぶんです！

[45: 匿名さん]

区画数を増やし少しでも高い坪単価で売る為の山手台の金儲けしか考えないモラル無き路線変更と理念破棄で、ますますバス道や麓の渋滞への悪影響が加速化される懸念が強まっています。

38さんもおっしゃっていますが、東3丁目等の数年前の街区と比べても街並みは比べ物にならないほど貧相に手抜きになっています。いちばん山の上なのに余裕が無く緑が殆ど回復しないような区割りです。

[46: 住まいに詳しい人]

確かに汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁ほど醜いものはありませんね
http://goo.gl/cKJvA

僅か十数年であまりにも醜くなるので昨年策定された宝塚市景観計画でも禁止されましたね
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
＞山麓部市街地地域の景観形成
＞
＞表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
＞
＞４　擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

[47: 匿名さん]

旧街区が中古市場で不人気なのは仕方ないとして、

最近の山手台は清新なイメージで大人気ですねぇ。

何事も変化・チェンジは重要ということですね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[48: 匿名さん]

貴重な山肌削って標高200m以上の場所で50坪かつかつのコンクリむきだしなんて
どうみてもただの使い捨て売り逃げ乱開発ですから正当化できませんよね。

[49: 検討中の奥さま]

＞47
ということは山手台はチェンジの成功例ですね♪

[50: 匿名さん]

『ビューノ』に続く新街区は『クレアス』ですか。
分譲開始までにビューノは完売するかな？

[51: 匿名さん]

中山台は1970年代頃に入居した当時のエリートサラリーマン世帯が多い。
現在65～75歳ぐらいで、現役時代はかなりの高額の納税してきたのに、老後に大幅下落で追い討ちくらって悲惨だな。

高齢化し空家や空き地が増えつつある古いニュータウンの再生を政治的に取り組まないといけない時期に、まじめに政策で対応するどころか、すぐ隣に劣化コピーみたいな焼き直しのニュータウンをまた開発させてつくって新規に大量に供給しているんだから、悪政どころの騒ぎじゃない。そりゃ古いほうは暴落するわ。

[52: 検討中の奥さま]

ビューノは価格的に手が届きませんでしたがクレアスは我が家でも求めやすい価格帯になればイイなと期待しています。
どなたか言ってましたが、よう壁は吹き付けにしたいので自然石とか貼らないほうがありがたいです。

[53: 匿名]

まさに焼畑的な住宅行政ですね。

宝塚市のまちづくりの醜さを如実にあらわしています。

宝塚市の場合、他市に競争力で負けないように、魅力をあげる為の投資をして街の価値をあげて、
需要（ブランド力）を高めて事で住民を獲得するという正しいサイクルではなく、
ろくに競争力向上の為の環境整備やインフラ整備せず（道路や施設など）、過去の栄光に
あぐらをかいてブランドを食い潰しながら、目先の住民獲得の為に住宅を過剰供給して
今ある資産を換金しているだけなんです。

[54: 匿名さん]

地道に街を改善して価値を高めてきた伊丹、西宮。

資産を食い潰して着実に街の価値を破壊してきた宝塚。

[55: 匿名さん]

住民行政の失敗は周知の事実だが、
(公示地価の推移を見れば、周辺自治体との差は一目瞭然)
山手台が当初のコンセプトを守り続けたとしてもお隣中山台の暴落は避けられなかっただろうな。
だから、その怒りの矛先を山手台はじめ新しく出来た街やその住民に向けるのは、単なる八つ当たりにしか見えない。

[56: 匿名さん]

中山台はすぐ横だから影響でかいのは事実だよ。

街の完成度に関係無く、新規の分譲地がすぐ近くに同種の整形地を
大量に供給されたら、需給環境悪化し、暴落するのは当たり前。

[57: 匿名]

とくに新規のネガティブ要因や災害が発生したなどの材料が全く無いのに、中山台（中山台、中山五月台）が兵庫県内で公示地価下落率ワーストランキングに入るほど（大阪通勤圏の住宅街では下落率ワースト1位）突出して下がっているんやから、もろ関係はあるやろね

[58: マンコミュファンさん]

理念無き行政と理念無き大手デベロッパーのコンボですな。

[59: 匿名さん]

車がないと生活が成り立たない
(駅まで歩けない、急坂)
にもかかわらず、麓へ降りる道が渋滞
永住するには欠陥が多すぎる
下がるべくして下がっているんだよ、宝塚のニュータウンは

[60: 匿名]

不便なんですね宝塚市山手台って

年老いたら大変ですね

[61: 匿名さん]

>>59
最近、渋滞が悪化しているわけではなく、むしろ若干は麓の道路整備などで
道路渋滞状況が改善されているのに、中山台が極端に下がっているのだから
その論理は誤り。完全に山手台の影響。

[62: 匿名さん]

休日中心に万代付近先頭に発生する渋滞。
みんなが一斉にマイカーで出掛けるからだけど、ああいうボトルネックが存在して、かつ根本的解決の見込みがないことはニュータウンとして大きな欠陥。
住宅不足でもない現状、これが中古市場のマイナス評価になっているのは容易に想像がつく。
山手台の幹線道路が中山台のバイパスとしても機能しているから、もし山手台ができなかったら道路もできず、中山台の道路状況はもっと悲惨なことになったんじゃないのかな。
山手台を含めて過剰供給であることが下落にさらに拍車をかけている点は否定しないけど。

[63: 匿名さん]

やれ中山台が下がってるって単に公示や基準地のポイントがあるだけの話で
山手台の古ぼけたところがもし指定でもされたら劇落ちで一緒だよ。

[64: 匿名さん]

中山台でも1丁目2丁目の南側はまだ便利な方だけどね

[65: 匿名さん]

山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...

宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政がニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要がある時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ているのも当然。

[66: 検討中の奥様]

パート先の人とかダンナの会社の人とか建て売りでいいから宝塚山手台4000万切ったら買う言うてる人けっこういますよ。
だから50坪カツカツでじゅうぶんなんです。
庭とかあんまり興味ないですし、
あ、子どものビニールプールくらいですよ。

[67: 匿名さん]

もう山の上のバス便の一般のニュータウン開発など不要で家が余っている時代に、
新たに山の上を削って、宅地が不足していた70年代より狭い庭が殆ど無い区割りなんて
後先考えない、犠牲にした理念も信念も無い乱開発ですね。

山手台開発が、過去に掲げてきた（東3丁目までは守ってきた）理念を反故に
しまくっている事を抜きにしても、六甲山系や長尾山系の大阪平野に面した山腹で
標高200m以上の山の中腹の緑を削り取って1000区画超の50坪コンクリむき出しの
景観や緑の回復を軽視したコストダウン分譲なんて過去に例が無い規模の前代未聞の
モラル無き乱開発です。

[68: 匿名さん]

>>65

注文住宅を建てて、4000万円台半ば〜後半。
立地を考えたら妥当なのでは？

[69: 匿名さん]

67さんの仰る通りですね。
今の路線は1世代限り使い捨てのような売り逃げ開発で、正当化できませんよ。

どこよりも景観に配慮し、世代を越えて愛される、年月を経て魅力が増すような街づくりをするといって、本来開発が禁止されていた市街化調整区域を解除させて、山を削る許可を得た場所ですからね。

[70: 匿名さん]

開発話は専用スレにて！
ルールを守れない輩に他者を批判する資格なし！

[73: 匿名さん]

庭に興味がないのに何で駅から１５分以上離れた所に住もうとするのかわからん

[74: 検討中の奥様]

73 今の賃貸はベランダでタバコとビニールプール気つかうんです。
山手台でしたら庭で出来ますよね!!
それとダンナの社用車と私の軽四停めれるから駅遠くてもいいんです!!
あ、あとは価格ですよね？もう少しなんですけどね。

[75: 匿名さん]

>>73
その通りです。
庭や緑に興味が無くじゅうぶんな大きさの家を建てるだけなら、平地の大部分を占める
容積率150%のエリアに100㎡の土地を買えばいいわけですからね。
そのほうが買物や生活も便利ですし。

バス便じゃないとたどり着けない山手台北部に住む事に異常に執着して、尚且つ50坪でいい
庭はいらないという自称「検討中の奥様」の価値観は不自然きわまりなく、設定に無理があります。

[76: 検討中の奥様]

不自然とか設定とかまるでウソついてるみたいな言い方はやめて下さい！
駅近くのごちゃごちゃしたところが苦手でクルマ2台置ける山手台4丁目の街並みが気に入って、共働きで貯金してます。
開発とか小難しいことよくわかりませんが50坪はちょうどよい大きさだと思ってます。
私たち家族が山手台を買いたいとかどこに住みたいとか貴方にとやかく言われる筋合いはないと思います。
あ、数年前からとか言って誰かと間違ってるんでしょうね！ウチが検討しだしたのはビューノからですよ!!残念でした！

[77: 匿名]

丁度良いんじゃないの？ 庭はそれほど必要なくても車を並列で二台置いて
、隣の家とも極端に近くなりすぎない、一階に殆ど日が当たらないのも嫌だし
ってなると、一種低層が良いだろうけど、駅近の一種低層は高いから予算と
条件で山手台が丁度良いってのは有ると思いますよ。
勿論、資産価値とかバスはあり得ないとか個人によって考え方は違いますが
まー予算的にも妥協点が山手台ってのもわからんでも無いけどね。

[78: 匿名さん]

220～230㎡と180～190㎡じゃ、建物間のゆとり、日当たり、風通し、見通し、街並みがぜんぜん違いますからね。
50坪台後半で駐車場2台とったら隣と建物が接近して、植樹も一面にちょろちょろぐらいしかできない。

とてもじゃないが、今まで開発理念に掲げて約束してきたような緑豊かな（開発十数年後で緑被率25%）住環境良好な街並みにはなりようがない。

これは東3丁目と西4丁目を歩けば一瞬で分かる話。

[79: 匿名さん]

一種低層で50坪台の区割りになると南側区画で駐車場とったら、庭面積を少しでも確保する為に北に建物を寄せたいけど北側斜線の関係でかなり建築（2階部分）に制約が出るという問題が発生する。北側区画は高い雛壇になっている場合を除いて、1階の日当たりが悪い区画が西4丁目に実際に頻出している。

[80: 検討中の奥様]

ちょろちょろの植木でじゅうぶん、
お隣りさんとの間隔もじゅうぶん、
手頃な50坪、
クルマ２台駐車、
手頃な価格（もう少し安くして！）、
それなりの住環境

あ、すべての検討者が貴方みたいに開発理念がどうとか、屁理屈こねて家探ししてるのではないですよ～!!

[81: ご近所の奥さま]

確かに東3丁目はビューノとは比べ物にならないほど素敵ですね。

宝塚でここ10年の間に開発された分譲地では一番まともではないでしょうか。

阪急さんは、東3丁目のような住環境にも景観にも敷地のゆとりも配慮した

使い捨てとならない永住環境をこれからの山手台の基本路線にして、悪質な

乱開発やミニ開発が蔓延りつつある宝塚の住宅開発の範を垂れて欲しいです。

[82: 検討中の奥様]

街並みの好みは人それぞれですよね、
私は石貼りは和風っぽくて苦手です、
古くなって汚れたら大変だと聞きますし、
少なくとも価格が上がるのならコンクリートのままでいいです、
汚れたら吹き付けするなり、タイル貼るなり出来ますからね、
あ、ちゃんとやりますからご心配なく!!

[83: 匿名]

50坪でいいと言う人は、同じ条件同じ価格で50坪と60坪が並んでいたら、どちらを買うのでしょうか？

最近、もっと便利な駅近の中古を買って、子供達を私立に行かせるのも有りだったかも、と思うときがあります。

不便な山の上。

都会の喧騒、マンションの窮屈さに嫌気が差して来たものの、お隣の壁が近いと、結局子供叱るのも気を使います。

植木のほぼ無い庭に出て、ご近所さんと顔が合うのも微妙。

今年の2月、山本駅で小雨7℃だったのに、ﾋﾞｭｰﾉに着いたら粉雪2℃になってました。
もちろんマイナスを差す日もあります。

折角こんな山の上に高いローン組んで住むのですから、阪急さんは値段は押さえ、土地を広く設定して、きれいな町並で、お得感を出して下さいね。

[84: 匿名]

同じ価格同じ場所で50坪と60坪なら60坪でしょうね。
ただし、同じ価格で50坪で駅に近づくならそっちでしょう。

まーどちらも有り得ない話しですが

同じ有り得ない話しをするなら後者ですね。

[86: 匿名さん]

今の値段で65坪が適正価格ですね。
だから土地を小さくする必要なんてないです。。
バス便の山の上に住むなら、庭がありゆとりある緑豊かな環境に住みたいですしね。

だいいちあんな標高250mの山の上で、平均50坪台の分譲地なんて大阪平野に面した
他の六甲山系や長尾山系の住宅地で存在しませんからね。

過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかも今、家が余っているんですよ。家を建てる土地が不足している時代ではないんです。

本来なら山を削る必要すら全く無いです。
家が余っていない時代にどうしても山を削るなら、まともな開発をしなければいけないのは当たり前です。

[87: 匿名さん]

>>82
山手台は石や緑による修景をコンセプトにした住宅街ですから、石が苦手なら他の分譲地か平地に住めばいいと思いますよ。

ビューノだって、目立つ大通り沿いの擁壁に、石を貼っているでしょう。
石が苦手な人が、ビューノに住みたがっているという論理は無理がありますからね。

山手台住民が生活で毎日通るメイン幹線道路（バス通り）も高い擁壁が続き、全て自然石仕上げですから、石が苦手な貴方にとっては地獄のようなものでしょう。

どうぞ他をお探しください。

[88: 検討中の奥さま]

下のほうよりはスッキリした街並みでニューファミリーっぽいからいいんです!!
だってこの近くで真新しいニュータウンって山手台ビューウノですからねぇ
あ、でもクレアスも期待してます！
50坪でパーキング2台で石貼りなしでお手ごろでお願いいたします!!

[90: 匿名さん]

山手台小学校や中学校も間地石積みの擁壁で囲まれているし、通学路のコミュニティロードは石畳になっています。

石が大嫌いで擁壁仕上げの協定導入も頑なに拒否し、汚れた醜いコンクリート打ちっぱなし擁壁が大好きだといっている人物が、山手台に住む（他は一切眼中に無い）事に異様に執着しているという設定は著しく矛盾しまくっており、無理がありすぎます。

[91: 匿名さん]

今まで山手台にまったく手が届かなかった若いご夫婦などが来てくれたら活気が出ていいじゃないですかァ、
少しでも多くの多様な方たちの受け皿になることで山を削りとったことの正当性が生まれるのではないですか？

[92: 検討中の奥さま]

え、どうみても下のほうより4ちょう目とか上のほうがスッキリしてて美しいじゃないですか？
あ、コンクリート汚れたら吹き付けするって言いましたよね～
みなさんキレイにしてるじゃないですか!!

[95: e戸建てファンさん]

今の値段で65坪になって、化粧擁壁にしたら確かに売れ行き良くなるのは間違いないでしょうね。
でも、逆に下の方から苦情が来ません？
「そんな事したら、ますます下の中古が売れなくなる！」とか
「同じような土地を俺たちはいくらで買ったと思ってるんだ！ますます資産価値が下がるじゃないか！」
って。
実は阪急はこれ以上資産価値が落ちないように下の方に気を遣って、下は落ち着いた高級感ある街、上は小さめ区割りなファミリー分譲地と棲み分けを行ってるのかも。

[96: 匿名さん]

中古が売れなくて困るのは不動産屋

[97: 周辺住民さん]

隣接する区画がいきなり見栄え軽視のコストダウンを始めたら、先住民も黙っていないでしょうが、ここは既存の場所からは離れてますからね。
既存区画の中古がなかなか売れないのは物件自体、エリア自体に問題があるだけで、コストダウンの影響ではないのでわ？