株式会社合人社計画研究所ってどうですか？NO5

[元業界]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

【板違いであったため、広島・中国四国の新築マンション板から、管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2013年3月7日　管理担当】

[652: 匿名さん]

>>649 下げさん

あなたが繰り返し投稿したように、余計な感情を排除した事実の投稿を期待したいですね。
それが、賛辞であれ、惨事であれ。

[653: 匿名さん]

そうそう。
冷静でなく客観的でない書き込みはサイト管理者により削除される現実がある。

[654: 匿名さん]

>>653
あなたの>>649の賃貸の例えは大変分かり易かったです。二番煎じの言い回しになりますが、
・ボクシングのリングに上がったキックボクシングの選手が足使って何が悪い
・ラグビーの選手がサッカーをやって、何で手を使って何が悪い
と悪態をつくようです。

自分の立つリングのルールをもう一度見返して欲しいものです。

先が見えるので、予め言っておきますが、(会計帳簿の閲覧請求訴訟なぞ勝って当たり前)
・理事長の敗訴≠管理会社の敗訴
つまりは、理事長の暴走という評価。

であり、その先の
・管理組合が管理会社を提訴して勝訴
まで行って本当に悪かったのは管理会社っていうことが立証されたと考えます。

(確かあなたも同様の主張をされていたと思いますが、この際ですので、私も投稿しておきます)

[656: 匿名]

>>655
近所の方はどこの管理会社ですか？

[662: 入居済み住民さん]

初めて投稿します。合人社が管理会社のマンションの役員をしています。
色々議論がありますが、もう少し事実関係に基づいた議論が必要ではないでしょうか
また区分所有法、マンション管理適正化法、そのマンションの管理規約、そのほか使用細則に基づき
事実と規約、細則との比較検討が必要と思われます。


さらに、レスは合人社関係の方も見ており、投稿もしているので冷静に議論ください。


公益財団法人「マンション管理センター」があり、管理組合の運営の相談もしています。
http://www.mankan.or.jp/index.html
相談員の考え方は、管理会社は、管理組合、理事会の使用人であり、特に理事会が法令や規則に
明るければ問題に対して対処可能としていますが、明るくなくても管理組合、理事会の立場に立った
相談をしてくれます。

しかしながら、理事は１年または２年毎に変わり、マンション管理に無関心な区分所有者が理事も理事長
にもなります。その場合理事会も成立せず、年１回の最低の総会しか開かれなくなります。

それが、今住んでいるマンションであり現実に起きたことで、理事会は、管理運営を管理会社に丸投げしていたことが
判明したのです。

管理会社である合人社が、理事達に適切なアドバイスしておればそうはならなかったでしょう。その間、管理会社は
管理委託の定額委託料を実質５０万円近く値上げしていたのです。会計報告を会計原則（明瞭性、重要性、
継続性）に反して、以前の定額委託料のうち清掃、日常点検管理人の費用を委託費から外建てにし、委託料は値下げ
した形で報告、そのような会計変更と実質委託料の値上げを報告せず、さらに委託料に含まれていた通信費、振込料
なども外建てするなどしていました。

　明瞭性のない会計報告は、短時間の年１回の総会では組合員は分かり辛いでしょう。
役員を引き受けて、過去の議事録、議案書などをかき集めて、綴りにして時系列的に連続して分析した結果です。
当然、「マンション管理センター」の相談員と相談しましたが、事実関係を明白に証拠も揃えば国土交通省の地方
整備局に連絡相談し、「マンション管理適正化法」により、管理会社に罰則を与えることができると回答されました。

区分所有法（管理規約）では、議事録などを区分所有者に閲覧するために、管理者は作成、保管しなければなりません。
しかし、これまでの議事録や議案書、見積書などは保管されておらず、改めて管理会社に要求しましたが、議事録ぐらい
しか集まらず、工事、エレベーター会社、損害保険会社、自動ドア会社に連絡して、契約書、見積書を提出してもらいましたが、合人社の子会社はまだ応じません。管理会社が契約相手だとします。議案書はみんなで出し合い、議案書などの綴り
ファイルを作成しました。（引き継ぎ時は、理事長には理事長印１つだけだったそうでヒドイものです）


さらに、合人社は修繕、新設工事などに見積もりは１社、競合見積もりをしないで、必ず子会社に受注させます。
共用部分の損害保険も子会社の損害代理店の損害保険会社にさせます。これは、管理会社による自己への利益誘導
です。

そのような事実を以前の役員に話しても、管理会社を信用していたとの弁明です。自分の責任でないと。しかし、
総会で理事会で（分からないままでも）承認、契約してしまったことは変更できません。

役員を引き受けてから、改善工事を見積もりさせましたが相変わらず子会社１社見積もりを理事会で提案しましたので
予想していたこともあり自分で別の工事会社で見積もりさせていた見積書（腹案）で提案しましたところ、工事額は
合人社の約半額となり、腹案が承認されました。

いずれにしましても、マンション管理は管理組合、理事会が、「共同の利益」を自覚し責任を持つことが必要です。
役員はわからないまま引き受けることにもなりますが、理事会という重要な役目があり、管理会社を使いこなすことが必要ではないでしょうか？

管理会社の選択は、フロントが何社担当しているか１０社以上なら、丁寧ではなく最低限度ていどのサービスしかしない
ようです。規模の大きい管理会社は１０社以上担当していることが多く、期待できません。

[663: 匿名さん]

>662さん
うちのマンションも同じです。管理委託料を安く売りにしていますが
他の経費で、その倍額をとっています。
重要事項説明書に関しても、一般の組合員ではわかりづらい文書であり
項目ごとに本来説明する義務があるはずです。
一般の組合員が質問しても一切答えません。では、理事長へ問うと「管理会社に聞いてくれ」
結局、時間ばかりかけてうやむやにするのが手口のようです。

理事会ばかりで、多額の費用を要する工事を決めて行き
工事の妥当性を問いただすと、根拠を示さないのです。唯一答えるのが「将来的に・・・」
それを言い出せば、全てのことがあてはまり終いには建て替えなんて言い出すかもしてないのです。
保全という名目で、本来必要でない（時期が来れば）工事をどんどん前倒しで
行うのです。また、組合員の中で専門知識のある方を排除・クレーマーと風潮し
言いくるめるのです。それも、出席率の少ない理事会のメンバーに・・・。これも手口です。

それから、「資産価値」この言葉よく使いますよ。資産価値が上がるような口ぶりをするのです。
言っておきますが、資産価値なんてもんはマンションを売却するとき又は近隣の環境の変化も
関係してくるので、誰もわからないものですし、例えるならあってはいけませんが
そのマンションで、事件などが起きれば当然購入者は激減します。売れないという事になります。

惑わされてはいけません。
とにかく、合人社は昔から企業体質を改善することをしないところですので
期待は、しない方がいいと思います。他の管理会社も多々問題もあると思いますが
企業のイメージと信頼は、一度崩れるとなかなか取り戻せないことをわかっているので
すぐに、改善策を講じますが、こと合人社は未だに「ハッタリ」＝見せかけだけ
ご立派な事を並べてます。要は騙される方が悪いという感覚です。

だから、訴訟を起こすのです。都合によって法を引っ張り出し都合によって法の抜け道を利用し
マンションの資産を食い物にするのです。掲示板でも長年、投稿が後を絶たないのも
うなずけると思います。うちのマンション組合員もやっと気が付き
今後、責任追及していくつもりです。もちろん、理事長責任は大問題として議題に上げますし
刑法・民法・区分所有法・規約　どこからでも攻めていかれる準備と立証は整いました。

[664: 匿名さん]

ブラック企業というものが、発表されたようですね。
政府が、公表を検討中らしいですが

ブラック企業とは、従業員に対していい加減・労働条件等がひどい
就職するには、要注意。

悪徳企業は、顧客に対して悪事を働くところ
契約を結ぶには、要注意。

両方あてはまる、企業も総合的に発表してほしいですね。
もしかしたら、あてはまるんじゃない？

[665: 入居済み住民さん]

>663さん
理事長は、区分所有法では管理組合の代表者で管理者となっています。おそらく、総会で選任または
順番で選ばれ承認された理事の互選で理事長となっています。しかし、理事長は管理者であるので、
外に対する主たる契約者となります。これまでの契約や総会や理事会の決議事項は理事長以外２名の
捺印署名があれば有効となります。訴訟されるにも、理事長すなわち管理者が管理組合の原告となり
ますので、理事長職が重要なカギとなります。
訴訟にいたるまでの管理組合での手続き（総会召集や議決案の権限は理事長、理事会にある）などで
苦労されることが大きすぎるし長い日時が必要と思います。

　また「組合員の中で専門知識のある方を排除・クレーマーと風潮し言いくるめるのです。・・・」
のように、無理解の理事や区分所有者を利用する戦術で意見を排除させることを平然と合人社は行い
ますので、むしろそのようなことにならないように、まず信頼できる人を多く作ることが大事かと
思います。訴訟の努力が無駄にならないようにご検討されてはと思います。

　さらに、理事会の過半数の理事が理解を示すように説得し、理事長に辞任をするようにお願いして
みてはどうでしょうか？その際は、「理事長へ問うと「管理会社に聞いてくれ」」では、管理規約の
第１条の「・・共同の利益を推進し、良好な住環境を確保」できないことを理由にすれば良いのでは。

理事会でも少数派でしたら、合人社は多数派を工作しますので、議決権数の５分の１以上の方々で
臨時総会を召集できますのでその総会で理事の退任をさせ、立候補で理事を選任すれば、以降の理事
会、総会は新理事長、新理事で決することができます。
それから、訴訟をされても遅くありません。（１０年前以上の案件でなければ）

全住戸の方が、賛成される必要はありませんが過半数の方々が賛同していけるように、広報活動も
必要と思います。過激な内容であれば浮き上がって賛成されることも難しいと思いますし、広報
活動の開始のタイミングも重要で最初は口コミ、徐々に広報紙を投函されるなど慎重さが必要と
思われます。

まあしかし、合人社は同じような手口で区分所有者や理事を分断をはかるとは！
マニュアルがあるのかと思ってしまう次第です。

東京にも大阪にも「マンション管理センター」が有りますので電話での相談窓口がありますので
相談されては？HPで確認ください。私も相談しています

[666: 匿名さん]

何でわざわざメールで送ってから投稿するの？

[667: 入居済み住民さん]

>666さん
誰のことを言っているのか、宛先を明確にしてください。
当方の投稿後すぐ後に書き込まれると当方に対して非難めいています。
まずここではあなた様のメール宛先もわからないのが事実です。

[668: 匿名さん]

わざわざ一手間かけて投稿するのには何か理由があるのかな？と単純に疑問に思っただけです。
非難と感じられたのなら、失礼致しました。

[669: 匿名さん]

>662さん
マンション管理士をいしています。似たような相談が有りましたがここでの投稿は控えられたほうが良いようです。
明日になれば、会社中に回覧され該当マンションを報告させるようなシステムが有るようです。

668さんのように、手間をかけて投稿する・・・も避難だと思います。監視されているような感じです。

[670: 匿名さん]

なるほどね。会社ぐるみってことでしょ
しかし、いくら非難しても無駄でしょうね。たかくくってたんでしょう
666さん、貴方単純に思っただけで投稿しないと気が済まない？
もっと、まともな意見されるのであればいいのですが
なんだか、よそごとに感じます。合人社の管理でとても困っている管理組合が
あちらこちらにあることは、よくわかりますね。

[671: 匿名さん]

何だか必死なんですね

[672: 匿名さん]

６６３さんの意見に似たケースは合人社に限らず
大手の１位２位の管理会社でもあります。
特に役員との利害の一致による共謀の方が多いと思います。
手が付けられません。苦情を申し立てるとクレーマーの
汚名を着せて排除の方向へ向かいます。これは彼らの常套手段です。

[673: 匿名]

またまた威張り屋で、裏表の顔をもつ、最悪な管理員に変わってしまった。。
いつになっても、もっと若く、仕事に対し熱意があり誠実な人材を採用できないのはなぜだ。

[674: 匿名]

>>673
管理員の社会的評価や待遇を考えれば
無い物ねだり

管理員という職業を自分がやろうと思うか？

[675: 匿名さん]

管理人？
今時？管理会社に費用払う位なら
セキュリティのほうが、よっぽど優秀。
要らない事は、しゃべらないし

[676: 匿名さん]

10棟以下ならサービスがしっかり
とかいうけどフロント担当者の業務がどれだけ分散化されているかもひとつのポイント
全部やらされているなら7棟以下でも担当の能力次第では厳しい

[677: 匿名]

>>674
君の管理員は、きちんと仕事をしているよぅだね。
だから、そんな質問が。
怠慢な管理員を見れば、おいしい仕事の一つに見えるものだよ。

[678: 匿名さん]

うらやましいか？

[680: 匿名さん]

管理員のいないマンションはかんがえられないよ。
コンシェルジュまでとはいわないが、管理員は必要。
それに、管理員が清掃員を兼ねているマンションもあるけど、
これも絶対だめだね。
それぐらいは、余裕のあるマンションに住まないとね。

[684: 匿名]

“マンション管理員の仕事”
①受付業務　②点検業務　③立会業務　④報告連絡業務　⑤日常清掃

[685: 匿名さん]

高齢者がさらに増えていけば職業としての人気は今以上になる

[686: 匿名]

頑固で無能な高齢者は、自覚して職業を選ぶべし。
勘違いな管理員は、
『管理員=警察・教員・監視員受付嬢』とし、また
『管理員〉居住者〉清掃員』
ととらえている。
『管理員=清掃員』という自覚ゼロ。

[687: 匿名さん]

上の話は会社の教育が悪いの一言
公務員上がりとか一番使えない
勝手に立場を曲解する

[688: 匿名]

コストをかけたマンションなら管理員と清掃員は別に雇っていますよ。
管理員＝清掃員
という認識の人、貴方の知っている世界が全てではありませんよ。
よっぽど貧しいマンションかよっぽど小世帯のマンションなんですね。

[689: 匿名]

>>688
よっぽどとは曖昧ワード。よほどの基準がわからん。

関東圏第3位の県にあり、中規模世帯数。
近隣からは金持ちマンションと定評あるが、自分としては実感なし。資産積立ては優良との評価あり。
管理員=清掃員とは、格の問題。各々雇用あり。
688は管理員を擁護しているようだが、そんなに可愛い爺様なのかい？幸だな。または鈍感。

687さんに同意致す。

[690: 匿名さん]

この掲示板は、相変わらず削除が多いですね。
過去、5年間で削除どれだけしたのだろう？結局、会社の誹謗中傷という事で
依頼されているんだろうけど。ただ、合人社管理のマンションが
売れ行きが悪いのは、他の掲示板でも必ず投稿があります。
もちろん、購入検討者や入居済の方の投稿ですね。かなりの広範囲にわたり
管理会社が最悪だという意見が多いですよ。

この掲示板は、その名の如くまんまだから
すぐに、削除されますがまあいいとして
必ず、番号が飛んでしまい、意味がつながらない内容になっていますよ。

マンション業界では既に悪評が回っているし、ユーザーも分かる人は分かるようですね。
なかなか、名誉挽回できないのが残念な管理会社ですね。

[691: 匿名]

合人社の肩を持つ気はないが、そこまで悪い会社なら
業界でそこそこの売り上げと管理棟数がある事はどう見たらいいですか？
更にここで合人社を非難している人はほとんど何人かの同じ人のようですが…
具体的な悪い点はほとんど記載なく、他のサイトで評判が悪いとか知人のマンションではどうだとか実体がないような批判ばかりですね。

[692: 匿名さん]

利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

・当サイトに参加されておられる方が不快に感じられると判断するもの
・マンションの関係者であろうことや特定の投稿者を攻撃するもの
・２ちゃんねるでのやり取りを連想させるような表現、投稿内容
・ただの相づちだけで内容が無いもの
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・当サイト及び他の企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・公序良俗に反しているもの
・著作権等知的所有権の侵害になるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの
・故意・過失に問わず、各種法令に違反しているもの
・スレッドの内容と無関係な内容であると判断するもの
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・「無料で広告できます板」以外での営業行為と判断されるもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・他の物件を批判するもの
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの
・弊社または、管理人およびその代理に対しての公開質問または回答要求を添えた書き込み
・弊社または、管理人およびその代理との私信の公開
・レスに対して販売及び建設関係者であることを指摘するもの

[693: 匿名]

その昔、プレゼンが上手く、乗り換えてしまった。しかし、実態は『銭は銭だけ』であった。
それに気付きながら、またどうせ裏切られる、どこも同じだと傷をなめ、再度の乗り換えの踏ん切りをできないでいる。
ここ数年で悪評が浸透してきたが、皆、パプロフの犬状態なのであろう。

当たりのフロント、管理員はいるが稀である。
契約数が高いからとて、それを鵜呑みに判断してはいけない。

[694: 匿名さん]

合人社が受託契約していない管理組合の理事長に対してその管理会社と委託契約すれば、成功報酬として５０万円を謝礼するといい、他の理事に対して多数派工作として接待を繰り返す事例がありまして、みごとにマンションの管理委託契約の変更がなされ、受け取ったかはは証明が困難なため刑事告訴で調査するしかない状態です。理事長、接待を受けた理事を背任罪で告訴できるかどうかの質問です。事実、合人社が別のマンション管理組合理事長に誘ってきた話で、区分所有者の共同の利益を考えて断ったことを聞き、一方で当マンションでも起きて管理会社が合人社になった話なのです。任意団体であるマンション管理組合の理事長を背任罪で告訴できるかを教えてください。
収
賄罪は公務員に対してであることはわかっております。管理組合の理事長、理事が背任罪として刑事告訴できるか皆様のお知恵をお借りしたく思います。
要は合人社はあの手この手でシェア拡大し、マンション管理組合から利益収奪をしているということがここの投稿欄からわかったことです。

[695: 匿名]

告訴できるかどうかは
証拠があるかないかでしょう。
合人社にリプレースしたという事は引き込み役がいたはずですが、総会決議は通ったはずです。
多数決の原理が働く限り影響力の大きい人・声の大きい人・根回しの上手い人が有利になりましょう。
マンション内に同調者をいかに多く集めるかが大事です。

[696: 匿名]

訴訟は無駄な労力として終えてしまうかと。。

水面下活動に長け、結束しているから、管理会社がそんな所に変わってしまうのです。
つまり、『まともな思考能力や感覚のある人間は住んでいない』ということ。

[697: 匿名さん]

694さん
管理会社の変更を理事会だけで決議し、総会で決定していなかったとしたら無効だと思います。
（理事会だけで決定し、理事長が契約を結ぶなど平気でさせるているのはこの会社の常套手段）
管理規約では契約の締結は、総会の決議事項ですので過去の理事会議事録、総会の議事録調べ
られてはいかがでしょうか？
　過去の議事録綴りがなければ理事長に閲覧を要求でき、理事長がそれをしなかったら
「建物の区分所有者等に関する法律」の第七十一条で２０万円以下の過料で罰則されます

696さん
入居者は、管理組合の運営や理事会、総会の位置付け、権限などまた管理会社の役割（単な
る使用人）何も知っていない人が多くいることだけですので、、『まともな思考能力や感覚
のある人間は住んでいない』として片づけるのはどうかと思います。
過去スレでもわかるように、管理会社に丸投げし、理事会も年２～３回程度の開催しかしな
いマンションは、管理会社が理事会を牛耳取っているわけで、その理事会の役員も何もしら
ない人が仕方なしにしているだけのことです。
　そのような人を少なくし、管理組合員のマンション管理組合に対する認識を深めようとし
て、全国に「マンション管理組合連合会」が各県にあり、管理組合の啓蒙、支援をしている
ようです。

694,695さん
対抗するには、各県にある「マンション管理組合連合会」に相談することが大事ではないで
しょうか？

[698: 匿名]

>>697
甘い。。
そんな正論をかざし訴え、それで撃たれ落ちる相手ではない。そもそも、法律の最低基準は満たし、月一の定例会・総会等は開催し議決もクリアしているものだよ。
善悪問わず、結託力に勝るものはなし。証拠などでるばずかない。結託して隠蔽。
世間一般には正義とされている者が、そいつらに正論をかざせばモンスター扱い。それが現実。696より

[699: 匿名]

マンション管理組合連合会はいい評判は聞かないね。NPO法人を謳いつつ実体は営利部門で賛助会員の業者を紹介しリベートを得るらしい。
NPOだから全ての業務が無償奉仕ではない。
近所のマンションに足を運んでそこの役員と意見交換した方がよっぽど有益だ。

[700: 匿名さん]

>699さん
NPO法人は非営利団体で認可なく設立できないし、当方の県のマンション管理組合連合会の役員さんは過去理事長や理事を経験されその管理組合で法や管理規約に則って運営に苦労された方たちで、ボランティアで啓蒙活動つづけ、相談に応じている。しかも定年退職後「マンション管理士」の資格を取り、問題点のあるマンションの理事長や理事、その他区分所有者に対してセミナーを開催するなど苦労している。
　事務所費、通信費、広報紙、セミナー会場費、交通費などの負担は無報酬の個人では難しく、マンション管理組合からの年間会費（７０棟ぐらいで年１４０万円）での運営は厳しいはず。広報紙に広告掲載する業者が賛助会員のようでいくらか分からないが掲載料で広報紙を発行しているようだ。なぜ業者を掲載しているのだと聞くと掲載企業はマンション管理上問題のないかどうかの審査基準で掲載しているとのこと
　要はその程度の収入では役員は無報酬であること。無償奉仕でない業務は、長期修繕計画の作成のための積算や施工管理、劣化診断などを安価（豊富な価格基準）な賛助会員の業者に依頼するためで、当マンションも管理会社の修繕見積費用の半分以下で提供された（細かい仕様は同じ）管理会社がピンハネしてるのは当然でそちらの方が問題だ
　管理組合で修繕や改修などの数社から見積を取ることを「マンション管理組合連合会」は進める。

いちがいに、よくない評判を流さないほうが、努力している「マンション管理組合連合会」に申し訳ないのではと擁護する