今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

[匿名はん]

芦屋・西宮・東灘区山手でマンションを物色中です。
これからこの近辺でよさそうなマンションって出てこないですか？
どうか詳しい方ご教授ください。

[351: 匿名はん]

マジレスすると、阪神間のいわゆる「ええとこ」（駅から歩いて500メートル以内で坪単価100万以上の一種低専）にそこそこまともな大きさの家（土地200㎡以上、建物150㎡以上）を自力で買って住んでいる人間なんて殆どいない。昔から住んでいる人間か、ボンの相続。

阪神間に家を自力で買って住んでいる人間の9.5割以上は、資産価値の低い山小屋（駅から1km以上坂を登ってやっとたどり着ける僻地）か恥ずかしいミニ戸。駅近移民は殆ど保養所跡か屋敷跡のマンチョン。

東京では数億のマンションが飛ぶように売れ、家賃50〜100万以上でも借りてがゴロゴロいて部屋が埋まるが、残念ながら関西は購買力が大幅に落ちている。

[352: 匿名はん]

しばらく続いていた富裕層の大阪都心シフトも
そろそろ終わりのような気がします

[353: 匿名はん]

平成１９年都道府県地価調査＜大阪圏・住宅地トップ10＞
　　円／m2　　％
1　475,000　21.8　兵庫県　神戸市東灘区岡本２丁目１８番１
2　445,000　20.6　兵庫県　神戸市東灘区岡本９丁目１３番６
3　273,000　18.7　兵庫県　神戸市東灘区森北町４丁目１３２番
4　378,000　18.1　兵庫県　神戸市灘区篠原北町３丁目２０番４外
5　340,000　18.1　兵庫県　神戸市東灘区住吉山手２丁目１８１５番４
6　365,000　17.7　兵庫県　西宮市甲風園２丁目１７２番
7　340,000　17.2　兵庫県　西宮市羽衣町１０３番６外
8　367,000　16.9　兵庫県　芦屋市大原町７５番２
9　370,000　15.6　兵庫県　神戸市東灘区御影山手２丁目１８８番　
-　355,000　15.3　兵庫県　神戸市東灘区本山北町５丁目４２３番５

[354: 匿名はん]

兵庫県　　尼崎市　　武庫之荘5、武庫之荘8、南武庫之荘10〜12（守部）、西昆陽2（昆陽の台）
　　　　　　　　　　塚口本町2〜3（墓之前など）、南塚口町8（旧上ノ島）
　　　　　　　　　　戸ノ内町、西立花町（今北）、立花町2、御園1、杭瀬
　　　　　　　　　　大庄西町4、浜1、西川1、長洲東通3、西難波町6
　　　　　　　　　　額田町、高田町、神崎町（寺内）、水堂町2、水堂川向
　　　　　＊西宮市　　西宮浜2、段上町2、名塩新町1、高須町2、神垣町7
　　　　　　　　　　笠屋町19、津門稲荷町5、浜脇町3、中殿町、中須佐町
　　　　　　　　　　森下町、神明町、西福町、芦原町、神祇官町、津田町
　　　　　　　　　　櫨塚町、江上町、中前田町、城ヶ堀町、平木町（芦原）
　　　　　＊芦屋市　　大東町、西蔵町、大桝町、津知町、上宮川町、業平町
　　　　　　　　　　清水町、岩園町32〜、朝日ヶ丘町、山芦屋町、東山町（水道橋）
　　　　　神戸市
　　　　　中央区　　北本町、南本町（新川）、中山手8、下山手3, 8〜9（宇治川）
　　　　　　　　　　東川崎町、元町通2、楠町1, 8（宇治野）
　　　　　兵庫区　　下三条町、上三条町、馬場町、下祇園町、上祇園町、神田町、五宮町
　　　　　　　　　　矢部町、梅本町、楠谷町（宇治川）
　　　　　垂水区　　東垂水
　　　　　長田区　　1〜7番町（番町）、長田天神町、丸山町、明泉寺町、房王寺町、滝谷町
　　　　　＊＊東灘区　　住吉宮町1〜魚崎西町4
　　　　　＊灘区　　　神前町
　　　　　須磨区　　行平町
　　　　　西区　　　玉津上池
　　　　　宝塚市　　中野町22、今里町5、新明和町、美幸町、高司（東蔵人）
　　　　　　　　　　鹿塩、大吹町（西蔵人）、高松町、御所の前町、東洋町（四工場）
　　　　　伊丹市　　中村、御願塚6、西桑津字前、堀池字タカセキ
　　　　　川西市　　火打、日高町1、梅戸、下永、唐院町
　　　　　　　　　　日高町1、久代3、絹延町1

[364: 匿名はん]

いい悪いかは別にして、阪神間は東京と並んで日本で一番、住所に関する差別意識が強いところですからね。尼崎に住んでいる資産数百億一部上場オーナー一族の高額納税者を、芦屋マンションの貧民がが貶したりする不思議な世界です。

[365: 匿名さん]

例の滝※自殺事件の主犯格の一人はどうも御影らしいですね。

>>364
阪神カーストという揶揄もあるぐらいの土地柄ですからね。
差別というか、緩慢というか・・・
３０００万台の阪急沿線マンションを買った庶民が、阪神沿線の
同じ値段のマンションを買った人間を矛盾感じずにボロクソに貶す。
そんな所。

[366: 匿名さん]

知人は苦楽園から徒歩１０分以上もかかる高台にマンションを
買ったのが自慢みたいですが、そんなに高級マンションなの？
自分ちは庶民じゃぁない口ぶり。
３６５さんの言うように住所だけで判断されるもんなんですか？

[367: 匿名さん]

どこのマンションを買っても自慢したい物ですよ
考えすぎでは？
＞自分ちは庶民じゃぁない口ぶり
たとえばどんなことを言われるのですか？

[368: 匿名さん]

特に西宮・芦屋・東灘山手はすばらしいです。
日本でも１番でしょう！（笑）

[369: 匿名はん]

>366
西平のワコーレでしょうか？
デベも立地も高級物件とは言いにくいけど、そこそこの部類でしょうか。

[371: 匿名さん]

まぁ　結局、田舎の豪邸か都心の億ションかということでしょうね。

経営者、弁護士は、都心の高級マンションに住み、開業医や投資家は田舎の豪邸に住むようになっていくでしょう。

その周りに庶民が囲むように住む感じじゃないかな。

[372: マンコミュファンさん]

http://www.kobe-np.co.jp/chiiki/ha/0000670123.shtml

芦屋もアホやね。
歩きタバコや喫煙なんかより、大排気量マイカーのほうが数万倍は
環境に悪いのに。「芦屋は環境に気を使っています、大事にしています」
という打算的な見え見えのアピールが恥ずかしすぎる。

まずアホ主婦のガキ旦那駅への送迎や車でランチにお出かけにショッピングｗ、
成金の外車ころがし排ガス出しまくり移動を規制しろ。

ついでにゴルフ場やオートキャンプ場、リゾートの市内営業も禁止しろ。
パチンコやラブホテルなんかよりはるかに害悪だ。

[373: マンコミュファンさん]

http://www.kobe-np.co.jp/chiiki/ha/0000670123.shtml

芦屋もアホやね。
歩きタバコや喫煙なんかより、大排気量マイカーのほうが数万倍は
環境に悪いのに。「芦屋は環境に気を使っています、大事にしています」
という打算的な見え見えのアピールが恥ずかしすぎる。

まずアホ主婦のガキ旦那駅への送迎や車でランチにお出かけにショッピングｗ、
成金の外車ころがし排ガス出しまくり移動を規制しろ。

ついでにゴルフ場やオートキャンプ場、リゾートの市内営業も禁止しろ。
パチンコやラブホテルなんかよりはるかに害悪だ。

更に言うと、＊＊＊、パチンコやサラ金やラブホテルを規制しておきながら
それらで稼いだ成金が山ほど住んでいるのは矛盾極まりないぞｗ
営業を取り締まるより在日や＊＊＊や、利権成金、芸能人、プロ野球ブタの住めない町をつくれ。

[374: マンコミュファンさん]

なんか勝手に＊＊＊に変換されるな。アホらし。
＊＊＊は　や・く・ざ　８・９・３　ＹＡＫＵＺＡ

[375: 団塊フリーター]

３７２、３７３の「ついでにゴルフ場やオートキャンプ場、リゾートの市内営業も禁止しろ」とは何と指摘しているのでしょうか。

[376: 匿名はん]

さあ、みんなどんどんガソリン車に乗ろう！！　ツバルが海中に沈み、日本の平均気温が5度上がり、中国の内陸が砂漠化するまで！！　北極の氷をすべて溶かし、シロクマを絶滅させよう！！

[377: 匿名はん]

誰か、西宮芦屋東灘山手の良い精神科医を紹介してあげたら。

[378: 匿名はん]

芦屋スタイルというのはロハスではなくロウヒ（浪費）ですからね。

家人を駅まで外車で送り迎えし、虚栄心を満たす為に意味も無く習い事に
勤しんで知的ぶったり、美容だランチだカフェだケーキだパンだ
ショッピングだグルメだワインだとうつつを抜かすのが阪神間モダニズムです。
エアコンはガンガン、ゴルフにリゾート、外食にショッピング、大排気量ガソリン車で公道に路駐もなんのその。

[379: 匿名はん]

車は外車！　ハイオクが一番で一家にメルセデス３台！　１００メートル以上向こう間で行くのは必ず自家用車です！！　バス、電車なんて＊＊＊の乗り物です！！
エアコンはおうちに５台、当然３６５日つけっぱなしで楽々！
ゴルフ三昧にリゾート、消費三昧、リサイクルなんて愚の骨頂！！

さあ、どんどんCO2を排出し、石油を使いまくりましょう！！　どんどん不燃ゴミを出しましょう。

北極とシベリアの永久結氷が全て溶解し、平均気温が５度上昇し、ツバルが水没し、中国が砂漠化するまでがんばろう！！　シロクマも鯨も死滅するまでがんばりましょう！！

リゾート開発万歳！！　白保のサンゴも、釧路湿原もすべて空港とリゾートにしよう！！　

浪費こそ美徳！！　倹約、節約、エコは愚の権化です！！

[380: マンコミュファンさん]

つまらん意見が多いなー

[381: 匿名はん]

どだい環境保護なんて暇人の戯言かプロ市民の飯の種、共産主義者のカモフラージュです。
芦屋山手に住む我々の知った事ではありません。少々生活費用が上がろうと、気候が変わろうと、物価が上がろうと、なーんの関心も実害もありません。誤差範囲の変動です。あと１００年で人類が滅亡しても良いのです。後５０年もてばいい。　その後どうなろうと知らん。

絶滅危惧種がいなくなろうと、どこぞの島が沈もうと、アフリカ人が餓死しようと、美味いものカネだして食えればそれでいい。すこし値がこれから上がろうが、倍になろうが、そんなの誤差。

CO2削減なぞまっぴらご免です。男子たるもの、少なくとも毎週ハイオク100Lは街乗りで撒くべきです。

[382: 匿名さん]

東灘芦屋西宮の方は浪費人って言ってるけど
そういう方たちがいるから経済が回って街もどんどん綺麗に
なっていくんじゃないですか。

倹約人ばかりの街だったらまず発展しないと思いますが。

[383: 匿名はん]

そうですよねー。　消費、浪費こそ現代文化。中国をはじめとする３流国が積極的に参画しないCO2削減なんて意味すらない。
それを良く理解しているのがアメリカです。
日本人は笛吹きゃとりあえず無知蒙昧な大衆はオバサンか中学生、小学生まで削減削減と踊りだすのです。それこそ日教組や社会共産主義者、あるいは利権がらみの政治家の思うツボです。滑稽ですねえ。

[384: 匿名はん]

これからの土地の価格動向は二極化でしょうね。

住宅が余り出し都市圏の人口も東京以外は著しく減りますから、
本当に立地条件の良い駅近の優良な住宅地は人気も価値も維持されますが
住宅不足やバブル時代に造成された山の斜面の住宅地は大幅に暴落するでしょう。

[385: 匿名はん]

そう、六麓荘はべつにして、それ以外の芦屋の山　−　朝日ヶ丘や、阪急北の山手とか、ヒガシナダの山手とかはだめかもしれんね。　あとは人工島もCO2増で水没かもね。それ以外の平地も閑静な地域以外は雑居地にすぎないしなー。住吉とかも酷いしなー。

[388: マンコミュファンさん]

六甲山麓でだいたい歴史上数百年に1度の大地震と違って、大雨に伴う土砂災害、水害は数十年おきに定期的に起こりますので、住宅購入にあたっては真面目に考える必要があります。阪神大水害クラスの大雨は必ず我々が生きているうちにありますよ。昔と違って斜面に住宅が密集している状況ですから、阪神大水害と比べても比較にならない未曾有の大被害となるでしょう。

[389: 匿名はん]

阪神間マンションバブルは今年がピークでしょうね。
というか、もうバブルは終わった。これからはヤバイよ。

[390: 匿名はん]

マンションバブル崩壊？契約率３カ月連続７０％割れ
http://news.www.infoseek.co.jp/society/story/16fuji320071116013/

[391: 近所をよく知る人]

阪急夙川駅の北、名次町１３番（ニテコ池の西側）で
かなり広い土地を使った小規模マンション計画がありますー
計画表を見るとマンションゲートに門番詰め所等があり一般向けではない感じ。

売る自信あるのかなー　というか、このマンションバブルが
終わった今 ちゃんと着工出来るのだろうか…？

[392: 匿名はん]

それってゼファーかなんかだっけ。

[393: 近所をよく知る人]

どこのデベかって？　週末、散歩のついでに調べとくわー

[394: 匿名はん]

看板見た気がするが。東京組だったような記憶が。

[395: 近所をよく知る人]

>391詳細を見てきた

事業主：株式会社兼北
用途：共同住宅（分譲）
開発面積：3240.86m^2
有効面積：3151.04m^2
建築物高さ：9.97m 地上三階地下一階二棟
建築戸数：15戸
建築面積：943.69m^2
延床面積：4867.68m^2
駐車台数：27台
工事期間：'07/12/15-'08/4/末

阪急苦楽園口から徒歩７分ぐらいの距離です。
後、計画図が貼り直されていてマンションゲートと門番詰め所は
無くなってますw　あまりにも贅沢な冒険は出来ないってことか

周辺写真の希望者いるならUPするが・・・

[396: 匿名さん]

>395　近所をよくしるひと　さん
戸建とマンション悩み中ながら、その場所気になります！
また情報あれば　よろしくお願いします！

[397: 匿名さん]

395です。
マンションとはいえ小規模ですし、敷地が180m×180mもあるから
夙川駅ちかで戸建を建てるのと同じくらいの資金はいると思いますよー
また何かあったら書き込みます

[398: 匿名さん]

地場のマイナーデベですね・・・そこって高圧線は近くないですか？
夙川以東なのと、車の往来が多いのも、うーんって感じです。

[399: 近所をよく知る人]

>398さんへ
395です。　兼北の物件については該当スレッドがあるので、
こちらの方で写真アップとともに高圧線の話も書いときます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32572/

[400: 匿名さん]

地方が発展する為には、市町村の合併は不可欠。
政令指定都市が2つもつくれるのに勿体無いにも程がある。

芦屋市＋西宮市＋宝塚市＝政令指定都市・西阪神市（人口約80万人、面積220平方キロ）
尼崎市＋伊丹市＋川西市＝政令指定都市・東阪神市（人口約82万人、面積128平方キロ）

ちなみに近隣の政令指定都市
神戸市　人口153万人　面積550平方キロ
京都市　人口146万人　面積827平方キロ
堺市　人口83万人　面積150平方キロ

以上見てもわかるように合併しても、神戸市や京都市より人口密度は高いので
むしろ今まで政令指定都市にしなかったほうがおかしいぐらい＞阪神地域

理由はただ一つ。各々のプライドの高さも少しはあるが、真相は議員や市の関係者が食いっぱぐれるのを恐れて反対する為（合併すると市民にとっては良い事づくめだが、必要人員や人件費は減るから）。

[401: 匿名さん]

おお、珍しく、マトモな発言が出た（400さん、失礼）

阪神市って言うネーミングが微妙だけど。笑

ご指摘のとおり、発展しないのは、発展させようとしない人間が

いるからです。東京がどうとか、それだけではありません。

[402: 匿名はん]

全部まとめて合併した場合、神戸市を人口及び密度で超え
かなりの影響力を持った大規模政令指定都市になる。
土地柄が違うという人もいるけど、神戸だって区によって
全然違うのだからＯＫ。

[403: 匿名さん]

山手幹線（阪急夙川ーJR芦屋）まもなく開通ですかね？

[404: ビギナーさん]

西宮北口の阪急百貨店、来年秋開業と発表されましたが、現場はまだ何も始まっていないようです。

また延期でしょうか・・

[405: 近所をよく知る人]

403さん
年明けて3月と聞きました。途中の横道から東西にちょこっと一部だけ東西に通って、南北に抜けるのは今現在でも生活道路としてできます。
芦屋から夙川の間、どこかバス停は出来るのでしょうかね。それともバス路線が出来るのは、芦屋川のトンネル部完成以降でしょうかね。

[406: ４０３]

４０５さんありがとうございました。

来年３月ですか。
西宮市道路建設課のHPによると、松園工区や大谷工区の
工事は１２月中に完了するようですが、
実際の開通はいつかわかりませんでした。

バスもきっと走るようになるでしょうが、
便利になりますね。

[407: 匿名さん]

404さん

阪急西宮球場跡地は工事が開始されていますよ

[408: 入居予定さん]

えっ。そうでしたか。
塀が高くて、気配を感じることができませんでした。

阪急百貨店、待ち遠しいです。

[409: 匿名さん]

403さん
もしかしたら、3月以降になるかもしれませんね。
以下のように芦屋市のHPに進捗状況があります。
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/machidukuri/michi/michi_shinchoku.html
東工区（親王塚町・翠ヶ丘町）道路整備工事については、地元住民の皆さんと環境対策についての協議が整い次第、着手します。

とあります。

[410: 匿名さん]

西宮スタジアム跡地の「阪急西宮ガーデンズ」は２００８年秋開業予定で、
阪急百貨店、イズミヤ、ロフト、ユニクロなどが入るみたいですね。

[411: 入居予定さん]

イズミヤとユニクロは、別にいらないなー。

[412: 匿名はん]

阪急百貨店、モザイクみたいにしょぼしょぼやったらイヤやけど
アクタみたいに雑多でがきんちょごった返しもイヤやなぁ。

その意味で生鮮をGMSのイズミヤと分けたのはある意味正解かもよ。
ユニクロは確かに今更いらんけど。。。

でも、まぁ、どうせ客層的にごった返し系なんやろなぁ・・・

[413: 匿名はん]

ユニクロ社長の渋谷区大山町の１００億豪邸凄いですよね。
イズミヤの和田元会長のお屋敷も凄い。
ジャパン社長の目神山にある西宮屈指の大邸宅も凄い。

マンションにローンで住んでいるような、自分でどこで買物していても
「良い客層」に分類されると勘違いしているなんちゃって中より上
気取りの阪急のカモの勘違い庶民とは大違いですね。

[414: 匿名さん]

西宮の阪急百貨店どうなるんでしょうね。
楽しみです。

[415: 匿名はん]

「なんちゃって中より上より上」でOkとでも思ってるのだろうか。。。
削除しようよ鬱陶しい。

[416: 匿名はん]

西北のショッピングセンターイズミヤにがっがり。
コーヨーとか阪急オアシスが良かったなー。若しくはイカリか・・
夙川みたいに成城石井でも良いのに・・・

[417: ご近所さん]

西北に成城石井ができても、買いに行かないでしょ。

[418: 匿名はん]

梅田と夙川で物珍しくても今や焼肉屋の系列だからねぇ。
本店だって、そんなに整然とした店でもないよ。
品揃えがちょっと変わってるってだけで。

光洋（の新店）のほうが生鮮SMとしては明らかにレベルが高い。
明治屋・紀伊国屋まではいかんが、イカリよりは上いってる。

いずれにしてもGMSしか入れない理由は百貨店の食料品とダブるからって
ことはないのかな。

Y井さんの家も無駄に打ちっぱなしとかあって（城壁で外から見えない）
どうかと思ったけどなぁ。

[419: ご近所さん]

コーヨーの方がレベルが高いと思う人が殆どのエリアに成城石井は出店しないって事です。

[420: マンコミュファンさん]

苦楽園３〜４番町では土砂災害リスクの高い土地（警戒区域）を、暴落しない今のうちに無知素人に対して高値で売り抜けようとしている売物件が結構出てますね。

六甲山系では大雨に伴う土石流、土砂災害は必ず数十年〜100年サイクルで「定期的に必ず発生している自然現象」であり、そもそも土石流によって形成された地形（土石流堆、土石流段丘）を宅地にした場所がひじょうに多い地域ですから、同じ場所では1000年単位でしか発生しない大地震とは違って、これからは最も重視されるでしょうね。

http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/mpeg/dosekiryu.mpg
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/doseki/debris.htm
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/houkai/slide.htm

ここ暫く土砂災害が起こっていないから気にする必要が無いなんてのは、全くの間違いですよ。土砂災害リスクがひじょうに高い場所でも、実際に死者や家屋崩壊を出す甚大な被害をもたらす大雨が発生するサイクルは30〜100年単位ですからね。

[421: 匿名はん]

ああ、ああ、成城石井っていうだけで上だと思ってる素人さん発見。知らないことは発言すんな。

[422: 匿名さん]

梅田、夙川の成城石井って、品揃えがどこかおしゃれで、楽しい雰囲気ですよね。

[423: 匿名はん]

スーパー談議で熱くなれる君達が羨ましい

[424: 匿名はん]

スーパーマーケット談議で熱くなれる君達が羨ましい

[425: 匿名はん]

光洋の社長は明確にイカリを意識してるって以前言ってたよ。
それだけ研究してるんですよ、魚屋のおっちゃんなりに。
街としての発展や繁華性を考える上で商業ってのは重要だよ。
リテールの専門家やコンサルが商売として成り立つわけだから。
東京や大阪のタワマンでも高級SM呼ぶのに必死。
1低専住んでてもほどほどの距離にいいSMあったほうがいいでしょうよ。

上から目線の茶化し屋クンにマジレスしてあげたよ。

[426: 匿名さん]

425さんに、へぇ〜、へぇ〜（それも古いけど）って感じですね。
コーヨーってイカリを意識してるんだぁ。気付かなかった。ちょっと、狙ってる
客層は違う気がするけど。でも、お魚とか庶民的な種類の物が手頃価格で新鮮なもの
がそろってるなあ、と思ってました。うちからは遠いので頻繁には
行かないけど、ときどき用事があって通りかかると使います。でも、西北はイズミヤ
なんですねえ。残念。イズミヤはまだ、行った事がないのでわかんないけど、コーヨー
だったら素直にうれしかったかも。

[427: 匿名はん]

あくまで新店の話ですよ。既存店の古めのは傾向が違います。

[428: 匿名はん]

http://www4.osk.3web.ne.jp/~arnest/bukkensyoukai.htm
これは2002年末のデータです。

西宮市雲井町　231.04㎡　5940万

西宮市殿山町　235.15㎡　5980万

西宮市殿山町　433.12㎡　9820万

西宮市苦楽園三番町　316.56㎡　2980万

西宮市剣谷町　660.00㎡ 6500万

今広告等で回転寿司状態になっている垂れ流し物件
の価格と比べてください。
今は不動産の買い時ではありません。
日本で最後の土地のミニバブルです。
これからはマクロ的に見れば、これから人口が急激に
減りますから地価は下がります。
昔（１９７０年代前半頃まで）は芦屋でも御影でも
山手の駅徒歩圏の一種低層の坪単価は、サラリーマンの
大卒初任給の2倍程度まででした。
これから時間をかけて徐々にそこに向かって
地価は下がっていきますよ。
少なくとも貨幣価値換算で今の半額にまでは下がります。

[429: マンコミュファンさん]

最近はマンション明らかに売れなくなってきている。

[430: 購入検討中さん]

同じ苦楽園二番町で、コスモスイニシアとインタープラネット？ってところが建築条件付土地の販売をしていますが、皆さんどう思われますか？　コスモスの方はモデルハウスがあって、眺望抜群ぽいです。（なんか見に行くのもびびっちゃって、夜に見に行っただけなんですが・・）ご近所の方含め、皆さんのご意見を聞かせてください。

[431: 匿名はん]

>>428
業者でもないし利害関係も特段ないけど、2002は底だからね。そこまでいくかな？
冷静に考えて無理だと俺は思う。もともと阪神間は土地が割安だったし。

一時的に上がったのは確かだし、まあ天井の可能性もあるかもしれないが、
そこまでは下がらないのでは。大卒初任給の二倍って、坪40〜50？（平米の間違い？笑）

誰も買わないor買えない時期だった坪80が今150になったとか、ぐらいでしょ。
（ぐらいってこともないかもしれんが）
いい場所は少ないし。まあ、そこそこで落ち着くんでしょう。

[432: 匿名はん]

正直もとは二束三文の山林ですが、造成費用が重くのしかかっているので
業者は売れなければ終わりでしょうね。生活かかってます。

しかしよりによって今の時期に買うのはおすすめできません。

あと数年で２０００２年の水準まで戻りますよ。

今はプチ好景気の2〜3年遅れのタイムラグと、日本最後の不動産の大型需要世代で
地価は上がっていますが、これからは徐々にバブル期前の水準に戻っていきます。
２００２年でもバブル前より高いですから。

[433: ビギナーさん]

駅徒歩圏かつ閑静なところは、ひじょうに限られたパイなので
人口大幅減少時代でも、住宅余り時代（新築在庫、空家率）でも、
関西経済が凋落しても、日本経済の世界地位が
凋落しても、それなりの価値を将来も保つでしょうが、駅から遠いバス圏
のモロ山な地域は、マクロ的に見ると駄目でしょうね。

土地が上がる時期に影響を最も受けやすいのが、不便なバス便地域です。
そういう時期は、バス便で不便な地域まで強欲な値段に釣りあがります。
駅近のいい所よりも、景気による乱高下が大きいです。

[434: サラリーマンさん]

今年になって価格変更がすでに続発してますし、マンションも売れ残りが多く、不動産会社の株価は昨年７−９月ぐらいから暴落しています（株式市場の方が先行して、あとから実勢がついてくるという感じ）２００２年まではもどらないと思いますが、２割ぐらいは下がるでしょうね。

[435: ビギナーさん]

２割さがるのは、１年かかりません。今年中でしょう。
２０００年代前半の相場に戻るのは、何年かかかるでしょうね。
それからは徐々に下がっていきます。
最終的には１９８０年前後の相場に落ち着くと思われます。

ちなみにマンション価格の底値は２００４年、この周辺（例えば西宮の山手）
地価公示の底値は２００５年です。２００２年は底ではないですね。

[436: 匿名はん]

っていうか、428って土地値の話でしょ？
外資が不良債権バルクで買い出したのが1999か2000ぐらいだから、実質2002底だよ。間違いない。
（関西で東京より少しずれるし、仕込みから竣工まで1〜2年でマンションで2004と合致する。）
希望的憶測では物事は動かんよ。特に戸建て用地が売れてないという情報もないし。
何を根拠に今年中に２割下がるって言ってるの？
マンション用地や、マンションデベの出し値が２割高かったら戻すって話ならあり得るけど。
東京ほどばか高くもなってないし、関西人もばかじゃないしカネもないから既に沈静化してるよ。
まあ一等地より、直近便乗値上げマンション（ここで坪200越えかよ、みたいな）は２割下げかな。

あと、地価公示なんて鑑定士のおっちゃんが何年かけて上げたり下げたり後追いしてるかご存知？
上げきれず、下げきれず、特に田舎（関西含む）はのんびりしたモンですよ。住居系とか特に。

[437: マンコミュファンさん]

阪神間にもともと住んでる人間は、高値では殆ど手を出していないですね。
駅徒歩圏の分筆した土地等を高値掴みしているのは、たいてい相場知らない
外の人間や関西でも他の地域からの転入者です。
勿論マンションの高価格掴みもそうですが。

プチ好景気時にとんでも山手まで高くなるのは、もともと造成分譲地を
投機目的でかった塩漬けの空地（ひじょうに多い）をここぞとばかりに
素人に高値で売り抜けようとする輩が多いから。

まぁ長期的に見れば、実質価値がある程度維持されるのは、駅から
遠くても1km以内の所まででしょうね。

[438: 匿名さん]

そう、そういう外来者がマンションの価格を底支えしています。お金が有れば買えるので、住民の新旧かかわりなく、買える者、持てる者が自分が容認できる価格で今後とも買い続けるでしょう。

長期的価格云々だの、実質価値などという神話、言葉遊びに彼らは惑わされません。　そんなものは雑音の一つに過ぎませんから。

ありあまる金で買い、適宜住み、飽きれば多少の赤字でも叩き売ります。土地価格の推移なぞ興味すらないです。　適当に摘んで、楽しければそれでいいのです。

[439: 匿名さん]

その通りです。
私も１９９４年に購入した土地に家を建てて住み、２００４年に半額以下で手放し翌年土地を買い、今度は一回り大きな家を建てました。その価格に納得できるかどうかではなく、どんな時代になっても欲しい物が（物件）買えるかどうかが購入基準です。底値かどうかなんて関係ないのです。仲介した不動産屋が言ってましたが、買えない人はいつまで待っても買えないそうです。買えない人ほど、あれこれと買わない（買えない）理由を見つけては自分に言い訳しているのでは？

[440: 匿名はん]

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

[441: ご近所さん]

不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

[442: 購入経験者さん]

95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

[443: ４３８]

不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

[444: 匿名さん]

友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

[445: 匿名さん]

相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

[446: 匿名さん]

住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

[447: 匿名はん]

でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

[448: 匿名はん]

人気地区ほどバブルで高騰しその後の暴落も酷かったけどね。
マンション販売員やデベの＊＊社員の工作活動に気をつけましょう。

団塊jr特需が最後の不動産需要のボリュームゾーンですが、それが
一段落したら穏やかに地価は下落していきます。

[449: マンコミュファンさん]

日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

[450: 2002年はぜんぜん底ではない]

■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない