パークホームズ堺町御池ってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ堺町御池についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府京都市中京区堺町通押小路下る扇屋町６５０（地番）
交通：地下鉄烏丸線・東西線　烏丸御池駅　徒歩5分
間取り：3LDK
専有面積：74.21平米（38戸）

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1103/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[280: 匿名さん]

ここマンションコミュニティですよね。

四条烏丸は商業地としては良いが、あまり住む場所ではないね。

マンション適応地の話をしましょうね。

[281: 匿名さん]

280さん
いいね！

自分の考えや意見はいいが、人を批判をするのはだめですね・・・

[282: 匿名さん]

四条烏丸は住宅街ではないけど、だからこそ便利なんだよね
何年か前まら大規模マンションもよく建ってたんだと思うと残念

[283: 匿名さん]

上の人はあくまで現状をつらつら書いてるけど、河原町が廃れてるのは事実。マトモな店がドンドン逃げて実際おしゃれ店が烏丸御池や御所南に増えてる。逆に河原町はパチンコ屋やたこ焼きやみたいなのばかり。金ないからアーケードも一部なくなった。この状況が進めばどうなるかという未来の話をしているのであって、現在、商業地として魅力ないとか現状の話は別にどうでもいい。

それから烏丸通以東の価値基準は河原町通りじゃないだろうが。実際、現状、烏丸通から東と西では雰囲気がらっと激変してる。現地行けば誰でも分かるだろ。

「確かに御池以北の東西で言えばどちらかと言えば東有利だが、御池以南では烏丸が中心。これは間違いない」

この書き方は事実隠蔽。東側か西側かわざと書かないで
烏丸が「中心」ってどういうこと？ 御池以南でも東有利と認めたくないから、わざと「中心」という曖昧な書き方で誤魔化すのは卑怯。

「お店は西に西に広がって行ってて、かつ落ち着いたお店ばかりだから雰囲気が悪くなることはない」

烏丸通以西にそんなにいい店いっぱいある？
例えば？ 「西に西に広がる」も大袈裟。


「今の分譲価格が東の方が高いのは確かだから、今後の値動き的には西側の方が高く維持される可能性が高い」

これは論理的に全く成立しない文章。東の方が高い→だから西側の方が高く維持される、って、どういう論理展開？

すぐに高さ制限ができたように、また規制が厳しくなるのは確実。景観問題うるさいからな。建ててはいけませんじゃなく、出来るだけ建て難くする。それも規制の一種。

[284: 匿名さん]

２８３さんが反論している人ではないですが、細かい話はよいとして、四条河原町が廃れて烏丸御池が発展するという予想の根拠がおしゃれなお店が増えているという観察とNHKが移ってくるというだけでは納得できないですなー。都市部の人口が増えているので、住宅地が増えているのは確かでしょうが、どこかが廃れてどこかに移っているという現状認識は疑わしいと思います。パチンコ屋は四条河原町界隈で５件くらいで、多いとも少ないとも言えないし、たこ焼き屋みたいな店ってなんのことかわかりません。１０年後の話ですから誰も断定はできないですが、人の流れが変わるという予想の根拠をもう少し知りたいです。マンションを買うときに資産価値は大事な判断要素で、それは地域の将来の発展にかかっている部分があります。ですので、この物件を検討する上で重要な議論だとは思いますよ。

[286: 匿名さん]

「 主張に根拠がないなー。
もうちょいがんばってくれないと」

自分がさも有利なように見せかける
印象操作的よた話は必要ありません。
まずは具体的反論をお願いします。

「アーケードやめたって三条と御池の間の
エリアの話だよね また自爆してる」

河原町通の商店街が金ないから
アーケードがいまだその間だけ付けられない
という話の何が自爆？ そのことが三条御池間エリアが
が他地域より劣っているという証拠みたいに
めちゃくちゃな屁理屈書いてるけど、もう少し
物事を論理的に考えたら？

河原町通のお店の中で、三条御池間の両脇に店を
構えているお店が金ないから、この間が未だ
野ざらしになっている。それは河原町商店街が
廃れ始めているという証拠であって、広義な意味の
三条御池エリアの現状とは全く関係ない。
ただの屁理屈で、卑怯な論旨のすり替え。

よた話や印象操作は必要ないので、以下、
具体的反論願います。

烏丸通以東の価値基準は河原町通りではありません。
実際、現状、烏丸通から東と西では雰囲気がらっと
激変してる。現地行けば誰でも分かるだろ。

「確かに御池以北の東西で言えばどちらかと言えば東有利だが、御池以南では烏丸が中心。これは間違いない」

この書き方は事実隠蔽。東側か西側かわざと書かないで
烏丸が「中心」ってどういうこと？ 御池以南でも東有利と認めたくないから、わざと「中心」という曖昧な書き方で誤魔化すのは卑怯。

「「今の分譲価格が東の方が高いのは確かだから、今後の値動き的には西側の方が高く維持される可能性が高い」

これは論理的に全く成立しない文章。東の方が高い→だから西側の方が高く維持される、って、どういう論理展開？

[287: 物件比較中さん]

御池以北の烏丸より東側に住んでいますが、
このエリアの堀川から烏丸と、
烏丸から河原町との町の雰囲気の差がわかりません…。

そんなにがらっと変わっていますか？？？
御池以北だと、河原町から千本辺りまでそんなに
変わらないような^^;

[288: 匿名さん]

もうちょっと南下すれば確かに雰囲気の違いははっきりするのでは？

[289: 匿名さん]

やらせ丸出しのロジュマンアピールが消えてスッキリ

[290: 匿名さん]

河原町周辺で商売やってますけど廃れているのは事実ですね　でも廃れているから高島屋裏もマンションになるんでしょ

[291: 匿名さん]

高島屋裏は値段が気になりますね

[292: 匿名さん]

河原町が廃れるとか廃れはじめているとかいうのは言い過ぎではないですかね。
そういうのは、シャッター商店街みたいなところに使う表現でしょ。
京都の百貨店の売上は今年の５月で前年比約２％アップですから、
マイナスの神戸よりはよいです。
もちろん消費全体が上がっていないので、全体として景気がいい感じはしませんが、
京都市内で消費の中心地が移っているとは思えません。
河原町の景気が悪いということは他も悪いのではないですかね。

今、烏丸御池は住宅地と商業地のはざまの場所です。おそらく１０年後もそうですよ。
マンション買って住む場所なんですから、商業地が近いってことでそれでいいと
思いますけど。

[293: 匿名さん]

烏丸御池がどうか、河原町が廃れたかどうかはさておき、二条～御池と三条～四条は分けて考えないとダメですよね。

河原町付近は二条あたりなら環境も良く住みたい場所だけど、三条、四条には住みたくない。

ということは三条～四条エリアで言えば東に行っても価値は上がらないということですよね。

東洞院あたりがちょうど良いのかもしれませんが、ほぼほぼ烏丸が中心と考えて間違いないでしょう。
東に行きなくない人も大勢います。

その点御池以北は河原町方向に行けば交通の便は多少不便になるかもしれませんが、鴨川が近くなりますし、違う価値が付加されます。
逆に御池以北の烏丸以西は最寄りの駅が二条城前となると少し厳しいですね。

二条城はありますけど、中に入って楽しむ場所でもないですしね。

御所南学区の意味がなくなってしまった今、御池以北、烏丸以西で烏丸御池にあまり近くない場所が最も苦戦する立地だとは思いますね。

[294: 匿名さん]

今でもそのあたりが一番安いでしょうに　

[295: 匿名さん]

一番住みたいのは四条烏丸付近かな

[296: 匿名さん]

>河原町付近は二条あたりなら環境も良く住みたい場所だけど、三条、四条には住みたくない。
>ということは三条～四条エリアで言えば東に行っても価値は上がらないということですよね。
ここ少し違うと思います。三条、四条に住めるなら住みたい人っていっぱいいますよ。
ただ、大型店舗や商店街が多いので、物件が少ないだけだと思います。物件ができれば価値は高いでしょう。
Home'sとかの地図検索を使えばわかりますが、厳密には四条烏丸にも三条烏丸にも物件は少ないです。
こちらはオフィスビルが多いからという感じですが。

＞ほぼほぼ烏丸が中心と考えて間違いないでしょう。
私にはこの「中心」ってのを決める必要性がわからないのですが、まあ、そこはいいとして、
住宅供給量という点では烏丸通に近い方が多いでしょう。
なぜなら河原町通に近いところが繁華街で住宅供給に適した土地が少ないからです。価格とは無関係です。

ただ、烏丸から西の堀川に近づくと価格が下がって、烏丸から東の河原町に近づくと価格が上がるという
ことは、なるべく河原町に近い方に住みたいと思う人が多いからではないでしょうか。
その意味では河原町が中心と言えるかもしれません。
そもそもマンション事情でどこの通りが町の中心かを決めようという発想に無理があるような気がします。

[297: 物件比較中さん]

二条城前駅に近いところや、
二条城周辺は住みやすくて価値も高いのでは？？

[298: 匿名さん]

位置的な基準としては、鴨川から近い方が価値が高いと
考えている人も多いと思います。

そういう僕もそうです。

[299: 匿名]

じゃあリッツの建設予定地か四条先斗町かどちらに住みたいと思いますか？
同じですか？四条先斗町にマンションができても僕なら絶対買いません。

三条〜四条で烏丸から東に行って価格が上がるなんて今はありえませんよ。一昔前ならそうだったかもしれないですが。
少なくとも河原町〜烏丸間で言えば、烏丸寄りの方が今は断然高いです。

御池以北なら変わらないでしょうけどね。

[300: 匿名さん]

僕の感覚としては、

河原町と烏丸の間でも、御池から四条（強いて言えば高辻まで）なら
鴨川から近い方が良い、また子供の学区は関係ないので、
地理的価値の高いのは
寺町＞御幸町＞麩屋町＞富小路＞高倉＞堺町＞東洞院

ですね。

[301: 匿名さん]

追加

鴨川に近いと行っても、さすがに京極から木屋町間はいやです。

[303: 匿名さん]

自分が買いたいかどうかと価格が高いかどうかは別だと思います。
また、リッツ・カールトンの予定地は二条なので三条と四条の間にはないですし、
鴨川沿いという付加価値がつきますから、話しは別です。
あと、もし四条先斗町のいづもやのところにマンションができたら、ものすごい高値に
なると思いますよ。

路線価を見る限り、烏丸から河原町にかけて不動産価格がどちらかにいくにつれてきれいに
増えたり、減ったりすることはないようです。全国地価マップというサイトでお調べください。
四つ角に近い住宅の路線価を比べると四条河原町＞四条烏丸＞三条河原町＞三条烏丸です。
でも四条から三条の間にある宅地は場所によっては烏丸寄りの方が高くて、場所によっては
河原町寄りの方が高いです。印象としては四条通に近いところについては烏丸寄りが高く、
中間地点から北にあがって三条通に近づくにつれて河原町寄りが高いという感じですね。

まあ、どこの通りが中心かを決めるのに意味は無いということです。

[304: 匿名さん]

３０２さん

寺町アーケードに入り口が面している
「ローレルコート寺町御池」は雨にも濡れずに出入りでき
高層階に住んでる人は僕としては羨ましいですね。

[305: 匿名さん]

いずれにせよ、烏丸通より西の物件は、ここに比べたらもっと安くてしかるべきって話ですよ。結局ここの書き込み見ても、烏丸通より西は東に負けてないとの論旨すり替えの屁理屈は相手にもされず、話は烏丸 ~ 河原町間 にすっかり移ってる。もっというと、わざわざこのスレに出張ってきてロジュマンアピールを続けた連中が墓穴掘っただけ

[306: 匿名さん]

５５５５万から７１９８って出てますね　高いなあ

[307: 匿名]

結局出てきた情報をまとめれば、四条付近なら烏丸がベスト、御池付近なら寺町あたりがベストってことですね。

[308: 匿名さん]

普通に読んだらちがうでしょ。地価で言えば、四条河原町の方が四条烏丸の方が高い。でも、どちらも住宅がほとんどないから、ベストもクソもないですよ。無意味なことにこだわる暇があったら、物件まわって比較された方がよいと思いますよ。

[309: 匿名]

地価で比べるバカいないでしょ。

[310: 匿名さん]

じゃあ、何で比べるんですか？

[311: 匿名さん]

＞烏丸通より西の物件は、ここに比べたらもっと安くてしかるべきって話ですよ。
烏丸より東の物件が西より高くなる傾向はあると思いますが、それが「しかるべきか」
どうかは、業者にとっては大きなお世話でしょう。
立地以外にも付加価値はありますので、立地だけで高いと言われても、じゃあ、あなたは
買わないでください、というだけです。物件自体が悪くいわれるいわれはまったくない。
「ロジュマンアピール」もそれへの批判も的外れで意味が無いと思います。

[317: 匿名さん]

>>307
自分もそう思います。
地価とかデータではなく、自分の感覚として
御池なら河原町寄り、四条なら烏丸よりが好きです。

[318: 匿名さん]

何でこのスレでロジュマンしつこく宣伝したり、ロジュマンへのネガコメントにいちいち反論バカがまだいるの？ ロジュマンのスレでやれよ

[319: 江戸っ子]

以前ブランズを担当していたシアーズの営業マンは
物件供給数が断然少ない河原町の新築マンションは
供給過多の烏丸御池や四条辺りより資産価値はかなり
高いと言ってましたよ。
個人的には河原町には全く惹かれませんが。

現地を歩いてみると、烏丸の東西では１０００万以上の
魅力差はあると思いました。
西側ってほんとに人がいないです。
高くてもここの物件やプレミスト六角通を買っておけば
将来的に１０００万は充分回収できそうな気がします。

[320: 匿名さん]

1000万円以上の差は言いすぎだと思いますが、烏丸の東側の方が魅力的なのは同感です。
価格差もそれを反映していますよね。ただその差を勝ち誇ったように語る人は理解出来ませんね。

[321: 匿名さん]

四条に近い方は烏丸より西でも新町あたりは京都らしくて
ゴミゴミしてなくていいですね
祇園祭ど真ん中で風情があります

[322: 匿名さん]

西に住んでます。
堀川通りにお店がけっこうあるし、今度イズミヤもできます。
少し歩けば大きな二条城公園、日赤病院などなんでもあります。
新しく保育園もできます。
西側、最高に住みやすいよ！

[323: 匿名さん]

最近はJR二条駅周辺もマンションラッシュで、結構売れてるみたいですね

[324: 匿名さん]

烏丸から西でどっちつかずの中途半端な場所ならむしろJR二条駅周辺の方が狙い目。価格も常識範囲内

[325: 匿名]

四条烏丸や烏丸御池と比較して二条って普通あり得ないですが、二条駅徒歩3分以内ならギリギリ比較対象にしてもいい気はします。
プレイズやアーバネックスでは話になりません。値段以前の話。

[326: 購入検討中さん]

二条に住むなら南区や伏見区が安価でいいでしょ。
イズミヤや保育園が重要なら山科あたりでも。
堀川以西は論外、烏丸以西もやっぱり避けたい。
御所南エリアは別格です。

[327: 匿名さん]

＞プレイズやアーバネックスでは話になりません。値段以前の話。
どうして話にならないんですか？値段以前って何なんでしょうか？
あなたのただ偉そうなだけの書き込みではこの物件を検討する参考になりません。

＞堀川以西は論外、烏丸以西もやっぱり避けたい。
＞御所南エリアは別格です。
どうして論外で、どうして別格なんですか？
あなたが御所南エリアに住んでいてそれを自慢したいだけでしょうか。

[328: 購入検討中さん]

デベの質やブランドは重要です。三井なら問題なし。
ダイマルヤや田丸産業のマンションも全国的には
無名だし、販売代理がシアーズならまともな商談も
期待できないでしょう。

御所南と烏丸以西〜二条エリアを比較すること自体
ナンセンスじゃないですか。客観的にみても地価が
違い過ぎます。
価値観の問題レベルではなく、誰でも、烏丸以西〜
二条の住人も二択なら9割御所エリアを選択するの
では？

[329: 購入検討中さん]

下町の人間は山の手の人間に「人情がある」と言い、
プリウスオーナーはベンツオーナーに「エコが大事」と
言い、ロジュマンの販売担当者は三井に「烏丸西は
安い！」と吠えるのでしょう

[330: 匿名]

御所南ってただの下町やん笑

[331: 匿名さん]

不動産て人それぞれの価値観だし
御所南のマンションでも要らない人は要らないでしょ。
そんなにお金を出す価値がその人に無ければどんなにいい場所でも
買わないですしね。

[332: 匿名]

確かに今は御所南の不動産は高いですが、たった10年前と比べても相当な値上がりでバブルであることは間違いありません。別にお金持ちがこぞって住むような場所ではありません。京都人なら誰でもわかります。（この付近の人がどう言うかは知りませんが）
別にお金が余っててここを買うのは勝手ですが、将来的な下落は避けられないと思います。

[333: 購入検討中さん]

価値観が人それぞれって人はこのスレ見る必要はないのでは？
京都と滋賀、中京と下京、烏丸の東西、三井とシアーズなどの比較検討で
この物件がよいと思うから購入検討したい訳で。

[334: 匿名さん]

御所南がバブルかどうかは慎重な判断が必要だと思います。
買い手の多くが投資目的で値上がりしているのなら実態を離れていますのでバブルですが、
今は、実際に住む人が買っていたり、セカンドハウス目的で買っている人が多いようですから、
近く下落は確実とまでは言えないと思います。もちろん市場なので上下はあるでしょうが、
高齢化による都心回帰と東京からの住人の流入があるうちは値下がりはないと予想します。
１０年から２０年は少しずつ上がっていくのではないかと。

あと、京都の人がどう思っていても、あのエリアは京都の物件を買いたい人には魅力的ですよ。
東京で物件を探している人にとってはまだそこまで値段高くないですし。
もはや京都の物件は京都人だけで買われるものではないですから、かつてのその場所の評価は
今後の資産価値を考えるうえでそれほど重みを持たないかもしれませんね。

[335: 匿名]

もぅ京都では眺望を期待する事よりも、やはり立地！京都の中では御所南が静かで住みやすいんじゃないでしょうか。
そこでパークとプレミストの違いは何なんだろう？

[336: 匿名さん]

329最高！

[337: 購入検討中さん]

プレミストの内覧会に行った時、あきらかに東北なまりで農業従事者と思わしき
じいさんが、娘と自分のために、と９０００万台のHと８０００万台のI
タイプの２室の購入申し込み要望を出していた。
現金で買うんだから諸費用分サービスしろだって。大声で。

パークホームズもしかりで、御所南や四条界隈は京都以外のお金持ちがこぞって
欲しがる場所なのだから、この先資産価値が下落するとは思えませんが。

[338: 匿名さん]

物件のことより東北の農家がそんなに儲かることにびびった！

[339: 匿名さん]

物件のことより東北の農家がそんなに儲けてることにびびった！

[340: 匿名さん]

御所南は学区で価値があがっているだけだから
御池通りに面してないと他府県の人にとって魅力はない

[341: 匿名さん]

いやもう学区は関係ないと思う

[342: 匿名さん]

御所南学区でなかったら、こんなに乱立してないし売れない

[343: 匿名]

ま、マンションは所詮マンション。

どんな設備がついてようが立地がどうだろうが、50年後には価値は0かマイナス。
それまでの価値の下がり方に多少の差はあれ、消耗品ですからね。

この辺りでは賃貸に出しても絶対ペイしない（それってバブルなんですけどね）ですし、お金持ちが買うんだからそれでいいんでしょうけど…なんかねーって感じです。

[344: 匿名さん]

わざわざここに出張ってきてロジュマンアピールしてた業者が消えてスッキリ

[352: 購入検討中さん]

売れ行きはどうなんでしょうか？

[355: 匿名さん]

ロジュマンのスレッドをみたらシアーズの批判がたくさん書かれてありました。ここもそういう人たちがたくさん書き込んでいるようですね

[356: 匿名さん]

MID都市開発って旧松下興産で関西電力が株買って子会社にしたんだよね。あちこちでマンション建ててるね

[359: 匿名さん]

ここの過去スレ読めば分かるけど、過去散々、この物件のことではなく、全く関係ないやらせのロジュマンアピールという不必要な書き込みが山ほどあったのに、なぜ357はそれらには徹底無視で「なくなってスッキリ」とのむしろ肯定的な書き込みになぜ喧嘩を売るのか？ 答えは簡単。357がやらせのロジュマンアピールしてた当事者だから。シアーズではなくて、MID都市開発か関西電力関係者か

[360: 匿名さん]

床暖房について調べたんだが、ガスで温めたお湯を床下のパイプに流して床を温めるらしいね。関電に言って床暖房付けさせろって何のことと思ったけど、意味が分かった。大阪ガスが大嫌いな関電らしい。セコイな

[379: 購入検討中さん]

第三者ですが、いい加減不毛な議論はやめてもらえまえんか？
パークホームズ堺町御池の購入検討材料につながる意見交換をしたい人間に
とって、ロジュマンやイーグルコートなど眼中にはありませんし、いくら
アピールされようが食指は動きません。

ガスかオール電化などどうでもいいことで、こだわりは洛中の立地です。
現時点での比較材料としてはプレミスト、ジオ、高島屋裏新物件くらいでしょう。

有意義な意見をお願いします。

[381: 匿名さん]

プレミスト六角堂はもう残り一戸。残念間に合わないね

[382: 匿名さん]

今頃検討って、もう遅いだろうが

[384: 匿名さん]

ここも、以下の物件も100年前に友の会みたいなので
先行受け付けしてるよ。検討って遅過ぎ


現時点での比較材料としてはプレミスト、ジオ、高島屋裏新物件くらいでしょう。

[392: 匿名]

391さん

正解です（笑）
関わらない方が良いですよ

[393: 購入検討中さん]

プレミスト六角通の残１戸は２階北向き３LDK6,000万超で、陽あたりはまぁ
望めませんね。でも交通至便で錦も近い最高の立地で７０平米のマンションは
まぁ出てこないでしょう。
プレミスト御池南なら４５００万程度で買える部屋もあるみたいですね。
となると、この物件の価格って少し高い気がしますが、妥当なんでしょうか。
高倉通りの物件や近鉄も同じくらいだった記憶がありますが。

イーグルコートはいらないけど、今思えば数年前に販売された「ザレジデンス東洞院」
やからすま京都ホテル裏の大規模マンションは駅至近にもかかわらずかなり割安感
ありましたね。

今後価格が下がる見込みない、また御所南エリアは今後いくつか新築物件の計画ある
なら、希少性を考えるといまプレミスト六角通を買って２年後に転売、高島屋裏購入
すれば１千万くらいは売却利益で頭金できそうな感じですが、甘いですか？

[394: 匿名さん]

それを言うならば、現在蛸薬師東洞院の東南角地に
建設中のマンションの方が、より良いのでは。

[395: 匿名]

パークホームズにしろ、プレミスト六角にしろ、公園前のプレサンスにしろ、2年で売って1000万利益出すのは厳しいでしょうね。。

当然キャッシュで買って、かつ、未入居で置いておくのが前提でしょうけど、それでも登記費用と仲介手数料考えると7400万くらいで売らないと1000万は残らないですよね？？
1割程度の上乗せが限界な気がします。。

[396: 買い換え検討中]

東洞院のサンクタスや室町仏光寺の「四条烏丸クロスマーク」は今春中古市場に
新築時の1.2〜1.4倍程度で売りに出されていました。

7000万で売れれば仲介手数料と諸費用分除いても５００万は残りますよ。
イニシャル資金力があればですが。

[397: 匿名さん]

売りに出してる価格と成約価格にはかなりの差があるからねー

不動産屋と仲良くなればレインズで成約価格も見せてくれるよ

実際の成約数の30%くらいしか登録されないみたいだけどね

販売経費、チラシ、営業マン、高額歩合、モデルルーム、
雑誌やネット広告使っても新築でなかなか売れないのに
転売目的とかリスク高過ぎでしょ

[398: 匿名さん]

まあ大火傷すると思うわ

[399: 買い換え検討中]

リスクはありますが、田の字地区の単身向け物件ならば充分転売可能です。
新築で人気のエリアなら竣工半年前以上に契約しないといけませんが、中古市場
が動くのは年末〜春先ですから、そのタイミングで京都に部屋が欲しくなった
東京のリタイア組であれば新築は買いにくいので、魅力あれば１千万程度上乗せ
しても充分買ってくれます。

極めて新築が出にくく駅近の人気エリア、新築の状態を極力維持していること、希望額
での購入希望者が出ないなら自分で住む、また１年間賃貸に出す、など余裕が必要ですが。

私もこれまで烏丸〜の物件を２軒購入２年以内に売却しましたが年収分くらいの利益は
出しています。
京都なら投資可能です。

[400: 匿名さん]

これまでがリーマン前か後か、何時のことかは知らないが、これからとは状況が違う。まず単身向け物件買う東京のヤツってリタイア組と違うよ。そいつらも転売、もしくは賃貸での利回り確保を狙ってる投資組。金持ってるリタイア組がちっちゃい単身向けを自分たちの居住用に買うはずない。だからここまで値上がった中心部の物件を1000万上乗せなんて、まあない。儲からんもん。それに賃貸での家賃も東京と違い過ぎる。関西では単身向けの広さならやはり20万が限界。そこが東京との違いだから、利回り低いんだわ。7000万出す割には

[401: 買い換え検討中]

すみません、「単身向け以外」というミスタイプでした。

400さんおっしゃるように賃貸しや投資物件を京都で買うのは賛同できないですが、
あくまで自己住み替え居住用のファミリー物件なら需要はあるハズ。

あくまで２年後に御所南〜四条エリアに建つ新築物件の価格が現状以上（坪２３０万前後〜）
になるとの予測のもとですが、この場所の利便性やこの場所でのファミリー向け物件の希少性、
内装が新築同様で実物件を見て判断できる中古の方が割安感があると考える方は多いです。

前述したように自分の時は２物件共に購入１年半後にで購入額＋８００万〜１０００万で
売却できました。買いたいという人はとても多かったです。

諸経費差し引いても１５００万程度は利益出ましたし、いまも住宅誌など見れば田の字
エリアの築浅中古の供給が需要に追いついていないのは間違いないと思います。

ただ、意外なことに買ってくれたのは２軒とも京都在住の方でしたが。

[402: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
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■投稿マナー
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■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[403: 匿名さん]

もう遅いわなｗ

[404: 匿名さん]

ファミリー向けでも80平米以上ないとだめでしょうね。となるとやはりこれからは中古でも値段高過ぎてこれまでのようには行かなくなる。因みに以前とはリーマン前、後、いつでしょう？

[405: 匿名さん]

賃貸では利回り悪いから釣れないので転売すれば儲かりますという釣りでしょうか

[406: 買い換え検討中]

リーマン後です。まぁ僕も投資や不動産運用が本業ではないのであくまで
副業程度に考えて、株やFXのように資産が消えるわけではないから、と
軽い気持ちで考えています。
ですので、万一転売できなくとも「自分で住みたい物件」であることが重要かと。

となると魅力的なのはプレミストより三井の物件なんですけどね。
パークホームズ堺町なら６０００万台で中層階上７０平米が買えますが、今後の
希少性を考えるとやはり六角通は魅力的です。
この物件が数年内に価格が下がることはかなり考えにくい。この価格でも１ヶ月で
ほぼ完売ですから、プロの方も上昇を見越しているか効率良しとの判断でしょう。

[407: 匿名さん]

なるほど、多分、京都の物件が上がり出した頃の話ですね。それならやはり今後はヤバイですね。いくら田の字の新築でも、あのペースで値上がり続けるとは考えにくいし、まだまだ供給も続いていますから。

まあこことかプレミスト六角は確かに値下がりしない物件ではありますが、いま残ってる部屋含め、日当たりや眺望の問題が多々ありますし。新築時の抽選が高倍率だった部屋には買い手が付くでしょうが、中古70平米7000万では売れないと思いますよ。それなら同じくらい便利で眺望も良い中古が複数ありますから。

[408: 匿名さん]

抽選とか、もうあった？

[409: 匿名さん]

瞬間蒸発したわこの値段で。第一期。カツオ臭いのなんのと言われながら

[410: 匿名さん]

やはりこことプレミスト六角はあっと言う間に完売しましたね

[411: 匿名]

ここはまだ完売ではないでしょ。

まだ第一期。

[412: 匿名さん]

ニ期も瞬間蒸発ですかね。一期の中心価格帯は74平米6700万円。もはや意味が分からん

[413: 物件比較中さん]

ほしいなぁ、とても欲しい。
でもさすがに6000万はムリ。
リソシエで我慢するしかないなー。

[414: 匿名さん]

http://thekyoto.jp/

ここはいくら位で出てきますかね

[415: 匿名さん]

ここのスレッドとは直接関係なので、別にスレッドを立てればいかがでしょうか。

[416: 匿名さん]

学区は洛央小下京中ですか？

[417: 申込予定さん]

洛央小学校、下京中エリアですが、２度と出ないプレミアムな
立地で大規模でランニングコストも安い。
間違い無く今年京都で１番注目を集める新築マンションでしょう。

資産価値を考えると坪２７０万〜くらいの線でもすぐ完売するのでは？
これが四条上がって中京に入ると坪３００万は超えます。
知人の不動産関係者は単身用含めて３部屋は押さえると言ってました。

自己居住用、投資用問わず買って損する物件ではないですね。

[418: 匿名さん]

もう１０月には入居できるというのに
まだ完売出来ていないということは人気なのかどうかは疑問ですね。
設備などは悪くなさそうですが価格がネックというのがあるかもです。

[419: 匿名さん]

坪300万は関西では一番高いんちゃいますか???

[420: 物件比較中さん]

ここは価格の付け方を少々見誤った感じがします。
高すぎますよね…。

[421: 匿名さん]

でも売れてんねんで。意味不明....

[422: 匿名さん]

73平米で6500万だっけ？
ありえないww

[423: 匿名さん]

確かにあり得ないわ〜

[424: 匿名さん]

世の中には金持ちがいるんですね....

[425: 匿名さん]

第二次売り出しは始まったのか？

[426: 匿名さん]

>>5
＞化粧板がテカテカチープでやめました

同じ理由でやめました。
白のテカテカの安そうな化粧板が、家の顔でもある玄関の下駄箱の扉や収納の扉等
いろんな所に使用されていて、これはない・・・と思いました。
一緒に見に行った家族全員が、あの安っぽい扉のせいで安い賃貸の部屋みたいに見えると言っていたので
そう思われた人も多かったのでは？
せめて下駄箱くらい、もっと高級感のあるものにしたらどうなのかと思いました。

他の割と高級なマンションは内装一つとってもそれなりにいいです。
京都でもザ・京都レジデンスなんて、標準でもホテルのような感じです。
安いのならしょうがないですが、ここみたいにかなり高いのに
賃貸レベルの部屋なんて買う気が失せますね・・・。
まあ設備等はいいと思いましたが。

ちなみに、値段がかなり強気につけすぎたからか、入居予定まで1ヶ月を切っているのに
3分の1くらい売れ残っています。
値段設定を間違ったのでしょうね。

[427: 匿名さん]

一期は即完、2期も好調なのでは

[428: 匿名さん]

非分譲4戸あり、それ以外、十数戸残っていますよ。
約3分の1が売れ残りです。
価格も最近下げたのでは？

建ってから以降は、どんどん未入居中古になり価値が下がるのだから
値段を下げて売っていかざるを得ないでしょうね。
あの高すぎる値段で賃貸レベルの部屋に見えるマンション（まあこれは納得済みなのでしょうが）を
最初に買った方は残念ですね。
　
ここよりもっと悲惨な状況になるだろうと思われるのは
ジオ五条。
第一期が終わりましたが、びっくりするほど売れていません。
タンクありのしょぼいトイレのあんなマンション、あの価格で買うような馬鹿はいません。
お客さんを呼ぶのもちょっとなと思うようなマンションにあの価格は出しません。

[429: 匿名さん]

ジオ五条は生活するにはキツイですよねえ

[430: 匿名さん]

確かに高すぎますわな

[431: 匿名さん]

４２７さん

一期は即完っていっても売れそう部屋を一期発売にして絞ってるから当たり前っちゃあ当たり前じゃないかと思うんですがどうですか？

[432: 匿名]

いや、それ以前に売れた部屋を一期と呼んでるだけかと…

[433: 匿名さん]

売れそうな部屋を一期発売にして絞ってるのは、別にこの物件だけじゃなくて、みんなそうだろ

[434: 匿名さん]

ここは確かキッチンの扉もテカテカっていうか鏡面仕上げっていうか、
そういうのだったような。
ああいうのって15年くらい前に流行ったもので、今となっては古いよね。

一期、即完売というのはどこのマンションでもやる事ですよ。
要望のあった部屋をまず出して、一期全部完売しました、
このマンションは売れています、人気がありますと見せかける手段は。
ここはもう入居日がすぐ来ているのに、3分の1が売れ残れとはね。

最初に買った人には申し訳ないけど、ここにそこまで高いお金を払うだけの価値はありません。
もちろん学区であったりいい点もありますが、確実に高値掴みです。それもかなりの。
よく考えて買わないと馬鹿をみるような気がします。
この辺りはまだまだマンションを建てる土地が出てきますしね。

今、この辺りのマンションを見ていても、ロジュマン、ジオ等、かなり売れ残りが目立ちます。
どんどん値段を下げていかないと売れないでしょうね。
バブルで高値を掴んだ人が一番馬鹿をみるような気がします。

[435: 匿名さん]

みんな高島屋裏に流れたと思われます。東京あたりのアホどもが「家賃30万で貸せばリターンがどうたらこうたら」と知ったかぶりして投資用にといちびって買ったものの、ええかっこしいの東京人と違い、堅実な関西・京都人に賃貸物件に30万も出すアホが皆無なことまでリサーチできず、買って速攻、売りに出す間抜けが続出、その噂が広まっているんだろうな。

[436: 匿名さん]

投資用に京都のマンション購入って、京都に20万以上の賃貸料払ってまで借りる人なんていないのにね。
法人契約でも、京都にそんな儲かっている企業なんてないし、ましてや外資勤務の人のように
高収入の人もいない。

医師がいるといっても、勤務医（京大病院や日赤辺り）なんて40代前半で1000万行くか
行かないか位（日赤は40代半ばで900万台くらいだよ）。子供2人いて、中学くらいから私立入れるとなると、6000万位のマンションなんて買えないよ。

それに京都の中心部は新築マンション「だけ」がバブルだけど、賃貸のマンションは賃貸料は依然として低い～普通のまま。
それならしばらくは賃貸で暮らしていて、バブルが収まった頃に新築を買う方が賢い。

最近の話だけど御所の近くの某新築マンションなんて、1000万程値引きして売った。
1000万引いた価格が本来の今時点の適正価格なんだろうね。
まあ今後はもっと下がっていくだろうけど。

[437: 匿名さん]

なんか当初より値段下がってるような気がする

小規模なんでパスしたけど

[438: 匿名]

これまでが不景気なのになぜ、バブルになるのか？
これからが、建築費、人件費の高騰が本番を迎えるのではないだろうか
本当のバブルの時は、京都市内でマンション価格が坪560万まであがった実績あるようだ・・・

[439: 匿名]

436は医者の収入をよくご存知ないようだ。
もう少し勉強して出直しましょう。笑

[440: 匿名さん]

高島屋の裏を投資目的で買った人がいろんな所にこれからはもっと上がるぞと煽っているけど
誰もそんな事信じて買う人なんていないって。

本当のバブルの時にどれほど高値になって、バブルがはじけた時にどこまで下がったか知っている人は、
バブルの怖さを知っています。
財産をすべて失うだけでなく、どれほどの多くの借金を抱えてしまったかも。

医師は開業医なら儲かりますが、勤務医はそこまでいい給料を貰えません。
子供が2人くらいいて京都なら中学受験が盛んなので、私立に行かせたら、きちきちでしょう。
それにお年寄りならともかく、ファミリー世帯で車通勤が可能なら、隣にマンションやビルが建っていて
日当たりも悪い、景色も悪い、ビルの壁しか見えない、お墓が見えるような場所にはわざわざ住みません。
（ここのマンションは違いますが）高島屋の裏は通りをはさんで隣がラブホテル等がある風俗街、少し南に行けば昔の赤線で売春宿のあった場所だし、今現在もそこに暴力団の本部がある所でしょう。
京都の事情も知らずに投資目的で購入して大損をだして初めていろんな事に気づくでしょう。

[441: 匿名さん]

高島屋裏買ってるのはお金持ちのセカンド　リタイヤしたから一戸建て売って買う人　だね
ファミリーがローンで買うなんて事は無いでしょうねえ

株のゲインで買うなら良いですけどね　

[442: 匿名さん]

バブルの時知ってるけど　午前中に1500で買ったマンソンが午後3000で売れたわ
嘘みたいだけれど本当の話

[443: 匿名さん]

何を必死になってここで高島屋裏の話をしてるのでしょう。今の時期、バブルが弾けて財産を失うだけでなく、借金をかかえるような買い方をするような人はいませんよ。
医者の年収も色々だ。439さんの言うとおりだ。

[444: 匿名さん]

医者ごときの収入の話は高島屋裏のマンションよりさらにどうでもよいのだが、高島屋裏のせいで、この物件をはじめ、御所南のマンションで売れ残り増えてますな。大幅に値下げすると思いますが

[445: 匿名さん]

ここ本当はどのくらい残っているのかな

[446: 匿名]

ここは、まだ売れ残りがあるのか？
プレミスト京都御所南は完売らしいがなぜだろ？

[447: 匿名]

プレミストは完全にセカンド向け、東京向けに販売してうまくいったんだと思う。
パークホームズは全戸同じ間取りで普通のファミリー向けっぽい感じで売り出してしまったのが失敗ではないかと。

御所南小学校の魅力がなくなってしまった今、この場所にこの値段出して普通に住もうっていうファミリー層はそんな多くないでしょ。というか、ほぼいない気がする。

[448: 匿名]

なるほど！
東京か、やはり京都御所近くは全国区なのですね
プレミスト六角堂も4割が東京らしい
ロジｭマンは、あと3戸、このよう見るとマンションもピンポイントだな

[449: 匿名さん]

ここんところの相場で　数千万～数億株でゲインした人も多いからね
ちょっとした売り出し時期の違いが大きかったのかもね

今だったら高島屋裏買っとくのがまだ無難でしょ

[450: 匿名さん]

プレミスト御所南がそれほど高級とは全く思わないし、セカンド需要ばかりだというのも間違い。京都の金持ちのシニア世代がいま住んでる下鴨や北山あたりの一軒家を売って買ってる例も多い。御所南小学校の魅力はなくなったかも知れないが、御所南地域の魅力はなくなっていない。むしろ高まっている。そもそも子供が小さい世代では手が出ない価格になったままでも売れてる物件は売れてる訳だから。ローレルコートやプレ御所みたいに。

[451: 匿名さん]

プレミスト御所南はそこまで高級とは思わなかったな。それに低層階や真ん中あたりの部屋の3LDKは5000万台前半位からあった。ここよりか安かった。御所南とか烏丸より西の辺りは、歩いてみたら分かるけど、マンションを建てるだけの用地はこれからもどんどん出てくる。別に高級なエリアでも何でもない。ミニバブルで上がっている今買うのは損をみる。一番ミニバブルがはじけた後、下落率が高いのはこの御所南ではないかな。

田の字や御所南のマンションはどこも売れ残れが目立ち、入居日が近づいてくると、数百万円単位で値引きしている。数百万単位で値引きしてもまだ売れ残っている。値段が下がれば買う人は出てくるけど、ここまで高くなった「今」に買う人はただの馬鹿だろう。

[452: 匿名さん]

田の字や御所南内でも、完全に二極化してるんだよ。あれだけ建てば選り好みされるのは当たり前。プレミスト六角堂やローレルコート御所南、プレミスト御所南、市役所横のジオみたいにすぐに完売する物件と、いつまで経っても売れ残ってる物件とに。しかし売れ残ってる物件は田の字や御所南内とは言っても場所がイマイチだったり設備がしょぼかったり、売れ残るべき理由がある

[453: 匿名さん]

5580万って値下げしたのかな　最初もっと盛ってたような気がするんだが

[454: 匿名さん]

一千万くらい下がってませんか？！

[455: 匿名さん]

先に買った人はどうなる？？

[456: 匿名]

北西の2階でしょ？
最初からこんなもんでは？

[457: 匿名さん]

完成したのに5戸も残ってるのですね　だんだん厳しくなってきましたね

[458: 匿名さん]

何だかんだいいながら、結局、売れるんじゃないですかね？

[459: 匿名さん]

ヤフーからは消えたけれどまだ残っているのかな

[460: 匿名さん]

消えたということは完売では？

[461: 匿名さん]

ここは完成在庫どのくらいあるのですかね

[462: 匿名さん]

即入居可能なようで、あと２戸残っているようです。
場所も価格も悪くないのにも少し完売まで時間がかかっていますね。

[463: 匿名さん]

ある意味あの値段であと2戸は凄いかも。総戸数、結構あったし

[464: 匿名さん]

>即入居可能なようで、あと２戸残っているようです。

違いますよ。日曜日に行った知り合いに聞きました。4戸は確実に残っています。商談中も合わせると5、6戸は残っているのではないでしょうか。あまり残っていると売れてない印象を持たせてしまうので、ご予算や希望にあった2戸だけを紹介されたか、もしくはパラドール京都烏丸・離宮と間違えられているのでは？
パラドール2戸売れ残りと1戸商談中の計3戸残っています。

入居が終わって1ヶ月という事はもう中古ですので最初の価格で売る事はまずないと思います。特にモデルルームとなる部屋は人が入って触る（手袋をさせられますが）ので家具つきで大幅値下げすると思います。
ほかのマンションの今までの前例をみると、入居後は交渉次第で1~2割は引くのでは？。大和とかの大手もそんな感じでしたね。御所周りの某マンションを2割引きで売りさばいていました。
某他のマンションはまだ入居が始まっていないけど、売れ残りが多数あるので現時点で数百万とかなり引いています。そういうマンションを最初の価格で買う人はいないと思います。アウトレット物件となります。

[465: 匿名さん]

ヤフーには売れ残りの全部は載せませんよ。例えば、10戸残っていても、Ａタイプの間取りを載せて、1戸/38戸としたり。そのＡタイプの間取りの部屋が1戸残っていますという意味です。
ちなみにここのマンションは非分譲分が4戸あります。

[466: 匿名さん]

結局、真実は誰も分からんってことね。この物件に限らず...

[467: 匿名さん]

先日、見に行ってきました。まだ売れ残ってますよ。以前の方々も書いてましたが、立地条件やエントランスや共有ホールはいいんですが、肝心の各戸の中が・・・がっくりです。

皆さんは玄関や台所の扉の安っぽさについて書かれていましたが、私は床に衝撃をうけました。今時ビニールクロスの床なんて（しかも歩くたびにぺこぺこする）・・・洗面等じゃないですよ、リビングダイニングの床がですよ！バルコニーもタイルじゃなくてビニールクロス的。
冷蔵庫やピアノなど重いものをおいたりしばらく暮らしていたら張り替えないといけないでしょう。
とても値段に見合いません

[468: 匿名さん]

堺町夷川のマンションもパークホームズみたいですよ

[469: 匿名]

床確かにベコベコでしたね。まあ二重床出ないので音対策なのかな?

[470: 匿名]

三井は次もあるので気長に売るから値下げはないかな

[471: 匿名さん]

昨年見に行きましたがまだ残っていたのですか。
住んでいる人からすれば、早く完売してほしいと思っているはずだけどね。
中古になってしまうギリギリまで値下げはやっぱりしないのかな～。

[472: 匿名さん]

値下げ早いほうがいいような気もしますが・・。

「安くなって新築の状態なら・・」

という発想は私だけでしょうかね。

でも安過ぎると「買い甲斐」というものが薄れるのかなあと、マンションという高額商品を買う際には考えなくもないです。

何れにしましても中古の時期に入ってしまう前に。ですね。

[473: 匿名さん]

ホームページを見てきましたがあと１戸かしら。
こうなると、余程の値引きをしないと売れにくいと聞いたことがありますよ。
でも、三井がそう簡単には値引きしないよね。

[474: 匿名さん]

残っているお部屋って、角のお部屋ですよね。
プランは便利で良さそうですが、あとは価格がマッチするかどうかなのかも。
今更、間取りも変えることもできないですし、オプションも後付けのものになるので
いろいろあっていないと、どうしようか悩みそう。

[475: 匿名さん]

角部屋が残るなんて珍しいですね。
キャンセルがでたのでしょうか？

この間取りは何階なのかな？

[476: 匿名さん]

何階かは知りませんが、この物件はワンフロア4戸、全て同じ間取り、同じ広さです。左右対称とかはあったかもしれませんが…

[477: 匿名さん]

どの部屋も同じ間取りとはしりませんでしたが
残っているの２階のようですね。あと1戸まだかかりそうですね。

[478: 匿名さん]

確かCtypeが残っていたかと思います。
全て同じ間取りとはいえタイプは違ったと思います。
あと一戸いつ完売になるでしょう。
価格が少しでも下がると即買いという人も出てくるんじゃないですかねえ。

[479: マンション比較中さん]

第１期の販売戸数は未定のまま売り切りましたか。